【正文】 三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：**12層*3棟=14606㎡，合計(jì)建筑面積：17906㎡。一棟 15層40*15*15層。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2一、房地產(chǎn)項(xiàng)目總論項(xiàng)目背景建設(shè)單位基本情況項(xiàng)目建設(shè)意義及重要性存在問題及建議二、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析和營銷戰(zhàn)略房地產(chǎn)市場(chǎng)概況市場(chǎng)預(yù)測(cè)營銷戰(zhàn)略三、建設(shè)條件與場(chǎng)址選擇建設(shè)條件場(chǎng)址選址四、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模功能標(biāo)準(zhǔn)五、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)方案建筑方案平面布置方案配套公用工程六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排工程項(xiàng)目管理項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度七、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算與資金籌措投資估算資金籌措投資使用計(jì)劃八、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與敏感性分析生產(chǎn)成本和銷售收入估算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)不確定性分析敏感性分析九、社會(huì)效益分析社會(huì)效益分析項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析十、風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)類別風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施十一、可行性研究結(jié)論與建議結(jié)論建議附件：項(xiàng)目承辦單位營業(yè)執(zhí)照、法人證書復(fù)印件當(dāng)?shù)匾?guī)劃、國土、環(huán)保等部門關(guān)于項(xiàng)目的支持文件自有資金存款證明相關(guān)銀行貸款承諾其他相關(guān)證明材料項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)表房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告3第一章 房地產(chǎn)項(xiàng)目總論 房地產(chǎn)項(xiàng)目背景 房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱 房地產(chǎn)項(xiàng)目承辦單位 房地產(chǎn)項(xiàng)目主管部門 可行性研究工作的編制單位 研究工作概況 編制依據(jù)與原則 編制依據(jù) 編制原則 研究范圍 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目性質(zhì) 建設(shè)總投資及資金籌措 投資計(jì)劃與還款計(jì)劃 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)論 房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 結(jié)論及建議 專家意見與結(jié)論 專家建議第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目背景和發(fā)展概況 房地產(chǎn)項(xiàng)目提出的背景 國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)起人和發(fā)起緣由 房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展概況 已進(jìn)行的調(diào)查研究房地產(chǎn)項(xiàng)目及其成果 試驗(yàn)試制工作情況 廠址初勘和初步測(cè)量工作情況 房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書的編制、提出及審批過程 投資的必要性第三章 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 市場(chǎng)調(diào)查 擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)出物用途調(diào)查 產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查 產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查 替代產(chǎn)品調(diào)查 產(chǎn)品價(jià)格調(diào)查 國外市場(chǎng)調(diào)查 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 國內(nèi)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 產(chǎn)品出口或進(jìn)口替代分析 價(jià)格預(yù)測(cè) 市場(chǎng)推銷戰(zhàn)略第四章 產(chǎn)品方案設(shè)計(jì)與營銷戰(zhàn)略 產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模 產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模 產(chǎn)品銷售收入預(yù)測(cè) 市場(chǎng)推銷戰(zhàn)略 推銷方式 推銷措施 促銷價(jià)格制度 產(chǎn)品銷售費(fèi)用預(yù)測(cè)第五章 建設(shè)條件與廠址選擇 資源和原材料 資源評(píng)述 原材料及主要輔助材料供應(yīng) 需要作生產(chǎn)試驗(yàn)的原料 建設(shè)地區(qū)的選擇 自然條件 基礎(chǔ)設(shè)施 社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 其它應(yīng)考慮的因素 廠址選擇 廠址多方案比較 廠址推薦方案第六章 房地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)、設(shè)備與工程方案 生產(chǎn)技術(shù)方案 