【正文】 行政辦公室負責(zé)公司內(nèi)部行政管理工作；前期開發(fā)部負責(zé)新項目前期開發(fā)，與政府相關(guān)部門進行接洽，完成所有項目報批手續(xù)及各 類證、照的辦理工作；工程部負責(zé)工程進度和施工質(zhì)量管理；銷售策劃部及客戶服務(wù)部負責(zé)項目市場調(diào)研、銷售、策劃及客戶關(guān)系維護；財務(wù)部主要負責(zé)財務(wù)核算、財務(wù)管理、融資等工作；預(yù)算合約部負責(zé)項目招標、概算、工程進度結(jié)算和工程決算等相關(guān)工作；采購部負責(zé)統(tǒng)一采購項目所需各類設(shè)備。 (2) 在蘇州橋立交橋下平交路口進一步渠化， 在 XX 路 增加 — 條右轉(zhuǎn)車道，在XX路 北側(cè)自行車道上，劃出 — 條機動車道。 （三） 項目交通組織 1．車輛交通組織 本項目“ XXXX 項目 二期工程 ” 在與 — 期工程的分界處安排了一條交通通道，道路用地寬 15 米， XXXX 項目 項目南側(cè)緊鄰 XX路 ，東側(cè)緊鄰萬泉河快速路的輔路，北側(cè)是一條規(guī)劃支路，包含在項目工程中。 快速路：西北三環(huán)路、萬泉河路 ； 主干路： XX 路 、中關(guān)村大街、巴溝村北路、海淀南路、藍靛廠南北路 ； 次干路：雙榆樹北路、魏公村路、 XX 路 、萬泉小區(qū)西路、萬泉小區(qū)中路、萬泉莊路、小南莊路 ； 支路：人大北路、人大中路 、人大南路、萬柳小區(qū) 2 號路、萬柳小區(qū)東路、萬柳小區(qū) 3 號路、萬柳小區(qū) 4 號路、彩和坊路、海淀鎮(zhèn)中路、六郎莊東路支路 。 2．噪聲污染治理 項目 噪音主要產(chǎn)生于 制 冷機組、空調(diào)設(shè)備、風(fēng)機 、 水泵 和冷卻塔等 。 （ 7） 有線廣播系統(tǒng)： 設(shè)公共音響與擴聲系統(tǒng)，平時播放背景音樂及日常通知，火災(zāi)時播放消防緊急廣播。 安防系統(tǒng)功能及組成：報警、出入口管理系統(tǒng)是安防系統(tǒng)的核心，探測器以紅外探測器為主，根據(jù)需要配以超聲波和脈動探測器，組成交叉入侵探測系統(tǒng)，并采用電控門鎖、智能卡、非接觸卡指紋識別等技術(shù)實現(xiàn)門禁管理。 IC 卡管理系統(tǒng)增大采用 IC卡的使用范圍，擴及到身份識別、內(nèi)部消費、門禁等，以便達到真正意義上的智能一卡通系統(tǒng)。 此外， 視業(yè)主需要設(shè)置衛(wèi)星通訊系統(tǒng)，以提高通信能力。其中涉及 LAN、交換等由專業(yè)部門進行設(shè)計安裝，弱電專業(yè)配合進行管線預(yù)留。 高低壓配電設(shè)備均按國標防雷規(guī)范設(shè)避雷器，全面采用整體防雷新概念，主要電氣設(shè)備、信息系統(tǒng)供電回路及信號回路設(shè)置防雷擊感應(yīng)電磁脈沖裝置 SPD。 （ 5） 供配電系統(tǒng) 雙路 10kV 電源同時供電，單母線分段運行，母線之間設(shè)聯(lián)絡(luò)開關(guān)，雙電源互為備用。 （ 2） 供電負荷等級 消防控制室、通訊機房 (交換機房 )、網(wǎng)絡(luò)機房、計算機房、電視機房、監(jiān)控室、變配電室、發(fā)電機房、配電間等的電力和事故照明，以及建筑所有安防消防設(shè)備，特定場所的應(yīng)急照明用電為一級負荷，其余為二級負荷或三級負荷。 地下變配電室設(shè)排煙系統(tǒng)及補風(fēng)系統(tǒng)。 地下設(shè)備機房等房間，新風(fēng)按需求加熱式冷卻送至室內(nèi)，由排風(fēng)機排 出余熱和廢氣，變電室新風(fēng)冷卻處理后送入室內(nèi)排除變壓器散熱，并由排風(fēng)機排出，發(fā)電機房的廢氣由排風(fēng)機通過直通室外的排風(fēng)豎并排出。裙房公共部分如娛樂及會議中心等采用雙風(fēng)機全空氣空調(diào)系統(tǒng)，過渡季實現(xiàn)全新風(fēng)運行。 3． 空調(diào)及采暖熱源由室外熱網(wǎng)供給，樓內(nèi)設(shè)集中熱交換站。室外場地雨水采用雨水口匯集排至室外雨水管水管網(wǎng)。中水處理方法采用生物接觸氧化法。為保證最不利點處噴頭的工作壓力。 室外消火栓由市政管網(wǎng)供給。 XXXX 項目 二期（ （項目推廣名） ）項目可行性研究報告 北京市工程咨詢公司 19 3) 給水系統(tǒng) 給水系統(tǒng)豎向分為三個區(qū)，低區(qū)系統(tǒng)為地下三層至地上三層，由市政管網(wǎng)直供。 建筑抗震設(shè)防分類為丙類；結(jié)構(gòu)設(shè)計基準期為 50 年；結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限為 50 年；建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級 ； 風(fēng)荷載和雪荷載按 50 年一遇 2．梁、板、校 本工程擬采用寬扁梁以減小結(jié)構(gòu)高度，在 不增加總高度的情況下，提高使用高度：樓板采用大板結(jié)構(gòu)綜合效果比建好，其具有建筑平面分割變化靈活、機電專業(yè)布置方便、施工簡單快捷的優(yōu)點；結(jié)構(gòu)柱斷面擬通過對結(jié)構(gòu)的處理進行控制以滿足建筑需要。 