【正文】 310折現(xiàn)率（35%）11凈現(xiàn)值（35%）60042485842254112累計凈現(xiàn)值（35%）600435192677136由上表可知，“XXXXX”財務(wù)凈現(xiàn)值為3012萬元。20997=24%（三） 資金來源與運用分析表序號資金來源第1年初第1年末第2年末第3年末合計資金來源1經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金來源123969296929830990其中：預(yù)售收入123969296929830990銷售收入2籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金來源其中：自有資金60046004預(yù)收收入銀行借款60006000其他負(fù)債3其他來源4資金來源合計12004123969296929842994資金運用5建設(shè)投資支出600474976605891209976經(jīng)營期經(jīng)營成本552885638971803銷售費用0174131131436管理費用5569608192財務(wù)費用04537275811757經(jīng)營稅金及附加93069769723248所得稅614460145725319盈余公積10應(yīng)付利潤11歸還其他負(fù)債12償還借款余額60024003000600013資金運用合計605999291072569423365514盈余資金59452467142923569339從上述分析可以看出本項目能合理安排資金，盈余資金充足，能保證項目的順利實施。“XXXXX”銷售分期按比例預(yù)測表序號項目名稱總面積（㎡）合計銷售額（萬元）第1年末（40%）第2年末（30%）第3年末（30%）1住宅890912628210513788478852商鋪5776288811558668673農(nóng)貿(mào)市場66004地下車庫280個18207285465465幼兒園、會所23566合 計309901239692969298 銷售收入的估算項目可銷售面積（㎡）銷售均價 （元/㎡）銷售率銷售收入（萬元）住宅890912950100%26282商鋪57765000100%2888農(nóng)貿(mào)市場6600地下車庫280個65000元/個100%1820幼兒園、會所2356合計30990 銷售稅金的估算%計算（其中：%，自2006年7月1 日起當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)按1%預(yù)征普通住宅土地增值稅，按3%預(yù)征非普通住宅土地增值稅，按5%預(yù)征商鋪土地增值稅，為便于計算，本例統(tǒng)一按2%的比例預(yù)征土地增值稅），即：30990萬元%=2324萬元（一） 項目資金來源分析項目資金來源分析表（萬元）項目金額比例自有資金投入600429%銀行借款600028%預(yù)售收入899343%合計20997100%（二） 利潤總額估算利潤總額估算表（萬元）序號項目合計第1年初第1年末第2年末第3年末1銷售收入3099012396929792972總成本費用209976004749766058913銷售稅金及附加232409306976974利潤總額/年度所得稅前凈現(xiàn)金流量766960043969199577095所得稅2531061446014576凈利潤51386004335515356252注：根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門的征稅慣例，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前3 年所得稅費用計算方法為：按預(yù)售收入的15%確認(rèn)為應(yīng)納稅所得，按33%的所得稅預(yù)征收，第3年末項目全部結(jié)束時匯算清繳。 南康經(jīng)濟的快速發(fā)展，特別是家具業(yè)、服裝業(yè)的發(fā)展和壯大，帶動了南康個私經(jīng)濟的迅速壯大，居民收入水平有了較大的提高，購買力進一步增強，置業(yè)升級換代會產(chǎn)生更多的住房需求。 南水新區(qū)現(xiàn)階段正處于大規(guī)模開發(fā)建設(shè)時期，市政基礎(chǔ)設(shè)施、居民生活配套等不全，會給項目銷售帶來影響。項目全部為帶電梯的小高層、高層建筑組成，建筑風(fēng)格現(xiàn)代、時尚、簡約，小區(qū)規(guī)劃以人本，景觀豐富，實行人車分流，小區(qū)安全、舒適。、第五章 項目的SWOT分析優(yōu)勢分析 地理位置優(yōu)越：項目位于南水新區(qū)與工業(yè)園區(qū)的交匯地帶，區(qū)位優(yōu)勢突出，南水新區(qū)帶表著南康未來城區(qū)發(fā)展方向，項目所處地段極具升值空間。（2）商鋪的購買需求商鋪面積需求以40～60平方米為主，該類商鋪的總價以南水新區(qū)5200元平方米的均價計，～，家庭處收入25000元以上的均有能力投資。（2）消費者對商品房的價格承受能力有逐漸增強趨勢，總價在30萬元以下的商品房較受消費者歡迎。（4）購房付款方式購房者已經(jīng)完全接受銀行按揭貸款購房付款方式。2）150㎡以上的大戶型，三房兩廳及兩房兩廳的套間較受歡迎，潛在消費者打算購買的住宅面積以120170㎡為主。2）改善居住環(huán)境是多數(shù)家庭購房的主要目的。買房前和家人一起居住。c)首次置業(yè)為主，占2/3。項目所處地段交通便利，周邊配套服務(wù)設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美，通過與上述樓盤價格對比分析，結(jié)合項目所處的位置特點和規(guī)劃設(shè)計的獨特之處，考慮南康未來房價的增長趨勢，本項目2008年銷售價格定位為：高層住宅平均2950元/㎡，商鋪平均5000元/㎡，車位65000元/個。(三)南康市居民收入結(jié)余情況對市場的影響南康市人均收入分析表2005年2006年2007年年人均可支配收入7084元7792%8627元%居民儲蓄存款余額%%人均儲蓄存款4161元5326元%7030元%從上表可看出 南康市居民生活水平不斷提高，可支配收入指標(biāo)值持續(xù)增長。