技術(shù)來源途徑 生產(chǎn)方法 技術(shù)參數(shù)和工藝流程 主要工藝設(shè)備選擇 主要原材料、燃料、動(dòng)力消耗指標(biāo) 主要生產(chǎn)車間布置方案 總平面布置和運(yùn)輸 總平面布置原則 廠內(nèi)外運(yùn)輸方案 倉儲(chǔ)方案 占地面積及分析 土建工程 主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計(jì) 建筑材料 土建工程造價(jià)估算 其他工程 給排水工程 動(dòng)力及公用工程 地震設(shè)防 生活福利設(shè)施第七章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目選址及用地方案 土地利用合理性分析 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案第八章 資源利用與節(jié)能措施第九章 房地產(chǎn)項(xiàng)目原材料供應(yīng)及外部配套條件 主要原材料供應(yīng) 燃料、加熱能源供應(yīng) 給水供電 外部配套條件第十章 房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度與管理 工程建設(shè)管理 房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度規(guī)劃 房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)第十一章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀 房地產(chǎn)項(xiàng)目的地理位置 地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象 礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動(dòng)物、植物、農(nóng)作物 自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設(shè)施 現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況。 其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)污染、破壞現(xiàn)狀資料。 房地產(chǎn)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼐用竦淖诮?、民族?xí)慣的相互適應(yīng)性。第十六章 風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)影響因素 可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素 主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 風(fēng)險(xiǎn)影響程度及規(guī)避措施 風(fēng)險(xiǎn)影響程度評(píng)價(jià) 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施第十七章 可行性研究結(jié)論與建議 對(duì)推薦的擬建方案的結(jié)論性意見。 對(duì)不可行的房地產(chǎn)項(xiàng)目，提出不可行的主要問題及處理意見。當(dāng)然，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的具體內(nèi)容因項(xiàng)目的復(fù)雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項(xiàng)目的必要性分析、實(shí)施的可能性分析和技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況應(yīng)進(jìn)行科學(xué)分析、客觀預(yù)測(cè)，包括開發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷售對(duì)象及開發(fā)周期、銷售期等。對(duì)開發(fā)進(jìn)步進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗(yàn)收等階段進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及的成本費(fèi)用主要有土地費(fèi)用、期間費(fèi)用及各種稅費(fèi)等，估算的精度要求布告，但應(yīng)充分注意各項(xiàng)費(fèi)用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭(zhēng)與未來事實(shí)相符。7)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。風(fēng)險(xiǎn)分析通過對(duì)影響投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場(chǎng)等因素的分析，了解各因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為控制項(xiàng)目運(yùn)作過程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小及來源提供參考。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，要綜合考慮項(xiàng)目對(duì)社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進(jìn)行項(xiàng)目的國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。所以國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)又叫費(fèi)用效益分析。第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)可行性第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)需求分析市場(chǎng)分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個(gè)項(xiàng)目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、房地產(chǎn)估算甚至廠址的選擇，都必須在對(duì)市場(chǎng)需求情況有了充分了解以后才能決定。