【正文】 帝泊灣房地產(chǎn)綜合發(fā)展建設(shè)項目可研報告 帝泊灣房地產(chǎn)綜合發(fā)展建設(shè) 項目可研報告第一章 總論一、項目建設(shè)背景 根據(jù)**市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)發(fā)展要求，某置地投資有限公司通過競價方式取得位于**市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)宗地。并于2011年3月25日取得土地證，土地證號分別為洪土國用（登經(jīng)2011）第0017號（）、洪土國用（登經(jīng)2011）第0018號（）、洪土國用(登經(jīng)2011)第0019號（）。，規(guī)劃建筑面積為363834平方米，土地用途為住宅用地。該項目初步方案設(shè)計已經(jīng)完成，各項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。二、企業(yè)概況 某置地投資有限公司成立于2010年，注冊資金壹億元。總部位于**市高新開發(fā)區(qū)火炬大道188號淳和大廈16樓。公司資本雄厚，專注于房地產(chǎn)開發(fā)。在開發(fā)大型、多用途城市核心發(fā)展項目及綜合住宅發(fā)展項目方面擁有卓越的成績。公司目前在**主要城市的中心地段及周邊（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)1處、朝陽新城2處）擁有3個處于不同開發(fā)階段的項目，總建筑面積近100萬平方米。公司的戰(zhàn)略目標是在3年內(nèi)成為區(qū)域內(nèi)最大型的房地產(chǎn)企業(yè)，5年內(nèi)達到當?shù)仄髽I(yè)上市的相關(guān)要求。 某置地現(xiàn)有員工近百人，其中50%的員工擁有中、高級職稱。某置地是**最具創(chuàng)意和高瞻遠矚的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，以創(chuàng)新獨到及具彈性的手法來進行項目的整體規(guī)劃，力求項目發(fā)展能配合當?shù)卣贫ǖ恼w城市規(guī)劃，并把當?shù)爻鞘械臍v史文化特色融入項目的設(shè)計及業(yè)務發(fā)展策略中，并致力于打造**高端豪宅。產(chǎn)品也將成為**豪宅新標桿。某置地計劃將現(xiàn)有項目主要分為三個類別：集多種用途并分多期開發(fā)的大型城市核心重點項目，一般包括住宅、辦公樓、零售、娛樂及文化物業(yè)；以IT及科技產(chǎn)業(yè)為主題，集多種用途的知識型社區(qū)綜合發(fā)展項目，一般包括產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)、零售、酒店、住宅、教育、戶外康樂、綠化設(shè)施，及其他公共娛樂設(shè)施；以及集旅游產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)配套設(shè)施的旅游業(yè)綜合發(fā)展項目。 某置地堅持“以客戶為本”的發(fā)展理念，珍視每一位客戶及業(yè)主。每時每刻，每個環(huán)節(jié)，某都盡力帶給客戶極致體驗，全力創(chuàng)建舒適的社區(qū)環(huán)境。 某置地的商業(yè)項目除引入來自世界各地的優(yōu)質(zhì)租戶外，亦計劃設(shè)有公司經(jīng)營的酒店、會所和禮品店等，為客戶帶來多樣化的消費體驗。 公司辦公樓與住宅項目的物業(yè)管理由其下全資擁有附屬公司三新物業(yè)服務有限公司負責經(jīng)營，為客戶提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務。三、 企業(yè)財務狀況（1） 借款人近期財務狀況詳見下列財務報表資 產(chǎn) 負 債 表編制單位: 某置地投資有限公司 　　　　　　　 2011年 8月31日 　　　 單位: 資 產(chǎn)行次年 初 數(shù)期 末 數(shù)負債及所有者權(quán)益行次年 初 數(shù)期 末 數(shù)流動資產(chǎn):　　　流動負債:　　　 貨幣資金1473,434, 短期借款30　　 短期投資2　　 應付票據(jù)31　　 應收票據(jù)3　　 應付帳款32　534, 應收帳款4　　 預收帳款33　　 減:壞帳準備5　　 其他應付款348,516,1,929, 應收帳款凈額6　　 應付工資35　　 預付帳款7168,631,191,060, 應付福利費36　　 應收補貼款8　　 未交稅金37　10, 其他應收款945,179,24,323, 未付利潤38　　 存貨102,161,346,746, 其他未交款39　　 待攤費用11　　 預提費用40　　 待處理流動資產(chǎn)凈損失12　　 一年內(nèi)到期的長期負債41　　 一年內(nèi)到期的長期債券投資13　　 其他流動負債42　　 其他流動資產(chǎn)14　　　　　　流 動 資 產(chǎn) 合 計15216,445,562,565,流 