【正文】 三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：**12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。一棟 15層40*15*15層。房地產(chǎn)項目可行性研究報告2一、房地產(chǎn)項目總論項目背景建設(shè)單位基本情況項目建設(shè)意義及重要性存在問題及建議二、房地產(chǎn)項目市場分析和營銷戰(zhàn)略房地產(chǎn)市場概況市場預測營銷戰(zhàn)略三、建設(shè)條件與場址選擇建設(shè)條件場址選址四、房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模及功能標準建設(shè)規(guī)模功能標準五、房地產(chǎn)項目建設(shè)方案建筑方案平面布置方案配套公用工程六、項目實施進度安排工程項目管理項目實施進度七、房地產(chǎn)項目投資估算與資金籌措投資估算資金籌措投資使用計劃八、房地產(chǎn)項目財務(wù)分析與敏感性分析生產(chǎn)成本和銷售收入估算財務(wù)評價不確定性分析敏感性分析九、社會效益分析社會效益分析項目與所在地區(qū)互適性分析十、風險分析風險類別風險應(yīng)對措施十一、可行性研究結(jié)論與建議結(jié)論建議附件：項目承辦單位營業(yè)執(zhí)照、法人證書復印件當?shù)匾?guī)劃、國土、環(huán)保等部門關(guān)于項目的支持文件自有資金存款證明相關(guān)銀行貸款承諾其他相關(guān)證明材料項目財務(wù)分析報表房地產(chǎn)項目可行性研究報告3第一章 房地產(chǎn)項目總論 房地產(chǎn)項目背景 房地產(chǎn)項目名稱 房地產(chǎn)項目承辦單位 房地產(chǎn)項目主管部門 可行性研究工作的編制單位 研究工作概況 編制依據(jù)與原則 編制依據(jù) 編制原則 研究范圍 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 房地產(chǎn)項目建設(shè)地點 房地產(chǎn)項目性質(zhì) 建設(shè)總投資及資金籌措 投資計劃與還款計劃 房地產(chǎn)項目建設(shè)進度 房地產(chǎn)項目財務(wù)和經(jīng)濟評論 房地產(chǎn)項目綜合評價結(jié)論 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 結(jié)論及建議 專家意見與結(jié)論 專家建議第二章 房地產(chǎn)項目背景和發(fā)展概況 房地產(chǎn)項目提出的背景 國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 房地產(chǎn)項目發(fā)起人和發(fā)起緣由 房地產(chǎn)項目發(fā)展概況 已進行的調(diào)查研究房地產(chǎn)項目及其成果 試驗試制工作情況 廠址初勘和初步測量工作情況 房地產(chǎn)項目建議書的編制、提出及審批過程 投資的必要性第三章 房地產(chǎn)項目市場分析與預測 市場調(diào)查 擬建房地產(chǎn)項目產(chǎn)出物用途調(diào)查 產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查 產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查 替代產(chǎn)品調(diào)查 產(chǎn)品價格調(diào)查 國外市場調(diào)查 市場預測 國內(nèi)市場需求預測 產(chǎn)品出口或進口替代分析 價格預測 市場推銷戰(zhàn)略第四章 產(chǎn)品方案設(shè)計與營銷戰(zhàn)略 產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模 產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模 產(chǎn)品銷售收入預測 市場推銷戰(zhàn)略 推銷方式 推銷措施 促銷價格制度 產(chǎn)品銷售費用預測第五章 建設(shè)條件與廠址選擇 資源和原材料 資源評述 原材料及主要輔助材料供應(yīng) 需要作生產(chǎn)試驗的原料 建設(shè)地區(qū)的選擇 自然條件 基礎(chǔ)設(shè)施 社會經(jīng)濟條件 其它應(yīng)考慮的因素 廠址選擇 廠址多方案比較 廠址推薦方案第六章 房地產(chǎn)項目技術(shù)、設(shè)備與工程方案 生產(chǎn)技術(shù)方案 技術(shù)來源途徑 生產(chǎn)方法 技術(shù)參數(shù)和工藝流程 主要工藝設(shè)備選擇 主要原材料、燃料、動力消耗指標 主要生產(chǎn)車間布置方案 總平面布置和運輸 總平面布置原則 廠內(nèi)外運輸方案 倉儲方案 