【正文】 實(shí)習(xí)報(bào)告課程名稱：《財(cái)務(wù)管理模擬實(shí)習(xí)》報(bào)告內(nèi)容：衡陽市石鼓區(qū)奧林匹克公園新建工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告學(xué)院名稱：經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院指導(dǎo)教師：黃德忠、胡海波、雷振華、李東升班級(jí)組次：會(huì)計(jì)104班第9小組姓名學(xué)號(hào)：曾 偉（20104920453）張 曼（20104920433）鄧玉婷（20104920424）董悅娜（20104920409） 白瑪康珠（20104920445） 2012年5月30日 衡陽市奧林匹克花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn)決策資訊顧問有限公司 二零一二年五月目 錄報(bào)告總體結(jié)論 8I. 報(bào)告說明 8II. 總體評(píng)價(jià) 8III. 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 9IV. 結(jié)論與建議 11第一章 項(xiàng)目介紹 121．1項(xiàng)目背景及地塊現(xiàn)狀 121．1．2項(xiàng)目背景 121．1．3地塊現(xiàn)狀 131．2項(xiàng)目地塊綜合開發(fā)環(huán)境 131．2．1自然及人文歷史景觀條件 131．2．2交通條件 131．2．3水、土地、空氣污染狀況 141．2．4項(xiàng)目地塊周邊治安狀況分析 141．3項(xiàng)目地塊周邊建筑狀況分析 141．4項(xiàng)目地塊周邊居民狀況 141．5項(xiàng)目地塊周邊市政工程實(shí)施情況 141．6項(xiàng)目地塊周邊配套設(shè)施狀況 141．6．1商業(yè)設(shè)施 151．6．2生活設(shè)施 151．7項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析 151．7．1優(yōu)勢(shì)分析 151．7．2劣勢(shì)分析 16第二章 宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究 18 18 19 19 20 20第三章 項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析 223．1項(xiàng)目區(qū)位行政區(qū)劃與自然地理 223．1．1行政區(qū)劃 223．1．2自然地理 223．2項(xiàng)目區(qū)位經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 23 23 24 24 243．4 項(xiàng)目區(qū)位人文歷史與景觀狀況 253．4．1人文歷史 253．4．2項(xiàng)目區(qū)位景觀狀況 253．6項(xiàng)目區(qū)位城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)狀況 293．7項(xiàng)目區(qū)位生活配套設(shè)施狀況 303．7．1．能源狀況 303．7．2．通訊狀況 303．7．3．教育條件 303．7．4．醫(yī)療條件 313．8項(xiàng)目區(qū)位城市發(fā)展規(guī)劃 313．9項(xiàng)目區(qū)位綜合開發(fā)價(jià)值分析 313．9．1有利因素 323．9．2不利因素 33第四章 衡陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 354．1房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益增加 354．2房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升 414．3開發(fā)結(jié)構(gòu)仍需改善 414．4空置總量與空置面積上升 424．5土地政策購(gòu)置面積增勢(shì)較猛 424．6衡陽房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 44第五章 市場(chǎng)有效需求及項(xiàng)目定位建議 325．1消費(fèi)者特征分析 455．1．1消費(fèi)能力 455．1．2年齡結(jié)構(gòu) 455．2消費(fèi)者地域結(jié)構(gòu) 455．3消費(fèi)者心理習(xí)慣特征 465．3衡陽市房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)需求特征 465．3．1消費(fèi)者對(duì)方位的選擇分析 475．3．3消費(fèi)者對(duì)置業(yè)環(huán)域的選擇 475．5項(xiàng)目所處板塊的消費(fèi)環(huán)境 515．6衡陽購(gòu)房者對(duì)運(yùn)動(dòng)與健康的認(rèn)知程度 525．7衡陽市購(gòu)房者對(duì)精裝房的認(rèn)知程度 535．8本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體綜合定位 535．9產(chǎn)品主題定位 54第六章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 566．