【正文】 ⑤相關(guān)的注意事項及建議第九部分 附錄它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。③對推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見。敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減。C、寫字樓經(jīng)營的平衡點物業(yè)管理費(fèi)按5元/㎡月計算，保平點是5247。根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財務(wù)評價，敏感性分析和概率分析可同時用于財務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價，盈虧平衡分析在財務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。50=6%②投資回收期(Pt)項目總投資的回收期為（154871794）247。考察項目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力等財務(wù)狀況，從企業(yè)角度分析項目的盈利能力。項目的投資建設(shè)，納稅達(dá)14072萬元，對區(qū)域?qū)a(chǎn)生良好的社會效益，同時合理的利潤收益也為開發(fā)公司創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)效益，從分析來看，項目的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益雙好。共計：41690=1042萬元8 營銷費(fèi)用即用于本項目銷售的廣告宣傳費(fèi)、市場推廣費(fèi)和銷售代理費(fèi)等。序號項目名稱內(nèi)容單價面積總價(元/㎡)(㎡)(萬元）一樓面地價含土地出讓金、拆遷費(fèi)28910810000二前期費(fèi)用含勘察、圖紙、施工水電等502891081446三建安框架結(jié)構(gòu)（含地下）115028910833247四報建及其他——502891081446五配套建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)及景觀配套1502891084337六管理費(fèi)用（二+三+四+五）*3%2891081214七不可預(yù)見費(fèi)（二+三+四+五+六）*%2891081042八營銷費(fèi)用銷售額的3%2891082825九財務(wù)費(fèi)用按6%年利率2891081350十合計(一)~(九)28910856907二，分項估算依據(jù)1 土地費(fèi)用根據(jù)發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)，項目土地取得費(fèi)用約為1個億。推廣及優(yōu)惠策略項目產(chǎn)品豐富，招商任務(wù)重要，在推廣方式注重“廣度傳播、精確打擊”，采用報紙、網(wǎng)絡(luò)、活動和戶外相結(jié)合的形式，同時考慮輻射長沙地區(qū)；對主力店及次主力店的招商，采取 “先溝通、后設(shè)計”的工作思路，為主力商家量身定做產(chǎn)品。六、銷售策略時間安排項目銷售時間計劃表序號銷售周期銷售面積備注12012年上半年銷售：30000租賃：16000商業(yè)22012年下半年10000公寓32013年上半年69932住宅42013年下半年69932住宅52014年上半年69932住宅62014年下半年23312住宅合計3年289108項目計劃在2012年元月1日實現(xiàn)開盤預(yù)售，在傳統(tǒng)營銷旺季進(jìn)行推售，確保銷售業(yè)績，具體安排如下。：2. 一、項目定位通過前期對地塊的優(yōu)劣分析并結(jié)合對當(dāng)?shù)厥袌黾跋M(fèi)群體的研究我們建議項目的發(fā)展方向為：項目市場定位：集居住、酒店、商業(yè)于一體的城市綜合體項目。休閑娛樂業(yè)現(xiàn)狀分析目前園區(qū)內(nèi)娛樂休閑業(yè)態(tài)主要為小型網(wǎng)吧、KTV、電玩、臺球室。目前缺少一站式集購物、餐飲、休閑娛樂與一體的綜合性場所。隨著園區(qū)的日益快速的發(fā)展，住房的租金必定會水漲船高，這些因素必定會催生大量的投資置業(yè)需求。后期可能會考慮做小高層電梯房。而開發(fā)建成后的房價，在未來幾年將逐漸接近主后的房價，在未來幾年將逐漸接近主城區(qū)，其未來發(fā)展?jié)摿⒊^主城城區(qū)，其未來發(fā)展?jié)摿⒊^主城區(qū)。工業(yè)新城不僅地理位置優(yōu)越，而且已有一定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展位置優(yōu)越，而且已有一定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和市政設(shè)施基礎(chǔ)，形成了一定的基礎(chǔ)和市政設(shè)施基礎(chǔ)，形成了一定的城市規(guī)模。 　　●出讓在瀏陽河西南和天馬山公園之間的土地，用于開發(fā)現(xiàn)代商業(yè)設(shè)園之間的土地，用于開發(fā)現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施，使之成為瀏陽主城區(qū)新的、現(xiàn)代商施，使之成為瀏陽主城區(qū)新的、現(xiàn)代商業(yè)區(qū)。