【正文】 921億元，%。而且原材料和動(dòng)力價(jià)格的過(guò)快上漲可能會(huì)增加支出費(fèi)用，委托方應(yīng)把握好進(jìn)度，控制成本。其中，%。而銀行存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)和世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的逐步復(fù)蘇有益于本項(xiàng)目的資金到位，寬松的金融環(huán)境對(duì)于是的項(xiàng)目的成本費(fèi)用的控制以及風(fēng)險(xiǎn)的降低提供了一定的保障。伴隨著增速回調(diào)，物價(jià)上漲壓力趨減。因此可以預(yù)期，環(huán)比經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)估計(jì)在二季度可以開(kāi)始恢復(fù)，同比經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)則在三季度可出現(xiàn)復(fù)蘇。第二章 宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究本項(xiàng)目投資規(guī)模大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，在項(xiàng)目投資、營(yíng)建、營(yíng)銷(xiāo)和管理的各個(gè)環(huán)節(jié)必然會(huì)受到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形式及產(chǎn)業(yè)政策的影響。l 靠近衡陽(yáng)市商業(yè)老區(qū)，人口較為密集，人流量大，導(dǎo)致交通情況略有不便。l 本項(xiàng)目良好的區(qū)位環(huán)境和地塊特征為項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)條件。l 便于與其它開(kāi)發(fā)企業(yè)合作共同營(yíng)造周邊配套，加速居住氣候的形成，同時(shí)避免重復(fù)投資帶來(lái)的重復(fù)性浪費(fèi)。l 緊臨解放大道，靠近衡陽(yáng)市商業(yè)老區(qū)，交通條件極為便利。擁有工人文化宮、青少年宮、市博物館、西湖公園等一大批高品位的文化活動(dòng)場(chǎng)所。1．6項(xiàng)目地塊周邊配套設(shè)施狀況1．6．1商業(yè)設(shè)施石鼓區(qū)地處衡陽(yáng)市繁華地段，人氣旺盛，水陸交通便利，歷來(lái)商賈云集，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遍布街巷，大型商場(chǎng)星羅棋布，是衡陽(yáng)人流、物流、資金流、信息流最密集的城區(qū)。西南面廠區(qū)內(nèi)的工業(yè)用房年代較為久遠(yuǎn)，以五至六層磚混建筑為主。湘江水質(zhì)較為清澈、流量大；土地平坦，幾乎均為農(nóng)業(yè)用地，污染??；部分路段的施工未對(duì)周邊環(huán)境造成明顯破壞，粉塵污染較低。1．2．2交通條件石鼓區(qū)水陸交通便捷，湘江、蒸水四季通航，水運(yùn)發(fā)達(dá)，公路網(wǎng)絡(luò)更是縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)，107國(guó)道貫穿南北。地塊內(nèi)部地勢(shì)平坦、土地肥沃，相對(duì)落差在一米左右，現(xiàn)主要為農(nóng)田，其中零星分布著農(nóng)房和竹林。l 2011年12月份，湖南置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司正式與衡陽(yáng)市政府簽定了征地合同，其中一期用地400畝。也是國(guó)家老工業(yè)基地、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、中國(guó)抗戰(zhàn)紀(jì)念城、全國(guó)加工貿(mào)易重點(diǎn)承接地、全國(guó)商務(wù)綜合行政執(zhí)法試點(diǎn)城市、湖湘文化發(fā)源地、湘軍發(fā)祥地、全國(guó)重要的綜合交通主樞紐城市。建設(shè)單位應(yīng)抓緊籌集資金，合理利用自有資金，同時(shí)，應(yīng)適時(shí)加大廣告宣傳力度，優(yōu)化工程設(shè)計(jì)，在工程建設(shè)過(guò)程中嚴(yán)格實(shí)行招標(biāo)和建設(shè)監(jiān)理制，力爭(zhēng)在2012年上半年開(kāi)工建設(shè)。l 本項(xiàng)目在技術(shù)上和財(cái)務(wù)上是可行的，并具有良好的投資價(jià)值和相當(dāng)?shù)氖找婊貓?bào)。II. 