1施工條件 566．2計(jì)劃進(jìn)度安排 56第七章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 587．1投資估算的范圍 587．2投資估算的內(nèi)容 587．3投資估算的依據(jù) 597．4項(xiàng)目總投資 607．5投資分年投入計(jì)劃 637．6資金籌措 63第八章 財(cái)務(wù)效益分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 648．1財(cái)務(wù)分析的依據(jù) 648．2財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取 668．3財(cái)務(wù)效益分析 678．4 盈虧平衡分析 758．5敏感性分析 768．6風(fēng)險(xiǎn)分析 768．7財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 79附表目錄表一：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 9表二：2010年石鼓區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 23表三：衡陽市房地產(chǎn)業(yè)各年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 42表四：項(xiàng)目分期開發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 單位：m2 58表五：項(xiàng)目投資估算表 61表六：資金籌措 63項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)測(cè) 單位：元/ m2 64項(xiàng)目各方案銷售額 65投資收益率 67表：保守方案項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 69表：一般方案項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 71表：樂觀方案項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 73盈虧平衡表 75項(xiàng)目敏感性分析表 76報(bào)告總體結(jié)論I. 報(bào)告說明本報(bào)告中投資估算采用假設(shè)開發(fā)法，依據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)普遍慣例。銷售預(yù)測(cè)采用市場(chǎng)比較法。計(jì)算時(shí)點(diǎn)為2011年10月。本報(bào)告所采用的計(jì)算方法、分析依據(jù)以及得出的結(jié)論和建議只代表本公司的觀點(diǎn)，供開發(fā)商以及相關(guān)單位作決策參考之用。在實(shí)際開發(fā)中按照實(shí)際情況作相應(yīng)調(diào)整。II. 總體評(píng)價(jià)石鼓區(qū)得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，良好的自然生態(tài)環(huán)境，城市綜合配套功能進(jìn)一步加強(qiáng)，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，將為本項(xiàng)目的發(fā)展提供良好的社會(huì)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境。大量的土地資源、建設(shè)單位雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以及“奧林匹克花園”優(yōu)良的品牌資源，本項(xiàng)目具有良好的市場(chǎng)前景。根據(jù)本報(bào)告定性、定量分析和風(fēng)險(xiǎn)分析，我們得出以下總體結(jié)論性意見供委托方參考：l 本項(xiàng)目用地區(qū)位理想，有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)大型項(xiàng)目。l 本項(xiàng)目開發(fā)住宅為主的項(xiàng)目有較好的市場(chǎng)前景。l 本項(xiàng)目在技術(shù)上和財(cái)務(wù)上是可行的，并具有良好的投資價(jià)值和相當(dāng)?shù)氖找婊貓?bào)。III. 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表一：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目合計(jì)一期二期三期四期數(shù)量數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例占地面積(畝)1570400500400270總建筑面積（m2）1151909293480366850293480198099住宅（m2）1036718264132330165264132178289其中：多層住宅54624016141455%18342550%13206645%6933535%花園洋房2534935869620%9171325%7337025%2971515%聯(lián)體別墅2072704402215%5502815%5869620%4952525%獨(dú)體別墅297152971515%商業(yè)及公共配套（m2）1151912934810%3668510%2934810%1981010%商業(yè)及公共配套包括:售樓中心、辦公區(qū)、奧運(yùn)體育會(huì)館、幼兒園、購(gòu)物廣場(chǎng)、商業(yè)步行街、生活會(huì)所等非住宅建筑。