【正文】 綜前所述，該項目的實施具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益，是可行的。第九章 項目實施后的社會、環(huán)境效益分析（一）社會效益評價“XXXXX”項目建成后將成為南康南水新區(qū)一流的居住、商業(yè)、休閑小區(qū)。（4）計算靜態(tài)投資回收期P=2+(600433551534)/6253=由此可知。20997=37%所得稅投資利潤總額2531萬元所得稅后投資利潤率為5138247。 城市化進(jìn)程的加快，大量的人口涌入南康市區(qū)，根據(jù)南康市城市總體規(guī)劃，該市未來515年內(nèi)城區(qū)人口增長幅度較大，到2020年左右，城區(qū)面積達(dá)到50平方公里，人口達(dá)到50萬，住房仍然有比較穩(wěn)定的需求，且隨著今后土地供給量的逐年減少，商品房投放量將受到一定的控制。 項目規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計優(yōu)勢：項目規(guī)劃建筑面積達(dá)10余萬平米，小區(qū)規(guī)模較大，具有較好的規(guī)模效益。在購買商鋪的置業(yè)者中以出租獲取租金回報為目的的投資型為主，年回報率在6%12%之間。5）潛在消費者對園林綠化、休閑設(shè)施的需求很關(guān)注；對智能化管理設(shè)施的需求較大，主要集中在治安方面的設(shè)施。（2）購買動機(jī)及選擇心理1）多數(shù)人對目前樓市持樂觀態(tài)度，認(rèn)為樓價會逐漸上漲，同時認(rèn)為目前是購買住宅的好時機(jī)。b)家庭月收入在3000元以上。南康市經(jīng)營性土地供用情況表 單位:萬元/畝年度土地平均交易價格2004年402005年602006年1002007年1202008年預(yù)計1301602009年預(yù)計160200另外，據(jù)對南康市房地產(chǎn)市場的調(diào)查，還呈現(xiàn)以下幾點特點：1． 住宅小區(qū)規(guī)模偏小，容積率高，密度高，環(huán)境差，配套不齊全；2． 物業(yè)管理嚴(yán)重滯后；3． 二手房市場有待完善，居民投資意愿薄弱等。截止2008年2月底，南康市小高層住宅均價已突破2800元/平方米，最高價已接近3000元/平方米（新南康中學(xué)周邊樓盤）。當(dāng)城市品位、項目品質(zhì)提高時，必然會帶動房價、地價的提高，促進(jìn)購房者的購房消費。（二） 南康市整體房地產(chǎn)市場開發(fā)及供求狀況南康市住房供求狀況根據(jù)南康市人民政府“康發(fā)[2003]02號”文件規(guī)定：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，原則上不再審批私人建房。禁止農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地，暫停建設(shè)用地審批，提高項目貸款準(zhǔn)備金率和房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例，將使房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)緊張，開發(fā)資金貸款收緊將會減少房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)新開項目數(shù)量，從而影響市場的有效供給，促使房價進(jìn)一步上漲，這對XXXXX住宅小區(qū)的市場前景來說無疑是占據(jù)了一個有利的市場位置。第二周期與全國房地產(chǎn)周期基本一致。房地產(chǎn)業(yè)屬于經(jīng)濟(jì)范疇，必然存在其自身運行規(guī)律。（四） 政府的總體規(guī)劃在南康市政府制定的“對接長珠閩，融入主城區(qū)，爭當(dāng)排頭兵，建設(shè)新南康”戰(zhàn)略指導(dǎo)下，按照贛州市概念規(guī)劃和城鎮(zhèn)體系規(guī)劃要求，南康市“一江兩岸”、“一城三區(qū)”的城市規(guī)劃積極融入了主城區(qū)的規(guī)劃銜接。主要有金屬礦、非金屬礦和地下水、礦泉水4大類。2005年，、。因此，改善居住及其生活消費環(huán)境，提高城市品位日顯重要。項目所在地為南康市政府所在地，是一座歷史文化名城，集中了許多文化景點，如南山森林公園、生佛寺、東山公園、文峰塔、蓮花山、古樓隘、四眼橋、景福橋、文峰、“龍湫”石刻、沙角庵、旌表坊、太窩天主教堂、南康古城墻、陳贊賢烈士墓等?！癤XXXX”建成后，小區(qū)將成環(huán)境優(yōu)美、布局合理、配套完善，集居住、休閑、商務(wù)、娛樂于一體的自然、幽靜、舒適的綜合性現(xiàn)代新型生態(tài)居住社區(qū)。公元280年（晉太康元年）置縣，1995年3月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)撤縣設(shè)市。2005年以來，南康大力實施“對接長珠閩，融入主城區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略，把南康作為贛州主城區(qū)一個特色功能區(qū)來規(guī)劃建設(shè)，致力打造贛州“1小時都市經(jīng)濟(jì)圈”的強(qiáng)勢區(qū)域，加快進(jìn)入贛州主城區(qū)的步伐。第二章 項目建設(shè)條件南康市歷史悠久，人文薈萃，經(jīng)貿(mào)繁榮。（一） 南康市當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2005年—2007年南康市經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項批標(biāo)統(tǒng)計表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2005年2006年2007年地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）社會商品零售總額（億元）財政總收入（億元）地方財政收入（億元）2城鄉(xiāng)居民儲蓄存款（億元）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）708477928627城鄉(xiāng)居民人均儲蓄余款（元）416153267030農(nóng)民純收入（元）2861315035592005年。（二） 日趨完善的交通網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)設(shè)施南康交境內(nèi)有京九鐵路、105國道、323國道、贛粵高速公路，建設(shè)中的昆（明）廈（門）高速、贛韶高速公路；規(guī)劃建設(shè)的贛（州）韶（關(guān)）鐵路也已經(jīng)過南康；贛州黃金機(jī)場遷建南康鳳崗鎮(zhèn)已進(jìn)入實施階段，2008年將建成通航?