【正文】 所述，銷售價格和建設(shè)總成本都是本項目利潤變化的敏感因素，這兩個因素對本項目的投資利潤率的影響程度基本相同，當銷售價格（或建設(shè)成本）每變化一個百分點，則所得稅前投資利潤率變化約 至 個百分點，所得稅后投資利潤率變化 至 個百分點。 假設(shè)建設(shè)總成本不變 當銷售價格 7470 元 /平方米時，假設(shè)單位成本費用不變，銷售價格每降低 1%，則所得稅前利潤減少 萬元，所得稅前投資利潤率由%降為 %，所得稅后投資利潤率由 %降為 %。故此 ，當銷售價 中國最大管理資源中心 26 格為 7470 元 /平方米時，本項目盈虧平衡點為： 盈虧平 衡點 =總建設(shè)成本 /（總銷售收入 營業(yè)稅） =（ ） =% 即當銷售價格為 7470 元 /平方米時，本項目如果實現(xiàn)了 %的銷售率就可以保證本項目投資成本全部回收。樓面地價 =2189 元 /平米 130%= 元 /平米 土地成本 =樓面成本規(guī)劃建筑面積 = = 萬元 四、 建設(shè)總成本匯總表 序號 項目名稱 取費標準 計算基礎(chǔ) 成本總額（萬元） 一 土地成本 1 土地成本 預(yù)估 2 地下車庫部分土地出讓金 車庫面積 420 元 /平米 22750 平米 二 建安工程費（含土建、空調(diào)電梯設(shè)備、外裝修等費用） 1 住宅土建成本 2020 元 /平米 平米 2 地下車庫部分土建成本 1500 元 /平米 22750 平米 三 前期工程費 1 契稅 土地總價款的 3% 萬元 2 可行性研究費 預(yù)估 中國最大管理資源中心 23 序號 項目名稱 取費標準 計算基礎(chǔ) 成本總額（萬元） 3 工程地質(zhì)勘查費 建安工程造價的 3‰ 萬元 4 地籍測繪及購圖費 預(yù)估 5 建筑工程保險 建安工程造價的 2‰ 萬元 6 建筑工程設(shè)計費 建筑面積約 35元 /平米 平米 7 工程招投標及標底編制費 中標價格的 ‰ 萬 元 8 建設(shè)工程許可證執(zhí)照費 建安工程造價的 1‰ 萬元 9 工程建設(shè)監(jiān)理費 建安工程造價的 4‰ 萬元 10 建設(shè)工程質(zhì)量管理監(jiān)督費 建安工程造價的 ‰ 萬元 11 實心粘土磚限制使用費 建筑面積約 14 元 /平米，不用粘土磚退 90% 平米 12 散裝水泥使用費 預(yù)估 13 市政技術(shù)方案咨詢費 預(yù)估 14 市政工程設(shè)計費 預(yù)估 15 用地性質(zhì)調(diào)整、環(huán)境及交通影響評估費 預(yù)估 16 防洪費 土地面積 20 元 /平米 平米 17 教育配套費 預(yù)估 四 基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施費 1 供電工程 地上建筑面積 30元 /平米 平米 2 供水工程 地上建筑面積 30元 /平米 平米 3 供熱工程 地上建筑面積 65元 /平米 平米 4 中水系統(tǒng) 地上建 筑面積 30元 /平米 平米 5 排污及雨水工程 地上建筑面積 40元 /平米 平米 6 小區(qū)道路及照明工程 預(yù)估 中國最大管理資源中心 24 序號 項目名稱 取費標準 計算基礎(chǔ) 成本總額（萬元） 7 小區(qū)安防及弱電系統(tǒng) 預(yù)估 8 天然氣系統(tǒng) 預(yù)估 9 綠化、廣場、景觀、圍墻 預(yù)估 10 運動設(shè)施建設(shè)費 預(yù)估 11 大市政接口費 預(yù)估 12 小區(qū)配套附屬設(shè)施建設(shè)費 預(yù)估 五 直接費用合計（一 +二 +三 +四） 六 不可預(yù)見費 直接費用的 1% 萬元 七 計提物業(yè)管理基金 建安成本的 2% 萬元 八 財務(wù)費用 預(yù)估 九 管理費用 直接費用的 % 萬元 十 銷售費用 銷售收入的 3% 萬元 建設(shè)總成本 五、 銷售收入估算 根據(jù)第五章第三節(jié)“價格定位”的分析，擬按照銷售率為 100%，住宅銷售均價分別為 7470 元 /平米和 7020 元 /平米來進行銷售收入的估算。