【正文】 信譽良好，項目開發(fā)資本金充足，基礎工程正開工。因此本地段是一個地理位置優(yōu)越、交通便利、人氣旺盛、各項配套設施完善的地域，是具有高品質現(xiàn)代人居環(huán)境和工作環(huán)境。周邊的醫(yī)院，集貿市場等配套設施齊全；得天獨厚的地理位置，方便快捷的交通網絡，成熟完善的城區(qū)配套設施，極具潛力的商業(yè)背景使小區(qū)占盡天時地利，成為現(xiàn)代社區(qū)的典范。其中多層均價在1800元至2200元/ m2左右，小高層均價在2500元至3500元/ m2，市中心繁華地段商鋪價格20000元/ m2起至50000元/ m2本項目位于教場路與解放路交叉處東南側，三面臨街。（3）根據可供上市的二手房測算。目前，按照《x市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》的目標，凈增人口6萬人，、每戶90m2計算，約需住房154萬m2。隨著外向經濟的不斷發(fā)展，越來越多資本注入x，越來越多外資企業(yè)登陸x，進而加大了對高檔寫字樓和商業(yè)經營用房的需求。 城市化發(fā)展所帶來的人口增長，將提供巨大的自動型住房需求。在這種背景下，在現(xiàn)有規(guī)模的基礎上，房地產業(yè)還有多大的發(fā)展空間，市場供求關系將怎樣變化，成了社會各界關注的問題。按常住人口計算，x市人均生產總值 13517元，增長 %。項目經濟效益、社會效益與環(huán)境效益俱佳，項目可行。4）從項目技術及經濟等多方面分析研究表明，項目投資開發(fā)切實可行，但由于資金需求量較大，建議有關部門給予大力支持，以確保項目的順利實施。4）項目建成后能為x市居民提供一個高檔次的“運動型生態(tài)花園”住宅小區(qū)。項目收入單價：本項目高層住宅均價按3200元/平方米計取，；商鋪均價按27000元/平方米計取，；地下車庫按60000元/個計取，可銷售套數為665套。9）建設單位提供的其他基礎資料。5）x市政府及主管部門的有關文件規(guī)定。1）xx項目地形圖。單位住所：x市永定辦事處回龍居委會金海岸法定代表人：李唯讀注冊資本：3015萬元公司類型：有限責任公司經營范圍：房地產開發(fā)、銷售；相關物業(yè)管理；建筑材料、五金交電、化工產品（不含危險品）、日用百貨、針棉織品經營。成立日期：二00一年六月四日房地產開發(fā)企業(yè)資質等級：二級房地產開發(fā)企業(yè)資質證書編號：湘建房（張）字第026號單位簡介：xxx地產開發(fā)有限公司成立于2006年6月，通過多年的經營發(fā)展，先后開發(fā)了芙蓉綜合樓、百靈新村、南莊花園、金海岸旅游商業(yè)中心，累計開發(fā)面積26萬平方米，已成為x市知名的房地產開發(fā)公司，為了充分發(fā)揮公司主營業(yè)務，堅持以盈利為目的，以服務社會為理念的指導方針，選擇地理位置優(yōu)越、環(huán)境效果較好的地段作為公司房地產開發(fā)項目的發(fā)展戰(zhàn)略。2）xx項目設計方案圖。6）國家現(xiàn)行的有關政策和法規(guī)。依據國家有關法令、法規(guī)、法律、制度、政策、規(guī)程及規(guī)范，對xx工程項目建設的必要性、建設規(guī)模、項目建設的內外部條件、建設方案、投資估算、經濟效益、社會效益和環(huán)境效益等進行綜合研究。1）項目建設符合國家現(xiàn)行宏觀經濟政策，符合x市x市“十五”時期城市基礎設施總體發(fā)展規(guī)劃。1）由于項目建設規(guī)模較大、資金相對需求較大，開發(fā)單位應注意保證資金按期足額到位，以確保項目的順利實施和預測經濟效益的實現(xiàn)。綜上所述，本項目在技術上和經濟上均可行。第二章 市場分析 2009年，x市國內生產總值突破二百億元大關，%，連續(xù)7年實現(xiàn)兩位數增長。