【正文】 土地征用費、前期費用和開發(fā)期稅費等反映在各期期末進(jìn)行計算，各項工程費用將按工程進(jìn)度反映在各核算期末。把各期的各項投資成本費按當(dāng)期實際完成情況進(jìn)行估算。l 不可預(yù)見費：本項目在開發(fā)過程中的某些零星稅費、雜費、預(yù)算外支出，按工程費用和其他費用之和的5%估算。l 銷售費用：包括廣告、推廣宣傳、銷售代理、銷售人員工資福利等。l 前期費用：為建安成本的3%。具體分階段開發(fā)的指標(biāo)如下： 表四：項目分期開發(fā)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 單位：m2項目合計一期二期三期四期占地面積(畝)1570400500400270總建筑面積（m2）1151909293480366850293480198099住宅（m2）1036718264132330165264132178289其中：多層住宅54624016141418342513206669335花園洋房253493586967337029715聯(lián)體別墅207270440225869649525獨體別墅2971529715商業(yè)及公共配套（m2）115191293483668529348198107．3投資估算的依據(jù)l 土建工程：參照《湖南省建筑工程計價定額》(SGD95)、《湖南省建設(shè)工程計價定額附錄》所作同類工程概算，并參考衡陽市建筑市場的實際情況及建筑工程造價的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，設(shè)定各類建筑的造價。整個項目共分五個個階段，各階段開發(fā)均包括住宅建設(shè)、公用建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。四期：2015年5月至2016年5月為四期的住宅、公建等建設(shè)工作。6．2計劃進(jìn)度安排本項目建設(shè)進(jìn)度計劃擬分四期共五個階段進(jìn)行：籌備期：2011年10月至2012年5月，為項目前期工作，包括征地、一期的拆遷安置、土地平整、三通等工程。該項目土地征用以基本結(jié)束，地勢平坦，石鼓區(qū)的地質(zhì)條件總的來說無不良地質(zhì)情況（具體涉及到地基等進(jìn)行現(xiàn)場勘探，以勘測部門為準(zhǔn)）。總占地1560畝，總建筑面積151909平方米。奧林匹克花園中完備的設(shè)施、優(yōu)良的服務(wù)、良好的環(huán)境對于人們都有著巨大的吸引力。優(yōu)雅的環(huán)境為其開發(fā)提供了良好的條件。境內(nèi)山奇水秀、人杰地靈、名人輩出，文化底蘊深厚，人文勝跡眾多。l 購房目的以居住為目的的消費者（約占68%）；以置業(yè)投資和休閑居所為目的的消費者（約占32%）。青少年和中年人群對于籃球和羽毛球的喜愛尤為突出，可由于時間和場地的原因，大家的日常運動受到很大的限制。 2)購房者選擇石鼓區(qū)的理由及動機市內(nèi)中年消費者和青年消費者是郊縣市場的購房主力，當(dāng)中又以前者為多。 石鼓區(qū)位于衡陽市城區(qū)北部，東臨湘江與珠暉區(qū)隔水相望，西北與衡陽縣為鄰，南以解放路與雁峰區(qū)接壤，西與蒸湘區(qū)以蒸湘北路為界，原名城北區(qū)。7)購房者接受的付款方式在之前的購房付款選擇中，購房者多以一次性付款為主，而隨著消費觀念的進(jìn)步和人民生活水平的提高，一次性付款所占比例逐漸下降，分期付款開始被越來越多的人所接受，青年群體主要選擇的是分期付款，中年群體則以按揭付款和一次性付款為主，老年群體則以一次性付款為主在前幾年的房地產(chǎn)市場中，購房者多選擇一次性、分期和短期按揭的付款方式8）購房者愿意承受按揭貸款方式從消費者對按揭月供額的選擇統(tǒng)計表中可以看出，按揭月供額在1000元以下的付款方式受到七成消費者的認(rèn)可。