【正文】 千噸級(jí)船舶順湘江而行可直抵長(zhǎng)江沿岸城市。 28176。 附錄一： 湖南 雨水收集及灌溉 當(dāng)?shù)氐挠炅砍渑?，從?jié)能環(huán)保的角度考慮 建議增加雨水收集及灌溉系統(tǒng) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 36 頁(yè) 共 41 頁(yè) 四、開發(fā)建議 在株洲，根據(jù)市場(chǎng)的調(diào)研情況基本上 100%的住宅項(xiàng)目要到準(zhǔn)現(xiàn)房才能銷售。 三表出戶主要功能為： A、 保證住戶人身財(cái)產(chǎn)安全，免去上門抄表造成的麻煩； B、 方便管理，節(jié)省人力，便于交費(fèi)； C、 計(jì)量準(zhǔn)確，單據(jù)清晰，收費(fèi)合理； D、 遠(yuǎn)程斷水，斷電功能，杜絕拖欠現(xiàn)象。具體建議如下： （ 1） 房型面積安排： 2 房 1 廳 1 衛(wèi) 建筑面積設(shè)計(jì)： 90～ 105 平方米 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 建筑面積設(shè)計(jì)： 110 平方米、 120 平方米、 130 平方米、 140 平方米 復(fù)式 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 建筑面積設(shè)計(jì) ： 160 平方米（躍層） （ 2） 房型配比 2 房 1 廳 1 衛(wèi) 30％ 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 60％ 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 34 頁(yè) 共 41 頁(yè) 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 10％ 設(shè)計(jì)理由： A、 據(jù)在株洲的市場(chǎng)調(diào)查摸底，多以 130 平方米以上的大面積住房為主。 建議結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)采用混合結(jié)構(gòu)， 即在考慮住宅功能性的基礎(chǔ)上又兼顧成本控制。具體建議如下： 因當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)對(duì)多層住宅的消化速度較快，接受程度相對(duì)較高， 故小區(qū)內(nèi)建筑建議均采用多層建筑形態(tài)， 引入組團(tuán)，增加組團(tuán)間的變化，如架空、退臺(tái)式、洋房等元素 。在本案設(shè)計(jì)應(yīng)該區(qū)別當(dāng)?shù)匾恍潜P的集中小塊水池的水景設(shè)計(jì)方式，而使用枯水景觀，追求自然感覺。本案是否能夠制造一些坡地現(xiàn)象，使得居住者推窗見到的綠化，將不是止于家門前的一塊綠地，而是隱約起伏的動(dòng)態(tài)綠化。由過去的內(nèi)向型 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 30 頁(yè) 共 41 頁(yè) 環(huán)境 (即環(huán)境地裝飾效果 )，向外向型環(huán)境 (即環(huán)境地功能性延伸性 )轉(zhuǎn)變。而購(gòu)房者只為整個(gè)房產(chǎn)買單。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 29 頁(yè) 共 41 頁(yè) “小姐，這 1600 元的智能化費(fèi)是什么？” “是可視對(duì)講門禁系統(tǒng)。特點(diǎn)是采用古典羅馬柱式，建筑追求莊嚴(yán)、宏大的氣派，構(gòu)圖嚴(yán)謹(jǐn)、軸線對(duì)稱，主次分明，邏輯清晰，重形不重色，講求明確的幾何形組合，繪畫雕刻與建筑相互獨(dú)立而協(xié)調(diào)。 這種偷換概念的等式，在株洲的房產(chǎn)市場(chǎng)中卻是隨處可見。創(chuàng)新是在不破壞原有文脈、風(fēng)脈的基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新 , 形成該項(xiàng)目獨(dú)有的不可復(fù)制的城市特色。 