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對(duì)環(huán)境有影響的建設(shè)項(xiàng)目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報(bào)告書的審批制度，同時(shí)，在可行性報(bào)告中，對(duì)環(huán)境保護(hù)和勞動(dòng)安全要有專門論述。這些階段的各項(xiàng)房地產(chǎn)活動(dòng)和各個(gè)工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時(shí)開展，相互交叉進(jìn)行的。表2 主要工程量一覽表五、建設(shè)方案 地形 場(chǎng)地自然條件(1)地貌：____________________(2)水文地質(zhì)：________________(3)地震裂度：________________(4)地基土工程地質(zhì)評(píng)價(jià)： 片區(qū)規(guī)劃 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 總平面布局 交通組織 規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表3。 立面設(shè)計(jì) 基礎(chǔ)造型及處理 上部結(jié)構(gòu) 供水排水 供電(1)供配電系統(tǒng)。______年______月______日——______年______月______日：編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批。______年______月：報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。______年______月——______年______月：?jiǎn)误w工程驗(yàn)收。表6 各類建筑銷售計(jì)劃表(%)本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見表7。詳見表8及敏感性分析圖(略)。尤其對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可行性進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)查研究和全面論證。一、概述(一)項(xiàng)目選址及地緣環(huán)境項(xiàng)目選址：位于XX市目腦路東方大飯店后面地塊。計(jì)劃總投資9800萬元，計(jì)劃建設(shè)周期三年，即二00六年至二00九年。尤其是我國加入WTO后，國際貿(mào)易將使我國更加開放，長期來，我國單一向東發(fā)展，沿海開放的經(jīng)濟(jì)格局，在黨中央實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略決策的推動(dòng)下，如今一直把自己當(dāng)邊疆省的云南提出了建設(shè)連接?xùn)|南亞、南亞次大陸的經(jīng)濟(jì)大XX，建立湄公河次流域經(jīng)濟(jì)帶。面對(duì)如此難得的時(shí)代機(jī)遇，我們要趁勢(shì)而上抓住機(jī)遇，加快發(fā)展。我們通過民間訪問、調(diào)查發(fā)現(xiàn)其中有相當(dāng)?shù)目蛻?，他們看好XX的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)XX的發(fā)展和繁榮昌盛，對(duì)社會(huì)的安定和文明及和諧的社會(huì)環(huán)境，他們中的部分人都有在XX居住的愿望。XX市城區(qū)規(guī)劃面積20平方公里，市區(qū)建成面積6平方公里，全市總?cè)丝?2萬，流動(dòng)人口4萬。在市場(chǎng)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)為數(shù)不少的公職人員，他們都有改變現(xiàn)有住房狀況的愿望，尤其對(duì)住房按揭，花明天的錢提前享受個(gè)性化的高層次的居住，較有興趣。在流動(dòng)人口群體中盡管存在著分散零星和不確定性，但且有一定的市場(chǎng)潛力，問題的關(guān)鍵主要在于房地產(chǎn)商的項(xiàng)目吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。在滿足統(tǒng)一和諧的城市環(huán)境前提下，提倡建筑風(fēng)格多樣化，實(shí)現(xiàn)建筑技術(shù)和建筑藝術(shù)的完整統(tǒng)一。體現(xiàn)出實(shí)用、自然、和諧的時(shí)代精神。市政設(shè)施及路網(wǎng)建設(shè)，作為花園式小區(qū)須具備良好的城市環(huán)境，市政設(shè)施須配套完善、規(guī)范安全、城市空間文明有序。(1)住宅建筑45603㎡，可入住205戶。(3)土地規(guī)劃使用情況：總用地面積81000㎡，其中道路占22275㎡，%。②?！?800萬元。20xx年投入1764萬元，建成9000㎡的公共建筑和附屬配套設(shè)施，同時(shí)全部完成綠化和環(huán)境投資建設(shè)，完成總投資的18%。通過招商引資、預(yù)約、預(yù)售實(shí)現(xiàn)籌資20xx萬元，占房屋建設(shè)投資的30%。20xx年實(shí)現(xiàn)銷售3500萬元(扣除預(yù)約預(yù)售20xx萬元)實(shí)際籌資1500萬元。六、組織實(shí)施為保證項(xiàng)目的順利實(shí)施，四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，全權(quán)承擔(dān)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，將按公司法組建。公司的宗旨是：能人開發(fā)、精英管理、開拓市場(chǎng)、營銷XX。%的水平推算(按支出法計(jì)算)，每年能拉動(dòng)XX經(jīng)濟(jì)增長1個(gè)百分點(diǎn)。增加建筑稅收(建筑營業(yè)稅和城市建設(shè)附加，教育附加)480萬元，同時(shí)拓展了稅源。另一方面，近兩年來的商住樓空置率居高不下，據(jù)有關(guān)資料顯示。如：強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)。以上信息已表明，對(duì)“房地產(chǎn)熱”已亮出了“紅燈”，國家宏觀管理這一大趨勢(shì)，對(duì)我們將進(jìn)行的項(xiàng)目，無疑是一大風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)。我們要看到，XX這一邊境開放城市盡管儲(chǔ)蓄余額較大，但游資成分較多，投入房地產(chǎn)消費(fèi)的資金十分有限。因此，對(duì)國內(nèi)居民的住房，特別是城市居民的住房狀況，已購房率、預(yù)期購房率、普通居民的有支配收入、消費(fèi)意向等情況，進(jìn)一步做深入細(xì)致的調(diào)查分析，在此基礎(chǔ)上，確定國內(nèi)居民購房需求的市場(chǎng)定位。