該單價區(qū)間商品房的表現(xiàn)不俗，與衡陽目前二次置業(yè)者較多，且對住宅綜合品質(zhì)的要求日益增高趨勢較為吻合。90m2以下的小戶型商品房有較為明顯的變化：70～90m2的戶型成交比例從春交會期間的17%下降到秋交會期間的14%，%；人們對于住房面積及精裝房有了更多的要求5)對產(chǎn)品價格的需求2011年兩屆房交會成交的商品房以單價2000～3000元/m2區(qū)間為主，總體需求趨勢呈增長態(tài)勢。而老城區(qū)的改造是人們對于該區(qū)的環(huán)境預(yù)期有了很大的提高，豐富的文化生活也是極具吸引力隨著石鼓區(qū)的發(fā)展環(huán)境和居住環(huán)境的進(jìn)一步改善，會有更多的人將石鼓區(qū)納入居住選擇。其中西南以占過半數(shù)的比重排在首位，且兩次房交會的總體成交量和所占成交比重變化不大；南面與市中心的房產(chǎn)成交量從排位上看，兩次房交會位次與比例剛好對換；秋季房交會東面房產(chǎn)成交比例沒有變化，所占比例最小。5．3消費者心理習(xí)慣特征除去價格、位置、交通等傳統(tǒng)因素外，戶型設(shè)計、環(huán)境、運動休閑、教育設(shè)施、物管、配套均是影響消費者購房的主要因素。房地產(chǎn)、金融、電力行業(yè)的收入較高。%。%。本項目的關(guān)鍵在于需求的把握和市場的創(chuàng)新，以及企業(yè)核心競爭力的提升。以往，誰有資金誰就可以踏入房地產(chǎn)這個門檻，市場的準(zhǔn)入度較低，各家的投入產(chǎn)出效益都不高。4．5土地政策購置面積增勢較猛受政策性變動因素的影響，2010年衡陽房地產(chǎn)市場土地購置增勢較猛，%%。委托方應(yīng)高度重視這一情況，增強決策的科學(xué)性減少盲目性。從全國及一線城市來看，全國各大中城市住宅銷售均價達(dá)4600元/平方米，其中北京2009年12月，住宅銷售均價達(dá)到19725元/平方米，上海住宅均價16000元，深圳住宅均價15874元，衡陽市房價不僅遠(yuǎn)低于一線城市水平，也低于全國大中城市的平均水平。從本地市場來看，2007年衡陽市住宅均價為1787元/平方米，2008年為1925元/平方米，2009年為2299元/平方米，2010年上半年為2562元/平方米。從潛在需求來看，隨著衡陽市城市化步伐的逐步加快，城市人口逐步增多，預(yù)計到2015年，市區(qū)實際人口將達(dá)到150萬以上，房屋需求量逐步放大；且隨著老城區(qū)改造步伐加快，居民改善居住條件的愿望強烈，加之國內(nèi)一二線城市房產(chǎn)價格居高不下、在外經(jīng)商、務(wù)工的衡陽籍人士回歸衡陽本地購房勢頭正旺。從居民的現(xiàn)實需求來看，當(dāng)前衡陽市居民房屋消費需求主要來自四個方面的類型：一類是農(nóng)村人口向城市聚集的需要，需增加住房面積51萬平方米；一類是居民改善居住條件的需要，衡陽市市區(qū)人均住房面積10平方米以下的有16853戶，要達(dá)到人均34平方米的標(biāo)準(zhǔn)，需至少增加住房面積120萬平方米；一類是城市建設(shè)住房拆遷需要，以2009年為例，按1:1的補償標(biāo)準(zhǔn)，需增加住房面積約70萬平方米；一類是投資需要，極少部分居民把購房作為家庭理財?shù)囊环N手段和方式，購買12套商品房預(yù)期增值。耀江花園占地1054畝，規(guī)劃總建筑面積80多萬平方米，住宅小區(qū)與雁棲湖自然景觀渾然一體，戶內(nèi)功能齊全，注重體現(xiàn)居住活動的特性，體現(xiàn)人與自然和諧共存之道，打造了極具時代性、前瞻性和氣質(zhì)性的標(biāo)志性建筑。