【正文】 所述，銷售價(jià)格和建設(shè)總成本都是本項(xiàng)目利潤(rùn)變化的敏感因素，這兩個(gè)因素對(duì)本項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率的影響程度基本相同，當(dāng)銷售價(jià)格（或建設(shè)成本）每變化一個(gè)百分點(diǎn)，則所得稅前投資利潤(rùn)率變化約 至 個(gè)百分點(diǎn)，所得稅后投資利潤(rùn)率變化 至 個(gè)百分點(diǎn)。 假設(shè)建設(shè)總成本不變 當(dāng)銷售價(jià)格 7470 元 /平方米時(shí)，假設(shè)單位成本費(fèi)用不變，銷售價(jià)格每降低 1%，則所得稅前利潤(rùn)減少 萬元，所得稅前投資利潤(rùn)率由%降為 %，所得稅后投資利潤(rùn)率由 %降為 %。故此 ，當(dāng)銷售價(jià) 中國(guó)最大管理資源中心 26 格為 7470 元 /平方米時(shí)，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為： 盈虧平 衡點(diǎn) =總建設(shè)成本 /（總銷售收入 營(yíng)業(yè)稅） =（ ） =% 即當(dāng)銷售價(jià)格為 7470 元 /平方米時(shí)，本項(xiàng)目如果實(shí)現(xiàn)了 %的銷售率就可以保證本項(xiàng)目投資成本全部回收。樓面地價(jià) =2189 元 /平米 130%= 元 /平米 土地成本 =樓面成本規(guī)劃建筑面積 = = 萬元 四、 建設(shè)總成本匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)算基礎(chǔ) 成本總額（萬元） 一 土地成本 1 土地成本 預(yù)估 2 地下車庫(kù)部分土地出讓金 車庫(kù)面積 420 元 /平米 22750 平米 二 建安工程費(fèi)（含土建、空調(diào)電梯設(shè)備、外裝修等費(fèi)用） 1 住宅土建成本 2020 元 /平米 平米 2 地下車庫(kù)部分土建成本 1500 元 /平米 22750 平米 三 前期工程費(fèi) 1 契稅 土地總價(jià)款的 3% 萬元 2 可行性研究費(fèi) 預(yù)估 中國(guó)最大管理資源中心 23 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)算基礎(chǔ) 成本總額（萬元） 3 工程地質(zhì)勘查費(fèi) 建安工程造價(jià)的 3‰ 萬元 4 地籍測(cè)繪及購(gòu)圖費(fèi) 預(yù)估 5 建筑工程保險(xiǎn) 建安工程造價(jià)的 2‰ 萬元 6 建筑工程設(shè)計(jì)費(fèi) 建筑面積約 35元 /平米 平米 7 工程招投標(biāo)及標(biāo)底編制費(fèi) 中標(biāo)價(jià)格的 ‰ 萬 元 8 建設(shè)工程許可證執(zhí)照費(fèi) 建安工程造價(jià)的 1‰ 萬元 9 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 建安工程造價(jià)的 4‰ 萬元 10 建設(shè)工程質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi) 建安工程造價(jià)的 ‰ 萬元 11 實(shí)心粘土磚限制使用費(fèi) 建筑面積約 14 元 /平米，不用粘土磚退 90% 平米 12 散裝水泥使用費(fèi) 預(yù)估 13 市政技術(shù)方案咨詢費(fèi) 預(yù)估 14 市政工程設(shè)計(jì)費(fèi) 預(yù)估 15 用地性質(zhì)調(diào)整、環(huán)境及交通影響評(píng)估費(fèi) 預(yù)估 16 防洪費(fèi) 土地面積 20 元 /平米 平米 17 教育配套費(fèi) 預(yù)估 四 基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施費(fèi) 1 供電工程 地上建筑面積 30元 /平米 平米 2 供水工程 地上建筑面積 30元 /平米 平米 3 供熱工程 地上建筑面積 65元 /平米 平米 4 中水系統(tǒng) 地上建 筑面積 30元 /平米 平米 5 排污及雨水工程 地上建筑面積 40元 /平米 平米 6 小區(qū)道路及照明工程 預(yù)估 中國(guó)最大管理資源中心 24 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)算基礎(chǔ) 成本總額（萬元） 7 小區(qū)安防及弱電系統(tǒng) 預(yù)估 8 天然氣系統(tǒng) 預(yù)估 9 綠化、廣場(chǎng)、景觀、圍墻 預(yù)估 10 運(yùn)動(dòng)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 預(yù)估 11 大市政接口費(fèi) 預(yù)估 12 小區(qū)配套附屬設(shè)施建設(shè)費(fèi) 預(yù)估 五 直接費(fèi)用合計(jì)（一 +二 +三 +四） 六 不可預(yù)見費(fèi) 直接費(fèi)用的 1% 萬元 七 計(jì)提物業(yè)管理基金 建安成本的 2% 萬元 八 財(cái)務(wù)費(fèi)用 預(yù)估 九 管理費(fèi)用 直接費(fèi)用的 % 萬元 十 銷售費(fèi)用 銷售收入的 3% 萬元 建設(shè)總成本 五、 銷售收入估算 根據(jù)第五章第三節(jié)“價(jià)格定位”的分析，擬按照銷售率為 100%，住宅銷售均價(jià)分別為 7470 元 /平米和 7020 元 /平米來進(jìn)行銷售收入的估算。