動 負 債 合 計438,516,2,474,長期投資:　　　長期負債:　　　 長期股權(quán)投資16　3,000, 長期借款44　　固定資產(chǎn):　　　 應付債券45　　 固定資產(chǎn)原價17147,869, 長期應付款46　　 減:累計折舊1875, 其他長期負債47　　 固定資產(chǎn)凈值19146,794, 其中:住房周轉(zhuǎn)金48　　 固定資產(chǎn)清理20　　 長期負債合計49 在建工程21　　遞延稅項:　　　待處理固定資產(chǎn)凈損失22　　 遞延稅款貸項50　　 固定資產(chǎn)合計23146,794,　　　　無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)：　　　 負債合計518,516,2,474, 無形資產(chǎn)51　　所有者權(quán)益:52　　 長期待攤費用52924,2,315, 實收資本53100,000,100,000, 其他長期資產(chǎn)53　　 資本公積54109,000,466,200,無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)合計60924,2,315, 盈余公積55　　　　　　 未分配利潤56　　遞延稅項:　　　 所有者權(quán)益合計57209,000,566,200, 遞延稅款借項28　　　　　資 產(chǎn) 總 計29217,516,568,674,負債及所有者權(quán)益總計58217,516,568,674, 利 潤 表編制單位:某置地投資有限公司　　　　　　　　 2011年8月 　　 單位:元項 目行數(shù)本月數(shù)本年累計數(shù)一、主營業(yè)務收入1　　 減：主營業(yè)務成本4　　 主營業(yè)務稅金及附加5　　二、主營業(yè)務利潤（虧損以“”號填列)10　　 加：其他業(yè)務利潤（虧損以“”號填列） 11　　 減：營業(yè)費用14　　 管理費用15　　 財務費用16　　三、營業(yè)利潤（虧損以“”號填列） 18　　 加：投資收益（損失以“”號填列）19　　 補貼收入22　　 營業(yè)外收入23　　 減：營業(yè)外支出25　　四、利潤總額（虧損總額以“”號填列）27　　 減：所得稅28　　五、凈利潤（凈虧損以“”號填列）30　　現(xiàn) 金 流 量 表單位名稱:某置地投資有限公司 2011 年8 月 　 單位:元項 目行次金 額項 目行次金 額銷售商品和提供勞務收到的現(xiàn)金1　 匯率變動對現(xiàn)金的影響30　收到的稅費返還2　 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額3138,收到的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金3　補充資料：32　 經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計4凈利潤33　購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金5366,171,計提的資產(chǎn)減值準備34　支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金6682,固定資產(chǎn)折舊3574,支付的各項稅費71,無形資產(chǎn)攤銷36　支付的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金819,926,長期待攤費用攤銷371,391, 經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計9346,929,待攤費用減少38　 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額10346,929,預提費用增加39　收回投資所收到的現(xiàn)金11　處置固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)的損失40　取得投資收益所收到的現(xiàn)金12　固定資產(chǎn)報廢損失41　處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所收回的現(xiàn)金凈額13　財務費用42　收到的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金14　投資損失43　 投資活動現(xiàn)金流入小計15遞延稅款貸項44　購建固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金16722,存貨的減少45344,585,投資所支付的現(xiàn)金173,000,經(jīng)營性應收項目的減少461,572,支付的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金18　經(jīng)營性應付項目的增加47544, 