房屋設(shè)計注重通風(fēng)、采光和朝向，室內(nèi)功能齊全、動靜分設(shè)、干濕分區(qū)，陽臺視野開闊、有的甚至建有小面積戶外花園，住房整體適用功能和舒適感明顯增強。一是房屋結(jié)構(gòu)更趨多樣化。主要實行“四嚴(yán)格”：嚴(yán)格物業(yè)資質(zhì)監(jiān)管，2009年新增物業(yè)企業(yè)21家、申報二級企業(yè)2家、撤銷不合格企業(yè)6家；嚴(yán)格項目受理招投標(biāo)工作，去年招投標(biāo)項目18個、招投標(biāo)率達(dá)100%；嚴(yán)格物管人員素質(zhì)培訓(xùn)，強化物管人員的培訓(xùn)工作，實行持證上崗；嚴(yán)格落實服務(wù)要求，根據(jù)業(yè)主需要，在做好保潔、保綠、保安的基礎(chǔ)上，不斷延伸服務(wù)鏈條，拓展服務(wù)內(nèi)容，創(chuàng)新服務(wù)方式，有的甚至推行星級服務(wù)、保姆式服務(wù)。通過多環(huán)節(jié)把好拆遷關(guān)，有效維護(hù)了群眾的切身利益。針對房地產(chǎn)開發(fā)市場魚龍混雜、良莠不齊的情況，房產(chǎn)部門嚴(yán)格開發(fā)市場準(zhǔn)入制度，健全開發(fā)企業(yè)管理，對那些常年沒有開發(fā)任務(wù)、綜合實力較差、社會信譽度不高的企業(yè)，按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》予以降級或注銷其資質(zhì)證書，全市先后注銷32家房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；規(guī)范房屋銷售行為，針對過去衡陽市房屋銷售中存在一房多賣、欺詐損害消費者權(quán)益事件屢有發(fā)生的情況，2007年市房產(chǎn)局投資400萬元建成房產(chǎn)信息網(wǎng)站，開通網(wǎng)上銷售系統(tǒng)，全面推行網(wǎng)上備案、網(wǎng)上簽約、網(wǎng)上銷售，實現(xiàn)了紙質(zhì)合同向電子合同的轉(zhuǎn)變，增強了房屋銷售的透明度，使房屋買賣情況的信息完全公開，有效杜絕了一房多賣的現(xiàn)象。近年來，衡陽市積極應(yīng)對宏觀環(huán)境傳導(dǎo)的影響和沖擊，著力構(gòu)建誠信房產(chǎn)、安全房產(chǎn)、和諧房產(chǎn)，推動了房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。同時，啟動了棚戶區(qū)改造的前期工作，、111萬平方米的棚戶區(qū)改造任務(wù)。僅“十一五”期間，全市人均住房面積就提高了5平方米，在全國地級市中名列前茅。房地產(chǎn)業(yè)與人民群眾的生活息息相關(guān)，成為改善民生的基本載體。另一方面，拉動了間接消費。房地產(chǎn)業(yè)作為消費的終端產(chǎn)業(yè)，是啟動內(nèi)需、拉動消費的主要產(chǎn)業(yè)之一。衡陽市中心城區(qū)面積已由過去的45平方公里擴展到了100余平方公里，這其中除了道路等基礎(chǔ)設(shè)施和廣場、綠地等公益事業(yè)建設(shè)外，很大部分是城市的房屋建設(shè)。（二）城市拓展的互動效應(yīng)。據(jù)測算，每增加1億元的房產(chǎn)投資，鋼鐵、建材、化工、汽車、家電、家具、。從2005年至2009年。以2008年、2009年兩年為例，%%，%。（一）經(jīng)濟發(fā)展的助推效應(yīng)。一．