【正文】 .奧林匹克花園房地產(chǎn)建設項目可行性研究報告 目 錄報告總體結論 6I. 報告說明 6II. 總體評價 6III. 技術經(jīng)濟指標 7IV. 結論與建議 8第一章 項目介紹 91．1項目背景及地塊現(xiàn)狀 91．1．2項目背景 91．1．3地塊現(xiàn)狀 91．2項目地塊綜合開發(fā)環(huán)境 101．2．1自然及人文歷史景觀條件 101．2．2交通條件 101．2．3水、土地、空氣污染狀況 101．2．4項目地塊周邊治安狀況分析 101．3項目地塊周邊建筑狀況分析 111．4項目地塊周邊居民狀況 111．5項目地塊周邊市政工程實施情況 111．6項目地塊周邊配套設施狀況 111．6．1商業(yè)設施 111．6．2生活設施 111．7項目地塊優(yōu)劣勢分析 121．7．1優(yōu)勢分析 121．7．2劣勢分析 13第二章 宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境研究 14 14 14 15 15 16第三章 項目區(qū)位環(huán)境分析 173．1項目區(qū)位行政區(qū)劃與自然地理 173．1．1行政區(qū)劃 173．1．2自然地理 173．2項目區(qū)位經(jīng)濟發(fā)展狀況 18 18 18 19**城市發(fā)展戰(zhàn)略定位 193．4 項目區(qū)位人文歷史與景觀狀況 193．4．1人文歷史 193．4．2項目區(qū)位景觀狀況 203．6項目區(qū)位城市建設與房地產(chǎn)開發(fā)狀況 223．7項目區(qū)位生活配套設施狀況 233．7．1．能源狀況 233．7．2．通訊狀況 233．7．3．教育條件 233．7．4．醫(yī)療條件 233．8項目區(qū)位城市發(fā)展規(guī)劃 243．9項目區(qū)位綜合開發(fā)價值分析 243．9．1有利因素 243．9．2不利因素 25第四章 CD市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 274．1房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位日益增加 27 274．3住宅開發(fā)份額不斷擴大 284．4規(guī)模開發(fā)出現(xiàn)端倪，開發(fā)企業(yè)效益提高 284．5商品房銷售穩(wěn)步增長，但增長趨緩，房價趨于下降 284．6開發(fā)結構仍需改善 294．7空置總量與空置面積上升 294．8土地政策購置面積增勢較猛 294．9CD房地產(chǎn)市場展望 31第五章 市場有效需求及項目定位建議 325．1消費者特征分析 325．1．1消費能力 325．1．2年齡結構 325．2消費者地域結構 325．3消費者心理習慣特征 335．3CD市房地產(chǎn)消費市場需求特征 345．3．1消費者對方位的選擇分析 345．3．3消費者對置業(yè)環(huán)域的選擇 355．5項目所處板塊的消費環(huán)境 395．6CD購房者對運動與健康的認知程度 405．7CD市購房者對精裝房的認知程度 405．8本項目目標消費群體綜合定位 405．9產(chǎn)品主題定位 41第六章 項目建設進度 446．1施工條件 446．2計劃進度安排 44第七章 項目投資估算及資金籌措 467．1投資估算的范圍 467．2投資估算的內(nèi)容 467．3投資估算的依據(jù) 477．4項目總投資 477．5投資分年投入計劃 497．6資金籌措 49第八章 財務效益分析與財務評價 508．1財務分析的依據(jù) 508．2財務指標的選取 528．3財務效益分析 528．4 盈虧平衡分析 578．5敏感性分析 588．6風險分析 598．