用地性質(zhì)為住宅，規(guī)劃高度 80 米，建筑密度 40%，綠化率 30%。 第五章 投資估算 一、 投資估算范圍 本報(bào)告投資估算范圍包括：土地成本、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、配套工程費(fèi)以及各種相關(guān)稅費(fèi) 等。選擇景觀及樓層相對(duì)較差的戶型，制訂有競(jìng)爭(zhēng)力的起價(jià)，吸引部分對(duì)園景花園一期、二期均價(jià)變化表2500350045005500650075002020年8月8日2020年12月8日2020年4月8日2020年8月8日2020年12月8日2020年4月8日2020年8月8日2020年12月8日2020年4月8日2020年8月8日2020年12月8日2020年4月8日2020年8月8日2020年12月8日2020年4月8日統(tǒng)計(jì)時(shí)間園景花園均價(jià)（元） 中國(guó)最大管理資源中心 21 價(jià)格很敏感的客戶。本項(xiàng)目在地理 位置、配套設(shè)施等方面都略遜于園景花園一期、二期項(xiàng)目，因此本項(xiàng)目的均價(jià)也應(yīng)在園景花園的均價(jià)基礎(chǔ)上做出一定的折讓。由于各競(jìng)爭(zhēng)樓盤在戶型、樓盤類型、社區(qū)環(huán)境方面沒有明顯差異，因此選擇緊鄰本項(xiàng)目且容積率相近、地理位置類似的時(shí)尚橙堡和時(shí)尚街區(qū)（即園景花園一期、二期）作為對(duì)比樓盤。板樓應(yīng)為一梯兩戶，保證戶型的南北通透。綜合上述判斷，本項(xiàng)目的主力戶型定位為提供 50 至 120 平米的一居到三居的住宅。 核心客戶數(shù)量 二、 功能定位 根據(jù)上述對(duì)本項(xiàng)目客戶群的分析，本項(xiàng)目主力客戶群對(duì)戶型的需求具有較大差異。 （ 3）偶得客戶 ? 基本描述：北京市拆遷戶。 ? 區(qū)域來源：北京、河北、山西、東北、長(zhǎng)三角地區(qū)（如溫州）等地。 ? 職業(yè)類型：白領(lǐng)、技術(shù)人員、企業(yè)中低級(jí)別管理層、政府公務(wù)員等中等收入（或中低收入）人士。 ? 單身老人 購(gòu)買目的以養(yǎng)老為主。 該階段的家庭擁在 經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷加強(qiáng)的同時(shí)，消費(fèi)態(tài)度也日趨理智。由于該階段的客戶多為第一次置業(yè)，因此傾向于購(gòu)買中小戶型的房屋，對(duì)項(xiàng)目的交通狀況（特別是公共交通）、周邊配套的餐飲、娛樂設(shè)施有較高的要求。 孤獨(dú)階段： 單身老人獨(dú)居 收入銳減。 中國(guó)最大管理資源中心 15 家庭生活周期階段與特點(diǎn) 消費(fèi)特點(diǎn) 消費(fèi)能力與戶型需求 滿巢階段： 年長(zhǎng)夫婦，子女離家自立 前期收入較高。 滿巢階段（三）： 年長(zhǎng)夫婦與尚未獨(dú)立的成年子女同住 經(jīng)濟(jì)狀況仍然好。 滿巢 階段（二）： 年輕夫妻，有6 歲以上子女 購(gòu)買趨向理智，受廣告及其他營(yíng)銷刺激的影響減少，注意檔次較高的商品及子女教育投資。 滿巢階段（一）： 年輕夫妻，有6 歲以下子女 家庭用品購(gòu)買的高峰期。購(gòu)買力強(qiáng)，對(duì)耐用品、大件商品的期望和要求強(qiáng)烈。 貸還款能力強(qiáng)，接受貸款購(gòu)物的方式。一居 4080 平米，兩居 8090 平米，三居 105120 平米 57平米一居， 96平米兩居，120140平米三居 50 平方米一居、80 平方米兩居、1 120 平方米三居 60 至 130 平米的一居到三居 60至 238 平方米（平層、錯(cuò)層、復(fù)式、躍層） 中國(guó)最大管理資源中心 13 項(xiàng)目名稱 時(shí)尚街區(qū) (園景花園二期 ) 11 station（薔泉家園） 花澗溪 (啟明星苑一期 ) 新城陽(yáng)光 站前巴黎（金僑時(shí) 代） 瑞都國(guó)際 目前新房?jī)r(jià)格 均價(jià) 6700 元 /平米 （上述價(jià)格為2020 年 9月份開盤均價(jià)） 5400 元 /平方米 （ 2020 年 6月價(jià)格） 小戶型 6300 元 /平 米 大戶型 4600 元 /平米 （上述價(jià)格為尾房?jī)r(jià)） 6300 元 /平米 （上述