【正文】 中國最大管理資源中心 第 30 頁 共 30 頁 （二）建議 為保障項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行，除開發(fā)商本身的條件與運(yùn)作方式外，還需要有一個(gè)良好的外部環(huán)境來支持，即開發(fā)政策扶持。 F 大道建成 中國最大管理資源中心 第 29 頁 共 30 頁 后將改變整個(gè) B 市東部城區(qū)交通瓶頸，徹底打通東大門； X 湖公園的建設(shè)將充分利用其自然環(huán)境，建設(shè)成以“親水”為主題面向全市人民開放的集休閑、娛樂為一體的景觀公園，也為 B 市旅游業(yè)發(fā)展提供了必要的配套支持。當(dāng)利大于弊時(shí)，項(xiàng)目才可能進(jìn)入實(shí)質(zhì)性實(shí)施操作。 機(jī)會(huì) 點(diǎn)分析 國家土地政策的從嚴(yán)，加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地的難度，特別是大面積的土地。 項(xiàng)目 X湖公園改造后 ，是城市中心難得的一個(gè)水景休閑觀光勝地。 XX 的岐山、鳥洲， XX 的天堂山， B 的岣嶁峰等都是風(fēng)光旖旎、獨(dú) 具特色的休閑旅游勝地 。 這也是我們傾向于在 B 投資建設(shè)的重要原因之一。樹立經(jīng)營城市理念，充分利用各種資源，通過市場(chǎng)運(yùn)作方式，加快建設(shè)路、橋、水、電、燃?xì)?、通訊等一批重大市政工程。她東接三吳，南面五嶺，西 連黔滇，北通鄂豫。項(xiàng)目公司成立后，將有專門的部分負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃，策劃部門將結(jié)合項(xiàng)目定位制定項(xiàng)目整體策劃方案，根據(jù)第一期項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容分解整體策劃方案后形成一期項(xiàng)目的策劃方案，根據(jù)策劃方案逐步實(shí)施。項(xiàng)目開發(fā)采取整體規(guī)劃、綠化先行、 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 30 頁 分步獲得用地、分期建設(shè)、宣傳方案整體策劃等方式。每個(gè)組團(tuán)各有特色，城 創(chuàng)新型豪華別墅、現(xiàn)今設(shè)計(jì)理念的小高層建筑、建筑風(fēng)格獨(dú)特的高層建筑 等等紛呈別致。 （二）項(xiàng)目規(guī)劃 整個(gè) X 湖新城分為四大功能區(qū)： 交通功能區(qū)。 社區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)計(jì)特別是綠化草地設(shè)計(jì)、綠化樹木選擇及布置設(shè)計(jì)、水系規(guī)劃設(shè)計(jì)、道路規(guī)劃設(shè)計(jì)等將決定社區(qū)的品位和檔次。 B 市豐富的旅游資源及方便的交通為高尚社區(qū)開發(fā)了有利條件，高尚社區(qū)建成后配合良好的策劃宣傳將吸引大量的 B 地區(qū)中高端客戶、 A 省高端客戶、及外地高端客戶等。 A、媒介宣傳 ：受本地開發(fā)商常規(guī)的土 法開發(fā)的觀念影響，與全國各大城市的道路兩旁林立的房地產(chǎn)廣告牌和滿是房地產(chǎn)廣告的報(bào)紙形成鮮 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 30 頁 明對(duì)比的是， B 很少見到房地產(chǎn)樓盤廣告，由于本地媒體比較少，報(bào)紙發(fā)行量低，印刷質(zhì)量較差，傳播面窄，導(dǎo)致廣告宣傳的主要形式均采用戶外廣告牌的形式。 B 市房地產(chǎn)存在的主要問題 開發(fā)規(guī)模普遍偏小 目前， B 市 100 畝以上的的在建樓盤目前幾乎沒有， 10 畝以下的項(xiàng)目是市場(chǎng)主流，多是一些市區(qū)內(nèi)效益較好的單位集資房和舊城改造項(xiàng)目，此類項(xiàng)目雖然無小區(qū)概念又無環(huán)境綠化景觀，但大都處在市區(qū)中心區(qū)域和 XX 開發(fā)區(qū)，老城區(qū)地理位置 優(yōu)越配套非常完善、 XX 區(qū)雖然生活配套設(shè)施稍微欠缺，但整體環(huán)境較好，空氣好，加上項(xiàng)目規(guī)模小，土地的取得多為單位開發(fā)，成本較低，除地理位置好的樓盤外，大部分都以較低價(jià)格對(duì)內(nèi)部職工進(jìn)行銷售，所以在很大程度上解決了大部分居民的住房問題，從而對(duì) B 市商品房的銷售和需求產(chǎn)生了很大程度的影響。