總體評(píng)價(jià)石鼓區(qū)得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，良好的自然生態(tài)環(huán)境，城市綜合配套功能進(jìn)一步加強(qiáng)，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，將為本項(xiàng)目的發(fā)展提供良好的社會(huì)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境。銷(xiāo)售預(yù)測(cè)采用市場(chǎng)比較法。計(jì)算時(shí)點(diǎn)為2011年10月。大量的土地資源、建設(shè)單位雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以及“奧林匹克花園”優(yōu)良的品牌資源，本項(xiàng)目具有良好的市場(chǎng)前景。III. 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表一：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目合計(jì)一期二期三期四期數(shù)量數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例占地面積(畝)1570400500400270總建筑面積（m2）1151909293480366850293480198099住宅（m2）1036718264132330165264132178289其中：多層住宅54624016141455%18342550%13206645%6933535%花園洋房2534935869620%9171325%7337025%2971515%聯(lián)體別墅2072704402215%5502815%5869620%4952525%獨(dú)體別墅297152971515%商業(yè)及公共配套（m2）1151912934810%3668510%2934810%1981010%商業(yè)及公共配套包括:售樓中心、辦公區(qū)、奧運(yùn)體育會(huì)館、幼兒園、購(gòu)物廣場(chǎng)、商業(yè)步行街、生活會(huì)所等非住宅建筑。80 / 80第一章 項(xiàng)目介紹1．1項(xiàng)目背景及地塊現(xiàn)狀1．1．2項(xiàng)目背景l(fā) 衡陽(yáng)地處南岳衡山之南，因山南水北為“陽(yáng)”，故得此名。京廣、湘桂、衡茶吉3條鐵路干線在此交匯，是南下通往廣東、廣西，東到江西福建，西達(dá)云貴川渝的門(mén)戶。2011年12月31日，公司在衡陽(yáng)市藝術(shù)中心舉辦了“地塊內(nèi)現(xiàn)有一條東西向雙車(chē)道的水泥公路，路面高出兩側(cè)的田壟約一米左右，沿路兩側(cè)有部分村民自建的房屋。衡大、衡炎、衡邵、衡岳高速匯聚互通，與京珠高速、京珠高速?gòu)?fù)線及衡棗高速相連。從整體比較，本項(xiàng)目地塊污染狀況遠(yuǎn)比衡陽(yáng)市區(qū)為輕，似有心曠神怡及有氧運(yùn)動(dòng)之美。1．4項(xiàng)目地塊周邊居民狀況項(xiàng)目地塊周邊居民以附近村民為主，農(nóng)業(yè)人口占絕對(duì)比重。素為衡陽(yáng)商業(yè)貿(mào)易最發(fā)達(dá)的地區(qū)，商業(yè)輻射范圍延伸到湘南地區(qū)。且擁有一山（石鼓山）、一塔（來(lái)雁塔）、雙江（蒸水、湘江）、兩湖（西湖、雁棲湖）等特色旅游資源，建設(shè)石鼓親水仿古文化街、酒吧街等項(xiàng)目，重現(xiàn)石鼓“青草橋頭酒百家”等繁華商貿(mào)文化古景。解放大道的高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)以及規(guī)劃沿路兩側(cè)100米的綠化帶，不僅大大縮短了城鄉(xiāng)距離，也令回家成為一種享受。l 地塊內(nèi)有近三公里長(zhǎng)的河岸線，有利于打造生態(tài)河景；沿岸良好的茂密竹林，既有利于打造具有湖湘風(fēng)俗的景觀環(huán)境，又為開(kāi)發(fā)企業(yè)節(jié)省了營(yíng)造景觀綠化的成本；沿河的河漫灘有利于營(yíng)造親水的休閑空間。加之公司雄厚的資金實(shí)力背景和良好的政府資源背景，輔以“奧林匹克花園”良好的項(xiàng)目品牌和運(yùn)作模式，石鼓區(qū)政府將“衡陽(yáng)市奧林匹克花園”項(xiàng)目列為石鼓區(qū)政府一號(hào)工程，都將進(jìn)一步加強(qiáng)本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。l 人口多從事服務(wù)業(yè)，加大的居民的不穩(wěn)定性。