【正文】 19866 26449 29741 總投資回報率%%%%%項目盈虧平衡點分析項目保本銷售均價：；項目保本銷售率：%。項目資金預(yù)測項目現(xiàn)金流量表　2010年 2011上半年 2011下半年 2012上半年 2012下半年 2013上半年 2013下半年 2014上半年 2014下半年 合計 開發(fā)面積　460001000069932699326993223312　　289108銷售面積　　　460001000069932699326993223312289108 現(xiàn)金流入 　15000　18832 7104 16840 20280 20296 10817 109169 銷售金額 　　　235203000202802028020280676194121 回款金額 　　　18816 7104 16824 20280 20280 10817 94121 租賃收益　　　16　16　16　48貸款　15000　　　　　　　15000 現(xiàn)金流出 5000 11799 1703 13506 11139 14574 7684 4237 16338 85981 付地價款 50005000　　　　　　　10000前期費(fèi)用　23050350350350117　　1447報批報建　23050350350350117　　1447建安工程費(fèi)　529011508042804280422681　　33247配套費(fèi)　690150104910491049350　　4337管理費(fèi)用　1934229429429498　　1214不可預(yù)見費(fèi)　1663625225225284　　1042營銷費(fèi)用　　　706 90 608 608 608 203 2824稅金 　　　2238487340434043404113514072償還貸款利息　　2252252252252252251500016350 凈現(xiàn)金流量 5000 1799 3502 1824 2211 55 12651 28710 23189 23189 項目組織管理第五部分 財務(wù)評價在項目的開發(fā)方案確定以后，必須對不同的方案進(jìn)行財務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評價，判斷項目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選推薦出優(yōu)秀的建設(shè)方案。本部分的評價結(jié)論是投資決策的重要依據(jù)。財務(wù)評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財務(wù)和稅收制度以及現(xiàn)行價格，分析測算擬建項目未來的效益費(fèi)用。考察項目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力等財務(wù)狀況，從企業(yè)角度分析項目的盈利能力。項目投資方案評價的指標(biāo)一般分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)因素的動態(tài)指標(biāo)，即考慮貨幣時間價值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動態(tài)回收期、內(nèi)含報酬事等指標(biāo)。另一類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮貨幣時間價值因素的指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤率等。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的評價中一般以動態(tài)指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔。主要財務(wù)評價報表有：財務(wù)現(xiàn)金流量表、利潤表、財務(wù)平衡表。（ic）設(shè)定（方案1）財務(wù)效益分析表，主要有：貸款償還期計算表、財務(wù)平衡表、財務(wù)現(xiàn)金流量表等；經(jīng)營、財務(wù)成本計算。①營業(yè)收入估算營業(yè)項目營業(yè)收入（萬元）計算依據(jù)住宅樓銷售1794內(nèi)部出售2330元/㎡，公開銷售3300元/㎡寫字間出租486/a90%出租率；50元/㎡酒店客房營業(yè)收入972/a按50%的住房率，平均按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元/㎡天配套功能營業(yè)收入335/a200元/㎡月，不含會議室停車場出租36/a300元/㎡月個合計1829/a未計住宅樓銷售收入1794萬元②成本費(fèi)用估算___________項目測算例表（萬元）項目名稱標(biāo)準(zhǔn)說明土地費(fèi)用土地為___萬/畝前期費(fèi)用設(shè)計規(guī)劃監(jiān)理費(fèi)行政性收費(fèi)建安工程費(fèi)景觀及配套費(fèi)用銷售成本按銷售收入3%控制財務(wù)費(fèi)用貸款按總投入50%利率為8%管理費(fèi)按總投入的3%計合計③營業(yè)利潤（未計建設(shè)成本）營業(yè)項目營業(yè)利潤（萬元）計算依據(jù)及說明住宅樓銷售1794一次性收入寫字間出租486/a90%出租率；物業(yè)管理費(fèi)用由住戶承擔(dān)，保平經(jīng)營；酒店客房營業(yè)收入486/a按50%的利潤率計算配套功能營業(yè)收入168/a按50%的利潤率計算，不含會議室停車場出租36/a100%出租率合計1129/a未計住宅樓銷售利潤1794萬元④項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2001年﹒﹒﹒20年合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積（m2）單位利潤(元/m2)利潤(萬元)①投資收益率(R)投資回報率計算按50年經(jīng)營周期（不變價）計算，1192（）+1794247。15487=300%每年為300%247。50=6%②投資回收期(Pt)項目總投資的回收期為（154871794）247。（1193250）=。（，經(jīng)營期每年只支付利息）①財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）②內(nèi)部收益率貸款償還期等①流動比率②杠桿比率主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項目總金額（萬元）銷售收入直接成本總投資毛利率稅前利潤稅后利潤銷售凈利率投資回報率（方案2）略方案的比較分析：幾種方案的投資回收期基本接近，但是幾種方案的前期資金回收額差別較大，本項目的資金回收除了前期銷售外，主要靠后期經(jīng)營收入，A方案后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應(yīng)較大。B方案則相反，前期回收額較小，后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應(yīng)較小。第六部分 不確定性分析在對建設(shè)項目進(jìn)行評價時，所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。由于資料和信息來源的有限性，將來的實際情況可能與此有較大的出入，即評價結(jié)果具有不確定性，這對項目的投資決策會帶來風(fēng)險。為了避免或盡可能減少這種風(fēng)險，要分析不確定性因素對項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響，以確定項目的經(jīng)濟(jì)上的可靠性。這項工作稱為不確定性分析。