投資活動現(xiàn)金流出小計193,722,其他48　 投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額203,722, 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額49346,929,吸收投資所收到的現(xiàn)金21　債務轉(zhuǎn)為資本50　借款所收到的現(xiàn)金22　一年內(nèi)到期的可轉(zhuǎn)換公司債券51　收到的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金23350,613,融資租入固定資產(chǎn)52　 籌資活動現(xiàn)金流入小計24350,613,其他53　償還債務所支付的現(xiàn)金25　現(xiàn)金的期末余額54434,分配股利、利潤或償付利息所支付的現(xiàn)金26　現(xiàn)金的期初余額55473,支付的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金27　現(xiàn)金等價物的期末余額56　 籌資活動現(xiàn)金流出小計28現(xiàn)金等價物的期初余額　　 籌集活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額29350,613, 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額5738,（2） 財務報表的分析流動比率=流動資產(chǎn)247。流動負債速動比率=（流動資產(chǎn)存貨待攤費用）247。流動負債負債率=負債247。資產(chǎn)2010年流動比率=247。8516500＝速動比率=（）247。8516500＝負債率=%2011年流動比率=247。=速動比率=（）247。＝負債率=%經(jīng)測算得知，公司近兩年來的流動比率、速動比率均大于2，負債率低。根據(jù)企業(yè)財務管理經(jīng)驗分析，企業(yè)資產(chǎn)的流動比率大于2，速動比率大于1顯示其較強的短期償債能力。目前企業(yè)資金流動比率和速動比率均遠遠大于2，因此企業(yè)償債能力很強。四、 項目概況（1） 項目提要項目名稱： 某帝泊灣項目建設(shè)單位： 某置地投資有限公司項目法人： 項目設(shè)計單位： 省建筑設(shè)計研究總院項目建設(shè)地址： **市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，南面沿新建縣行政地界、東面沿龍?zhí)端?、北面沿?guī)劃路、西面沿海棠南路。項目建設(shè)的主要內(nèi)容及規(guī)模：帝泊灣工程總用地面積185565平方米，總建筑面積363834平方米（地上建筑面積278346平米），總投資（不含土地款）約為11億元，由13棟高層住宅、26棟小高層住宅、24棟多層住宅、1棟商業(yè)、配套公建和地下車庫組成。（2） 可行性研究報告編制依據(jù)**市人民政府頒發(fā)的《某置地投資有限公司國有土地使用證》（3） 可行性研究結(jié)論本報告從某置地投資有限公司的現(xiàn)狀及發(fā)展前景著手，分析了當前帝泊灣工程的重要性及必要性。經(jīng)多種方案比較，確定了帝泊灣工程的選址、規(guī)模和功能定位，充分考慮了目前的實際情況。帝泊灣工程得到了**市、區(qū)級領(lǐng)導的高度重視，此項目從選址、基礎(chǔ)設(shè)施到資金、規(guī)劃等各方面都已為項目建設(shè)創(chuàng)造了良好的條件。項目估算總投資約為11億元。五、 項目建設(shè)原則本項目堅持社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益的均好性原則。充分尊重當?shù)厝司由盍晳T，注重以人為本的原則。堅持可持續(xù)發(fā)展，將空間布局與自然環(huán)境及地域人文相結(jié)合?？紤]開發(fā)建設(shè)的需求，協(xié)調(diào)解決建設(shè)容量、水系、生態(tài)、交通、市政等系統(tǒng)的技術(shù)控制問題。本項目緊緊抓住以下要素：一、 景觀優(yōu)先；二、 以人為本；三、 產(chǎn)品均好。致力于營造一種精神家園的歸屬感，注重社區(qū)整體居住品質(zhì)及文化氛圍。同時結(jié)合綠地景觀有機組織社區(qū)人行流線，成為便捷舒適、自然和諧的新一代社區(qū)典范。六、項目合作單位介紹建設(shè)工程設(shè)計單位： 上海天華設(shè)計研究院、省建筑設(shè)計研究院。以上公司為工程設(shè)計甲級資質(zhì)。曾為萬科、綠地、華潤、保利等眾多國內(nèi)一線房地產(chǎn)公司提供設(shè)計服務工作。 勘察施工單位： **中核大地工程勘察有限公司 ，該公司獲巖土工程勘察甲級資質(zhì)。 建筑施工單位及樁基施工單位：省第五建筑工程有限公司，系國家房屋建筑工程施工總承包壹級，市政公用工程施工總承包壹級。 監(jiān)理單位：省恒信建設(shè)工程監(jiān)理咨詢有限公司，該公司獲甲級資質(zhì)。