當(dāng)然要準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)宏觀面對(duì)本項(xiàng)目的影響程度，作出量化分析是非常困難的，本章我們將根據(jù)以下幾個(gè)不同的 層面及角度對(duì)本項(xiàng)目面臨的宏觀背景及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)作定性研判：　德意志銀行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬駿表示：由于地產(chǎn)投資和出口的下行，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在今年一季度將繼續(xù)減速，年化環(huán)比GDP增速可能降到6%7%?！　⌒履暌詠?lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)延續(xù)了小幅下行態(tài)勢(shì)，并創(chuàng)1992年以來(lái)季度累計(jì)同比增速回調(diào)時(shí)間最長(zhǎng)紀(jì)錄，在一定程度上反映了我國(guó)經(jīng)濟(jì)由高速向中速增長(zhǎng)階段的轉(zhuǎn)換。從發(fā)展態(tài)勢(shì)看，世界經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回穩(wěn)跡象，內(nèi)需增長(zhǎng)潛力依然可觀，一些積極因素正在積累，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有望降中趨穩(wěn)。2012年一季度，%。%，水、電、%，%。中國(guó)14月固定資產(chǎn)投資增速微幅放緩，增幅不及預(yù)期及前值。從到位資金情況看，%，；%。從環(huán)比看，%.十二五”規(guī)劃重大項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)支持投資增長(zhǎng)。保障房投資的迅速增長(zhǎng)，將成為一季度投資領(lǐng)域的亮點(diǎn)之一。而物價(jià)回落增強(qiáng)居民實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力。結(jié)論：2012 年，全球經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)加大，出口增速繼續(xù)放緩，房地產(chǎn)、基 礎(chǔ)設(shè)施等投資明顯降溫，社會(huì)消費(fèi)品零售增長(zhǎng)保持相對(duì)穩(wěn)定，我 國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)仍將呈現(xiàn)平穩(wěn)回落態(tài)勢(shì)。衡陽(yáng)盆地南高北低。瞰臨渺空闊，綠凈不可唾、”這山便是石鼓山。表二：2010年石鼓區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位實(shí)績(jī)同比增減（177。 “十一五”期間，石鼓區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展將采取“南改北拓、城鄉(xiāng)一體”、“三產(chǎn)旺區(qū)、二產(chǎn)強(qiáng)區(qū)、民營(yíng)活區(qū)”的措施，加速區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。第二步是塑造“吃在石鼓”，擬以“美食在石鼓”的概念為基礎(chǔ)自然演繹。自西漢開(kāi)始設(shè)縣治至中華人民共和國(guó)，歷經(jīng)兩千多年別史變遷，石鼓區(qū)為衡陽(yáng)和湘中南地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，沉淀了深厚的歷史文化底蘊(yùn)。島居”大盤(pán)。在我國(guó)書(shū)院史、教育史、文化史上享有崇高的地位。唐貞觀時(shí)（公元627—650年），刺史宇文炫辟石鼓東崖西溪間為游覽勝地，題“東巖、”“西谿”四字，刻于東西崖壁上。石鼓書(shū)院建成后，相繼興建大觀樓。 2007年9月18日，著名學(xué)者劉和平登上石鼓書(shū)院湖湘文化講壇，以“六經(jīng)責(zé)我開(kāi)生面，知行并進(jìn)，知行兩難”為題作了精辟的論述，此為重修石鼓書(shū)院后的第一講。”說(shuō)明早在北宋時(shí)期，西湖便在當(dāng)?shù)睾苡忻麣?。西湖公園以清新明快為主基調(diào)，以中國(guó)山水園林為主題，％的水面做文章，水陸兼用，建有“蓮湖飛珠”、“湖天一色”、“雙亭煙雨”、“花鳥(niǎo)回廊”、“芙蓉?fù)泶洹?、“月映白蓮”“中日友誼櫻花林”等十余處景區(qū)。1995年被評(píng)為全省園林綠化先進(jìn)單位。又傳此洞北通南岳與水簾洞（亦名朱陵洞）兩洞相連，南岳有道高僧曾借此洞往返衡岳之間，瞬息即到。后雖經(jīng)修整，但難復(fù)原貌。南宋淳熙十三年（公元1186年），薛伯渲任衡州知府時(shí)，在青草渡修建木橋，為第一代青草橋。當(dāng)人們佇立橋頭，你會(huì)感到如置身在圖畫(huà)中：“草入簾青，水沉玉碧。