【正文】 消費(fèi)群界定 1. 高校、科研院所高級(jí)職稱人士 2. 民營(yíng)或私營(yíng)企業(yè)家或個(gè)體老板 3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級(jí)領(lǐng)導(dǎo) 4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購(gòu)房和二次換房的需要 年齡判斷在 30－ 45 歲 購(gòu)買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。 （ 3）本項(xiàng)目目前交通狀況不是很好，但有在建的幸福大道， XX 大道將在近年內(nèi)完 成通車，到時(shí)候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見(jiàn)的，項(xiàng)目在這個(gè)時(shí)候和大道的建設(shè)同時(shí)進(jìn)行，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)交通的優(yōu)化。 ③項(xiàng)目也可以運(yùn)行類似于 BOT 模式，這也將將得到政府的充分支持。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。 （ 1）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢(shì)”。 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合?？蛻纛愋椭饕獮閲?guó)家行政企事業(yè)單位，科研教育單位，個(gè)體私營(yíng)業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費(fèi)類型。 四、 XX 鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析 2021 年區(qū)域在售樓盤實(shí)現(xiàn)銷售約 10萬(wàn)平方米，客戶主要來(lái)自周邊地區(qū)，現(xiàn)對(duì)已購(gòu)房客戶進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)。 項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有特色的樓盤較少，還沒(méi)有真正成型的致命品牌。一期工程于 2021 年 12 月 15 日開(kāi)工，目前在做樁基工程。 佳海華苑銷售情況較差，目前僅售十幾套，銷售率約 10%。 ８ .客戶分析 從前期銷售情況來(lái)看，客戶主要來(lái)自發(fā)展大道和黃浦路鄰近地段的一些行政企事業(yè)單位中高收入人群，客戶分布區(qū)域不廣，客戶購(gòu)房主要是為了改善居住環(huán)境． 佳海華苑 佳海華苑由佳海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)，第一組團(tuán)占地面積 71畝，建筑面積 萬(wàn)平方米，主要為單體別墅和聯(lián)體別墅，共 152戶。 有省級(jí)先進(jìn)物業(yè)管理公司招銀物業(yè)實(shí)行全方位智能化的物業(yè)管理，向住戶提供安全，便利維修服務(wù)．全天侯二十四小時(shí)巡更，紅外線監(jiān)控，閉路電視監(jiān)控，戶內(nèi)安防聯(lián)網(wǎng)，車輛出入管理，抓業(yè)清潔人員負(fù)責(zé)苑內(nèi)公共衛(wèi)生，垃圾袋化集中清潔，家庭清潔報(bào)紙雜志代定，家電維修；代定飛機(jī)，火車票，物業(yè)租售代理等多項(xiàng)服務(wù)．設(shè)備維護(hù)，電話通知，１５分鐘內(nèi)上門服務(wù)。 竹葉苑 竹葉苑由招銀物業(yè)發(fā)展有限公司投資開(kāi)發(fā)，北京中聯(lián)公司設(shè)計(jì)，首期開(kāi)發(fā)建筑面積 萬(wàn)平方米。 ７ .銷售情況 首期 498 套2021 年 5 月剛推出便銷售火爆，其中大戶購(gòu)買占較大比重，據(jù)悉空軍雷達(dá)學(xué)院買了 6 棟， XX 鄉(xiāng)政府購(gòu) 5 棟，一期已基本售完． 2021 年 5月份完成銷售額 500 萬(wàn)， 6 月份完成銷售額700 萬(wàn)，由于調(diào)價(jià)原因７月份以后，未超過(guò) 500萬(wàn)。物業(yè)類型有多層，小高層，高層和別墅。 況 小區(qū) 2021年 5月 28 日開(kāi)盤，多層銷售狀況較好， 120 套住宅已基本售完．小高層中 3*2大部分已售完，高層小戶型市場(chǎng)阻力較大。物業(yè)管理費(fèi)多層為 元／平方米 *月 ，高層為 元／平方米 *月。 三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 晨星苑 1.項(xiàng)目規(guī)劃 晨星苑由 XX新地置業(yè)公司投資開(kāi)發(fā)，同濟(jì)大學(xué)設(shè)計(jì)院深圳分院設(shè)計(jì)，武建集團(tuán)二公司承建．晨星苑占地 41畝，總建筑面積４萬(wàn)平方米。 東方恒星園于 200 年 5 月 28日開(kāi)盤，開(kāi)盤時(shí)在長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)上連續(xù)兩次做了 1/2 版的廣告。 