x市房地產開發(fā)投資持續(xù)增長，開發(fā)規(guī)模不斷擴大，占固定資產投資總額的比重逐年攀升，成為有效擴大內需、推動國民經濟穩(wěn)步發(fā)展的新增長點，為城市經濟發(fā)展、居民居住水平的提高做出了巨大貢獻。為此，我們從分析近幾年的房地產開發(fā)市場狀況，對x市房地產業(yè)的現(xiàn)狀、特點以及發(fā)展?jié)摿椭萍s因素進行由淺入深的剖析，編制本項目可行性研究報告，以滿足業(yè)主的決策需要，促進房地產市場保持健康協(xié)調發(fā)展。危舊房改造產生被動型住房需求。在提升房地產質量和人氣的同時，為x房地產市場發(fā)展創(chuàng)造了良好的契機。（2）根據拆遷規(guī)模測算。根據市場調查，目前市城區(qū)原居住在房改房中的12480戶居民，已有2149戶換房，按每戶70m2計算，有15萬m2的二手房提供市場。東側為2000年開發(fā)的物流小區(qū)；南側為天門路；西側為教場路；北側為解放路。醫(yī)療配套設施：教場中路距項目500米處有x市婦保健院門珍部；天門路距項目600米處有x宏任醫(yī)院；天門路距項目1000米處有x市人民醫(yī)院。（strength）地段優(yōu)勢本項目座落在三條城市主干道上，對面是商業(yè)大樓中心綠化廣場和商業(yè)大樓，這有著不可復制的優(yōu)勢。
② 成本控制優(yōu)勢
xx地產開發(fā)公司集聚了一大批富有經驗的設計、施工、財務管理人員，只要項目運作過程中控制成本，即可獲利，公司采用半包工施工，每平米可節(jié)約造價約150元左右，其節(jié)約的成本可作為開發(fā)商的利潤也可作為市場銷售降價的重要法碼。本項目由四棟圍合成院內步行商業(yè)街，只設一層商業(yè)，本步行街其獨創(chuàng)的，具有相當的市場號召力，推出市場后必將受到眾多客戶的支持與歡迎，市場前景廣闊。政府支持優(yōu)勢項目建設符合某某縣城市總體規(guī)劃的要求，社會經濟效益顯著，能夠得到政府各職能部門的大力支持。房地產市場發(fā)展逐漸成熟x市房地產市場雖然起步較晚，但是近兩年發(fā)展迅速，投資額和銷售額一直保持平穩(wěn)的增長勢頭，整體發(fā)展態(tài)勢良好。消費者普遍對目前樓市看好，能夠接受一些適度創(chuàng)新、并能夠在實際購買過程中接受一定的彈性價格浮動，前提是所購買高層住宅的創(chuàng)新要到位。目前住宅及x市核心地段商業(yè)店鋪脫銷，本項目位于三條城市道路中心，其商業(yè)布局都無法相比，周邊配套更是無法同本項目匹敵，雖有部分客源流失，但可能只是很小的一部分，相反的還可以與之形成客源的互補。因此，只要本項目的商業(yè)店鋪做好商業(yè)招商和運營，高層住宅提供價格合理的優(yōu)質物業(yè)管理，本項目的市場前景較好。占居民總數40%左右的銅領階層大量進入購房市場，這就標志著x市住房消費結構發(fā)生了重大變化，大眾住房消費將逐漸演變?yōu)榉康禺a市場的主流。其中三室二廳每套135平方米的住宅占總量55%左右。①氣溫：℃，℃，極端最低氣溫－℃。⑤雪：年最大積雪深度20cm。目前總體由北向南緩傾斜，場地地表為已折房地基和平整空地。地層特征如下：填土層①(Q4m1)：屬雜填土?；疑?、黃色，可塑一軟塑，局部流塑。粉質粘土③(Q4a1)分布于場地東端。～。由粘性土及粉砂充填，充填不均勻。黑色，灰黑色。塊狀體積一般2～3m2。其余鉆孔未揭穿。結構面主要為裂隙面，次為層面。土層種類不多，較為簡單。但巖面由北向南傾斜，北部ZK，未見其巖面。水位測量情況及成果見插表6。從鄰近工程經驗經判別，巖溶發(fā)育情況不影響場地的穩(wěn)定性。2）施工期水電供應項目場址地處x市老城區(qū)，施工期用水為x市自來水公司提供水源；電由x市供電局提供電源?？傊?，項目施工場地水、電、路、通訊及其它施工臨時設施齊全，能夠滿足工程施工的需要。2）《建筑設計防火規(guī)范》GBJ1687（2001年版）。