南區(qū)建筑綜合窗墻面積比 為 70%，其中， 南向 為 80%； 東向 為 70%； 北向 為 60%；西向 為 30%。除此以外的地面層公共空間均還給步行人群。用地東北部為一棟相對獨立的返還辦公樓。此外， XX 路 沿線多為海淀區(qū)政府辦公建筑，即使擴大到整個蘇州橋區(qū)，高級商務(wù)辦公建筑也十分缺乏。 XXXX 項目 二期（ （項目推廣名） ）項目可行性研究報告 北京市工程咨詢公司 15 第 五 章 項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案 一、建設(shè)規(guī)模 （一） 建筑 規(guī)劃 根據(jù) 1XX9 年編制的《北京市中心地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》， XXXX 項目 二期（ （項目推廣名） ）項目主體用地性質(zhì)為公 建 (C2)建筑用地編號為 87540 875403 兩塊用地。沿小區(qū)北側(cè)區(qū)間路向東修建 DN200 管線與蘇州街路現(xiàn)狀管線溝通。 工程所在地區(qū)抗震設(shè)防烈度為 8 度，對應(yīng)的設(shè)計基本加速度和實際特征周期分別為 和。 根據(jù)項目單位和 X 公司 的協(xié)議，辦公樓、汽車租賃公司和舊廠房由 X 公司 自行拆除，項目單位不需要實施貨幣補償。 綜上所述，本項目具有需求潛力，競爭優(yōu)勢明顯，依托中關(guān)村高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，市場銷售前景廣闊，寫字樓售價初步確定為 15500 元／平方米 基本合理。據(jù)海淀區(qū)招商服務(wù)中心介紹，為了吸引國際知名企業(yè)進入中關(guān)村發(fā)展，海淀區(qū)建立了外商投資綠色通道。 （三）區(qū)位優(yōu)勢 項目宗地位于北京市海淀區(qū)中心地帶，中關(guān)村科技商務(wù)區(qū)金角蘇州橋路與西北三環(huán)連續(xù)的顯赫地段，扼守北京西北通道。交通及商住缺乏的局限致使吸引的企業(yè)具有局限性。 近年，隨著中關(guān)村科技園區(qū)的發(fā)展，該地區(qū)寫字樓市場形成了以高科技企業(yè)為主要客戶群的區(qū)域發(fā)展特色。平方米；售價指數(shù)為 點，比上一季度上升 點，上揚幅度繼續(xù)升高 (上季度售價指數(shù)的上揚幅度為 )，參考平均成交售價為XXXX 項目 二期（ （項目推廣名） ）項目可行性研究報告 北京市工程咨詢公司 9 元 /平方米。目前這些先期入市的寫字樓項目已經(jīng)吸引了大批國內(nèi)外知名的企業(yè)入住。曾經(jīng)因中關(guān)村高檔辦公物業(yè)欠缺及商務(wù)環(huán)境不夠完善，一 些在村內(nèi)成長起來的企業(yè)一度離開它們的誕生地，另謀更理想的發(fā)展空間。 伴隨這種市場的變化，中關(guān)村的寫字樓無論在數(shù)量、品質(zhì)，還是在 內(nèi)、外形態(tài)上也在快速變化著。總供應(yīng)量達 358 萬平方米，同比增長 8%。 項目的出現(xiàn)調(diào)整了北京中關(guān)村地區(qū)商務(wù)發(fā)展 的 框架，彌補了該區(qū)域大型商業(yè)消費區(qū)等設(shè)施極度匱乏及商務(wù)氛圍不足的弱點、提升了地區(qū)整 體商務(wù)環(huán)境，必將成為北京西北區(qū)域具有標志性意義的城市景觀建筑。中關(guān)村西區(qū)及周邊地區(qū) 對北京經(jīng)濟發(fā)展有著舉足輕重 的作用 ，是知識經(jīng)濟發(fā)展的一片潛力巨大的沃土，而對其周邊的寫字樓項目來說，也是 一個千載難逢的好機遇。 X年 年 4 月北京市規(guī)劃委員會下發(fā)《控規(guī)調(diào)整通知書（ X 年 規(guī)控審字 0012）》，原則同意由北京市建筑設(shè)計院編制的《 XXXX 項目 （ （項目推廣名） ）控規(guī)調(diào)整》 ，并 重新 確定了 XXXX 項目 二期工程規(guī)劃設(shè)計條件及用地范圍。 XXXX 項目 二期（ （項目推廣名） ）項目可行性研究報告 北京市工程咨詢公司 3 第二章 項目 建設(shè) 背景 及 必要性 一、項目建設(shè)背景 項目選址原 為 X 公司 X 公司 （ X）的所在地，原來運輸車輛所產(chǎn)生的噪音和異味，嚴重影響了周圍的環(huán)境，同時該公司經(jīng)營狀況呈下滑趨勢，處境十分困難。 5．工程進度 本項目建設(shè)周期為二年半， 計劃 2020 年 底 完 工。最大程 度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 編制單位： 北京市工程咨詢公司 公司 審 定 ： 名字 總經(jīng)濟師 高級 工程 師 部門審 核 ： 名字 投資咨詢部經(jīng)理 高級工程師 項目負責(zé)人： 名字 工 程 師 項目參加人： 名字 高級工程師 XXXX 項目 二期（ （項目推廣名） ）項目可行性研究報告 北京市工程咨詢公司 I 目 錄 第一章 總 論 ................................................. 