【正文】 共計(jì)在銷售前投入資金 萬(wàn)元，其中股本金約占總投資的 35%，即 萬(wàn)元，銀行貸款 萬(wàn)元，其余部分為銷售回籠資金（約 萬(wàn)元），見下表： 資金籌措一覽表 （單位：萬(wàn)元） 2020 年 2020 年 中國(guó)最大管理資源中心 28 資金來(lái)源 4季度 1 季度 2 季度 合計(jì) 股本金 銀行貸款 合計(jì) 第八章 結(jié)論 通過(guò)以上的分析和策略 ，我們發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目的投資收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，具有一定的投資吸引力。以下就本項(xiàng)目的情況對(duì)銷售價(jià)格和單位成本費(fèi)用兩個(gè)敏感因素進(jìn)行分析。 地塊位置 建設(shè)用地面積（平方米） 規(guī)劃建筑面積（平方米） 成交價(jià)格（萬(wàn)元） 樓面地價(jià) （元 /平米） 成交時(shí)間 通州區(qū)梨園鎮(zhèn)大稿村 43776 92020 20200 2189 2020年 4月25 日 北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)小稿村 212650 202030 20800 1040 2020 年 12月 15 日 本報(bào)告擬按梨園鎮(zhèn)大稿村地塊樓面地價(jià)上浮 30%來(lái)計(jì)算本項(xiàng)目的土地成本。如果銷售市場(chǎng)反映良好，目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目推出的門市價(jià)格接受程度較高，則相應(yīng)的減少折讓；反之，則加大折讓。除了 2020 至 2020 年度由于梨園地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛開始發(fā)展而增長(zhǎng)速度較慢外，其余各年度的增長(zhǎng)率的平均值為 %，如果 2020 至 2020 年度能保持上述增長(zhǎng)速度，則預(yù)計(jì)該項(xiàng)目 2020 年均價(jià)為 8300 元 /平方米。為保證足夠的綠化率，建議本項(xiàng)目的樓盤類型以板樓（以高層板樓為主，可以設(shè)計(jì)少量的多層板樓）、塔樓和板塔結(jié)合為主。 ? 職業(yè)類型：無(wú)。 （ 2）重要客戶 ? 基本描述：國(guó)內(nèi)富裕階層，具有很強(qiáng)的投資意識(shí)。傾向購(gòu)買中小戶型，主要考慮資產(chǎn)的增值。 本階段的客戶雖然積蓄有限，但已經(jīng)開始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)實(shí)力的上升階段，還貸能力較強(qiáng)，而且對(duì)貸款購(gòu)物的方式比較容易接受。但消費(fèi)態(tài)度日趨理智，并隨積蓄的不斷增多，對(duì)投資保值擁有越來(lái)越濃厚的興趣。注重二居或三居的住宅。 新婚階段： 年輕夫妻，無(wú)子女 經(jīng)濟(jì)條件比最近的將來(lái)要好。 第三章 類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研（見下表） 中國(guó)最大管理資源中心 12 項(xiàng)目名稱 時(shí)尚街區(qū) (園景花園二期 ) 11 station（薔泉家園） 花澗溪 (啟明星苑一期 ) 新城陽(yáng)光 站前巴黎（金僑時(shí) 代） 瑞都國(guó)際 開發(fā)商 景欣世紀(jì) 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京住總 北 京金五環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京市開原房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 北京民望房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 北京時(shí)代金僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京瑞景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤類型 板樓、板式高層、 塔樓 板樓 板樓 （ 多層、小高層 ） 板塔結(jié)合 板樓、板式小高層 板樓 ,塔樓 開盤時(shí)間 2020 年 1 月至 9月 2020 年 2020 年 12 月至2020 年 2 月 2020 年 6 月至2020 年 2月 2020 年至 2020 年 2020年至 2020年 占地面積 117000 平方米 28000 平米 87000 平方米 82900 平方米 57600 平方米 100000 平方米 建筑面積 300000 平方米 70000 平米 115000 平方米 150000 平方米 109000 平方米 264000 平方米 樓層狀況 一期 720 套，二期15 棟 1174 套 四棟 705 套 一期 447 套， 14號(hào)板樓，二期 5 棟樓 1300 套 ， 13 棟樓 892 套 ， 一期 4 棟 ，二期 8棟，三期 7棟 1000 套， 11 棟樓 容積率 綠化率 36% 33% 41% % 30% 36% 主要戶型 50 至 120 平米的一居到三居 以小戶型為主。