多元效應(yīng)：衡陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的價值考量 近年來，隨著城市建設(shè)的大力度推進(jìn)，衡陽房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出企業(yè)快速成長、產(chǎn)業(yè)逐步壯大、競爭日趨激烈的發(fā)展勢頭。4．1 衡陽市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位日益增加 政府今年對房地產(chǎn)市場進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)控，衡陽市新建商品房住宅成交量及銷售均價與去年同期相比增幅明顯放緩。相似的產(chǎn)品在不規(guī)范的市場條件下可能會形成惡性競爭，影響項目的贏利。新開發(fā)的項目與其原有的樓盤相同的質(zhì)上具有較大的跨越。四是資金需求與企業(yè)擴產(chǎn)之間有差距。各種生產(chǎn)要素保障調(diào)度壓力大全市進(jìn)入工業(yè)化中期加速發(fā)展階段，持續(xù)快速的經(jīng)濟增長與生產(chǎn)要素支撐的矛盾開始顯現(xiàn)。l 政府對房地產(chǎn)開發(fā)的重視與大力促進(jìn)石鼓區(qū)政府對房地產(chǎn)開發(fā)的重視程度高，不僅給予了各項優(yōu)惠政策，而且在城市規(guī)劃方面也努力配合房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程。而且，目前在溫江可拿到一手地，地價相對便宜。3．9項目區(qū)位綜合開發(fā)價值分析3．9．1有利因素l 自然環(huán)境優(yōu)越這片神奇的土地素為衡陽行政“中樞”，自西漢始設(shè)縣治至中華民國，歷二千春秋，州郡縣署幾經(jīng)分合更替，治所未曾更異。良好的教育條件能使投資者的子女受到良好的教育，也能為企業(yè)生產(chǎn)培訓(xùn)各類人才。3．7．2．通訊狀況總裝機容量達(dá)6．6萬戶，并建成了全縣寬帶多媒體通信骨干網(wǎng)和衡陽—石鼓SDH高速傳輸網(wǎng)和DDN數(shù)據(jù)傳輸網(wǎng)。銷售情況較好，130m2以下的戶型都已基本售完，150左右的戶型剩余量較大，總體上已銷售量已分別達(dá)到70%和80%。21萬石鼓人民期待著四海賓朋、五洲商賈來石鼓求發(fā)展、創(chuàng)繁榮、共謀經(jīng)濟發(fā)展大略。3．6項目區(qū)位城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)狀況l 城市建設(shè)今后一段時期內(nèi)，石鼓區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的指導(dǎo)思想和總體思路是以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟社會發(fā)展全局，堅定不移地實施“南改北拓、城鄉(xiāng)一體”發(fā)展戰(zhàn)略和“三產(chǎn)旺區(qū)、二產(chǎn)強區(qū)、民營活區(qū)”的發(fā)展方針，全面建設(shè)小康社會，努力構(gòu)建和諧石鼓。他的作用也越來越大，不僅溝通南北，使市中心區(qū)與城北的萬民新村和工業(yè)區(qū)連成一片，打開了衡陽通往南岳、衡山的卡口，負(fù)荷著各種運輸車輛，而且使石鼓公園、朱陵洞、五一橋形成一片自然統(tǒng)一的游覽區(qū)，真正起到橋梁的作用。店鋪當(dāng)中，尤以酒店居多，故八景中就有“青草橋頭酒百家”的詩句。有橋至今，歷時近八百年。僅留下小洞的殘邊及洞口上的“朱陵后洞”和“東崖”等殘字。