l 項(xiàng)目項(xiàng)目總占地面積： 1570畝l 容積率: l 建筑覆蓋面積： 261668平方米 （覆蓋率25%）l 綠化率 42%l 高度限制: 18米l 車位比例： 1：l 項(xiàng)目開發(fā)周期： 5年l 開發(fā)總成本： （營(yíng)業(yè)稅及附加未計(jì)入）每平方米單位成本： 1269元/平方米l 項(xiàng)目銷售收入：保守估計(jì)： 一般估計(jì)： 樂觀估計(jì)： l 總投資利潤(rùn)率：保守估計(jì)： %一般估計(jì)： %樂觀估計(jì)： %l 權(quán)益資本利潤(rùn)率：保守估計(jì)： %一般估計(jì)： %樂觀估計(jì)： %l 凈現(xiàn)值NPV（單位：萬元）： 保守估計(jì)： 3153一般估計(jì)： 17325樂觀估計(jì)： 33162l 內(nèi)部收益率IRR：保守估計(jì)： 11%一般估計(jì)： 33%樂觀估計(jì)： 57%l 盈虧平衡點(diǎn)X：保守估計(jì)： 一般估計(jì)： 樂觀估計(jì)： IV. 結(jié)論與建議本項(xiàng)目用地區(qū)位理想、有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)大型住宅項(xiàng)目，并有較好的宏觀利好前景，具有良好的投資價(jià)值和可觀的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)然本項(xiàng)目也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)單位如果能有效地采取措施規(guī)避、分散、消除或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)并達(dá)到自身資源能夠承受的程度，該項(xiàng)目具有相當(dāng)?shù)目尚行浴＝ㄔO(shè)單位應(yīng)抓緊籌集資金，合理利用自有資金，同時(shí)，應(yīng)適時(shí)加大廣告宣傳力度，優(yōu)化工程設(shè)計(jì)，在工程建設(shè)過程中嚴(yán)格實(shí)行招標(biāo)和建設(shè)監(jiān)理制，力爭(zhēng)在2012年上半年開工建設(shè)。80 / 80第一章 項(xiàng)目介紹1．1項(xiàng)目背景及地塊現(xiàn)狀1．1．2項(xiàng)目背景l(fā) 衡陽地處南岳衡山之南，因山南水北為“陽”，故得此名。而因“北雁南飛，至此歇翅停回”，棲息于城南回雁峰，故雅稱“雁城”。歷來為湖南省第2大城市、中南重鎮(zhèn)。也是國(guó)家老工業(yè)基地、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、中國(guó)抗戰(zhàn)紀(jì)念城、全國(guó)加工貿(mào)易重點(diǎn)承接地、全國(guó)商務(wù)綜合行政執(zhí)法試點(diǎn)城市、湖湘文化發(fā)源地、湘軍發(fā)祥地、全國(guó)重要的綜合交通主樞紐城市。京廣、湘桂、衡茶吉3條鐵路干線在此交匯，是南下通往廣東、廣西，東到江西福建，西達(dá)云貴川渝的門戶。l 石鼓區(qū)位于衡陽市北部中心城區(qū)，全區(qū)總面積112平方公里，常住人口30萬人，轄青山、人民、瀟湘、五一、合江、黃沙灣6個(gè)街道，松木、角山2個(gè)鄉(xiāng)，28個(gè)行政村，43個(gè)社區(qū)居委會(huì)。l 石鼓區(qū)位于衡陽市區(qū)西北部，東臨湘江與珠暉區(qū)隔江相望，南以解放大道為界與雁峰區(qū)毗鄰，西延蒸湘北路至蒸水橋并沿蒸水河而上與蒸湘區(qū)和衡陽縣接壤，北依107國(guó)道前行與衡陽縣樟木鄉(xiāng)和集兵灘鎮(zhèn)相鄰，素有衡陽城區(qū)“北大門”之稱，經(jīng)行政區(qū)劃調(diào)整，由城北區(qū)更名為石鼓區(qū)。l 2011年12月份，湖南置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司正式與衡陽市政府簽定了征地合同，其中一期用地400畝。2011年12月31日，公司在衡陽市藝術(shù)中心舉辦了“奧林匹克花園”奧地利皇家管樂團(tuán)新年音樂會(huì)，進(jìn)行了本項(xiàng)目第一次的形象宣傳，為項(xiàng)目的開發(fā)、推廣作了鋪墊。1．1．3地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊位于石鼓區(qū)，總占地1560畝，地塊東臨湘江與珠暉區(qū)隔江相望，南以解放大道為界與雁峰區(qū)毗鄰，西延蒸湘北路至蒸水橋并沿蒸水河而上與蒸湘區(qū)和衡陽縣接壤，北依107國(guó)道前行與衡陽縣樟木鄉(xiāng)和集兵灘鎮(zhèn)相鄰，目前為農(nóng)業(yè)區(qū)。地塊內(nèi)部地勢(shì)平坦、土地肥沃，相對(duì)落差在一米左右，現(xiàn)主要為農(nóng)田，其中零星分布著農(nóng)房和竹林。