【正文】 52第6章 勞動衛(wèi)生與消防55第7章 項目實施進度57第8章 項目招投標58海南方能投資顧問 網(wǎng)址：://聯(lián)系電話：089866752441更多....房地產(chǎn)項目可行性研究報告道路系統(tǒng)設計是為人及貨物提供高效、安全、便捷的交通主旨。,序號 比較因素 典型樓盤分值 權重 擬建項目分值 備注（詳細.）地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；配套設施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎設施：供水、供電、排水； 社會服務設施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化 3 規(guī)劃設計 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護狀況；物業(yè)管理費；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì)交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠近；站點數(shù)量；大中小巴舒適程度樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)；產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；戶型設計 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高發(fā)展商信譽 100 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌 10 銷售手法 100 5% 110 11 其它方面 如對方?jīng)]有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重合計 106 各行權重乘以擬建樓盤分值 13 擬建樓盤價格=典型樓盤價格*106計算。②供給預測供給預測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預測未來市場上該類物業(yè)的供給情況（預測方法：通?？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關系分析法。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。 整體競爭格局，供求現(xiàn)狀近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 ④項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）1)治安情況 2)空氣狀況 3)噪聲情況4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5)危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）6)周邊景觀 7)風水情況8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設等。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。為此，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地敘述。撰寫本可行性研究報告。并且，我們可以利用跨海大橋下的水源搞一些水上項目，比如夜游?？诰坝^，可以在河道兩旁裝上不同顏色的燈，讓人感到特色的美麗。在海南建設國際旅游島的大環(huán)境下，?？诘陌l(fā)展是缺少整體規(guī)劃的，整體顯現(xiàn)較亂的狀態(tài)，國貿(mào)成為?？诮?jīng)濟中心的設想在實踐中大打折扣，但總體來說明珠廣場，國貿(mào)可謂成為?？诘慕?jīng)濟發(fā)達地帶，但?？诘奈幕a(chǎn)業(yè)并不多。但是附近的一區(qū)設施我覺得不適合住宅，首先有大型的超市供人們買日常用品，而且也沒有市場供住宅的人買菜。三、建橋西小區(qū)項目的可行性研究橋西小區(qū)是海南大學教工住宅小區(qū)建設項目，位于?？谑泻５閸u世紀大橋西側(cè)。二、如果適合投資，應投資什么項目海南投資什么行業(yè)好呢？農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)、旅游業(yè)、海南最發(fā)達的三個行業(yè)。投資?？诰褪亲畲蟮臋C遇。我認為，雖然相關房產(chǎn)新政出臺，短時間內(nèi)對海南房產(chǎn)發(fā)展有一定的影響，但是海南擁有獨特的環(huán)境和自然資源，而且海南國際旅游島諸多方面的政策，將使海南的房產(chǎn)發(fā)展將更理性化，海南今后的房產(chǎn)發(fā)展仍然是前途光明。第一篇：房地產(chǎn)營銷實務論文房地產(chǎn)項目可行性研究報告房地產(chǎn)營銷實務——房地產(chǎn)項目可行性研究報告姓 名 龔沛鋒房地產(chǎn)營銷策劃課程論文一、以目前市場來看，?？谶m不適合房地產(chǎn)項目的投資海南國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略后，國家給予的政策比較具體，確定了海南和海口未來發(fā)展的定位，思路更清晰。隨著海南國際旅游島離境免稅政策、自由貿(mào)易區(qū)的建立再到相關后續(xù)政策細則的出臺，海南將會跟所有其他中國濱海城市拉開差距。海南國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略后，國家給予的政策比較具體，確定了海南和?？谖磥戆l(fā)展的定位，思路更清晰，給予海南的低空開放，即開放型彩票等優(yōu)惠政策，就是給予海口以及來?？谕顿Y的企業(yè)的最大機遇。海南現(xiàn)在還是一個農(nóng)業(yè)導向的省，進出口貿(mào)易占經(jīng)濟的比重不是特別大，所以要投資的話建議了解了解特色農(nóng)業(yè)、工業(yè)加工業(yè)和旅游業(yè)之類的項目。該地段地理位置優(yōu)越，項目位于海甸島西部，東至環(huán)島路，西至現(xiàn)狀美麗沙沙壩，南至海甸溪北岸，北至世紀大道北端海岸。但是在那里的環(huán)境還是很優(yōu)美的，所以，我覺得建一個海口文化特色街是不錯的。筆者認為，應以海南大學為切入點，將海甸島建設成為文化中心。第二篇：房地產(chǎn)項目可行性研究報告房地產(chǎn)項目可行性研究報告(模版)目錄第一部分：項目總論 第二部分：市場研究 第三部分：項目開發(fā)方案 第四部分：投資估算與融資方案 第五部分：財務評價 （方案1） （方案2）第六部分：不確定性分析 第七部分：綜合評價 （定性）（影響及對策）第八部分：研究結(jié)論與建議 第九部分：附錄 ： ： ： 調(diào)查人員聲明 我們鄭重聲明：我們在本調(diào)查報告中陳述的事實是真實的和準確的。我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進行了實地查勘（在本聲明中應清楚地說明哪些調(diào)查人員對擬建項目進行了實地查勘）。說明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。①項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；②公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社會影響力的作用；③從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義； ①地塊位置地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。③項目周邊的社區(qū)配套1）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套及交通狀況（a）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（b）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（c）現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。