公司自身的弱勢(shì)四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一個(gè)品牌，要在本地打響這一品牌，除面臨上述的困難和風(fēng)險(xiǎn)外，還要克服公司自身的弱勢(shì)。八、結(jié)論四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目是。必須以改革創(chuàng)新的思維對(duì)公司實(shí)施戰(zhàn)略改造。對(duì)此，我們要著力做好當(dāng)?shù)爻Ｗ【用瘢绕涫莻€(gè)體工商業(yè)者對(duì)商住樓需求的調(diào)查，利用擴(kuò)大內(nèi)需進(jìn)一步深化對(duì)外貿(mào)易這一歷史機(jī)遇，促進(jìn)購房消費(fèi)。我們應(yīng)當(dāng)充分的注意到時(shí)下的中國，富者確實(shí)目了，貧者依然很窮。要在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上以市場(chǎng)需求為出發(fā)點(diǎn)，制定切實(shí)可行的開發(fā)計(jì)劃。大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。今年九月，國家六部委局(建設(shè)部、國家計(jì)委、財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局)就《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展》提出了若干意見，警告：防止“泡沫”經(jīng)濟(jì)的發(fā)生。房地產(chǎn)市場(chǎng)的商住樓仍具有廣闊的市場(chǎng)前景，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系已發(fā)生了變化，尤其結(jié)構(gòu)性矛盾已經(jīng)突出。高居榜首，其次是建材、制造、開采、商業(yè)、運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)，9800萬元的房地產(chǎn)投資，對(duì)拉動(dòng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)需求，增加就業(yè)，保持社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有潛在的社會(huì)效益。畫意燃詩情，實(shí)干創(chuàng)一流，為XX市邊境建設(shè)、為了XX市新的一輪發(fā)展，做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。公司依法注冊(cè)，自立經(jīng)營、獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，獨(dú)立承擔(dān)債權(quán)、債務(wù)，獨(dú)立承擔(dān)經(jīng)濟(jì)民事的法律責(zé)任，同時(shí)，自覺執(zhí)行黨的方針、政策、遵守法律、法規(guī)，接受相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)督和管理，并嚴(yán)格按房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)則規(guī)范公司行為。該項(xiàng)目按滾動(dòng)開發(fā)模式，6000萬元流動(dòng)資金可保證實(shí)現(xiàn)全部開發(fā)建成。向銀行貸款20xx萬元。五、資金籌集按建設(shè)計(jì)劃投資總額9800萬元。20xx年2744萬元，㎡住宅，可入住110戶，完成總投資的28%。④(按以上三項(xiàng)之和的3%)。建筑24024㎡，%。(2)其它公共建筑500㎡。對(duì)車流、人流交通路網(wǎng)的規(guī)劃應(yīng)滿足小區(qū)內(nèi)交通流暢、安全、迅速、經(jīng)濟(jì)及整潔、寧靜等要求，布置疏密相間的干道和支道，干道上可以通行一定流量的機(jī)動(dòng)車，大部分支道作為人行通道，使所有的道路做到主次分明，分工明確互不干擾，進(jìn)而組成一個(gè)合理的交通網(wǎng)絡(luò)。對(duì)活動(dòng)空間、道路、綠化、建筑間距等諸方面實(shí)現(xiàn)全面統(tǒng)籌，做到設(shè)計(jì)適當(dāng)、布局合理。進(jìn)而使瑞XX畔花園的建筑構(gòu)圖實(shí)現(xiàn)連續(xù)有序、靈活生動(dòng)、豐富多彩的環(huán)境空間?；▓@式住宅小區(qū)在規(guī)劃建筑上著力于地方特色。開發(fā)部分適應(yīng)工薪階層承受能力的小康戶型的住宅，是有市場(chǎng)前景的。一個(gè)12萬人口的縣級(jí)市，居民的儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)27億元，高于全國人均水平，這充分展示了居民的富裕程度及潛在的購買力水平，據(jù)調(diào)查90%以上的城市居民均擁有人均15平方米的住房，住房條件相對(duì)內(nèi)地而言較為優(yōu)越。住房消費(fèi)市場(chǎng)的調(diào)查分析。人流的增加將拉動(dòng)居住的需求，這無疑會(huì)給我們項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)帶來極好的契機(jī)。云南開始了“邊緣”向?qū)ν忾_放前沿的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移?！边@一宏偉目標(biāo)，為我指明了前進(jìn)方向，鼓舞著我們與時(shí)俱進(jìn)、開拓創(chuàng)新。項(xiàng)目所處環(huán)境優(yōu)越，交通便捷，是擬建理想的花園式住宅區(qū)。經(jīng)征求有關(guān)各方意見，認(rèn)為初設(shè)方案理念新、定位準(zhǔn)，既適應(yīng)了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下流通現(xiàn)代化發(fā)展的要求和促進(jìn)邊貿(mào)行業(yè)向更深層次發(fā)展。表 10 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表九、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告7四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目可行性研究報(bào)告根據(jù)XX市委、市政府對(duì)加快XX市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)建設(shè)的要求。表8 敏感性分析表