與此同時，產(chǎn)業(yè)用地占城市建設(shè)用地的比同時，產(chǎn)業(yè)用地占城市建設(shè)用地的比例下降，2007年主城區(qū)工業(yè)用地、倉儲年主城區(qū)工業(yè)用地、倉儲用地、公共設(shè)施用地合計僅占城市建用地、%%。這種影響主要作用于交易量，而不是價格。本世紀(jì)以來，瀏陽市平均每年增加4萬多城鎮(zhèn)人口，城區(qū)平均每年增加1萬居住人口。這71萬㎡將形成2009年及以后的供應(yīng)量。與此同時，瀏陽市政府對2004年公布的基準(zhǔn)地價和容積率標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修改，降低了正常容積率，相應(yīng)調(diào)整了基準(zhǔn)地價，樓面地價比2004年的標(biāo)準(zhǔn)平均提高約80%。 　　存量房交易 　　人口增加相對穩(wěn)定的地區(qū)，一個健康成熟的房地產(chǎn)市場，改善需求是住房市場的主要需求，因此存量房交易將推動商品房的銷售。2007年商品住宅平均價格僅是全國平均價的45%、%、%。就房地產(chǎn)開發(fā)而言，瀏陽城區(qū)已不再適合繼續(xù)供應(yīng)新增住宅用地。 　　2008年瀏陽城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入達(dá)到16812元，農(nóng)村居民人均年可支配收入達(dá)到7618元，居民收入在我國中部地區(qū)處于前列。在這樣的大環(huán)境下，作為三線城市的瀏陽，其房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀怎樣？短期發(fā)展趨勢如何？目前狀況對于房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展有何影響？為此，我們將力求多角度全方位來解讀瀏陽房地產(chǎn)市場，闡述一個真實的市場現(xiàn)狀并對短期內(nèi)的發(fā)展趨勢進(jìn)行客觀的預(yù)測。如果再加上占房地產(chǎn)價格20～40%的土地費(fèi)用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入將近占到整個房地產(chǎn)價格的50～80%。從房屋銷售價格指數(shù)的新漲價因素看，2008年上半年，在35個大中城市中有６個城市的房價出現(xiàn)了下跌，分別是：深圳、重慶、杭州、大連、廣州、沈陽，其中深圳下跌幅度最大，%。此外，央行也提高了銀行利率，國稅局對個人將購買不足５年的住房的對外銷售全額征收營業(yè)稅，建設(shè)部對商品房戶型比例結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，國務(wù)院設(shè)立土地督察局監(jiān)管地方土地批租，外匯管理局和建設(shè)部共同發(fā)出通知限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營領(lǐng)域，并且進(jìn)一步加強(qiáng)了土地調(diào)控。 對于一個發(fā)展中國家而言，這樣的高房價是不合理的。 　 　　從圖中我們可以清楚看到，2006年以前，房屋銷售價格一直處于一個比較穩(wěn)定的狀態(tài)。與省內(nèi)其他市區(qū)相比，瀏陽房地產(chǎn)市場運(yùn)行更為平穩(wěn)、理性。這部分消費(fèi)者多為工薪階層，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)根據(jù)他們的消費(fèi)特征和需求，設(shè)計相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用房或低價位商品房，而對于高收入群體則開發(fā)高檔商品房和別墅。與國內(nèi)其他地區(qū)相比，瀏陽房地產(chǎn)市場運(yùn)行更為平穩(wěn)、理性。（3）項目周邊配套項目位于園區(qū)核心位置，緊鄰園區(qū)商貿(mào)街，配套完善，主要有： 通信：中國移動、中國聯(lián)通； 銀行：中國郵政、工商銀行； 園區(qū)管委會； 商業(yè)：家潤多超市、商貿(mào)街及中央大街；5. 交通: 開元東路及建設(shè)中的長瀏高速、瀏醴高速、大瀏高速、即將啟動的長瀏輕軌線，都在園區(qū)有連接口和站點，使園區(qū)的區(qū)位交通即將成為新的優(yōu)勢規(guī)劃控制要點:（技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）序號內(nèi)容數(shù)據(jù)1.土地面積㎡2.地價總款100000000元3.容積率≤4.總建面積289108㎡5.商業(yè)面積≤30%6.樓面地價㎡：. ，擬計劃在2011年5月投資建設(shè)；，計劃4年開發(fā)周期，分三期開發(fā)；?？死镄W(xué)以東約10平方公里范圍作為規(guī)劃生物醫(yī)藥園區(qū)遠(yuǎn)景發(fā)展的備用地予以控制。