根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財務(wù)評價，敏感性分析和概率分析可同時用于財務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價，盈虧平衡分析在財務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點，即項目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。在房地產(chǎn)項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預(yù)計銷售收入恰好能彌補(bǔ)成本時的銷售量又稱保本銷售量。例如：A、住宅銷售的平衡點是[（154878472）247。36264+1300]247。3300=98%即出售掉98%的面積才可以達(dá)到盈虧平衡點。（其中假設(shè)內(nèi)部購買部分除建安成本和土地成本外，其余費(fèi)用全部攤?cè)肫渌ㄖ〣、酒店經(jīng)營的平衡點20050%50%247。200=25%即住房率達(dá)到25%能夠保本經(jīng)營。C、寫字樓經(jīng)營的平衡點物業(yè)管理費(fèi)按5元/㎡月計算，保平點是5247。50=10%即出租率達(dá)到10%即可以保本經(jīng)營。敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對項目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動對項目財務(wù)評價指標(biāo)的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進(jìn)行認(rèn)真和仔細(xì)的再研究，以提高項目可行性研究的準(zhǔn)確性。反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比。例如：以售價為參數(shù)值，以項目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標(biāo)值，已知售價增加10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20％，則售價的敏感系數(shù)=20％/10%=2。敏感系數(shù)可正可負(fù)。若敏感系數(shù)為負(fù)，說明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對目標(biāo)值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹(jǐn)慎。敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減。成本變動幅度（%）對各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化的影響。例如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測成本90%預(yù)測成本預(yù)測成本110%預(yù)測成本120%總投資毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率售價變動各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測售價90%預(yù)測售價預(yù)測售價110%預(yù)測售價120%營業(yè)額毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率容積率變動各項指標(biāo)的變化主要指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營業(yè)額總投資毛利率稅后利潤稅后凈利率總投資回報率風(fēng)險分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動的概率分布及對方案經(jīng)濟(jì)效果的影響，對方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出某種概率描述，從而對方案的風(fēng)險情況作出比較準(zhǔn)確的判斷。①風(fēng)險等級劃分②風(fēng)險因素的識別和評估①市場風(fēng)險分析②經(jīng)營管理風(fēng)險分析③金融財務(wù)風(fēng)險分析第七部分 綜合評價（定性）在可行性研究中，除對以上各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行計算、分析外，還應(yīng)對項目的社會效益和社會影響進(jìn)行分析?？梢詫Σ荒芏康男б嬗绊戇M(jìn)行定性描述。內(nèi)容包括：項目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性；項目對合理利用自然資源的影響。（影響及對策）（1）工程建設(shè)對環(huán)境的影響（2）建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施第八部分 研究結(jié)論與建議根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評價，對建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見。主要內(nèi)容有：①明確說明該項目是否可行，是否具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力②對推薦的擬建方案的結(jié)論性意見。③對推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見。 ④對主要的對比方案進(jìn)行說明。⑤可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論。是專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項目獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。①對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。②對應(yīng)修改的主要問題進(jìn)行說明，提出修改意見。③對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見。④在基于市場條件下利潤最大化的各種物業(yè)形態(tài)組合，提出建議。⑤相關(guān)的注意事項及建議第九部分 附錄它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。專家論證意見主管部門意見是可行性研究報告中涉及的諸多計算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計算表等。成本項目總成本（萬元）單位成本（元/m2）參考項目單位成本說明一、土地獲得價款政府地價及市政配套合作款項紅線外市政配套拆遷補(bǔ)償費(fèi)二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)勘察設(shè)計費(fèi)報批報建費(fèi)三通一平費(fèi)臨時設(shè)施費(fèi)三、主體建筑工程費(fèi)基礎(chǔ)工程結(jié)構(gòu)及粗裝修門、窗工程公共部位精裝修室內(nèi)精裝修室內(nèi)水電氣暖室內(nèi)設(shè)備及安裝室內(nèi)智能化系統(tǒng)四、紅線內(nèi)市政工程費(fèi)室外給排水系統(tǒng)室外采暖系統(tǒng)室外燃?xì)庀到y(tǒng)室外高低壓系統(tǒng)室外消防系統(tǒng)室外智能化系統(tǒng)五、