占地面積及分析 土建工程 主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計 特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計 建筑材料 土建工程造價估算 其他工程 給排水工程 動力及公用工程 地震設(shè)防 生活福利設(shè)施第七章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 房地產(chǎn)項目選址及用地方案 土地利用合理性分析 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案第八章 資源利用與節(jié)能措施第九章 房地產(chǎn)項目原材料供應(yīng)及外部配套條件 主要原材料供應(yīng) 燃料、加熱能源供應(yīng) 給水供電 外部配套條件第十章 房地產(chǎn)項目進度與管理 工程建設(shè)管理 房地產(chǎn)項目進度規(guī)劃 房地產(chǎn)項目招標第十一章 環(huán)境影響評價 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀 房地產(chǎn)項目的地理位置 地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象 礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動物、植物、農(nóng)作物 自然保護區(qū)、風景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設(shè)施 現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況。 其他社會經(jīng)濟活動污染、破壞現(xiàn)狀資料。 房地產(chǎn)項目與當?shù)鼐用竦淖诮?、民族習慣的相互適應(yīng)性。第十六章 風險分析 風險影響因素 可能面臨的風險因素 主要風險因素識別 風險影響程度及規(guī)避措施 風險影響程度評價 風險規(guī)避措施第十七章 可行性研究結(jié)論與建議 對推薦的擬建方案的結(jié)論性意見。 對不可行的房地產(chǎn)項目，提出不可行的主要問題及處理意見。當然，房地產(chǎn)項目可行性研究的具體內(nèi)容因項目的復雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術(shù)經(jīng)濟評價。在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對擬開發(fā)項目的市場需求及市場供給狀況應(yīng)進行科學分析、客觀預測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等。對開發(fā)進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應(yīng)充分注意各項費用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭與未來事實相符。7)財務(wù)評價。風險分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為控制項目運作過程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要綜合考慮項目對社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經(jīng)濟評價。所以國民經(jīng)濟評價又叫費用效益分析。第二部分 房地產(chǎn)項目建設(shè)可行性第三部分 房地產(chǎn)項目市場需求分析市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、房地產(chǎn)估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設(shè)項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。這些階段的各項房地產(chǎn)活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。表2 主要工程量一覽表五、建設(shè)方案 地形 場地自然條件(1)地貌：____________________(2)水文地質(zhì)：________________(3)地震裂度：________________(4)地基土工程地質(zhì)評價： 片區(qū)規(guī)劃 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計原則 總平面布局 交通組織 規(guī)劃指標根據(jù)項目初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標見表3。 