用地性質(zhì)為住宅，規(guī)劃高度 80 米，建筑密度 40%，綠化率 30%。 第五章 投資估算 一、 投資估算范圍 本報告投資估算范圍包括：土地成本、前期工程費、建安工程費、配套工程費以及各種相關(guān)稅費 等。選擇景觀及樓層相對較差的戶型，制訂有競爭力的起價，吸引部分對園景花園一期、二期均價變化表2500350045005500650075002020年8月8日2020年12月8日2020年4月8日2020年8月8日2020年12月8日2020年4月8日2020年8月8日2020年12月8日2020年4月8日2020年8月8日2020年12月8日2020年4月8日2020年8月8日2020年12月8日2020年4月8日統(tǒng)計時間園景花園均價（元） 中國最大管理資源中心 21 價格很敏感的客戶。本項目在地理 位置、配套設(shè)施等方面都略遜于園景花園一期、二期項目，因此本項目的均價也應(yīng)在園景花園的均價基礎(chǔ)上做出一定的折讓。由于各競爭樓盤在戶型、樓盤類型、社區(qū)環(huán)境方面沒有明顯差異，因此選擇緊鄰本項目且容積率相近、地理位置類似的時尚橙堡和時尚街區(qū)（即園景花園一期、二期）作為對比樓盤。板樓應(yīng)為一梯兩戶，保證戶型的南北通透。綜合上述判斷，本項目的主力戶型定位為提供 50 至 120 平米的一居到三居的住宅。 核心客戶數(shù)量 二、 功能定位 根據(jù)上述對本項目客戶群的分析，本項目主力客戶群對戶型的需求具有較大差異。 （ 3）偶得客戶 ? 基本描述：北京市拆遷戶。 ? 區(qū)域來源：北京、河北、山西、東北、長三角地區(qū)（如溫州）等地。 ? 職業(yè)類型：白領(lǐng)、技術(shù)人員、企業(yè)中低級別管理層、政府公務(wù)員等中等收入（或中低收入）人士。 ? 單身老人 購買目的以養(yǎng)老為主。 該階段的家庭擁在 經(jīng)濟實力不斷加強的同時，消費態(tài)度也日趨理智。由于該階段的客戶多為第一次置業(yè)，因此傾向于購買中小戶型的房屋，對項目的交通狀況（特別是公共交通）、周邊配套的餐飲、娛樂設(shè)施有較高的要求。 孤獨階段： 單身老人獨居 收入銳減。 中國最大管理資源中心 15 家庭生活周期階段與特點 消費特點 消費能力與戶型需求 滿巢階段： 年長夫婦，子女離家自立 前期收入較高。 滿巢階段（三）： 年長夫婦與尚未獨立的成年子女同住 經(jīng)濟狀況仍然好。 滿巢 階段（二）： 年輕夫妻，有6 歲以上子女 購買趨向理智，受廣告及其他營銷刺激的影響減少，注意檔次較高的商品及子女教育投資。 滿巢階段（一）： 年輕夫妻，有6 歲以下子女 家庭用品購買的高峰期。購買力強，對耐用品、大件商品的期望和要求強烈。 貸還款能力強，接受貸款購物的方式。一居 4080 平米，兩居 8090 平米，三居 105120 平米 57平米一居， 96平米兩居，120140平米三居 50 平方米一居、80 平方米兩居、1 120 平方米三居 60 至 130 平米的一居到三居 60至 238 平方米（平層、錯層、復(fù)式、躍層） 中國最大管理資源中心 13 項目名稱 時尚街區(qū) (園景花園二期 ) 11 station（薔泉家園） 花澗溪 (啟明星苑一期 ) 新城陽光 站前巴黎（金僑時 代） 瑞都國際 目前新房價格 均價 6700 元 /平米 （上述價格為2020 年 9月份開盤均價） 5400 元 /平方米 （ 2020 年 6月價格） 小戶型 6300 元 /平 米 大戶型 4600 元 /平米 （上述價格為尾房價） 6300 元 /平米 （上述