【正文】 3260 戶，分別占有老人戶的 ％和 ％。有二個 65 歲及以上老年人口戶 萬戶，比 1990年增加 萬戶，增長 ％。其中，只有一對老人夫婦的戶 萬戶，一對老人夫婦與未成年親屬戶 2640 戶，分別占有老人戶的 ％和％。 株洲市的家庭結(jié)構(gòu)的特點為我們在戶型設(shè)計和主力面積的確定方面起到很好的參考作用。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 8 頁 共 41 頁 二、居民需求分析 居民消費狀況分析 1） 2020 年 ,全市居民人均可支配收入 7934 元，按可比口徑計算增長%，其中城鎮(zhèn)單位在崗職工人平工資報酬 12328 元，增長 %。城市居民恩格爾系數(shù)為 %,下降 個百分點。 城市居民生活消費性支出 6252 元，增長 10%， 從各大類指標來看，衣著、 家庭設(shè)備略有下降，可見居民受費重點仍以滿足基本需求為主 。 2） 從具體指標來看， 娛樂、教育和文化支出 1113 元，增長 %，增長最大；居住支出只有 692 元，增長 %。城市居民人均居住面積 平方米，增加 平方米。 城市居民收入分析 1） 據(jù)最新勞動統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料表明：今年上半年株洲市在崗職工人平工資6165 元，同比增加 929 元，增長 %。 2） 行業(yè)之間收入差距繼續(xù)擴大 。 電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)，信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)等壟斷行業(yè)和新興的朝陽產(chǎn)業(yè)的職工收入在 全市在崗職工中占據(jù)領(lǐng)先地位，其在崗職工平均工資分別為 19091 元、 15821 元和 10792 元；而農(nóng)林牧漁業(yè)和居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)在崗職工平均工資分別只有 2170 元和 1824 元。最高行業(yè)平均工資與最低行業(yè)平均工資之差由上年的12351 元增加至今年的 17267 元，差額增大 4916 元。 小結(jié)： 根據(jù)“恩格爾”指數(shù)表明一個城市的主要消費和娛樂以餐飲為主，說明此城市的整體消費和生活水平偏低。隨著整個城市的建設(shè)步伐不斷加快，和經(jīng)濟的快速發(fā)展，建立一個多元化層次消費的體系是不容忽視的。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 9 頁 共 41 頁 第三部分 房地產(chǎn)市場 分析 一、房地產(chǎn)宏觀市場分析 投資總量、開發(fā)規(guī)模分析。 2020年上半年 2020年上半年 增長率 投資開發(fā)量 % 房地產(chǎn)企業(yè) 80家 90家 % 原來按管理渠道劃分的一些本屬基本建設(shè)投資的項目，如城市廣場建設(shè)、商業(yè)步行街等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也進入了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)領(lǐng)域，加上停建多年的“爛尾樓”復(fù)工及舊城改造項目的實施直接拉動了房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增長。開發(fā)理念的不斷創(chuàng)新，也帶來了商品房銷售市場的繁榮； 今年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)一個明顯特征是，投資規(guī)模大， 其中已開工的上億元項目 9 個。如江山置業(yè)總投資 億元的湘江四季花園；華中房地產(chǎn)投資 2 億元興建的“中國服飾城”及匯亞房地產(chǎn)投資 億元的中國匯亞服裝博覽中心等上半年已完成投資占房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額的近三成， 5000 萬元以上項目投資 27個，上半年已完成投資占房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額的 %。這些項目有力地支撐了株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長。 銷售情況分析 2020年上半年 2020年上半年 增長率 商品房預(yù)售面積 % 預(yù)售住宅 20萬平方米 %， 實際銷售面積 48% 住宅銷售面 41% 商業(yè)用房 268% ? 從預(yù)售情況我們可以看到： 2020 年上半年即期市場狀況比往年好，住宅 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 10 頁 共 41 頁 市場活躍。 ? 從實際銷售面積的情況看到，個人購房積極性空前高漲。 售價較平穩(wěn)，空置有所下降。 2020年 2020年上半年 增長率 銷售均價 1035元 /㎡ 1077元 /㎡ 4% ? 