1 一、項目概況 ..................................................... 1 二、項目建設(shè)單位情況 ............................................. 2 第二章 項目建設(shè)背景及必要性 .................................... 3 一、項目建設(shè)背景 ................................................. 3 二、項目建設(shè)必要性 ............................................... 4 第三章 市場分析 ............................................... 6 一、市場供需分析 ................................................. 6 二、市場價格 ..................................................... 8 三、銷售預(yù)測 ..................................................... 9 第四章 項目選址和建設(shè)條件 ..................................... 12 一、選址情況 .................................................... 12 二、建設(shè)條件 .................................................... 12 第五章 項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案 .................................. 15 一、建設(shè)規(guī)模 .................................................... 15 二、規(guī)劃建設(shè)方案 ................................................ 15 三、技術(shù)指標 .................................................... 18 四、輔助設(shè)施與公用設(shè)施 .......................................... 18 第六章 環(huán)境、交通影響分析 ...................................... 27 一、環(huán)境影響分析 ................................................ 27 二、交通影響分析 ................................................ 28 第七章 項目組織機構(gòu)及實施計劃 .................................. 31 一、項目組織機構(gòu) ................................................ 31 二、工程建設(shè)進度安排 ............................................ 31 第八章 投資估算、資金籌措 ..................................... 33 一、投資估算 .................................................... 33 二、投資計劃 .................................................... 37 三、資金籌措方案 ................................................ 37 XXXX 項目 二期（ （項目推廣名） ）項目可行性研究報告 北京市工程咨詢公司 II 第九章 結(jié)論和建議 ............................................ 38 一、項目財務(wù)評價的有關(guān)問題說明 .................................. 38 二、財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 .................................. 38 三、成本費用估算 ................................................ 40 四、財務(wù)分析 .................................................... 41 第十章 結(jié)論和建議 ............................................ 43 一、結(jié)論 ........................................................ 4