3．5項(xiàng)目區(qū)位道路與交通狀況l 石鼓區(qū)有較為便利、快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，全縣公路總里程354公里，其中一級(jí)公路32．8公里，二級(jí)公路78．1公里，三級(jí)公路60．8公里，四級(jí)公路182．3公里。 不斷鞏固發(fā)展全區(qū)特色產(chǎn)業(yè)，主動(dòng)擔(dān)當(dāng)起全市建設(shè)“區(qū)域性商貿(mào)物流中心”的主力軍重任，著力打造“三大特色商圈”。區(qū)委、區(qū)政府將為投資者創(chuàng)造最優(yōu)良的環(huán)境，實(shí)施最優(yōu)惠的政策，提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，營(yíng)造最開(kāi)放的氛圍，讓每位投資者在事業(yè)取得最大成就的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)上得到豐厚的回報(bào)。3．7項(xiàng)目區(qū)位生活配套設(shè)施狀況3．7．1．能源狀況l 電力狀況現(xiàn)有35KV變電站4座，110KV變電站2座；有各級(jí)輸電線路51條，其中110KV輸電線路4條，35KV線路6條，10KV線路41條；共有小水電站10個(gè)，總裝機(jī)容量8170KW；日供電量為206KWH。移動(dòng)通信方面，有GSM網(wǎng)一個(gè)，900MNZ基站21個(gè)，能同時(shí)容納30000部手機(jī)同時(shí)通話。3．7．4．醫(yī)療條件擁有南華大學(xué)第一附屬醫(yī)院、南華大學(xué)第二附屬醫(yī)院、衡陽(yáng)市中醫(yī)醫(yī)院、正骨醫(yī)院等醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)。境內(nèi)景觀勝跡誘人，各種名街老店眾多，人文景觀獨(dú)特，洋溢著濃郁古樸的楚漢風(fēng)情和多姿多彩的湖湘風(fēng)韻。石鼓區(qū)豐富的土地資源有利與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行大規(guī)模的成片開(kāi)發(fā)，帶來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模效益。l 規(guī)劃后的交通狀況良好石鼓區(qū)以現(xiàn)有的交通線路加上規(guī)劃修建的道路，將形成較完善的交通網(wǎng)絡(luò)——通暢便捷的區(qū)內(nèi)道路和四通八達(dá)的通向衡陽(yáng)和周邊郊縣的干線，勢(shì)必提升石鼓區(qū)的綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值。主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：一是用地需求與投資高速增長(zhǎng)之間有差距。l 交通道路建設(shè)中的不確定因素本項(xiàng)目緊鄰的青山的修建已經(jīng)開(kāi)始，但是直接影響本項(xiàng)目與衡陽(yáng)市區(qū)通行的人民路街道的開(kāi)工與通車(chē)時(shí)間尚難以確定。消費(fèi)者對(duì)于突然提升品質(zhì)樓盤(pán)的接受會(huì)需要一定的時(shí)間。l 規(guī)模化的居住環(huán)境尚未形成 各開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了土地的購(gòu)買(mǎi)但已經(jīng)大規(guī)模開(kāi)發(fā)的并不多；而完全依靠政府行為無(wú)法建成成熟的社區(qū)生活居住環(huán)境。上半年，全市住宅銷(xiāo)售均價(jià)為3115元/平方米。到2009年底，衡陽(yáng)市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)396家，其中本土企業(yè)367家、外來(lái)企業(yè)29家，銷(xiāo)售額過(guò)億元的企業(yè)8家、過(guò)5000萬(wàn)元的企業(yè)22家。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型和管理密集型產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有較大的關(guān)聯(lián)效應(yīng)和乘數(shù)效應(yīng)。第二，對(duì)財(cái)政增收的支撐作用較大。其中，%，僅次于制造業(yè)稅收。從調(diào)查的情況看。城市建設(shè)離不開(kāi)房地產(chǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展以城市建設(shè)為依托和平臺(tái)。