；A(chǔ)設(shè)施的逐步完善將會極大的促進(jìn)城市建設(shè)事業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。已探明儲量的礦產(chǎn)有27種，已開采的有鎢礦、錫礦、銅礦、稀有金屬（鉭鈮）礦、稀土金屬礦、鉀長石礦、石灰?guī)r礦、高嶺土礦、螢石礦等。該市以點帶面，全面推進(jìn)，努力拓展城區(qū)規(guī)模，增強(qiáng)中心城區(qū)的吸納、集聚和輻射功能，提升內(nèi)涵質(zhì)量、文化品位和綜合競爭力，努力“把南康建設(shè)成為贛州主城區(qū)的輔翼和具有明顯競爭優(yōu)勢的經(jīng)濟(jì)板塊。從1992年鄧小平南巡講話開始，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，但在1991998年受亞洲金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)業(yè)再度陷入困境。凡是，2003年～2004年，由于贛州城市總體規(guī)劃修編等原因，贛州房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)提前調(diào)整、提前見底，即：1999年～2004年為第三周期（下圖），2005年已經(jīng)開始回升，比全國提前1年回升。 加息對南康市樓市的影響從2007年12月21日起調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，%%，；%%，；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。據(jù)調(diào)查了解，該城區(qū)前幾年（2003年以前）存在一定的自建房現(xiàn)象，2003年后較少，據(jù)南康市房地產(chǎn)交易管理所介紹，2003年后自建房主要是政府拆遷安置自建，2003年以來該城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)累計自建房約115戶，自建房現(xiàn)象基本得到了控制。2007年下半年城區(qū)商品住宅均價為2000元/平方米，最高價位已達(dá)3000元/平方米。以現(xiàn)均價為基價，%年均增長幅度推算，預(yù)計2009年本項目上半年產(chǎn)品上市階段，小高層均價將在3300元/平方米以上。(三)南康市居民收入結(jié)余情況對市場的影響南康市人均收入分析表2005年2006年2007年年人均可支配收入7084元7792%8627元%居民儲蓄存款余額%%人均儲蓄存款4161元5326元%7030元%從上表可看出 南康市居民生活水平不斷提高，可支配收入指標(biāo)值持續(xù)增長。c)首次置業(yè)為主，占2/3。2）改善居住環(huán)境是多數(shù)家庭購房的主要目的。（4）購房付款方式購房者已經(jīng)完全接受銀行按揭貸款購房付款方式。（2）商鋪的購買需求商鋪面積需求以40～60平方米為主，該類商鋪的總價以南水新區(qū)5200元平方米的均價計，～，家庭處收入25000元以上的均有能力投資。項目全部為帶電梯的小高層、高層建筑組成，建筑風(fēng)格現(xiàn)代、時尚、簡約，小區(qū)規(guī)劃以人本，景觀豐富，實行人車分流，小區(qū)安全、舒適。 南康經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，特別是家具業(yè)、服裝業(yè)的發(fā)展和壯大，帶動了南康個私經(jīng)濟(jì)的迅速壯大，居民收入水平有了較大的提高，購買力進(jìn)一步增強(qiáng)，置業(yè)升級換代會產(chǎn)生更多的住房需求。20997=24%（三） 資金來源與運用分析表序號資金來源第1年初第1年末第2年末第3年末合計資金來源1經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金來源123969296929830990其中：預(yù)售收入123969296929830990銷售收入2籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金來源其中：自有資金60046004預(yù)收收入銀行借款60006000其他負(fù)債3其他來源4資金來源合計12004123969296929842994資金運用5建設(shè)投資支出600474976605891209976經(jīng)營期經(jīng)營成本552885638971803銷售費用0174131131436管理費用5569608192財務(wù)費用04537275811757經(jīng)營稅金及附加93069769723248所得稅614460145725319盈余公積10應(yīng)付利潤11歸還其他負(fù)債12償還借款余額60024003000600013資金運用合計605999291072569423365514盈余資金59452467142923569339從上述分析可以看出本項目能合理安排資金，盈余資金充足，能保證項目的順利實施。第八章 項目實施的敏感性分析由于該項目投資周期短，投資額不大，故采用單因素敏感分析。成為新城區(qū)的一大亮點。第十一章 附表表一：2005年—2007年南康市經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項批標(biāo)統(tǒng)計表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2005年2006年2007年地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）社會商品零售總額（億元）財政總收入（億元）地方財政收入（億元）2城鄉(xiāng)居民儲蓄存款（億元）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）708477928627城鄉(xiāng)居民人均儲蓄余款（元）416153267030農(nóng)民純收入（元）286131503559表二：項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表項目單位指標(biāo)規(guī)劃總用地面積平方米30717建筑總占地面積平方米7587規(guī)劃總建筑面積平方米112237其中地上建筑面積平方米103823其中商鋪建筑面積平方米5776會所幼兒園建筑面積平方米2356農(nóng)貿(mào)市場平方米6600住宅平方米89091地下建筑面積（地下車