在良好的銷售業(yè)績面前，銷售的價格比較平穩(wěn)。一 季度商品房價格指數(shù)為 %，二季度恢復(fù)到 100%。今年由于株洲市商業(yè)營業(yè)用房銷售增長 倍，使株洲市商品房銷售的綜合平均價由去年的 1035 元 /平方米增加到 1077 元 /平方米，但仍低于湖南省平均水平 (1546 元 /平方米 )。 ? 購房需求的不斷擴大，使空置率繼續(xù)下降，一年以上的空置面積消化速度加快，由上年的 萬平方米，減少到 萬平方米，下降 %?？罩妹娣e僅占全省 %。 投資主體結(jié)構(gòu)日趨合理 2020年 增長倍數(shù) 有限責任公司和股份有限公司 占完成投資 44%， 增長 ； 中私營和個體投資， 占完成投資 % 增長 集體投資， 占完成總量的 % 增長 %； 外商投資增長 占完成投資 %， ? 非國有投資見旺，土地投入多。上半年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資如此火爆，民間投資占有較大比重，使投資主體結(jié)構(gòu)日趨合理。民間投資比重加大的說民房地產(chǎn)市場活躍 ? 株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資的方向主要集中在三個方面：增幅最大的是土地開發(fā)，占投資完成的 %，增幅達 11 倍，其二是商品房投入占 59%，增幅 ；其三是土地購置費，占完成投資總量的 %，增幅 %。從目前看，株洲市房地產(chǎn)開發(fā)整體上仍在綠色景氣區(qū)內(nèi)進行，發(fā)展前景 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 11 頁 共 41 頁 比較樂觀。 株洲房地產(chǎn)市場整體運營良好 。 今年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資主要指標高于全省平均水平。從開發(fā)總量來說，占全省總量有 %，排名超過常德，居全省第二，增幅高于全省平均增速 百分點，增長速度提前三位，居第五；從銷售情況看，株洲市商品房銷售面積比上年增長 倍，比全省平均水平高 個百分點；總量居全省第 2 位；商品房銷售總額比上年增長 倍，比全省平均水平高 個百分點，總量居全省第 3 位。全省 “一點一線”和常德的七個重點城市完成投資 億元，株洲占%；金三角的長沙、株洲、湘潭三市完成投資 億元，增長 %，株洲占有 15%。 二、城市住宅市場分析 住宅市場總體描述 房改政策推動 —— 經(jīng)濟型住房銷售增長迅速 。 在 2020 年 4 月 ,株洲市 正式出臺就房改房上市交易的有關(guān)政策 局以來 ，使那些住房面積較小 、 居住環(huán)境較差的居民戶可以用 “ 以舊換新 ” 的方式來改善自己的居住條件。那么，需要 “ 以舊換新 ” 的 “ 房改房 ” 究竟有多少呢？據(jù)市房產(chǎn)局統(tǒng)計：株洲市共有公有住房面積 38 萬平方米，已按房改政策賣 出約 26 萬平方米，這部分住房絕大部分是 80 年代前后建造的磚木或磚混結(jié)構(gòu)的低標準住房，已不符合現(xiàn)階段居民的居住要求，并且這部分公房的購買者絕大部分是有一定經(jīng)濟條件的老職工和機關(guān)干部，具有更新住房的能力，而且他們的舊房購價每平方米約為 250 元左右。一套 60 平方米的住房只花 1 萬元左右，而且上市交易就可賣到23 萬元左右，若再補上 3 萬元左右，就可以住上寬敞明亮的新房。 26 萬平方米的舊房，如果更新 30％，對株洲市房地產(chǎn)業(yè)來說是一個巨大的消費市場。雖然房改房上市交易的政策還未出臺，但人們的購房積極性已充分調(diào)動起來了，為 了配合住房制度的改革和房改房上市政策的出臺，株洲市適時地推出了經(jīng)濟實用住房，在稅費上予以減免，使得房價較其他類型住房更低和更優(yōu)。據(jù)統(tǒng)計：經(jīng)濟實 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 12 頁 共 41 頁 用住房銷售面積 萬平方米，較去年同期增長 ％。銷售轉(zhuǎn)旺，也帶動了房價回升，據(jù)測算，株洲市一季度經(jīng)濟實用住房價格較去年同期上升 ％。 消費觀念轉(zhuǎn)變 —— 高檔住房由冷轉(zhuǎn)俏。 株洲市是一個工業(yè)城市，部、省級企業(yè)星羅棋布，由于生產(chǎn)規(guī)模大，職工人數(shù)多，再加上資金雄厚，占地面積大的優(yōu)勢，大都建造了一定規(guī)模的家屬區(qū)，住房條件相對優(yōu)越。隨著生活水平的提高和收入的增加，人 們的消費觀念在發(fā)生巨大的變化，在一般家用電器已飛入尋常百姓家的同時，再擁有一套寬敞的住房已成為眾多中等收入戶的心愿，以舊房換新房、以小房換大房的住房消費方式已被大多數(shù)人認同，不少新婚男女和中年夫婦，積累資金最大的用途就是 購置一套滿意的 住房。也有不少實力雄厚的 人士 熱衷購買豪華型住宅如復(fù)式樓及超豪華型住宅如別墅等，這種消費觀念的改變，使株洲市近半年來特別是一季度株洲市中高檔住宅銷售迅速增長。