【正文】 項 目 內(nèi)部地面交通系統(tǒng)設(shè)置交通誘導(dǎo)、指示標(biāo)志、標(biāo)線有利引導(dǎo)交通。項目依靠公交出行極為便利。 同時， 物理通道采用光纜、同軸電線和對絞線電纜，以適應(yīng)各種設(shè)備的信號傳輸 。重要線路敷設(shè)通道采用纜線型感溫探測器。 項 目 預(yù)估初裝電話 3000 門，遠(yuǎn)期 5000 門。 同時， 考慮設(shè)備的 EMC 及噪聲干擾問題。 2) 全空氣空調(diào)系統(tǒng)空氣處理機組內(nèi)設(shè)置中效過濾器，提高室內(nèi)空氣潔凈度。風(fēng)機盤管室溫控制；新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)送風(fēng)溫濕度控制，辦公各層機房空調(diào)箱與新風(fēng)出口聯(lián)鎖控制，新風(fēng)空調(diào)箱風(fēng)機變頻控制；定風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)溫濕度控制，為利用過渡季室外新風(fēng)冷熱量，根據(jù)室外空氣焙值調(diào)節(jié)新、回、排風(fēng)閥開度，過濾器阻力報警；變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)溫濕度控制，為利用過渡季室外新風(fēng)冷熱量，根據(jù)室外空氣治值調(diào)節(jié)新、回、排風(fēng)閥開度及風(fēng)機變頻控制，過濾器阻力報警，送風(fēng) 量控制；冷水機組隨負(fù)荷進(jìn)行運行臺數(shù)控制；水泵臺數(shù)和變頻控制； 7． 通風(fēng)系統(tǒng)簡述 地下車庫通風(fēng)系統(tǒng)采用噴射導(dǎo)流通風(fēng)方式。雨水量約為 800L/S。生活熱水熱源由市政熱網(wǎng)供給，經(jīng)熱交換器與一次水熱交換后，供應(yīng) 60℃熱水。 消防水量 ： 室外消火栓用水量 30 升 /秒，火災(zāi)延續(xù)時間 3 小時 ； 室內(nèi)消火栓用水量 40 升 /秒，火災(zāi)延續(xù)時間 3 小時 ； 自動噴水滅火系統(tǒng) (中危險級 U 級 )用水量 22 升／秒，火災(zāi)延續(xù)時間 1 小時 ； 水噴霧滅火系統(tǒng) (發(fā)電機組 )噴 霧強度 20 升／分鐘本工程地下室三。在用地內(nèi)部圍繞綠色下沉坡地廣場 又形成了南北兩組建筑的小型環(huán)路 (南區(qū)北向的西餐咖啡廳位置，考慮了緊急情況車輛通行的可能性 )。用地西接 XXXX 項目 一期住宅，南臨 XX 路 ，東連城市綠化景觀用地并與 Hamp。年平均降水量 毫米，集中于夏季的 6－ 8 月，降水量為 毫米 ,占全年降水的 70%；冬季的 12－ 2月份降水量最少。 (二 )土地權(quán)屬及占地面積 根據(jù)北京市國有土地使用權(quán)出讓合同（京地出合字 X 年 第 1085 號）， XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 已協(xié)議出讓方式獲得 XXXX 項目 二期寫字樓 （ 宗地 X年 平方米 ）的使用權(quán)。由于本項目西側(cè)的項目一期商住高層塔樓已竣工入住，促使該地區(qū)的商業(yè)更加繁榮。 XXXX 項目 二期（ （項目推廣名） ）項目可行性研究報告 北京市工程咨詢公司 10 （二）競爭項目分析 未來與本項目形成競爭點的項目將來自于中關(guān)村西區(qū)。 二、市場價格 根據(jù)北京寫字樓信息網(wǎng)的年終統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止今年 X 年 年 12 月北京寫字樓市場平均售價 14162 元 /平方米 (建筑面積報價 )，與 X 年 年相比上漲 %；平均租金 美金 /平方米 /月 (建筑面積報價 )，與 X 年 年相比上漲 %；空置率%，與 X 年 年相比下降 18%。 （二）市場需求 中關(guān)村作為我國知識經(jīng)濟(jì)的中心區(qū)，為高科技企業(yè)、大型企業(yè)集團(tuán)、金融機構(gòu)、國際科技企業(yè)，提供了一個能容納百川的沃土。一方面，從供需對比總體來看，今年寫字樓市場仍舊是供過于求的局面，區(qū)域差異依然存在。 