近兩年來(lái)，全市城鎮(zhèn)建設(shè)投資超過(guò)500億元，且每年以20%以上的速度遞增，全市具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)已增加到200余個(gè)。一方面，拉動(dòng)了直接消費(fèi)。今年16月，、%，、%，裝修建材等行業(yè)銷(xiāo)售額達(dá)6億元、%。衡陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，為居民群眾的安居樂(lè)業(yè)創(chuàng)造了良好條件。二是保障性住房建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。三是有效擴(kuò)大了社會(huì)就業(yè)。 （一）市場(chǎng)管理規(guī)范有序。二是加強(qiáng)拆遷管理。2009年，全市拆遷房屋2842戶、沒(méi)有發(fā)生一起大的矛盾糾紛。（二）房屋品質(zhì)提升有方。從商品住宅到保障性住房、從小戶型到大戶型等高檔住宅一應(yīng)俱全、較好地滿足了市場(chǎng)不同層次的需求。三是小區(qū)環(huán)境更具舒適化。沐林美郡占地近300畝，科學(xué)合理的規(guī)劃布局，高達(dá)43％的綠化率，舒適適用的戶型設(shè)計(jì)，營(yíng)造了衡陽(yáng)現(xiàn)代居住生活的樣板社區(qū)。再加上其它因素購(gòu)房，衡陽(yáng)市商品住宅的市場(chǎng)需求大體維持在150180萬(wàn)平方米，而目前衡陽(yáng)市每年住宅商品房開(kāi)發(fā)基本保持在200萬(wàn)平方米左右。2010年上半年，全市新建商品房網(wǎng)上銷(xiāo)售構(gòu)成情況顯示：%購(gòu)房戶為本市城區(qū)居民，%為周邊縣、區(qū)人員，%為衡陽(yáng)市以外地區(qū)人員。近四年來(lái)，房?jī)r(jià)累計(jì)增長(zhǎng)915元、%，沒(méi)有出現(xiàn)暴漲暴跌的病態(tài)走勢(shì)。從全省及周邊城市來(lái)看，2009年，全省商品房住宅均價(jià)2532元。4．4空置總量與空置面積上升衡陽(yáng)商品房空置總量從1998年大幅度減少后。二級(jí)市場(chǎng)土地資源規(guī)模的迅速擴(kuò)大，一方面為今后商品房開(kāi)發(fā)奠定良好的基礎(chǔ)，一方面也預(yù)示著今后潛在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。目前，衡陽(yáng)已涌出業(yè)績(jī)矚目的大型開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司，象萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、中海外、萬(wàn)科等，他們對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展起到了良性刺激作用。第五章 市場(chǎng)有效需求及項(xiàng)目定位建議5．1消費(fèi)者特征分析5．1．1消費(fèi)能力根據(jù)資料顯示：2011年衡陽(yáng)市居民人均可支配收入達(dá)8808元大，同比增長(zhǎng)22％。建筑業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。%。5．1．2年齡結(jié)構(gòu)主要分為青年消費(fèi)者(25周歲以下)、中青年消費(fèi)者(25～35歲)、中年消費(fèi)者(35～45歲)、老年消費(fèi)者五大群體，其所占比例分別為25%、33%、20%、12%、和10%。隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)于設(shè)施完備、服務(wù)周到、周邊環(huán)境良好的小區(qū)表現(xiàn)出了極大的興趣。5．3．3消費(fèi)者對(duì)置業(yè)環(huán)域的選擇根據(jù)我們的調(diào)查顯示人們對(duì)于石鼓區(qū)的意愿和傾向都較之前有了顯著的增加，主要有以下幾個(gè)原因近些年來(lái)，石鼓區(qū)發(fā)展迅速，2010年，%。3)購(gòu)房者接受的產(chǎn)品類(lèi)型從市場(chǎng)需求看：%、%、%。該單價(jià)區(qū)間的商品房在秋交會(huì)成交比例比春交會(huì)上漲了7個(gè)百分點(diǎn)，%。從總價(jià)上看，總價(jià)在10～35萬(wàn)區(qū)間的商品房是目前市場(chǎng)主力需求，其成交量占總成交量的75%；50萬(wàn)以上的高檔住宅在總成交量中所占比例呈下降趨勢(shì)。5．5項(xiàng)目所處板塊的消費(fèi)環(huán)境1)石鼓區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況衡陽(yáng)市石鼓區(qū)因境內(nèi)石鼓山而