【正文】 對經(jīng)營決策、經(jīng)營管理，都必須聚精竭力，做到指揮得當(dāng)，組織有序、經(jīng)營有方、管理得力、穩(wěn)步推進、調(diào)整及時、決心下定、矢志不移。同時，要做好消費導(dǎo)向宣傳，切實推出貨真價實，質(zhì)量優(yōu)良(包括戶型合理)優(yōu)美，多功能花園住宅小區(qū)，占領(lǐng)和開拓XX的住宅房市場。尤其像XX這樣民族聚集居的邊境城市，這樣的差距還較為突出。不確定因素風(fēng)險房地產(chǎn)發(fā)展的市場定位，不能僅從居民銀行存款的平均余額不看供求潛力。嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款條件，加強對房地主貸款使用監(jiān)督，充分發(fā)揮金融對房地主市場的調(diào)控作用。最近國家的土地建設(shè)、銀行等部門已相繼出臺了若干宏觀調(diào)控的政策措施。一方面，大量中小工商從業(yè)者想買商鋪又買不起。增加地方財政收入在9800萬元的投資中，土地使用權(quán)出讓增加地方財政600萬元，(200畝X3萬元/畝)。效益與風(fēng)險分析(一)、預(yù)期效益企業(yè)利潤，根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和市場景氣指數(shù)及社會平均利潤()計算，9800萬元的投資，可實現(xiàn)利潤。公司的組織機構(gòu)是一室、三部(即：總經(jīng)理辦公室、市場經(jīng)營部、工程經(jīng)理部、財務(wù)部)。公司對資金的籌集將采用資本的營運方式，保證開發(fā)計劃實施。20xx年工程開工后用在建工程(公司資產(chǎn))作為抵押，使用貸款時3年。四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為投資主體，自籌資金3000萬元，公司自籌方式包括集資、融資，臨時拆借等方式，公司其余自籌資金于20xx年底全部到位。20xx年投入2842萬元，㎡的住宅和商貿(mào)用房，可入住95戶，完成總投資的29%。⑤流動資金投入1600萬元。(4)投資分析：①。合計規(guī)劃面積約46103㎡。小區(qū)的建筑規(guī)劃，按81000㎡的用地，可建房屋面積460000㎡。小區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)環(huán)境與人文自然、民族風(fēng)情有機地結(jié)合，進而實現(xiàn)環(huán)境優(yōu)美，人與自然和諧的花園式小區(qū)。環(huán)境規(guī)劃上注入了“以人為本，構(gòu)建和諧社會”的現(xiàn)代理念。既要體現(xiàn)亞熱帶風(fēng)光的民族風(fēng)情，同時又能展示現(xiàn)代氣息和時代特征的現(xiàn)代住宅區(qū)：它既有別于大中城市的多層和高層住宅。由于XX是的邊境口岸，在我省沿邊的眾多口岸中像XX這樣優(yōu)越的地緣環(huán)境優(yōu)勢的城市，因而在四萬多人的流動人口中，有相當(dāng)?shù)耐鈦砭用袷窃赬X經(jīng)商貿(mào)易的，他們居住大部分是靠租房，有的經(jīng)過十幾年的發(fā)展和積累，也渴望擁有屬于自己的經(jīng)營店鋪和住房。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，生活水平的為斷提高，人們對住房的需求也由過去住得下、分得開向舒適、寬敞、優(yōu)越、時尚的較高層次追求，計劃經(jīng)濟時期福利分房，按標(biāo)準(zhǔn)住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。XX市是一個與緬甸三面接壤的新興開放城市，是典型的一個壩子，兩個國家的特殊地緣，美麗的瑞XX滋潤著兩岸肥沃的土地，哺育著兩國的二十幾萬邊疆人民。國內(nèi)外商家對XX市住房的需求的調(diào)查分析。我們XX市正好是連接?xùn)|南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡，不僅獨占地理區(qū)域優(yōu)勢，而且有二十年來的改革開放打牢的基礎(chǔ)。(一)根據(jù)經(jīng)濟全球化的發(fā)展趨勢，我國加快了對外開放的步伐。(二)項目規(guī)模建設(shè)周期規(guī)劃總建筑面積81000㎡，可入住居民270戶。是XX市這一明珠上一個閃光的亮點，進而為美麗的邊境城市增輝添彩。我們在相關(guān)部門的精心指導(dǎo)下，我公司對建設(shè)開發(fā)項目積極開展了前期準(zhǔn)備工作，成立了項目經(jīng)理部，與政府有關(guān)各方進行了廣泛接洽。將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價可選擇、租房價格和預(yù)售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。七、投資估算與資金籌措總投資造價見表5和附表1表5 項目投資估算單 位：萬元詳見附表2八、經(jīng)濟效益分析本項目計劃在_____年內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表6。______年______月：主體工程斷水。______年______月——______年______月：施工圖設(shè)計。建設(shè)進度計劃如下：______年______月______日：項目建議書批復(fù)。表4 項目住宅經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)(2)公用建筑。