第四、 層次性原則。目前，所有的城市設(shè)計(jì)和造城運(yùn)動(dòng)都必須遵循生態(tài)性原則，綠色城市設(shè)計(jì)已經(jīng)成為本世紀(jì)的造城運(yùn)動(dòng)的主流，人類對(duì)健康的渴望，對(duì)綠色的向往，構(gòu)成了綠色城市設(shè)計(jì)的城市基礎(chǔ)；同時(shí)，對(duì)人本主義的理解也構(gòu)成城市設(shè)計(jì)生態(tài)性原則的最高詮釋。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 25 頁(yè) 共 41 頁(yè) 二、 敏感性分析 開發(fā)項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動(dòng)的因素是建安成本以及項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售價(jià)格水平。 7 綠化 25 元 /㎡ 萬元 五 不可預(yù)見費(fèi) 16 元 /㎡ 166 萬元 一～四項(xiàng)的 3% 六 費(fèi)用小計(jì) 995 元 /㎡ 10406 萬元 銷售及管理成本分析表 一、 主要銷售數(shù)據(jù) 總建筑面積： 104586 ㎡ 可銷售面積： 103586 ㎡ 其中：住宅部分： 100000 ㎡ 商鋪部分： 3586 ㎡ 不可銷售面積（配套面積）： 1000 ㎡（約為總建 1%以內(nèi)） 預(yù)計(jì)平均銷售價(jià)格 其中：住宅部分： 1500 元 /㎡ 商鋪部分： 4500 元 /㎡ 預(yù)計(jì)銷售收入 其中：住宅部分： 15000 萬元 商鋪部分： 1614 萬元 總計(jì)收入： 16614 萬元 二、 銷售及管理成本分析表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 費(fèi)用合計(jì) 備注 一 銷售費(fèi)用 664 萬元 傭金為銷售收入 2%、廣告及銷售中心包 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 20 頁(yè) 共 41 頁(yè) 裝（前期臨時(shí)租用，后期商鋪改建） 2% 二 管理費(fèi)用 332 萬元 為項(xiàng)目公司的日常開銷及人員管理工資 三 小計(jì) 996 萬元 稅金計(jì)算表 總投資額： 10406 萬元 銷售及管理成本： 996 萬元 預(yù)計(jì)銷售收入 其中：住宅部分： 15000 萬元 商鋪部分： 1614 萬元 總計(jì)收入： 16614 萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 費(fèi)用合計(jì) 備注 一 土地增殖稅 166 萬元 該項(xiàng)按照有關(guān)營(yíng)業(yè)稅及附加規(guī)定計(jì)算為銷售收入的 6%，但株洲方面提供數(shù)據(jù)僅為 5 元 /㎡，以何種方式節(jié)約稅金有待考證 二 銷售稅金及附加 997 萬元 三 所得稅 1336 萬元 四 小計(jì) 2499 萬元 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 21 頁(yè) 共 41 頁(yè) 現(xiàn)金流量初步分析表 一、 資金的籌措 本項(xiàng)目需要投資總額 10406 萬元， 開工面積 104586 ㎡，項(xiàng)目將分兩期開發(fā)一期交付， 計(jì)劃開發(fā)周期為 2 年。親親家園 小高層 120 1500 學(xué)林雅苑 商住 130170 1450 ? 天元區(qū)價(jià)格最貴的多層住宅也是株洲最貴多層住宅是明珠花園的 1630 元 /㎡，別墅也是明珠花園的 3500 元 /㎡。 天元區(qū)主要樓盤分析 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品類型 占地（畝） 總建面（㎡） 容積率 湘銀小區(qū) 多層、小高層、別墅 180 240000 2． 0 明珠花園 別墅、多層、小高層 163 160000 1． 45 親親家園 小高層 41 76011 2． 33 學(xué)林雅苑 商住 11 4． 