地塊內(nèi)現(xiàn)有一條東西向雙車道的水泥公路，路面高出兩側(cè)的田壟約一米左右，沿路兩側(cè)有部分村民自建的房屋。1．2項(xiàng)目地塊綜合開發(fā)環(huán)境1．2．1自然及人文歷史景觀條件地塊整體自然條件優(yōu)越，江安河蜿蜒流淌，水質(zhì)較為清澈，沿河竹林與環(huán)舍而生的竹團(tuán)共同構(gòu)成了一道獨(dú)特的風(fēng)景。另外，地塊還靠近市商業(yè)區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，但缺少獨(dú)特的人文景觀與歷史古跡。1．2．2交通條件石鼓區(qū)水陸交通便捷，湘江、蒸水四季通航，水運(yùn)發(fā)達(dá)，公路網(wǎng)絡(luò)更是縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)，107國(guó)道貫穿南北。衡大、衡炎、衡邵、衡岳高速匯聚互通，與京珠高速、京珠高速?gòu)?fù)線及衡棗高速相連。武漢廣州高速鐵路已建成通車，衡陽至桂林南寧高鐵線正在規(guī)劃修建中，交通優(yōu)勢(shì)明顯。1．2．3水、土地、空氣污染狀況項(xiàng)目地塊整體污染狀況小。湘江水質(zhì)較為清澈、流量大；土地平坦，幾乎均為農(nóng)業(yè)用地，污染?。徊糠致范蔚氖┕の磳?duì)周邊環(huán)境造成明顯破壞，粉塵污染較低。從整體比較，本項(xiàng)目地塊污染狀況遠(yuǎn)比衡陽市區(qū)為輕，似有心曠神怡及有氧運(yùn)動(dòng)之美。1．2．4項(xiàng)目地塊周邊治安狀況分析項(xiàng)目地塊周邊居民以村民為主，服務(wù)業(yè)人口較少，居民世代為鄰，總體治安狀況較好。1．3項(xiàng)目地塊周邊建筑狀況分析項(xiàng)目地塊周邊建筑以村民的房舍為主，以圍合式院落和兩層自建房為主。西南面廠區(qū)內(nèi)的工業(yè)用房年代較為久遠(yuǎn)，以五至六層磚混建筑為主。1．4項(xiàng)目地塊周邊居民狀況項(xiàng)目地塊周邊居民以附近村民為主，農(nóng)業(yè)人口占絕對(duì)比重。除西南處有極少的企業(yè)職工外，沒有其它類型的居民，商業(yè)人口、服務(wù)業(yè)人口及企業(yè)單位居民極少。1．5項(xiàng)目地塊周邊市政工程實(shí)施情況目前地塊周邊在建的市政工程僅衡陽至桂林南寧高鐵線一項(xiàng)，工程正在規(guī)劃修建中，政府在環(huán)境地塊四周均規(guī)劃有市政道路，目前均未進(jìn)行施工。1．6項(xiàng)目地塊周邊配套設(shè)施狀況1．6．1商業(yè)設(shè)施石鼓區(qū)地處衡陽市繁華地段，人氣旺盛，水陸交通便利，歷來商賈云集，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遍布街巷，大型商場(chǎng)星羅棋布，是衡陽人流、物流、資金流、信息流最密集的城區(qū)。素為衡陽商業(yè)貿(mào)易最發(fā)達(dá)的地區(qū)，商業(yè)輻射范圍延伸到湘南地區(qū)。如今，區(qū)內(nèi)的華源建材市場(chǎng)、五一副食品批發(fā)市場(chǎng)、中湘五金機(jī)電市場(chǎng)、永興家具市場(chǎng)已成為湖南中南部四大有影響的專業(yè)市場(chǎng)。 1．6．2生活設(shè)施地塊雖處于商業(yè)區(qū)外的農(nóng)業(yè)區(qū)內(nèi)，但周邊生活配套設(shè)施基本齊全。擁有工人文化宮、青少年宮、市博物館、西湖公園等一大批高品位的文化活動(dòng)場(chǎng)所。且擁有一山（石鼓山）、一塔（來雁塔）、雙江（蒸水、湘江）、兩湖（西湖、雁棲湖）等特色旅游資源，建設(shè)石鼓親水仿古文化街、酒吧街等項(xiàng)目，重現(xiàn)石鼓“青草橋頭酒百家”等繁華商貿(mào)文化古景。1．7項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析1．7．1優(yōu)勢(shì)分析l 土地平坦，自然條件優(yōu)越，適宜進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)及營(yíng)造良好的居住環(huán)境。l 項(xiàng)目規(guī)劃用地近1600畝，符合房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)的趨勢(shì)，同時(shí)也給設(shè)計(jì)師留出了設(shè)計(jì)的空間，便于組團(tuán)的規(guī)劃與配套設(shè)施的完善。l 緊臨解放大道，靠近衡陽市商業(yè)老區(qū)，交通條件極為便利。解放大道的高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)以及規(guī)劃沿路兩側(cè)100米的綠化帶，不僅大大縮短了城鄉(xiāng)距離，也令回家成為一種享受。l 項(xiàng)目地塊位于石鼓區(qū)未來規(guī)劃的中高檔居住區(qū)內(nèi)，周邊均為衡陽市知名開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目地塊，區(qū)域含金量高，升值潛力大。未來區(qū)域的整體開發(fā)將有利于提升版塊整體形象和競(jìng)爭(zhēng)力。l 便于與其它開發(fā)企業(yè)合作共同營(yíng)造周邊配套，加速居住