6）《民用建筑設計通則》GB503522005。10）《汽車庫建筑設計規(guī)范》JGJl0098。14）項目規(guī)劃紅線圖。1）以人為本原則住房建設，突出人性化觀念，促進人與自然和諧相處，共同發(fā)展。4. 4本項目的特點 本項目場址位于x市教場路與天門路交叉處的東側，具有明顯的商業(yè)優(yōu)勢和巨大的升值潛力。沿街的商業(yè)裙房形成連續(xù)面，這種連續(xù)延續(xù)到平面，使商業(yè)行為流暢環(huán)繞并相互取得聯(lián)系。樓型全部為一梯四戶設置，南北采光。為減輕城市道路對沿街建筑的噪音干擾，設計上引入了“城市屏風”的概念，主要功能部分盡可能背街放置，以減輕噪聲干擾。大面積的玻璃窗與鏤空陽臺欄板的采用使建筑形體輕盈通透，并可最大限度的采光、通風、納入景觀。商場立面追求簡約和親切，玻璃和實墻的虛實對比，簡潔而不簡單的細部處理，充分體現(xiàn)以人為本的設計思想。在設計單體戶型時，盡量減少空調房間的外表面積。（2）外圍護墻體嵌貼聚苯烯擠塑板使建筑滿足夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準。（6）夏季盡可能的增加換氣次數，特別是進行夜間通風，換氣指數在每小時69次，可明顯改善室內熱環(huán)境。每個戶型客廳設有可調節(jié)和捕捉風力的窗，與開敞的生活陽臺形成真正的穿堂風。垃圾站位于半地下隱蔽處，減少衛(wèi)生干擾。一、設計依據《建筑結構荷載規(guī)范》（GB500092001）《混凝土結構設計規(guī)范》（GB500102002）《建筑地基基礎設計規(guī)范》（GB500072002）《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》（GB500682001）《高層建筑混凝土結構技術規(guī)程》（JGJ3—2002）《預應力混凝土管樁基礎技術規(guī)程》（GB50108—2001）《人民防空地下室設計規(guī)范》（GB50038—1994）《工程建設標準強制性條文》（2002年版、房屋部分）。地震荷載：根據2001年2月頒布，2001年8月1日實施的國家標準《中國地震動參數區(qū)劃圖（GB183062001）》，本項目區(qū)地震動峰值加速度（相當于原地震烈度小于六度），本項目不考慮抗震設防。六、主要建筑材料鋼筋：為I、II級鋼，混凝土強度：C2C30。給水系統(tǒng)為滿足最低及最高衛(wèi)生器具配水點處靜水壓的要求，并節(jié)約能源，給水系統(tǒng)采用豎向分區(qū)給水系統(tǒng)。水表設置在市政自來水管的引入口設置水表，各住戶的水表統(tǒng)一設在一樓水表間，水表擬采用旋翼式LXS型。（3）室內所有排至室外之生活污水，均排至污水處理裝置。（2）場地雨水，采用某某縣暴雨強度公式，重現(xiàn)期P=1年，T=20分鐘。氣體滅火裝置：自備發(fā)電機房、貯油間等設氣體滅火裝置。五、室內消防系統(tǒng)室內消火栓給水系統(tǒng)：在住宅、車庫等均設置室內消火栓給水系統(tǒng)，立管豎向成環(huán)，消防給水系統(tǒng)不分區(qū)，消防給水系統(tǒng)為臨時高壓給水系統(tǒng)，采用水池、水泵聯(lián)合供水方式。六、消防排水消防電梯底部設集水坑，集水坑內設兩臺潛污泵將水抽升至室外雨水檢查井。變電所內設有SCR9800KVA干式變壓器4臺。五、電力設計采用TNS配電系統(tǒng)；配電電壓380/220伏，干線采用三相五線制預分支電纜配電；電梯、風機、水泵等采用放射式配電。水泵、風機配以相應的聯(lián)動自動控制。配電線路：采用BV500塑料銅芯線穿阻燃PVC管暗敷。電纜電視：在各需要場所設電視插座，住戶內設置一根線。設置電視監(jiān)控系統(tǒng)，監(jiān)控器設在大樓一層的消防控制室；在大廳入口、電梯橋箱及主要通道設置電視攝像機。