二是城市總體規(guī)劃的修編，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的舞臺。以現(xiàn)均價為基價，%年均增長幅度推算，預(yù)計2009年本項目上半年產(chǎn)品上市階段，小高層均價將在3300元/平方米以上。其理由除城市化進程、城市總體規(guī)劃的修編等因素外，還包括：一是隨著國家宏觀經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會改變；二是城市建設(shè)的不斷加快，城市品位得到提高；三是隨著人民生活水平的提高，對住房需求的品質(zhì)也越來越高；四是銀行存款利率較低，社會資金缺乏其它投資渠道，紛紛擠向房地產(chǎn)，房地產(chǎn)投資熱情不減；五是房地產(chǎn)成本的增加，包括土地價格、建筑材料價格上揚、收費項目的增加等將引起商品房價格上漲。2007年下半年城區(qū)商品住宅均價為2000元/平方米，最高價位已達(dá)3000元/平方米。2003年以來，在新世紀(jì)購物中心、中聯(lián)芙蓉新城、蘇馨園、現(xiàn)代商城、國際公館等有一定規(guī)模、檔次、水平項目的帶動下，小區(qū)規(guī)模、品位、消費理念上了一個新的層面，價格才有上升的趨勢。據(jù)調(diào)查了解，該城區(qū)前幾年（2003年以前）存在一定的自建房現(xiàn)象，2003年后較少，據(jù)南康市房地產(chǎn)交易管理所介紹，2003年后自建房主要是政府拆遷安置自建，2003年以來該城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)累計自建房約115戶，自建房現(xiàn)象基本得到了控制。但經(jīng)市場實際論證，這對南康市的房地產(chǎn)業(yè)影響不大，其一，該市99%的購房戶為自住型，其二，加息后，個人住房公積金貸款利率5年（含以下）%%，%，%%，%；商業(yè)銀行個人住房貸款5年（含以下）%%，%，%，所以說對于那些有實際購房需求的根來說不會是個障礙。 加息對南康市樓市的影響從2007年12月21日起調(diào)整金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，%%，；%%，；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。宏觀調(diào)控政策的實施對南康市房地產(chǎn)的走勢產(chǎn)生了較大的影響。凡是，2003年～2004年，由于贛州城市總體規(guī)劃修編等原因，贛州房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)提前調(diào)整、提前見底，即：1999年～2004年為第三周期（下圖），2005年已經(jīng)開始回升，比全國提前1年回升。從贛州房地產(chǎn)開發(fā)投資情況來看，也能尋覓到其中的規(guī)律。從1992年鄧小平南巡講話開始，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，但在1991998年受亞洲金融危機影響，房地產(chǎn)業(yè)再度陷入困境。本項目所在地基礎(chǔ)設(shè)施齊全，是集商業(yè)、文化、休閑于一體的重要地段。該市以點帶面，全面推進，努力拓展城區(qū)規(guī)模，增強中心城區(qū)的吸納、集聚和輻射功能，提升內(nèi)涵質(zhì)量、文化品位和綜合競爭力，努力“把南康建設(shè)成為贛州主城區(qū)的輔翼和具有明顯競爭優(yōu)勢的經(jīng)濟板塊。”“經(jīng)過五年的努力，至“十一五”期末，基本形成與區(qū)位優(yōu)勢和人口大市相適應(yīng)的發(fā)展格局，把南康建設(shè)成為贛州主城區(qū)的輔翼和具有明顯競爭優(yōu)勢的經(jīng)濟板塊。已探明儲量的礦產(chǎn)有27種，已開采的有鎢礦、錫礦、銅礦、稀有金屬（鉭鈮）礦、稀土金屬礦、鉀長石礦、石灰?guī)r礦、高嶺土礦、螢石礦等。其中國際家私城是江西省規(guī)模最大的家具專業(yè)大市場，占地150畝；國際服裝城占地158畝，建筑面積達(dá)10平方米；南康成衣市場年營業(yè)額4億余元；建設(shè)中的家具配套市場占地400畝，汽車配套市場占地80畝。基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善將會極大的促進城市建設(shè)事業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。電力供應(yīng)網(wǎng)與華中大電網(wǎng)連接，境內(nèi)又建有羅邊、章惠渠、麻雙等中小型發(fā)電站，有220KV變電站1座、110KV變電站2座，供電能力達(dá)8萬KVA。（二） 日趨完善的交通網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)設(shè)施南康交境內(nèi)有京九鐵路、105國道、323國道、贛粵高速公路，建設(shè)中的昆（明）廈（門）高速、贛韶高速公路；規(guī)劃建設(shè)的贛（州）韶（關(guān)）鐵路也已經(jīng)過南康；贛州黃金機場遷建南康鳳崗鎮(zhèn)已進入實施階段，2008年將建成通航。結(jié)合南康市近三年特別是2007年的經(jīng)濟發(fā)展及經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢，預(yù)計今后幾年南康市的經(jīng)濟發(fā)展將會出現(xiàn)大幅度的增長，城市化程度將大幅度提高。（一） 南康市當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 2005年—2007年南康市經(jīng)濟發(fā)展各項批標(biāo)統(tǒng)計表經(jīng)濟指標(biāo)2005年2006年2007年地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）