立面設(shè)計 基礎(chǔ)造型及處理 上部結(jié)構(gòu) 供水排水 供電(1)供配電系統(tǒng)。______年______月______日——______年______月______日：編制可行性研究報告并報批。______年______月：報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。______年______月——______年______月：單體工程驗收。表6 各類建筑銷售計劃表(%)本報告采用的各種稅費率見表7。詳見表8及敏感性分析圖(略)。尤其對項目建設(shè)的可行性進行了深入細致的調(diào)查研究和全面論證。一、概述(一)項目選址及地緣環(huán)境項目選址：位于XX市目腦路東方大飯店后面地塊。計劃總投資9800萬元，計劃建設(shè)周期三年，即二00六年至二00九年。尤其是我國加入WTO后，國際貿(mào)易將使我國更加開放，長期來，我國單一向東發(fā)展，沿海開放的經(jīng)濟格局，在黨中央實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略決策的推動下，如今一直把自己當邊疆省的云南提出了建設(shè)連接東南亞、南亞次大陸的經(jīng)濟大XX，建立湄公河次流域經(jīng)濟帶。面對如此難得的時代機遇，我們要趁勢而上抓住機遇，加快發(fā)展。我們通過民間訪問、調(diào)查發(fā)現(xiàn)其中有相當?shù)目蛻簦麄兛春肵X的房地產(chǎn)市場，對XX的發(fā)展和繁榮昌盛，對社會的安定和文明及和諧的社會環(huán)境，他們中的部分人都有在XX居住的愿望。XX市城區(qū)規(guī)劃面積20平方公里，市區(qū)建成面積6平方公里，全市總?cè)丝?2萬，流動人口4萬。在市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)為數(shù)不少的公職人員，他們都有改變現(xiàn)有住房狀況的愿望，尤其對住房按揭，花明天的錢提前享受個性化的高層次的居住，較有興趣。在流動人口群體中盡管存在著分散零星和不確定性，但且有一定的市場潛力，問題的關(guān)鍵主要在于房地產(chǎn)商的項目吸引力和競爭力。在滿足統(tǒng)一和諧的城市環(huán)境前提下，提倡建筑風格多樣化，實現(xiàn)建筑技術(shù)和建筑藝術(shù)的完整統(tǒng)一。體現(xiàn)出實用、自然、和諧的時代精神。市政設(shè)施及路網(wǎng)建設(shè)，作為花園式小區(qū)須具備良好的城市環(huán)境，市政設(shè)施須配套完善、規(guī)范安全、城市空間文明有序。(1)住宅建筑45603㎡，可入住205戶。(3)土地規(guī)劃使用情況：總用地面積81000㎡，其中道路占22275㎡，%。②?！?800萬元。20xx年投入1764萬元，建成9000㎡的公共建筑和附屬配套設(shè)施，同時全部完成綠化和環(huán)境投資建設(shè)，完成總投資的18%。通過招商引資、預約、預售實現(xiàn)籌資20xx萬元，占房屋建設(shè)投資的30%。20xx年實現(xiàn)銷售3500萬元(扣除預約預售20xx萬元)實際籌資1500萬元。六、組織實施為保證項目的順利實施，四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，全權(quán)承擔項目的開發(fā)建設(shè)，四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，將按公司法組建。公司的宗旨是：能人開發(fā)、精英管理、開拓市場、營銷XX。%的水平推算(按支出法計算)，每年能拉動XX經(jīng)濟增長1個百分點。增加建筑稅收(建筑營業(yè)稅和城市建設(shè)附加，教育附加)480萬元，同時拓展了稅源。另一方面，近兩年來的商住樓空置率居高不下，據(jù)有關(guān)資料顯示。如：強化土地供應(yīng)管理，嚴格控制土地供應(yīng)總量，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)。以上信息已表明，對“房地產(chǎn)熱”已亮出了“紅燈”，國家宏觀管理這一大趨勢，對我們將進行的項目，無疑是一大風險信號。我們要看到，XX這一邊境開放城市盡管儲蓄余額較大，但游資成分較多，投入房地產(chǎn)消費的資金十分有限。因此，對國內(nèi)居民的住房，特別是城市居民的住房狀況，已購房率、預期購房率、普通居民的有支配收入、消費意向等情況，進一步做深入細致的調(diào)查分析，在此基礎(chǔ)上，確定國內(nèi)居民購房需求的市場定位。公司自身的弱勢四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一個品牌，要在本地打響這一品牌，除面臨上述的困難和風險外，還要克服公司自身的弱勢。