多層主力戶型為 3*2，面積為 119 平方米；高層主力戶型為 3*2，面積為 148平方米，小區(qū)首 創(chuàng)高層單身公寓戶型為 1*1 和 2*1,面積為 5173平方米。 目標(biāo)客源 目前，在本區(qū)域購(gòu)房的客戶大都是黃浦路和發(fā)展大道沿線的鄰近區(qū)域客戶。 本區(qū)域的物業(yè)形態(tài)已形成已多層住宅為主的格局，將來(lái)仍將是以多層住宅為主，小高層，聯(lián)體別墅為輔的格局。 價(jià)格 2021年 XX 市住宅的價(jià)格全面上漲，今年內(nèi)將持續(xù)上漲，從本區(qū)域樓怕的營(yíng)銷來(lái)看也是如此，各樓盤的多層起價(jià)一般都上漲到 1500 元 /平方米以上，均價(jià)達(dá)到 1760 元 /平方米以上，小高層，高層和別墅的價(jià)格更高。 右塊地黃浦路下沿線有佳海華苑和竹葉苑兩個(gè)項(xiàng)目 ,朝北上方為東方恒星園 ,再向上為 XX 鄉(xiāng)政府和 XX 生態(tài)花園及世紀(jì)家園 ,黃浦路下沿線與竹葉山片東部為萬(wàn)隆科技工業(yè)區(qū)等。 下面我們據(jù)此論述 XX 地塊的出讓情況 (下列情況屬規(guī)劃局人員介紹 ,僅供參考 ): 右塊地出讓情況 : 東方恒星園 1200 畝 ,地價(jià) 33 萬(wàn)元 /畝。 居民習(xí)慣 :此地區(qū)居民主要為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民 ,生活以打工 ,種植 ,養(yǎng)殖為主 ,年收入水平偏低 ,居民的文化水平不高 ,勞動(dòng)之余 ,以閑聊為主 ,對(duì)外界基本不關(guān)心和接觸較少 ,但由于地理位置靠近城區(qū)以及外來(lái)人員的影響 ,生活已開(kāi)始城市化 傾向?！?XX市城市總體規(guī)劃 (19962020)》中確定在該地塊北側(cè)新建德勝橋 220kv變電所 ,屆時(shí)該地塊供電線路有德勝橋變電所引來(lái)。 水 :該地塊用水有宗關(guān)水廠提供 ,在地塊南側(cè)的 XX 路建有管徑為300 毫米的給水管 ,地塊用水可由該 管接入。姑嫂樹(shù)路交通便捷 ,有 560,711,805,71,527,35,41 路等通向各個(gè)方向 ,岱黃公路公交少 ,只有 716 一路公交車 ,終點(diǎn)止于東方恒星園門口 ,與發(fā)展大道交匯路口還有東大門客運(yùn)站 ,客車主要是運(yùn)送人員去黃陂等 縣城。發(fā)展大道臨街主要是商鋪 ,背街處大多為住宅 ,其中發(fā)展大道 ,二七路附近都有村莊 :黃浦園豐村 ,勝華村 ,人口數(shù)量均在20213000 人之間。鄉(xiāng)里人們生活來(lái)源主要靠外出打工和房屋出租 ,每戶的房屋大部分為 23 層的樓房 .區(qū)內(nèi)企業(yè)和少 ,大部分已關(guān)閉 ,只有少數(shù)幾家如佳樂(lè)化學(xué)涂料有限公司 ,田田股份集團(tuán)有限公司在經(jīng)營(yíng)。姑嫂樹(shù)路段以民營(yíng) ,私營(yíng)工廠為主 ,大都處于半停產(chǎn)狀態(tài) ,另外該區(qū)域內(nèi)設(shè)有 XX 市勞教所 ,戒毒所。居民以本村居民為主 ,外地人占小部分 ,村居民收入來(lái)源以出租房屋 ,商鋪 ,打工為主。商業(yè)，金融業(yè)，服務(wù)業(yè)仍處于落后的萌芽狀態(tài)，有銀行，合作社零星分布其間。 社會(huì)環(huán)境：該區(qū)域位于 XX區(qū)邊緣。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積約 400平方米左右，很多房子由外來(lái)者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，周圍有很多廢墟空地，基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施都不完善。對(duì)村大隊(duì)而言，收入主要以“賣地”為主（該村的集體地約 400 畝），收入該居民發(fā)放補(bǔ)助，基本上每戶居民為 40005000元 /年。居民的房屋大體為 23層，比較簡(jiǎn)陋。 人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來(lái)自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等附近的村落。水電氣的基礎(chǔ)建設(shè)均以到位，電話線已鋪設(shè)，但沒(méi)有網(wǎng)絡(luò)線和有線電視線（新建小區(qū)除外）。 XX鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路，距石橋村不到 500米。 遠(yuǎn)方較開(kāi)闊，中部為建設(shè)中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過(guò)，隱約有河水淤積下來(lái)的異味。 該地塊位于 XX 區(qū) XX 鄉(xiāng)石橋村，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個(gè)地塊較平整，無(wú)丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，主要有石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)自然村構(gòu)成），新春村（有 2021人左右）；還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周圍。