相傳唐天寶年間，董奉先曾在洞內(nèi)煉丹因而得了仙洞之名?？焱А⒄留~、滾地龍、太空飛車等新型娛樂設(shè)施，增添了現(xiàn)代氣息，開園至今，平均接待游客90萬人次。據(jù)介紹，上世紀(jì)90年代初該公園修建時，設(shè)計者曾專門到杭州西湖取經(jīng)學(xué)藝，并模仿西湖“三潭”在該公園內(nèi)仿建了“二潭”。北宋詩人周敦頤曾在此地寫下名句：“西湖夜放白蓮花。祭祀韓愈、朱熹、張栻、黃勉齋、李寬、李士真、周敦頤。宋至道三年（公元997年），衡陽郡人李士真創(chuàng)建書院，景祐二年（公元1035年），宋仁宗欽賜“石鼓書院”匾額，與當(dāng)時的睢陽書院、白鹿洞書院，岳麓書院齊名，并稱全國四大書院。 相傳漢代，三國武侯諸葛亮在石鼓山督師，為紀(jì)念諸葛先生“鞠躬盡瘁，死而后已”的精神，在石鼓山左邊建了“武侯祠”。 石鼓書院 千年學(xué)府——石鼓書院，是我國宋代四大書院之一，約有1200年的歷史傳承，人文內(nèi)涵深刻厚重。3．4．2項目區(qū)位景觀狀況耀江花園 耀江花園規(guī)劃總占面積1136畝，規(guī)劃總建筑面積近90萬平方米，是湖南乃至國內(nèi)罕見的集生態(tài)公園、浩瀚湖景、高爾夫球場、大型商業(yè)配套、多功能奢華雙會所、47畝成龍成章和幼兒園等于一體的“生態(tài)3．4 項目區(qū)位人文歷史與景觀狀況3．4．1人文歷史在衡陽城區(qū)中，石鼓區(qū)歷史最為悠久。圍繞這一目的，石鼓區(qū)政府已先期策劃實施了“住在石鼓”活動，并取得了成功使包含本項目在內(nèi)的近十個大型房地產(chǎn)項目得以實質(zhì)性啟動。石鼓區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的第十一個五年規(guī)劃明確提出了全區(qū)未來五年經(jīng)濟發(fā)展的宏偉藍(lán)圖——構(gòu)建“三大商圈”，即常勝商圈、江濱旅游休閑商圈、松木物流商圈；打造“四大產(chǎn)業(yè)集群”，即鹽化工工業(yè)集群、汽配加工工業(yè)集群、醫(yī)藥器械生產(chǎn)工業(yè)集群、新材料生產(chǎn)工業(yè)集群；建設(shè)三大“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶”，即衡角公路沿線養(yǎng)殖業(yè)產(chǎn)業(yè)帶、107國道花卉苗木種植產(chǎn)業(yè)帶、湘江西岸無公害蔬菜和延秋蔬菜種植產(chǎn)業(yè)帶。3．2項目區(qū)位經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r2010年，石鼓區(qū)較好的保證了全年目標(biāo)任務(wù)的完成和“十一五”計劃的實現(xiàn)，再次被評為全省綜合經(jīng)濟實力“十強縣”，并升至第七位，為全區(qū)實施“十二五”計劃，大力推進(jìn)石鼓區(qū)跨越式發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。一個叫韓愈的唐代人便站在那座石山上搖頭晃腦地念念有詞：“紅亭枕湘江，蒸水會其左。3．1．2自然地理石鼓區(qū)地處衡陽市城區(qū)北部，東臨湘江與珠暉區(qū)隔水相望，西北與衡陽縣為鄰，南以解放路與雁峰區(qū)接壤，西與蒸湘區(qū)以蒸湘北路為界。這些都有益于刺激市場需求。收入快速增長為消費增長提供了良好基礎(chǔ)。全國住房保障工作會上，有關(guān)部門表示 2012 年全年保障性安居工程開工總量基本確定在 700 萬套，竣工總量確定為 400 萬套。其中，限額以上企業(yè)(單位)消費品零售額7686億元，%.13月份，社會消費品零售總額49319億元，%(%)。新開工項目計劃總投資64