【正文】 ............................................................12 ......................................................................................................12 三、項目周邊環(huán)境與競爭性樓盤分析 .....................................................................................................13 項目周邊環(huán)境 ....................................................................................................................................14 周邊環(huán)境分析 .............................................................................................................................14 周邊競爭樓盤 .............................................................................................................................14 SWOT分析 ........................................................................................................................................15 四、項目定位 ...............................................................................................................................................16 產(chǎn)品定位 .............................................................................................................................................16 價格定位 .............................................................................................................................................17 客戶定位 .............................................................................................................................................18 五、財務(wù)分析 ...............................................................................................................................................18 技術(shù)指標說明 ....................................................................................................................................18 東區(qū)財務(wù)測算 ....................................................................................................................................19 西區(qū)財務(wù)測算 ....................................................................................................................................21 一、總論 項目簡介 項目位置 新城 A、新城南都西區(qū)： 在 新城 項目總體規(guī)劃要求 新城南都項目分為御園、雅園、錦園、馨園四大組團。 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標 項目 指標 單位 總用地面積 公頃 地上總建筑面積 萬㎡ 容積率 －－ 建筑密度 % 綠地率 % 機動車位數(shù) 4000 個 非機動車位數(shù) 15000 個 項目法人概況 企業(yè)名稱： 江蘇新城房產(chǎn)股份有限公司 住 所： 武進高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 法定代表人：王振華 注冊資本： 10018 萬 企業(yè)類型： 有限責任公司 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)投 資、開發(fā)、銷售（凡涉及許可經(jīng)營的項目憑許可證經(jīng)營）。 南都地塊控規(guī)圖。同時，本項目的財務(wù)收益非常可觀： 東區(qū) 預(yù)計總銷售收入為 億，總投資為 億，稅后凈利潤 億，稅后銷售利潤率%； 西區(qū) 預(yù)計總銷售收入為 億，總投資為 億，稅后凈利潤 億，稅后銷售利潤率 %。改革開放以來，常州市國內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)以高速度遞增，成為中國城市綜合實力“ 50 強”和投資環(huán)境“ 40 優(yōu)”城市?？疾飚斀癜l(fā)達國家的發(fā)展經(jīng)歷可以看到：人均 GDP從 1000到 2020美元，日本用了 6 年時間，德國 9 年、英國和法國 13 年；從 2020 到 3000 美元，日本 3 年、德國 6 年、英國和法國 7 年、美國 12 年。外來人口達到 萬人，比上年增長 %，外來人口總量達到了一個新的峰值。 住房 ——不僅大了、亮了 ，而且功能配套更齊全了。 隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，政府更有實力為百姓的美好生活錦上添花。 2020年常州市統(tǒng)計局對市區(qū) 1418 戶家庭調(diào)查結(jié)果顯示： 截止 2020 年 5 月， 常州 市市 區(qū)居民戶均住房建筑面積為 平方米，人均建筑面積為 平方米，與 2020年末相比（以 200 戶常年住戶抽樣調(diào)查資料為依據(jù)，下同），戶均建筑面積上升了 6 平方米，人均建筑面積增加了 平方米。經(jīng)濟總量躍上 “千 億級 ”平臺，常州站在了一個更新的發(fā)展起點。 房地產(chǎn)市場分析 2020 年，雖然國家連續(xù)推出加強土地管理、控制信貸增長、加息等多項宏觀調(diào)控政策，但常州市房地產(chǎn)開發(fā)仍然保持強勁的增長態(tài)勢。 圖 2 . 9 常州市房地產(chǎn)投資情況0204060801002020 2020 2020 2020 20200 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %房地產(chǎn)投資( 億元) 增長率 在房地產(chǎn)供應(yīng)方面， 2020 年，常州市商品房施工面積達到 991 萬平方米，同比增長達 %，商品房竣工面積為 萬平方米，基本與 2020 年持平。 2020 年，盡管宏觀調(diào)控政策作用明顯，但常州市商品房銷售情況依然出現(xiàn)了較大幅度增長，達到 萬平方米，增幅 %。 商業(yè)用房市場 常州市目前比較成熟的主要有延陵西路商圈、南大街商圈和文化宮廣場商圈，此外，還有北大街商圈 、城中路商圈等。 未來房地產(chǎn)市場趨勢分析 從 2020 年常州市商品房竣工面積和銷售面積來看，竣工面積為 萬平方米，銷售面積為 萬平方米，供需之比為 :1,供略大于求。 房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，在較大程度上抑制了投機性購房，緩解了商品房供求 緊張矛盾，而新樓盤的大量上市，也將起到平抑市場房價的作用。而新城南都緊接武進新區(qū)行政中心、商業(yè)中心，是未來城市發(fā)展的核心區(qū)域。 具體表現(xiàn)為： 項目正東為規(guī)劃中占地 1000 畝的南田購物休閑公園。南都項目的潛力所在； 項目西南的春秋淹城森林公園是武進區(qū)旅游度假、休閑的代表，新城從目前來看，隨園由于靠近大學(xué)城且交通非常便利，銷售情況較好，達到 80%，目標客戶群輻射到常州市以及外地。 Opportunity ? 本區(qū)域是武進區(qū)經(jīng)濟、文化和行政的中心，擁有濃厚的歷史、文化基礎(chǔ)，有助于今后市場的挖掘和發(fā)展； ? 目前新城 Threat ? 武進區(qū)的經(jīng)濟實體以傳 統(tǒng)型、私營企業(yè)為主，個體老板由于思想、目光等原因不太容易接受新鮮事物； ? 城南的傳統(tǒng)郊區(qū)概念影響深遠。 對于別墅項目，由于項目周邊無可參照樣本，故本項目以現(xiàn)在售價為準。 五、財務(wù)分析 技術(shù)指標說明 新城 東區(qū) 財務(wù) 測算 根據(jù)常州市現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場行情及未來預(yù)期，本項目住宅目前銷售均價為3,500 元 /平方米，未來商業(yè)街銷售均價預(yù)計為 6,000 元 /平方米，沿街商鋪銷售均價預(yù)計為 8,000 元 /平方米，機動車位價格恒定在 70,000 元 /個上下浮動。 。 西區(qū) 財務(wù) 測算 根據(jù)常州市現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場行情及未來預(yù)期，本項目住宅未來銷售起價預(yù)計為 3,700 元 /平方米，未來商業(yè)街銷售起價預(yù)計為 6,500 元 /平方米，沿街商鋪銷售起價預(yù)計為 9,000 元 /平方米，機動車位價格恒定在 70,000 元 /個上下浮動。各期開發(fā)詳情見下表：