位于該地區(qū)的東方恒星園，本季度期房銷售價(jià)格為1886 元 /平方米，低于 XX 區(qū)的均價(jià)，本季度銷售了 萬(wàn)方。位于高雄路的國(guó)信城園林小區(qū)， 1998年 5月開(kāi)盤，目前已屬尾房，但第四季度以 2350 元 /平方米的現(xiàn)房?jī)r(jià)格出售了 4500平方米，銷售業(yè)績(jī)較好。 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。前 11 個(gè)月，全國(guó)累計(jì)土地開(kāi)發(fā)面積 5337萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。其中，商品住宅銷售價(jià)格為每平方米 1962 元，比前 10 個(gè)月增加 47 元。 （三）全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育發(fā)展情況良好 11 月，空置面積分類指數(shù)值為 點(diǎn)，明顯低于去年同期 點(diǎn)的水平。其中基本建設(shè)完成投資 億元，增長(zhǎng) %；更新改造完成 億元，增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)完成 ，增長(zhǎng) %。 （二） XX 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好 今年以來(lái)， XX市 GDP 一直保持 10%以上的增長(zhǎng)率，因 GDP增長(zhǎng)帶來(lái)的財(cái)政收入增長(zhǎng)額約為 13 億元左右。 111月累計(jì)，工業(yè)產(chǎn)品銷售率為 %,比上年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)。 111月累計(jì)完成工業(yè)增加值 21327億元，比上年同期增長(zhǎng) %。 另外銀行的多次降息也有利于居民增加對(duì)住房的投資，住宅消費(fèi)的可能性和市場(chǎng)將會(huì)擴(kuò)大，加上有關(guān)金融政策措施的 實(shí)施，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)起推動(dòng)作用，如 2021年國(guó)家加大住房公積金的歸集力度，重點(diǎn)發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長(zhǎng)按揭期限，完善住房貸款保障等，都對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)消化，提高市場(chǎng)價(jià)格起到積極作用。同時(shí)修訂和完善原有的政策法規(guī)，對(duì)物業(yè)管理發(fā)展和市場(chǎng)行為進(jìn)行有效規(guī)范，力爭(zhēng)形成一個(gè)系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。將提供規(guī)范交易場(chǎng)所，提供大量市場(chǎng)信息，提供快速的交易服務(wù)，對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)流通將有重要的推動(dòng)作用。 2． 2021 年， XX 市房改的總體目標(biāo)是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會(huì)化、商品化程度，建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的城鎮(zhèn)住房新制度，落實(shí)住房補(bǔ)貼分配，釋放購(gòu)買力。 3． 2021 年及未來(lái) XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)展望（億房網(wǎng) 2021 年湖北省房地產(chǎn)價(jià)格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上 揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。我市 2021 年新開(kāi)大型商場(chǎng) 2 家 —— 莊勝崇光和魯巷購(gòu)物廣場(chǎng)，百年老店中心百貨重新市場(chǎng)定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家 對(duì)商業(yè)服務(wù)用房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房?jī)r(jià)格回漲。平均售價(jià)為 3810元 /平方米，平均月租價(jià)為 30 元 /平方米，平均入住率為 80%左右。聚集了武信大廈、金濤大廈、長(zhǎng)航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價(jià)為 4160元 /平方米，平均月租價(jià)為 32..8元 /平方米，入住率為 50%左右。