住宅在 1600~2300 元 /㎡左右。主要特征：有一定的規(guī)模，規(guī)劃理念較先進(jìn)，優(yōu)美的小區(qū)景觀，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有多層、小高層及高層，戶型設(shè)計(jì)比較合理，面積以中、大戶型為主，物業(yè)管理好、小區(qū)或樓盤檔次高、規(guī)模大而成為引導(dǎo)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，售價(jià)在 1650 元 /平方米以上。 2020 年 112 月 B市房地產(chǎn) 開發(fā)投資完成情況表 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 30 頁 計(jì)量 合計(jì) 計(jì)量單位 合計(jì) 按用途分 單位 住宅 經(jīng)濟(jì)適用房 辦公樓 商業(yè)營用房 其他 一、房地產(chǎn)開發(fā)投資 萬元 132307 四、房屋建筑、銷售面積 萬平方米 其中：國有單位投資 萬元 15112 １、施工面積 萬平方米 其中：商品房建設(shè)投資 萬元 130539 其中：新開工面積 萬平方米 土地開發(fā)投資 萬元 1688 ２、竣工面積 萬平方米 土地購置費(fèi) 萬元 10496 ３、商品房屋銷售建筑面積 萬平方米 按用途分： 其中：銷售給個(gè)人 萬平方米 住宅 萬元 93367 ４、空置面積 萬平方米 辦公樓 萬元 2706 其中：空置一年至三年 萬平方米 0 商業(yè)營業(yè)用房 萬元 19162 空置三年以上 萬平方米 0 0 其他 萬元 17072 五、商品房屋竣工價(jià)值 萬元 40270 30036 1293 1504 7682 3051 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 30 頁 二、本年購置土地面積 萬平方米 六、商品房屋銷售額 萬元 62247 52402 834 177 7887 1781 三、完成開發(fā)土地面積 萬平方米 24 其中：銷售給個(gè)人 萬元 62247 52402 834 177 7887 1781 房屋施工面積 2020年， B市商品房施工面積 ，同比增長 %。農(nóng)村居民人均純收入 3833 元，比上年增加 368 元，增長 %，扣除物價(jià)上漲因素，實(shí)際增長 %，其中工資性收入 1501 元。按常住人口計(jì)算，人均 GDP 為8888 元。 ④ C 區(qū)現(xiàn)狀 C 區(qū)位于 B 市 XX 東岸，素有 XX 城 “ 東大門 ” 之稱。 項(xiàng)目選址： X 水以南，衡花路以北，象山村以東，高速鐵路客運(yùn)站以西，面積約 5 平方公里。（提供區(qū)域地形圖、可供補(bǔ)償土地范圍后再詳細(xì)約定） 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀： 略 項(xiàng)目規(guī)模： 項(xiàng)目占地面積約 5000 畝，建筑 面積約為 200 萬 ㎡ ，建設(shè)總投資約為 35 億元人民幣。 XX 環(huán)抱， XX 水穿境。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ： ： 。增加 160 元，家庭經(jīng)營收入 2204 元，增加 47元。 房屋竣工面積 2020年全市竣工面積為 ，比上年同期增長 %。 各板塊開發(fā)及主要特點(diǎn) 主城區(qū)板塊 主城區(qū)為 B 市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價(jià)值大，土地成本較高，主要以高尚次的高層公寓、商鋪為主，銷售平均價(jià)格較高。 主要特征：普遍的樓盤規(guī)模比較小，檔次相對(duì)其他幾個(gè)區(qū)域要高，戶型面積上相對(duì)而言設(shè)計(jì)比較合理，以三房為主力，一般做到 120— 150平方米， 120130 平方米的三房旺銷，四房面積一般在 160— 190 平方米。 開發(fā)理念較為滯后 A、戶型設(shè)計(jì) ：戶型結(jié)構(gòu)單一、設(shè)計(jì)面積偏大，布局不合理。 B、