5財務評價 61附表目錄表一：經(jīng)濟技術指標 7表二：2000年**縣主要經(jīng)濟指標 18表三：CD市房地產(chǎn)業(yè)各年主要經(jīng)濟指標 29表四：項目分期開發(fā)經(jīng)濟技術指標 單位：m2 46表五：項目投資估算表 48表六：資金籌措 49項目銷售價格預測 單位：元/ m2 50項目各方案銷售額 51投資收益率 53表：保守方案項目現(xiàn)金流量表 54表：一般方案項目現(xiàn)金流量表 55表：樂觀方案項目現(xiàn)金流量表 56盈虧平衡表 57項目敏感性分析表 58報告總體結論I. 報告說明本報告中投資估算采用假設開發(fā)法，依據(jù)定額標準和行業(yè)普遍慣例。銷售預測采用市場比較法。計算時點為2001年10月。本報告所采用的計算方法、分析依據(jù)以及得出的結論和建議只代表本公司的觀點，供開發(fā)商以及相關單位作決策參考之用。在實際開發(fā)中按照實際情況作相應調(diào)整。II. 總體評價**得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，良好的自然生態(tài)環(huán)境，城市綜合配套功能進一步加強，各項社會事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，將為本項目的發(fā)展提供良好的社會環(huán)境與經(jīng)濟環(huán)境。大量的土地資源、建設單位雄厚的經(jīng)濟實力，以及“奧林匹克花園”優(yōu)良的品牌資源，本項目具有良好的市場前景。根據(jù)本報告定性、定量分析和風險分析，我們得出以下總體結論性意見供委托方參考：l 本項目用地區(qū)位理想，有相當?shù)陌l(fā)展?jié)摿Γm合開發(fā)大型項目。l 本項目開發(fā)住宅為主的項目有較好的市場前景。l 本項目在技術上和財務上是可行的，并具有良好的投資價值和相當?shù)氖找婊貓?。III. 技術經(jīng)濟指標表一：經(jīng)濟技術指標項目合計一期二期三期四期數(shù)量數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例占地面積(畝)1570400500400270總建筑面積（m2）1151909293480366850293480198099住宅（m2）1036718264132330165264132178289其中：多層住宅54624016141455%18342550%13206645%6933535%花園洋房2534935869620%9171325%7337025%2971515%聯(lián)體別墅2072704402215%5502815%5869620%4952525%獨體別墅297152971515%商業(yè)及公共配套（m2）1151912934810%3668510%2934810%1981010%商業(yè)及公共配套包括:售樓中心、辦公區(qū)、奧運體育會館、幼兒園、購物廣場、商業(yè)步行街、生活會所等非住宅建筑。l 項目項目總占地面積： 1570畝l 容積率: l 建筑覆蓋面積： 261668平方米 （覆蓋率25%）l 綠化率 42%l 高度限制: 18米l 車位比例： 1：l 項目開發(fā)周期： 5年l 開發(fā)總成本： （營業(yè)稅及附加未計入）每平方米單位成本： 1269元/平方米l 項目銷售收入：保守估計： 一般估計： 樂觀估計： l 總投資利潤率：保守估計： %一般估計： %樂觀估計： %l 權益資本利潤率：保守估計： %一般估計： %樂觀估計： %l 凈現(xiàn)值NPV（單位：萬元）： 保守估計： 3153一般估計： 17325樂觀估計： 33162l 內(nèi)部收益率IRR：保守估計： 11%一般估計： 33%樂觀估計： 57%l 盈虧平衡點X：保守估計： 一般估計： 樂觀估計： IV. 結論與建議本項目用地區(qū)位理想、有相當?