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價(jià)在 7580元 /平方米 ，平均月租價(jià)為 60 元 /平方米，平均入住率為 60%左右。 2021 年寫字樓市場(chǎng)的特點(diǎn)是寫字樓的地域分布對(duì)其價(jià)格的影響程度加大。 2021年四個(gè)季度我市住宅價(jià)格分別為 元 /平方米、 1963 元 /平方米、 元 /平方米、 元 /平方米，呈現(xiàn)出逐步攀升的態(tài)勢(shì)，（見(jiàn)右圖）全年平均價(jià)格為 元 /平方米。 3． 3分類物業(yè)特點(diǎn)（億房網(wǎng) 據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計(jì)， 2021 年四個(gè)季度， XX 市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，住宅、寫字樓價(jià)格指數(shù)情況如下： 從以上數(shù)據(jù)可以看出， 2021 年住宅增長(zhǎng)較快，寫字樓的增長(zhǎng)較為平緩。例如藍(lán)灣俊園項(xiàng)目，運(yùn)用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍(lán)灣旋風(fēng)， 使得一大批有購(gòu)房意向的消費(fèi)者最終都成為了藍(lán)灣的業(yè)主。 2021 年隨著麗島花園、常青花園四號(hào)小區(qū)、學(xué)府佳園打出“智能牌”，逐漸將這一概念置根于市場(chǎng)中。 8．從樓盤配套設(shè)施來(lái)看， 2021 年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。 7．從樓盤環(huán)境來(lái)看，由于消費(fèi)者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求， 2021年我市發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。例如：統(tǒng)建千禧園，從 2021 年 11 月開(kāi)始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。而面積大都在 90120 平方米之間。同樣光谷也是 2021 年的亮點(diǎn)，不僅匯集了大量樓盤，人文環(huán)境一流，而且 2021 年華工科技的成功上市，光谷地區(qū)經(jīng)濟(jì)捷報(bào)頻傳，其購(gòu)買力的強(qiáng)勁推動(dòng)都是光谷房地產(chǎn)迅速發(fā)展的原因。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021 年全市的房交會(huì)，共銷售商品房 5662 套，成交面積 ，成交金額13億元；二手房成交 1681 起，成交面積 15 萬(wàn)平方米，成交金額 億元；辦理權(quán)證 1876 起；辦理抵押、按揭 245 起。與此同時(shí) 2021 年 8 月底舉辦了“百家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動(dòng)”，年底又開(kāi)展了打擊非法中介的整治工作，不僅規(guī)范了 XX 市中介市場(chǎng)的服務(wù)行為，而且?guī)?dòng)了整個(gè)行業(yè)的規(guī)范和自律，為活躍 XX市二、三級(jí)市場(chǎng)起到了十分重要的作用。 1999年底成立了XX 市住房擔(dān)保公司， 2021 年全年辦理?yè)?dān)保業(yè)務(wù) 300 起，發(fā)放貸款 4000 萬(wàn)元，其中 50%為購(gòu)買新建商品房的貸款， 50%為住房抵押融資。共批準(zhǔn)發(fā)放個(gè)人住房貸款 9019戶，共計(jì) ，同比增長(zhǎng) %；支持個(gè)人購(gòu)房建筑面積達(dá) 萬(wàn)平方米，房屋總價(jià)值達(dá) 億元。銀行方面：已經(jīng)把個(gè)人住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的主體，部分銀行將個(gè)人貸款的上限提至“ 8 成 30 年” 的期限。廣州、深圳存量房交易大大超過(guò)了增量房的交易，而 XX市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動(dòng)住宅一級(jí)市場(chǎng)的操作空間很大。全年經(jīng)濟(jì)適用房施工面積為195 萬(wàn)平方米，竣工面積為 65 萬(wàn)平方米，占全市住宅總竣工面積的 %，全年銷（預(yù)）售 萬(wàn)平方米，其中預(yù)售 ，銷售率超過(guò) 100%，解決了 1萬(wàn)余戶居民的住 房問(wèn)題，先后開(kāi)發(fā)了百步亭花園，華錦城花園等幾個(gè)規(guī)模大、環(huán)境好的重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。 2021 年 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷 售情況趨暖，市場(chǎng)容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。經(jīng)過(guò) 1999 年