八、結(jié)論四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目是。必須以改革創(chuàng)新的思維對公司實施戰(zhàn)略改造。對此，我們要著力做好當?shù)爻Ｗ【用瘢绕涫莻€體工商業(yè)者對商住樓需求的調(diào)查，利用擴大內(nèi)需進一步深化對外貿(mào)易這一歷史機遇，促進購房消費。我們應(yīng)當充分的注意到時下的中國，富者確實目了，貧者依然很窮。要在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上以市場需求為出發(fā)點，制定切實可行的開發(fā)計劃。大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房，調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。今年九月，國家六部委局(建設(shè)部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局)就《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展》提出了若干意見，警告：防止“泡沫”經(jīng)濟的發(fā)生。房地產(chǎn)市場的商住樓仍具有廣闊的市場前景，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系已發(fā)生了變化，尤其結(jié)構(gòu)性矛盾已經(jīng)突出。高居榜首，其次是建材、制造、開采、商業(yè)、運輸?shù)刃袠I(yè)，9800萬元的房地產(chǎn)投資，對拉動當?shù)叵M需求，增加就業(yè)，保持社會穩(wěn)定，促進經(jīng)濟發(fā)展，具有潛在的社會效益。畫意燃詩情，實干創(chuàng)一流，為XX市邊境建設(shè)、為了XX市新的一輪發(fā)展，做出應(yīng)有的貢獻。公司依法注冊，自立經(jīng)營、獨立核算，自負盈虧，獨立承擔債權(quán)、債務(wù)，獨立承擔經(jīng)濟民事的法律責任，同時，自覺執(zhí)行黨的方針、政策、遵守法律、法規(guī)，接受相關(guān)部門領(lǐng)導監(jiān)督和管理，并嚴格按房地產(chǎn)市場規(guī)則規(guī)范公司行為。該項目按滾動開發(fā)模式，6000萬元流動資金可保證實現(xiàn)全部開發(fā)建成。向銀行貸款20xx萬元。五、資金籌集按建設(shè)計劃投資總額9800萬元。20xx年2744萬元，㎡住宅，可入住110戶，完成總投資的28%。④(按以上三項之和的3%)。建筑24024㎡，%。(2)其它公共建筑500㎡。對車流、人流交通路網(wǎng)的規(guī)劃應(yīng)滿足小區(qū)內(nèi)交通流暢、安全、迅速、經(jīng)濟及整潔、寧靜等要求，布置疏密相間的干道和支道，干道上可以通行一定流量的機動車，大部分支道作為人行通道，使所有的道路做到主次分明，分工明確互不干擾，進而組成一個合理的交通網(wǎng)絡(luò)。對活動空間、道路、綠化、建筑間距等諸方面實現(xiàn)全面統(tǒng)籌，做到設(shè)計適當、布局合理。進而使瑞XX畔花園的建筑構(gòu)圖實現(xiàn)連續(xù)有序、靈活生動、豐富多彩的環(huán)境空間?；▓@式住宅小區(qū)在規(guī)劃建筑上著力于地方特色。開發(fā)部分適應(yīng)工薪階層承受能力的小康戶型的住宅，是有市場前景的。一個12萬人口的縣級市，居民的儲蓄存款余額達27億元，高于全國人均水平，這充分展示了居民的富裕程度及潛在的購買力水平，據(jù)調(diào)查90%以上的城市居民均擁有人均15平方米的住房，住房條件相對內(nèi)地而言較為優(yōu)越。住房消費市場的調(diào)查分析。人流的增加將拉動居住的需求，這無疑會給我們項目的開發(fā)建設(shè)帶來極好的契機。云南開始了“邊緣”向?qū)ν忾_放前沿的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。”這一宏偉目標，為我指明了前進方向，鼓舞著我們與時俱進、開拓創(chuàng)新。項目所處環(huán)境優(yōu)越，交通便捷，是擬建理想的花園式住宅區(qū)。經(jīng)征求有關(guān)各方意見，認為初設(shè)方案理念新、定位準，既適應(yīng)了社會主義市場經(jīng)濟條件下流通現(xiàn)代化發(fā)展的要求和促進邊貿(mào)行業(yè)向更深層次發(fā)展。表 10 主要經(jīng)濟指標表九、風險分析及對策房地產(chǎn)項目可行性研究報告7四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目可行性研究報告根據(jù)XX市委、市政府對加快XX市市場經(jīng)濟開發(fā)建設(shè)的要求。表8 敏感性分析表