表1 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略三、項目選址及建設(shè)條件 位置優(yōu)越 交通方便 建設(shè)場區(qū)“五通”條件具備供水：____________________________供電：____________________________煤氣：____________________________通訊：____________________________場地：____________________________ 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 土地征用情況四、建設(shè)規(guī)模及功能 建筑使用功能 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)(1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)(2)小區(qū)配套設(shè)施 住宅戶型規(guī)劃依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項目見表2。項目實施時期亦稱房地產(chǎn)時間，是指從正式確定建設(shè)項目到項目達到正常生產(chǎn)這段時期，這一時期包括項目實施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運轉(zhuǎn)直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。第四部分 房地產(chǎn)項目產(chǎn)品規(guī)劃方案第五部分 房地產(chǎn)項目建設(shè)地與土建總規(guī)第六部分 房地產(chǎn)項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案在項目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。房地產(chǎn)項目可行性研究報告5第一部分 房地產(chǎn)項目總論總論作為可行性報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。財務(wù)評價側(cè)重于項目本身的獲利能力，國民經(jīng)濟評價側(cè)重于項目對于國民經(jīng)濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經(jīng)濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。風(fēng)險分析是可行性研究的一項重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。房地產(chǎn)項目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析估計。4)開發(fā)進度安排。2)市場分析和需求預(yù)測。按項目研究詳細(xì)程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標(biāo)的詳細(xì)程度存在差別。 對應(yīng)修改的主要問題進行說明，提出修改意見。 對保護環(huán)境和生態(tài)平衡的影響。 房地產(chǎn)項目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性。 交通運輸情況。如超出項目風(fēng)險較大，項目不可行。三棟 12層40*15*12層。主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設(shè)在 路靠近小區(qū)的橋旁。住宅：640元/平方米*(+++0)*34329平方米=34329*=經(jīng)營性用房：640元/平方米*(++++)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元附屬物(水、電、電話、空調(diào)以上其它)住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等：34929平方米*48元=1676592元搬家費、臨時過渡費等：1)、搬家費：住宅：200戶*300元=60000元經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元小計：64500元2)、過渡費：住宅：34329平方米**6個月=514935元經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元小計：632535元其他費用3)、管理費，委托拆遷費：34929平方米*15元/平方米=523935元4)、房屋拆遷評估服務(wù)費費：35000元5)、獎勵：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有費用小計：38533208元。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，a市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。主城區(qū)竣工商品房面積 ，消化空置房2萬平方米。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng)。生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。(14)外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。(6)該項目以毛地出讓，起價元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。(2)a近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。(3)東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場。房地產(chǎn)項目可行性研究報告1可行性研究是確定建設(shè)項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術(shù)經(jīng)濟分析論證的科學(xué)方法，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟、技術(shù)等進行調(diào)研、分析汁匕較以及預(yù)測建成后的社會經(jīng)濟效益。雨水排水量按當(dāng)?shù)亟涤陱姸裙接嬎?