三、通風系統(tǒng)車庫的通風換氣次數為：送5次/h排6次/h。本項目根據城市規(guī)劃條件和任務要求，按照建筑與環(huán)境關系的原則，對建筑布局、道路、豎向、綠化及工程管線等進行綜合性的場地設計。為使我國國民經濟持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調發(fā)展，提高環(huán)境質量，必須節(jié)約使用能源，逐步扭轉能源浪費嚴重的狀況。很多空調建筑也沒有采取必要的保溫隔熱措施，建筑用能浪費極端嚴重，現(xiàn)在建筑能耗已占x市能源消費總量的1/4左右，其增長速度還將大大超過“八五”計劃期間能源生產可能增長的速度。建筑平面除特殊房面外盡可能避免黑房間，各樓房間均能直接對外采光通風。提高建筑玻璃材料的熱工性能，目的是控制窗或幕墻表面溫度，防止其冬季過低、夏季過高，節(jié)省采暖或制冷能耗。本工程外墻類型為耐堿玻纖網布抗裂砂漿（5mm）+膨脹聚苯（30mm）（外保溫）+燒結頁巖磚墻（240mm）+混合砂漿（20mm）。1）變電所盡量靠近負荷中心，線路敷設盡量走直線，減少線路損耗和電壓降。節(jié)水應當是在滿足使用要求和給排水系統(tǒng)正常運行的前提下，加強管理，依靠高科技，采用先進技術，提高水的有效利用率，減少無用耗水量。2）節(jié)水型水龍頭。 3）節(jié)水型淋浴設施?？梢娝^增大時，其流量將增加，人們?yōu)檎{節(jié)流量或進行閥門操作時，使無用耗水量亦增大。地理位置顯要，用地條件優(yōu)越。項目附近無名勝古跡，風景游覽區(qū)等環(huán)境保護區(qū)。對大氣影響主要是粉塵污染（主要產生于灰土拌合和施工材料運輸及土方運輸）；噪聲主要來源于施工機械作業(yè)產生的噪聲。、環(huán)境保護措施設計中環(huán)保（1）地下室設一個集中垃圾站，以收集各種分類袋裝垃圾后，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理；（2）餐廳廚房等含油廢水經管道收集，經過油脂清除處理后，排放到城市排水系統(tǒng)。施工期間盡量選用煙氣量較少的內燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經常保持清潔、濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛。（4）施工中不產生超標準的空氣污染；（5）建筑垃圾及時清理、文明施工；（6）盡量使用低噪聲施工設備，少用或避免使用大噪聲設備。等效聲級LAeq[dB(A)]施工階段主要噪聲源噪聲限值晝間夜間土石方推土機、挖掘機、裝載機等7555打樁各種打樁機等85禁止施工結構混凝土攪拌機、振搗棒、電鋸等7055裝修吊車、升降機等6555注：表中所列噪聲值是指與敏感區(qū)域相應的建筑施工場地邊界線處的限值；如有幾個施工階段同時進行，以高噪聲階段的限值為準。（3）設備專人管理，加強保養(yǎng)與維修，保證其良好運行狀態(tài)和效率。 2）設計單位在編制工程項目初步設計文件時，應同時編制《勞動安全衛(wèi)生專編》，并嚴格執(zhí)行現(xiàn)有的安全生產法規(guī)和技術標準，同時設計勞動安全防護措施。 6）建設單位在項目竣工驗收前，應通知有相應資質的檢測檢驗機構進行檢驗與評價。 9）各級安全生產綜合管理機構對建設項目的“三同時”實施行使監(jiān)察職能。根據建設單位報送的建設項目勞動安全衛(wèi)生驗收專題報告，對建設項目竣工進行勞動安全衛(wèi)生驗收。 本工程采用TNS接地系統(tǒng)，全部采用等電位聯(lián)結。根據有關規(guī)定，本建筑物設防直擊雷、感應雷和防雷電被侵入的措施。對各建筑物的間距按防火規(guī)范要求設置。發(fā)現(xiàn)有開放性或活動性肺結核、傳染性肝炎、流行性感冒、腸道傳染病或帶菌者、化膿性或滲出性皮膚病、疥瘡及其他傳染性疾病者，均不得直接參加服務工作。