十二五”期間園區(qū)將新增開發(fā)面積10平方公里，規(guī)劃人口達(dá)到15萬人，項目的建設(shè)進(jìn)一步完善了工業(yè)園區(qū)的配套，促進(jìn)了商業(yè)的繁榮、提高了園區(qū)人民生活的品質(zhì)。高端商務(wù)地產(chǎn)因為稀缺，必然在供求關(guān)系方面表現(xiàn)出供不應(yīng)求，高端商務(wù)地產(chǎn)的租賃和出售價格一定會大有提升。本項目坐落于長沙市生物科技園區(qū)，項目的建設(shè)承擔(dān)著長沙市商業(yè)的輔助配套及園區(qū)商業(yè)、住宅的配套需求，為配合項目的建設(shè)開發(fā)，公司精心準(zhǔn)備，整合了多方優(yōu)勢資源，搭建了由工程、規(guī)劃、營銷、物管等多領(lǐng)域?qū)I(yè)人才組建的開發(fā)團(tuán)隊，為區(qū)域市場的發(fā)展和當(dāng)?shù)厣?、住產(chǎn)品品質(zhì)的提升貢獻(xiàn)力量，同時也為公司在房地產(chǎn)開發(fā)之路探索模式，積累經(jīng)驗，儲備人才，對項目所在區(qū)域及公司本身意義重大。從1999年至今的十年園區(qū)以集聚生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為主，未來十年園區(qū)將以“生物經(jīng)濟(jì)社區(qū)”為追求方向，一方面繼續(xù)做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)形成世界知名的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地；另一方面則以完善生活配套為主線進(jìn)行城鎮(zhèn)化建設(shè)，建設(shè)生態(tài)宜居的生態(tài)社區(qū)城。園區(qū)也因此成為聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織在中國合作建設(shè)的唯一醫(yī)藥園、國家科技部火炬計劃基地、國家商務(wù)部醫(yī)藥出口基地和省政府重點工程、長沙市十大標(biāo)志性工程。隨著政府對園區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的不斷投入和眾多企業(yè)相繼入園，園區(qū)已經(jīng)形成具規(guī)模、有影響的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集地，改變了長沙市、瀏陽市的工業(yè)格局，提升了城市工業(yè)的科技水平。據(jù)市旅游局統(tǒng)計，去年“十一”，%，今年預(yù)計翻番。 我們依照XXXX公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報告模式》進(jìn)行分析。第一部分 項目總論多情的山水，演繹無數(shù)靈動的故事與傳奇，禮花閃耀的星空，傳承多少歷史的經(jīng)典與不朽。高端商務(wù)地產(chǎn)因為稀缺，必然在供求關(guān)系方面表現(xiàn)出供不應(yīng)求，高端商務(wù)地產(chǎn)的租賃和出售價格一定會大有提升。8年來，瀏陽自籌資金抓園區(qū)建設(shè)和醫(yī)藥專業(yè)化服務(wù)體系建設(shè)，引進(jìn)各類醫(yī)藥企業(yè)110多家，配套企業(yè)80多家，總投資46億元。園區(qū)人、財、物相對獨立，瀏陽市所有相關(guān)行政管理權(quán)限已授權(quán)到位，并經(jīng)人民銀行批準(zhǔn)建有一級金庫，所有地方縣級收入全部返還投入園區(qū)建設(shè)。瀏陽市東玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長陳小英，瀏陽市政協(xié)委員，大專文化，2002年至2006年分別獲瀏陽市、長沙市“三八紅旗手”、省農(nóng)村“巾幗科技帶頭人”、全國“雙學(xué)雙比”女能手。無論是在瀏陽主城區(qū)還是在工業(yè)新城區(qū)域，人口的聚集和企業(yè)的增加勢必直接導(dǎo)致優(yōu)越地段的商務(wù)地產(chǎn)成為稀缺資源。目前，形成了工業(yè)新城投資公司、長沙國家生物產(chǎn)業(yè)基地、瀏陽制造產(chǎn)業(yè)基地三個投資主體，永安、洞陽、北盛、蕉溪四個鄉(xiāng)鎮(zhèn)分片負(fù)責(zé)、共同發(fā)力的開發(fā)熱潮。14′52″。劣勢（W）：地塊內(nèi)的高低落差增加開發(fā)成本；周邊配套不完善。第二部分 市場研究：，　最近幾年，瀏陽房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，房產(chǎn)開發(fā)用地保持一定規(guī)模；結(jié)構(gòu)逐漸改善，商品住宅占比提高，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房占比下降；房地產(chǎn)信貸增長趨緩，貸款結(jié)構(gòu)優(yōu)化，信貸資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定。不同年齡層的消費(fèi)者對房產(chǎn)類型和結(jié)構(gòu)的偏好也有所區(qū)別，開發(fā)商根據(jù)自己的資源選擇不同的細(xì)分市場。