6 珠江花園 多層、別墅 245 150000 0． 91 （一）、分布描述 由于天元區(qū)為新開發(fā)區(qū)域，其房地產(chǎn)開發(fā)比較低分散。 親親家園由上海臻隆房地產(chǎn)咨詢公司擔(dān)綱建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，景觀設(shè)計(jì)由上海 VTA 景觀設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)中從業(yè)主的生活需求出發(fā)，小區(qū)規(guī)劃以交流、休憩、生活三大需求為根本。小區(qū)規(guī)劃依山就勢(shì)，視野開闊，小區(qū)綠地率達(dá) 56%，容積率只有 ，是株洲市目前最大的純別墅小區(qū)，也是典型的綠色低密度生活小區(qū)。 金橋商住區(qū) 位于株洲市蘆淞區(qū)橋頭 ， 建寧港南岸 。據(jù)統(tǒng)計(jì) ，三季度，株洲市房地產(chǎn)租賃價(jià)格較上年同期上漲 ％，其中住宅租賃價(jià)格上漲 ％。 房交會(huì)對(duì)房屋銷售價(jià)格的上升起了推動(dòng)作用 。據(jù)調(diào)查，近一段時(shí)間來，購(gòu)買商鋪 的客戶越來越多，一般商品房建好后，客戶一般是住房商鋪同時(shí)購(gòu)買，商鋪總是在住房銷售 30％左右就已告磬。 株洲市是一個(gè)工業(yè)城市，部、省級(jí)企業(yè)星羅棋布，由于生產(chǎn)規(guī)模大，職工人數(shù)多，再加上資金雄厚，占地面積大的優(yōu)勢(shì)，大都建造了一定規(guī)模的家屬區(qū)，住房條件相對(duì)優(yōu)越。 在 2020 年 4 月 ,株洲市 正式出臺(tái)就房改房上市交易的有關(guān)政策 局以來 ，使那些住房面積較小 、 居住環(huán)境較差的居民戶可以用 “ 以舊換新 ” 的方式來改善自己的居住條件。上半年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資如此火爆，民間投資占有較大比重，使投資主體結(jié)構(gòu)日趨合理。 ? 從實(shí)際銷售面積的情況看到，個(gè)人購(gòu)房積極性空前高漲。 小結(jié)： 根據(jù)“恩格爾”指數(shù)表明一個(gè)城市的主要消費(fèi)和娛樂以餐飲為主，說明此城市的整體消費(fèi)和生活水平偏低。城市居民恩格爾系數(shù)為 %,下降 個(gè)百分點(diǎn)。二代戶比例占 ％，即有一半多的家庭戶是由一夫婦戶與未婚子女或父母一方與子女組成，一代戶和三代及以上戶分別占 ％和 ％，分別比 1990 年上升了 和 個(gè)百分點(diǎn)，二代戶則大幅下降，比 1990 年下降 個(gè)百分點(diǎn)。 5） 消費(fèi)能力與收入不成比： 敢于花錢是湖南人的普遍消費(fèi)性格。但是，房地產(chǎn)類的消費(fèi)由于全國(guó)性的普漲以及地產(chǎn)項(xiàng)目本身具有的稀缺 性和保值性等因素始終向好，株洲也不例外，無論是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅價(jià)格都在強(qiáng)大的買力作用下上漲。 城市規(guī)模的擴(kuò)容： 根據(jù)株洲城市發(fā)展的規(guī)劃，城市將在未來五年得到大力的擴(kuò)容，城市化進(jìn)程速度大大加快，整個(gè)城市將向西、向東擴(kuò)張，從現(xiàn)有的啞鈴狀城市格局中突圍而出，形成一種新的規(guī)模城市。 三、城市規(guī)劃 株洲作為湖南的工業(yè)城市，在湖南省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有不可取代的地位，但隨著整個(gè)國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷加快和上升，與一些大中型城市相比，其發(fā)展還是相對(duì)緩慢的。上半年，株洲城市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，與上年同期相比，增長(zhǎng) %。 