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)大型住宅項目，并有較好的宏觀利好前景，具有良好的投資價值和可觀的經(jīng)濟效益。當然本項目也存在一定的風險，建設單位如果能有效地采取措施規(guī)避、分散、消除或轉(zhuǎn)移風險并達到自身資源能夠承受的程度，該項目具有相當?shù)目尚行?。建設單位應抓緊籌集資金，合理利用自有資金，同時，應適時加大廣告宣傳力度，優(yōu)化工程設計，在工程建設過程中嚴格實行招標和建設監(jiān)理制，力爭在2002年上半年開工建設。奧林匹克花園房地產(chǎn)建設可研報告.第一章 項目介紹1．1項目背景及地塊現(xiàn)狀1．1．2項目背景l(fā) **位于CD市西面，上風上水，光華大道西延線的開工建設以及CD市高新西區(qū)的開發(fā)建設為**房地產(chǎn)開發(fā)帶來了極大的利好。市政府雖然未進行正面的引導，單已暗含借機帶動**跨越式發(fā)展之意。l **縣本地政府將房地產(chǎn)業(yè)作為帶動**經(jīng)濟和聚集區(qū)域人氣的支柱產(chǎn)業(yè)，主持召開了“住在**——CD房地產(chǎn)高層論壇會”。論壇會的后續(xù)效應以及置信“芙蓉古城”項目在**的成功，令**房地產(chǎn)市場受到市內(nèi)開發(fā)商的普遍關注，先后有華新國際、森宇房產(chǎn)、華潤房產(chǎn)、亞都房產(chǎn)等多家開發(fā)商在此圈地。l 未來23年隨著CD市中區(qū)舊房改造工程的全面展開，總拆遷量將達到400萬平方米，按1：3的安置比例計算，將帶來1200萬平方米的市場需求量。市內(nèi)無法消化如此巨大的市場需求，這必將帶動CD市房地產(chǎn)市場郊區(qū)化的發(fā)展。l 2001年12月份，四川建信置業(yè)發(fā)展有限責任公司正式與**縣政府簽定了征地合同，其中一期用地400畝。2001年12月31日，建信公司在CD市藝術中心舉辦了“建信奧林匹克花園”奧地利皇家管樂團新年音樂會，進行了本項目第一次的形象宣傳，為項目的開發(fā)、推廣作了鋪墊。1．1．3地塊現(xiàn)狀項目地塊位于**縣，總占地1560畝，以江安河為界，地跨**縣涌泉和公平兩鎮(zhèn)，其主體部分位于涌泉鎮(zhèn)境內(nèi)。地塊南臨光華大道西延線，東西兩側與華新國際和愛使房產(chǎn)的項目地塊為鄰，北側目前為農(nóng)業(yè)區(qū)。地塊內(nèi)部地勢平坦、土地肥沃，相對落差在一米左右，現(xiàn)主要為農(nóng)田，其中零星分布著農(nóng)房和竹林，西南臨光華大道處有一企業(yè)。地塊內(nèi)現(xiàn)有一條東西向雙車道的水泥公路，路面高出兩側的田壟約一米左右，沿路兩側有部分村民自建的房屋。1．2項目地塊綜合開發(fā)環(huán)境1．2．1自然及人文歷史景觀條件地塊整體自然條件優(yōu)越，江安河蜿蜒流淌，水質(zhì)較為清澈，沿河竹林與環(huán)舍而生的竹團共同構成了一道獨特的風景。另外，地塊內(nèi)保存有一條較為完整的江安河古河道，但缺少獨特的人文景觀與歷史古跡。1．2．2交通條件l 項目地塊與外界連接交通條件地塊內(nèi)有一條兩車道水泥路面鄉(xiāng)間公路，整體路況較好。但與外部公路接合部為沙石路面，路況較差，較為泥濘、坑洼。l 項目地塊周邊交通狀況目前地塊周邊有土龍路、溫雙路、涌泉——柳城公路，南側的光華大道正處于施工階段，尚未形成交通能力。政府在地塊控制紅線東、西、北三側均規(guī)劃有三條市政公路，目前尚未動工。隨著本項目及區(qū)域其它項目的啟動，本項目地塊周邊交通狀況是非常良好的。1．2．3水、土地、空氣污染狀況項目地塊整體污染狀況小。江安河水質(zhì)較為清澈、流量大；土地平坦，幾乎均為農(nóng)業(yè)用地，西南部的企業(yè)處于停產(chǎn)狀態(tài)，污染?。