9)其他 ⑤大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。5)永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 規(guī)劃控制要點①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積③綜合容積率、住宅容積率④建筑密度⑤控高⑥綠化率⑦其他①已進行的調(diào)查研究項目及成果②項目地塊初勘及初測工作情況③項目建議書編制、提出及審批過程④研究工作進展情況在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來源、發(fā)布日期。根據(jù)項目需要進行調(diào)查和收集的設計基礎資料。量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。當?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關方面。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。備注： 1）此表格主要是想通過與當?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項目的優(yōu)缺點。本項目車行系統(tǒng)盡可能簡潔。 建筑設計 住宅設計本工程采用10層單元式渡假公寓。建筑風格：地中海風格。與基地所處的海南海濱旅游休閑的氣氛相一致。無障礙住宅單元布置在小區(qū)內(nèi)交通較方便的位置，住宅出入口設計殘疾人坡道，一部電梯為無障礙電梯，其他部分如樓梯、出入口、衛(wèi)生間等也滿足相應的要求。社區(qū)服務及物業(yè)——主要設置在小區(qū)入口處2樓一層裙房部分，面積上符合《城市居住區(qū)公共服務設施設置標準》。，設計地震分組為第一組。：高層住宅采用剪力墻結(jié)構，純地下室部分采用框架結(jié)構。 結(jié)構材料基礎混凝土：C30混凝土，基礎墊層采用100厚C15素混凝土。鋼材：鋼材Q235B；鋼筋梁柱主筋HRB400級鋼筋，梁柱箍采用HPB300級鋼筋，板鋼盤HRB400級鋼筋。優(yōu)化思路并不是簡單的減少鋼筋用量，而是通過調(diào)整構件剛度的比例關系，充分利用和發(fā)揮構件的受力特點和作用，使整體結(jié)構達到安全性、合理性、經(jīng)濟性的統(tǒng)一，從而使結(jié)構設計達到優(yōu)化。用水量標準住生活用水定額：250L/人次 一日一次一次2h用水量估算最大日用水量約為650m179。生活給水系統(tǒng)由基地用邊市政道路上市政給水管網(wǎng)中引入一路DN200給水管，在基礎內(nèi)再分成兩二路（一路供生活、一路供消防），分設水表計量，水表設于室外埋地水表井內(nèi)。室內(nèi)生活給水管道采用塑鋼管，室外給水管管徑小于等于80的采用塑鋼管，大于80的采用球墨給水鑄鐵管。室外設置地上式消火栓，間距不超過120米。）對系統(tǒng)穩(wěn)壓，屋頂消防水箱設置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)增壓設備，保證系統(tǒng)最不利點消火栓的工作壓力要求。住宅區(qū)地下車庫、一層公建等場所均設置自動噴水滅火系統(tǒng)（簡稱噴淋系統(tǒng)），系統(tǒng)按各幢樓不同功能設置。㎡、作用面積為160㎡）布置噴頭，噴淋系統(tǒng)用水量為35L/S。其它：室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)均設置水泵接合器。室外消防管道采用給水球墨鑄鐵管。 排水系統(tǒng)排水主要為雨水、污水。每個生活污水通過室外污水管網(wǎng)收集并經(jīng)室外化糞池處理后排至其基地周邊市政道路污水管網(wǎng)。住宅生活污水量按100%生活用水量計算，公建生活污水量按100%生活用水量計算，最大日生活污水量為830m179。單體室內(nèi)雨、污、廢水管采用UPVC塑料管，室外埋地雨污水管采用HDPE加筋管。一、項目背景項目名稱：居住小區(qū)(暫定名)可行性研究報告的編制依據(jù)：(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》(2)《a市城市拆遷管理條例》(3)《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》(4)《住宅設計規(guī)范》(5)《住宅建筑設計標準》(6)《建筑工程交通設計及停車場設置標準》(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》(8)《高層民用建筑設計防火規(guī)范》項目概況)地塊位置：該基地東起，南至路，西至 路、北至，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約平方米，該地塊屬a市 類地段。(4)西南靠近a市小學。(3)東側(cè) 的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。(7)該項目規(guī)劃定位為a市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。劣勢及威脅(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。(15)規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。(19)拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)、國家級水禽濕地保護區(qū)。水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動工。城區(qū)人口12萬。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。二oo三年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：表現(xiàn)之一：投資增幅大。城市人均住房建筑面積已達26平方米。a市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，比上分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，成交金額8800萬元。對今后市場的預測：—從購房能力看伴隨著經(jīng)濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，XX年到XX年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。主要競爭項目分析住宅小區(qū)詳細情況如表：項目套數(shù) 建筑面積(萬㎡)平均單價(元/㎡)位置向陽小區(qū) 15001400寶山路新華小區(qū) 7851344黃河街銀河小區(qū) 1701460銀河街成光小區(qū) 1301400學院路太陽神小區(qū)5001508英雄路部分商業(yè)網(wǎng)點詳細情況項目面積㎡單價元/㎡位置匯豐花園 40~~804000~5600新城區(qū)秋爽花園 50~~705000~1XX市中心碧苑小區(qū) 36~~506800建設路桃園小區(qū) 車庫550秋浦路荷花村車庫550建設路三、項目財務分析(一)、拆遷成本分析圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構，其中4棟5層住宅樓房(實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶)。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權證、獨戶水、電表。按照a市人民政府令，對a市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在XX年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在XX年7月1日開始執(zhí)行后。沿建設東路建二層裙房，形式基本同s小高層，裙房上建