，設(shè)計暴雨強度重現(xiàn)期以2年計。消防電梯集水坑廢水排至基地室外雨水管網(wǎng)。每個地塊雨水通過室外管網(wǎng)收集后分別排至其基地周邊市政道路雨水管網(wǎng)。滅火器配置根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（GB501402005），在建筑室內(nèi)需布置手提式滅火器，擬采用磷酸銨鹽手提式干粉滅火器，滅火器設(shè)置位置保護半徑和配置基準(zhǔn)按建筑物各功能區(qū)域分別考慮。室內(nèi)消防管道采用內(nèi)外壁熱鋅鋼管（管徑大于DN100的采用內(nèi)外壁熱鍍鋅無縫鋼管）。地下車庫水泵泵房內(nèi)消防水池儲存2小時室內(nèi)消防用水量和1小時的噴淋用水量合計270m179。地下車庫按中危險Ⅱ級（噴水強度為8L/min本工程室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為20L/S。住宅、地下車庫、公建室內(nèi)消火栓系統(tǒng)合用，系統(tǒng)為臨時高壓系統(tǒng)，室內(nèi)消火栓泵從消防水池內(nèi)抽水（室內(nèi)消火栓泵設(shè)于地下車庫水泵房內(nèi)），利用設(shè)于住宅樓屋頂消防水箱（有效儲水容積為18m179。消防給水系統(tǒng)本地塊室外消防管道為市政給水管網(wǎng)一路供水，室外生活、消防給水管網(wǎng)分開設(shè)置室外消防管路在基地內(nèi)成環(huán)布置，住宅、地下車庫、街道綜合服務(wù)中心和農(nóng)貿(mào)市場等室外給水官網(wǎng)合用。本工程不設(shè)置集中熱水供水系統(tǒng)，其它部分休息室衛(wèi)生間內(nèi)洗浴熱水和廚房熱水可采用獨立和容積式電熱水器供應(yīng)。消防水量計算：室外消防用量為30L/S、最大一幛建筑室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為40L/S、噴淋系統(tǒng)用水量為78L/S，消防總水量為148L/S。次 一日一次一次2h綠化用水定額：㎡ 設(shè)計依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（2009年版）GB 500152003《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（2005版）GB 5004595《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（2005版）GB 500842001《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB 5006797《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GB 501402005《室外給水設(shè)計規(guī)范》GB500132006《室外排水設(shè)計規(guī)范》GB50014－2006《建筑給水鋼塑復(fù)合管管道工程技術(shù)規(guī)范》CECS125:2001《建筑給水聚丙烯管道工程技術(shù)規(guī)范》GB/T50349—2005《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》GB5017693《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB501892005《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施節(jié)能專篇》（2007） 設(shè)計范圍室內(nèi)給排水、消防設(shè)計室外給排水、消防設(shè)計 給水系統(tǒng)水源：地塊由周邊市政道路上給水管網(wǎng)供水。為了控制好開發(fā)成本，進而取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益，優(yōu)化設(shè)計將貫穿整個結(jié)構(gòu)設(shè)計全階段。填充墻體：內(nèi)外墻均采用加氣混凝土砌塊砌筑。 基礎(chǔ)方案本工程目前尚未進行工程地質(zhì)勘察，因此本工程基礎(chǔ)擬采用鋼筋砼樁筏基礎(chǔ)。地基基礎(chǔ)設(shè)計等級為乙級。（單體結(jié)構(gòu)設(shè)計時與按澄邁當(dāng)?shù)財?shù)據(jù)作調(diào)整）樓面(屋面)使用活荷載標(biāo)準(zhǔn)值：臥室、客廳、㎡餐廳、廚房、㎡㎡㎡㎡地下車庫、㎡㎡㎡㎡。地下機動車庫面積合計7878平方米，設(shè)有兩個對外出口滿足消防規(guī)范要求，總停車數(shù)量為90輛。建筑風(fēng)格以典雅、莊重、清新為主基調(diào)，以配合高尚住宅小區(qū)的整體定位。地中海風(fēng)管建筑具有浪漫優(yōu)雅，久而彌新的特點。房型滿足多樣化和可變性的要求。在小區(qū)主干道外側(cè)設(shè)置地面停車解決小區(qū)地面停車的問題。 ①市場定位②目標(biāo)市場定位③項目產(chǎn)品定位,主要功能/建筑規(guī)模/主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo).④價格定位：項目 銷售均價（元/㎡）出租均價（元/㎡月）可租售面積（㎡）備注,寫字間,配套功能,停車場,住宅銷售.第三篇：房地產(chǎn)項目可行性研究報告房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制單位：海南方能投資顧問有限公司編制日期：二O一二年七月目錄第一章總論1第二章項目投資環(huán)境與市場研究7第三章建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件 13第四章節(jié)能減排16 合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計規(guī)范38 項目能源消耗種類、數(shù)量及能源使用分布情況39 項目節(jié)能措施及效果分析40第5章 環(huán)境影響評價