还馊A大道的施工未對周邊環(huán)境造成明顯破壞，粉塵污染較低。從整體比較，本項目地塊污染狀況遠比CD市區(qū)為輕，似有心曠神怡及有氧運動之美。1．2．4項目地塊周邊治安狀況分析項目地塊周邊居民以村民為主，服務業(yè)人口較少，居民世代為鄰，總體治安狀況較好。1．3項目地塊周邊建筑狀況分析項目地塊周邊建筑以村民的房舍為主，以圍合式院落和兩層自建房為主。西南面廠區(qū)內(nèi)的工業(yè)用房年代較為久遠，以五至六層磚混建筑為主。1．4項目地塊周邊居民狀況項目地塊周邊居民以附近村民為主，農(nóng)業(yè)人口占絕對比重。除西南處有極少的企業(yè)職工外，沒有其它類型的居民，商業(yè)人口、服務業(yè)人口及企業(yè)單位居民極少。1．5項目地塊周邊市政工程實施情況目前地塊周邊在建的市政工程僅光華大道西延線（**段）一項，路面現(xiàn)已推平，正在鋪設兩側的管網(wǎng)。政府在環(huán)境地塊四周均規(guī)劃有市政道路，目前均未進行施工。1．6項目地塊周邊配套設施狀況1．6．1商業(yè)設施地塊周邊的商業(yè)設施非常少，地塊東南面康河村內(nèi)有少量副食品商店、雜貨店和小餐館，在溫雙公路側有在**縣較為知名“仲華養(yǎng)生園”。地塊周邊缺少銀行，郵局等配套設施和娛樂場所。1．6．2生活設施地塊處于農(nóng)業(yè)區(qū)內(nèi)，周邊沒有菜市場等生活配套設施。l 醫(yī)療教育設施附近缺少醫(yī)院和療養(yǎng)院，康河村內(nèi)有個別個體診所，東面土龍公路一側有CD市獅馬路小學教育實驗基地，星星外國語學校及四川省商業(yè)學校等教育單位。1．7項目地塊優(yōu)劣勢分析1．7．1優(yōu)勢分析l 土地平坦，自然條件優(yōu)越，適宜進行房地產(chǎn)開發(fā)及營造良好的居住環(huán)境。l 項目規(guī)劃用地近1600畝，符合房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)的趨勢，同時也給設計師留出了設計的空間，便于組團的規(guī)劃與配套設施的完善。l 緊臨光華大道，距CD市區(qū)三環(huán)路僅8公里，交通條件極為便利。光華大道的高標準建設以及規(guī)劃沿路兩側100米的綠化帶，不僅大大縮短了城鄉(xiāng)距離，也令回家成為一種享受。l 項目地塊位于涌泉鎮(zhèn)未來規(guī)劃的中高檔居住區(qū)內(nèi)，周邊均為CD市知名開發(fā)企業(yè)的項目地塊，區(qū)域含金量高，升值潛力大。未來區(qū)域的整體開發(fā)將有利于提升版塊整體形象和競爭力。l 便于與其它開發(fā)企業(yè)合作共同營造周邊配套，加速居住氣候的形成，同時避免重復投資帶來的重復性浪費。l 地塊內(nèi)有近三公里長的河岸線，有利于打造生態(tài)河景；沿岸良好的茂密竹林，既有利于打造具有川西風俗的景觀環(huán)境，又為開發(fā)企業(yè)節(jié)省了營造景觀綠化的成本；沿河的河漫灘有利于營造親水的休閑空間。l 項目地塊所處區(qū)域為房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，開發(fā)起點高，政府便于加強控制與規(guī)劃，令區(qū)域產(chǎn)品整體風格與檔次較為統(tǒng)一，可保持版塊形象的完整性。l “住在**”CD房產(chǎn)高層論壇會的召開，樹立了良好的**版塊區(qū)域品牌，引起了市場的關注，為項目后期的宣傳推廣創(chuàng)造了良好的條件。l 光華大道兩側鋪設的管網(wǎng)為小區(qū)開發(fā)中的管線引入、引出創(chuàng)造了良好的水、電、氣、路等基礎設施條件。l 本項目良好的區(qū)位環(huán)境和地塊特征為項目的成功開發(fā)創(chuàng)造了良好的基礎條件。加之CD建信公司雄厚的資金實力背景和良好的政府資源背景，輔以“