隨著中央電視臺(tái)及北京電視臺(tái)的東遷，未來(lái)兩至三年內(nèi)，將會(huì)在通州區(qū)域產(chǎn)生更多的年輕群體。 從 2020 年到 2020 通州開發(fā)的住宅小區(qū) 的價(jià)格也從 3000元增長(zhǎng)到 6500 元。 ” 新城的規(guī)劃將會(huì)為通州文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了新的契機(jī)。根據(jù)這樣的城市布局，《北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》提出策略： “ 鼓勵(lì)和引導(dǎo)中心區(qū)的產(chǎn)業(yè)、人口和其他城市職能向新城、新的產(chǎn)業(yè)帶轉(zhuǎn)移。 特別需要說(shuō)明的是，時(shí)尚街區(qū)擬在云景東路路口的西南角開設(shè)一家 5層的華堂商場(chǎng)，總面積 35000 平米，計(jì)劃 08 年初開業(yè)。 線路 起訖站點(diǎn) 距本項(xiàng)目最近的車站名 步行至車站時(shí)間 435 梨園 通州北苑路口南 梨園 4分鐘 938 香河總站 北京站東 梨園 4分鐘 938 支 香河總站 大北窯東 梨園 4分鐘 938 支 1 大北窯南 柴廠屯鎮(zhèn) 梨園 4分鐘 938 支 2 四惠站 柴廠屯鎮(zhèn) 梨園 4分鐘 938 支 3 柴廠屯鎮(zhèn) 通州北苑路口東 梨園 4分鐘 中國(guó)最大管理資源中心 6 線路 起訖站點(diǎn) 距本項(xiàng)目最近的車站名 步行至車站時(shí)間 938 支 5 北京站東 廊坊 梨園 4分鐘 938 空 香河總站 北京站東 梨園 4分鐘 372 通州北苑路口南 通州古玩城 云景東路 5分鐘 647 大北窯東 大馬莊 云景東路 5分鐘 976 支 北湖渠 大地村 云景 東路 5分鐘 924 土橋村 順義汽車站 云景里 7分鐘 938 支 7 大北窯南 土橋村 云景里 / 啟明星園 7 分鐘 / 3 分鐘 九棵樹東路（京塘公路）、云景南大街、云景東路等城市干道自 **地塊周邊通過(guò)。地塊東北側(cè)緊鄰一排平房（根據(jù)合作單位提供的 資料，該平房屬于梨園供銷社，共 畝），平房?jī)?nèi)有一家房地產(chǎn)公司（鑫翼龍房地產(chǎn)開發(fā)公司）及若干家五金店。該道路由于缺乏管理，路的兩側(cè)堆積著一些垃圾和泥土。 該地塊容積率為 （根據(jù)合作單位提供的數(shù)據(jù)：現(xiàn)批復(fù)容積率為 ，可調(diào)整至 ），用地性質(zhì)為住宅，規(guī)劃建筑面積約 21 萬(wàn)平米（按容積率 計(jì)算），規(guī)劃高度 80 米，建筑密度 40%，綠化率 30%。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 目 錄 第一章 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 .......................... 1 一、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 .............................. 1 二、地塊手續(xù)進(jìn)展 .................................. 2 三、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 .......................... 3 四、地塊交通條件調(diào)查 .............................. 4 五、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 ........................... 6 第二章 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 ....................... 8 一、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) ..... 8 二、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀 ................ 9 三、商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買實(shí)態(tài)分析 ................. 10 第三章 類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研 ............................. 11 第四章 項(xiàng)目定位 ..................................... 14 一、主力客戶群定位 ............................... 14 二、功能定位 .................................... 17 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 三、價(jià)格定位 .................................... 18 第五章 投資估算 ........