二、現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)狀況分析 株洲是一個(gè)以工業(yè)為主要中心產(chǎn)業(yè)的城市，共有工業(yè)企業(yè) 1258 家，城市 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 4 頁(yè) 共 41 頁(yè) 的支柱產(chǎn)業(yè)以檸檬酸、煙草類、酒類和平板玻璃為主。 ? 交通狀況：擁有建設(shè)路 、 蘆淞 路、 新華路 、 人民路等 城市干道 北區(qū) —— 城市的工業(yè)中心 ? 城市地位： 城市 重要的工業(yè)區(qū) ，聚集了基本 上株洲所有的大、中型廠礦企業(yè)。因此，株洲已經(jīng)形成了中南地區(qū)最大的紡織品、日用品集散中心，其發(fā)展勢(shì)頭日益被廣東、浙江等地的商家重視。 1983 年株洲市株洲縣漂沙井磨山發(fā)現(xiàn) 6000多年前新石器早期大溪文化遺址，以及疊壓在其上的 4000 多年前新石器晚期龍山文化遺址。株洲火車站是全國(guó)五大客貨運(yùn)輸特級(jí)站之一，株洲北站是江南最大的貨運(yùn)編組站。有“鐵路拉出來的城市” 之稱。 現(xiàn)轄株洲市區(qū)天元、蘆淞、荷塘、石峰四區(qū)和炎陵縣、茶陵縣、攸縣、醴陵市、株洲縣五縣（市）。千噸級(jí)船舶順湘江而行可直抵長(zhǎng)江沿岸城市。近代， 1906 年，孫中山先 生領(lǐng)導(dǎo)同盟會(huì)的萍（鄉(xiāng)）瀏（陽）醴（陵）起義， 1927 年毛澤東同志領(lǐng)導(dǎo)的湘贛邊界秋收起義，都曾震撼中華大地。 以人為本的服務(wù)性行業(yè)發(fā)展迅猛。 ? 功能定位：由于工廠的聚集，形成局部的人口高密度，并且在對(duì)外交通的要道上，因此，北區(qū)也是城市未來發(fā)展的又一個(gè)商貿(mào)中心，在大力發(fā)展工業(yè)的同時(shí)商業(yè)發(fā)展也將提上日程。其中檸檬酸的生產(chǎn)基地 —— 湖南豐原集團(tuán)是全國(guó)知名的上市企業(yè)，而且其產(chǎn)品占全球市場(chǎng)的很大份額。 （ 2）、餐飲市場(chǎng)繼續(xù)看好。對(duì)于鐵路和工業(yè)對(duì)于這樣一個(gè)內(nèi)陸城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展是需要用辨證的眼光去看待，它推動(dòng)了城市的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易發(fā)展，但從另一個(gè)角度看也阻礙著城市 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 5 頁(yè) 共 41 頁(yè) 的發(fā)展。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 6 頁(yè) 共 41 頁(yè) 第二部分 株洲市市民生活模式描述 一、現(xiàn)有生活模式簡(jiǎn)述 市民生活基本表現(xiàn) 1） 中高檔消費(fèi)氣氛尚未形成 ：株洲消費(fèi)市場(chǎng)不論從市場(chǎng)供應(yīng)來說，還是從消費(fèi)品的選擇面來說，僅提供了有限的中低檔的消費(fèi)用品，主要用以滿足和解決居民最基本的衣食住行的功能和要求。株洲的房地產(chǎn)業(yè)將可能成為未來幾年里株洲的消費(fèi)熱點(diǎn)。對(duì)于相對(duì)傳統(tǒng)而又熱情開放的湖南人來說，吃飯雖然是較為簡(jiǎn)單的事情，因?yàn)榧词故亲詈?jiǎn)單的土家菜也足以讓人吃得十分盡興，所以他們總是不吝于相邀于餐 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 7 頁(yè) 共 41 頁(yè) 桌前，午市的消費(fèi)更加火暴些。 3） 、有老年人口的家庭增加較多。 城市居民生活消費(fèi)性支出 6252 元，增長(zhǎng) 10%， 從各大類指標(biāo)來看，衣著、 家庭設(shè)備略有下降，可見居民受費(fèi)重點(diǎn)仍以滿足基本需求為主 。隨著整個(gè)城市的建設(shè)步伐不斷加快，和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，建立一個(gè)多元化層次消費(fèi)的體系是不容忽視的。