不少房地產(chǎn)商也抓住這個機遇，開發(fā)了一大批適應(yīng)中等偏上收入戶家庭的房型，取得很好的經(jīng)濟效益，如合泰房地產(chǎn)由于開發(fā)了大戶型商住 樓（ 130 平方米以上），一季度銷售收入較去年增長 23％。株洲市火炬房產(chǎn)公司開發(fā)的東方花園 316 戶，計 33578 平方米，半年之后全部售空， 2020 年 10 月1 日動工的 72 戶，計 8610 平方米住宅現(xiàn)已售出 25％。協(xié)力房地產(chǎn)公司開發(fā)的碧玉花園擬建造別墅 432 棟，前去詢問的客戶也絡(luò)繹不絕 投資觀念漸濃 —— 商鋪炙手可熱。 隨著國家各項改革措施的逐步出臺，人們的投資觀念日漸濃烈。由于銀行利率的下調(diào)和股市行情的起伏不定，存款和入市一個回報太低，一個風險太大，購買商鋪便成了人們的另一條投資途徑。據(jù)調(diào)查，近一段時間來，購買商鋪 的客戶越來越多，一般商品房建好后，客戶一般是住房商鋪同時購買，商鋪總是在住房銷售 30％左右就已告磬。據(jù)統(tǒng)計，株洲市今年一季度共銷售商業(yè)用房 萬平方米，較去年增長 7 倍多，商鋪熱銷帶動商業(yè)用房價格迅速回升，據(jù)測算，今年一季度株洲市商業(yè)用房價格較去年同季上升 ％。隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步升溫，商業(yè)用房的價格將還會進一步上揚。 城市建設(shè)和改造使土地價格增值 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 13 頁 共 41 頁 去年下半年以來，城市建設(shè)和城市改造已在城區(qū)及城鄉(xiāng)結(jié)合部如火如荼地開展起來，如株洲二橋的貫通，使株洲的市內(nèi)交通形成一個四通八達的內(nèi)環(huán)線，株洲三橋的破土動工，也 預(yù)示著湘江兩岸城郊的發(fā)展將快速向都市化靠攏。在新的城市規(guī)劃范圍之內(nèi)的城郊結(jié)合部的工業(yè)區(qū)（如棉紡廠的工業(yè)五區(qū)）、住宅區(qū)特別是別墅區(qū)、商業(yè)區(qū)（新建的汽車交易大市場）等都使株洲城區(qū)在逐步向城郊延伸，從而使這些地段的地價迅速上升。尤其是 最近出臺的土地管理辦法規(guī)定個人不允許私自出讓和購買土地，只有具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃的范圍內(nèi)統(tǒng)一進行土地和房地產(chǎn)的交易和開發(fā)， 從而杜絕了土地交易的隨意性和房地產(chǎn)開發(fā)的盲目性。由于多重因素的影響，土地價格上升已是必然。今年三季度以來，株洲市綜合地價約上漲三個百分點左右。 房交會對房屋銷售價格的上升起了推動作用 。 地價的回升推動了商品房交易及商品房價格的上漲，聲勢浩大的房產(chǎn)交易會更是對商品房的交易起到了推波助瀾的作用。今年株洲市舉行了兩次房地產(chǎn)交易展示會，規(guī)模之大，銷售成績之好為歷年所不及。一些規(guī)模較大、實力較雄厚的房屋開發(fā)商將地域優(yōu)良、設(shè)計精美的樓盤制作成模型，放置在展位上向消費者展示，并配有專車免費接送購房者到實地勘查，同時實行一條龍銷售服務(wù)，當場議價，當場辦齊各種手續(xù)，這種銷售方式被房地產(chǎn)業(yè)界和消費者稱為“房產(chǎn)超市”。由于銷售方式靈活、交易手續(xù)簡化，商品房成交火爆。據(jù)統(tǒng) 計，僅 7 月份在市房產(chǎn)大樓落成典禮的房交會上三天成交額就達 2 億元。由于交易量上升的推動，再加上今年推出的樓盤不論是地域、房型、面積以及配套設(shè)施和服務(wù)等方面都優(yōu)于去年，雖然房價還略有上升，但購房者仍絡(luò)繹不絕。 經(jīng)濟回暖帶動租賃業(yè)繼續(xù)看好 今年三季度以來，株洲市經(jīng)濟出現(xiàn)了逐月回升的好勢頭，其中三產(chǎn)業(yè)的回升更為強勁，從而帶動了租賃業(yè)繼續(xù)升溫，價格也有上漲。據(jù)統(tǒng)計 ，三季度，株洲市房地產(chǎn)租賃價格較上年同期上漲 ％，其中住宅租賃價格上漲 ％。住宅租賃價格上漲主要是外地來株洲工作和做生意的人口增加，這部份人群或一 家多口租住一套住房，或幾位同事、朋友合租一套住宅，比住旅館既方便又安全。由于各種公司特別是類似律師事務(wù)所這些收入層比較高的單位，一般都租賃酒 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 14 頁 共 41 頁 店、大廈的高標準寫字樓辦公，也推動了該類房屋租賃價格的上漲。據(jù)統(tǒng)計，株洲市三季度高標準寫字樓較上年同期也上升了 ％。 部分樓盤簡析 以下列舉的是目前株洲相對成熟的居住社區(qū)。 湘銀社區(qū) 位于株洲市天元區(qū)長江北路規(guī)劃二十區(qū)，總面積 120,290 ㎡ ，其中住宅面積 95000㎡ ，綠化總面積 46000 ㎡ ，人均綠化面積 18 ㎡ ，道路面積 8000 ㎡ 。通過近三年多的開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)建有商 住樓 20 棟，別墅 68 棟，居住人口 2600 多人。社區(qū)內(nèi)道