房地產可行性分析報告-免費閱讀
【正文】 （2） 根據(jù)已做的類似項目的相關數(shù)據(jù)，并充分考慮該項目的特性，在此基礎上估算。 各類型產品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產品特征、分布區(qū)域等。 （三） 制定策略 分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。 六、 人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經理）。 三、 經濟效益分析 （這些好像和你沒關系，這些是財務人員的事情。 結果對產品設計的影響和考慮。 土地本身特征對產品設計的影響和考慮。 四、 目標市場定位及產品定位 市場定位 目標人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點 產品建議 第四部分：規(guī)劃設計分析 一、初步規(guī)劃設計思路 設計概念：產品體現(xiàn)的主題思想，主要設計風格、設計特點。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務發(fā)票。 （這些隨便寫，反正就是寫出很好。）五、 大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性） 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 （包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。反正就要寫出好像你對這個地方很熟悉的樣子，其實你對這個地方一點都不熟悉。）； 第一部分：項目概況 一、 宗地位置 宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經濟開發(fā)區(qū)、商貿金融區(qū)等）的地理位置。為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風險，提升集團競爭力，特制定可行性報告內容指引。 二、內部因素 項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；（這個你也可以大膽冠冕堂皇的進行吹牛，當然可以參考一個比較專業(yè)的寫法進行述說） 公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用（你可以介紹華潤在山東的項目，以及在全國的項目分布情況（這個你在華潤置地網站上能找到她在全國的項目情況。 三、 項目周邊的社區(qū)配套 （一）周邊3000米范圍內的社區(qū)配套 （這個通過百度和谷歌也能解決，然后自己再推測） 交通狀況 （1） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（寫出幾路公交車路過，這個在青島公交車網上能找到答案。如果要是住宅地那這些信息很important。 燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。） 綠化率 （同第一條） 其他 七、 土地價格 土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。 二、規(guī)劃設計的可行性分析 （以下涉及到宅基地的描述可以省略） 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設計概念和所追尋的各種檔次高品質住宅的要求。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規(guī)劃設計的影響及解決方法。 四、 銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。 四、結論和建議 第九部分：竟拍和投標方式取得土地需要注意的問題 （一） 主要指標測算 預測直接建造成本（不包括地價）、售價 投資收益分析（參考以下格式）： 經濟指標 A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM 樓面地價 完全成本 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 注：A代表起拍價或投標底價，若沒有底價A代表略低于可能最低中標價；M代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。 （四） 資金籌措 短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構融資，是否與有關金融機構達成屆時一定提供融資服務的協(xié)議。 熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產品的表述和特征 客戶的購買偏好、購買關注的要素 重點樓盤描述 二、 需要完成新城市發(fā)展及房地產報告（報告格式及內容另附） 附件： 有關宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權證等?？蓞⒄障旅姹砀瘢?成本估算表 當?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎設
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