最近幾年，瀏陽 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，房產(chǎn)開發(fā)用地保持一定規(guī)模；結(jié)構(gòu)逐漸改善，商品住宅占比提高，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房占比下降；房地產(chǎn)信貸增長趨緩，貸款結(jié)構(gòu)優(yōu)化，信貸資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定。1998年，中國開始了“房改”，那一年，為了擺脫亞洲金融危機(jī)為中國經(jīng)濟(jì)低增長的影響，國家又出臺了一系列拉動內(nèi)需的政策，為個人房貸提供了政策支持。而從上圖中可以清楚的看到，我國的房價收入比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這一警戒線。 　　 　　三、國家宏觀調(diào)控措施及效果分析 　　 　　房地產(chǎn)問題引起了國家有關(guān)部門的高度重視，早在2003年年底開始的新一輪宏觀調(diào)控過程中，就根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)過熱的狀況，適時推出了一些政策措施。2008年以來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些明顯變化，交易量下降顯著，房價下跌、打折優(yōu)惠等類似字眼也時常見諸媒體報端。第二，房地產(chǎn)的活躍將大大推進(jìn)本地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高土地使用價值，對地方的形象提升和招商引資都會提供有力的后備支持。不斷上漲的房價又使一大批本來持幣觀望的前仆后繼，出于“羊群效應(yīng)”，大量資金源源不絕進(jìn)入房地產(chǎn)市場。但瀏陽人多地廣，按人均和地均指標(biāo)衡量，瀏陽市各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)還處于較低水平。 　　五、城區(qū)居住用地超標(biāo)，城區(qū)不再適合繼續(xù)供應(yīng)新增住宅用地2007 　　，%，㎡，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)（居住用地占建設(shè)用地的比例為20—32％；—㎡/人）。 　　商品住宅價格 　　瀏陽市商品房均價由2001年的945元/㎡，上漲到2007年的1919元/㎡，%，低于全國（%）和長沙市（%）平均漲幅。因此銷售單價在2000元—2500元/㎡左右的商品住宅將逐漸成為未來2年內(nèi)市場需求的主流。 　　瀏陽房地產(chǎn)價格遠(yuǎn)比長沙市平均房價低，是當(dāng)?shù)鼐用窨梢越邮艿摹?　　瀏陽市政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在主城區(qū)外，另辟房地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)場。但和周邊地區(qū)相比，仍有一定的距離：瀏陽城區(qū)周邊農(nóng)村居民人均住房面積普遍超過50㎡（㎡）；㎡。 　?、乒┬桕P(guān)系對價格的影響 　　未來幾年瀏陽市（主要是城區(qū)）房地產(chǎn)供需基本平衡，供略大于求。都大大超過國家標(biāo)準(zhǔn)。 　　主城區(qū)可適當(dāng)發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)，為此，為改善產(chǎn)業(yè)用地結(jié)構(gòu)比例，形成對主城區(qū)現(xiàn)有形態(tài)格局的補(bǔ)充，促進(jìn)主城區(qū)經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，建議： 　　●除已出讓的居住用地外，原則上主城區(qū)不再出讓新的住宅開發(fā)用地。 　　二、建設(shè)和形成新的建成區(qū) 　　無論是當(dāng)前的形勢還是房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展，都需要瀏陽建設(shè)新的建的長期發(fā)展，都需要瀏陽建設(shè)新的建成區(qū)，并逐漸向瀏陽新城過渡。目施外，重要的是公建設(shè)施的配套。是房產(chǎn)投資的收益，都將超過主城區(qū)。 小高層電梯房產(chǎn)品慢慢受到關(guān)注，后期多數(shù)項目都將會有小高層電梯房產(chǎn)品面世。另外位于健壽大道的中央大街業(yè)態(tài)也比較混亂，洞陽商業(yè)相對初級，主要以傳統(tǒng)的零售商業(yè)為主，業(yè)態(tài)雜亂。目前區(qū)域內(nèi)檔次最好的是綠之韻國際酒店，涉外3星級酒店，也是園區(qū)目前唯一的3星級酒店。中高檔（3星4星）商務(wù)性酒店十分稀少，面對日益增加的商務(wù)性消費(fèi)需求，酒店業(yè)將面臨廣闊的市場空間。三、產(chǎn)品建議根據(jù)當(dāng)前市場水平進(jìn)行估算物業(yè)類型建筑面積㎡商業(yè)部分次主力店1200臨街商鋪14400內(nèi)街商鋪14400大型賣場16000住宅部分公寓10000住宅233108總計2891