本項目從籌劃 到 確定建設(shè)方案已 有多 年，現(xiàn) 在住宅區(qū)已按規(guī)劃竣工入住 ，但公建項目拖延至今尚未開工，致使大部分用 地 未被利用 。 二、 項目建設(shè) 單位情況 1． 單位名稱： XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2． 成立 時間： l XX8 年 3． 注冊地址：北京市 XXXXX 4． 經(jīng)營地址 ： 北京市海淀區(qū) XX 路 5 號“ XXXX 項目 ” X 座 X 樓 X 層 5． 法定代表人： XXXX 6． 注冊資本 ： 18300 萬元 7． 執(zhí)照注冊號 ： XXXXXXX 8． 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司 9． 主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)等 10． 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售商品房、信息咨詢等。最大程 度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 其四至為： 東 臨XX 路 ，西 至 XX路 （西側(cè)為 XXXX 項目 一期） ，南 至 新建 XX路 ，北 至 XX路 。 XXXX 項目 項目一期工程（住宅小區(qū)）于 2000 年 5 月開工， 已于 X年 年 竣工入住 。 中關(guān)村科技園區(qū)近幾年發(fā)揮人 才優(yōu)勢，高科技產(chǎn)業(yè)迅速崛起，吸引外資的力XXXX 項目 二期（ （項目推廣名） ）項目可行性研究報告 北京市工程咨詢公司 5 度不斷加強，各類公司企業(yè)發(fā)展很快。 據(jù)北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供的數(shù)據(jù)顯示，作為北京寫字樓市場的后起之秀，中關(guān)村區(qū)域發(fā)展勢頭十分迅猛，近兩年新增寫字樓 面積近百萬平方米。如具備長遠(yuǎn)發(fā)展目光的微軟研發(fā)、朗訊、 NTT、高通、松下等企業(yè)巨頭均在中關(guān)村設(shè)立研發(fā)中心。平方米，成交價通常保持在 元 /天車庫是北京市停車數(shù)量最多的綜合樓群，它彰顯出項目整體的商務(wù)環(huán)境；地上 辦公用房縱向分割十分方便、可 使 大單用戶擁有獨立的配套設(shè)施、有益于其整體形象的維護(hù)：建筑整體雙向采光設(shè)計、充分滿足人們對現(xiàn)代辦公空間的要求，是“綠色 辦 公”最自然、最直接的表現(xiàn)。而且，政府部門還拿出?？钤谛吕司W(wǎng)上長年發(fā)布寫字樓租售信息，為寫字樓帶來了不少客源。平原區(qū)地下水為第四系松散層孔隙水，水文地質(zhì)條件主要受永定河、潮白河等沖洪積層所控制，含水層具有明顯的水平分帶性。 （五）交通條件 項目鄰近 XX 路 公交車站、萬泉莊公交車站、三義廟公交車站 及 人民大學(xué)公交車站。每個辦公單元的平面布局和立面手法相似卻又每棟樓之間略有不同。 XXXX 項目 二期（ （項目推廣名） ）項目可行性研究報告 北京市工程咨詢公司 17 （五） 建筑節(jié)能設(shè)計 X年 年 7月 1日開始實施的“公共建筑節(jié)能標(biāo)推”明確指出建筑主要房間宜避開冬季最多頻率風(fēng)向 (北向、西北向 )和夏季日射朝向 (西向 )；甲類建筑東、西、北朝向的窗墻比不應(yīng)大于 ，且建筑總窗墻比不應(yīng)大于 ；甲類建筑屋頂透明部分不應(yīng)大于屋頂總面積的 30%。對于大空間結(jié)構(gòu)和大懸挑結(jié)構(gòu)，需選擇剛度大自重輕的結(jié)構(gòu)，預(yù)應(yīng)力對提高結(jié)構(gòu)剛度減輕自重是比較有效的方法。 自動噴水滅火系統(tǒng)為一個壓力分區(qū)。廚房含油污水經(jīng)隔油處理后排向室外市政污水管網(wǎng)。空調(diào)水系統(tǒng)系 統(tǒng)為；個壓力分區(qū)，采用兩級泵、分區(qū)兩管制、交流量系統(tǒng)，以實現(xiàn)過渡季節(jié)，初夏和初冬不同區(qū)域?qū)錈岬牟煌枨蟆? 面積超過 100平方米的地上房間 (無窗或固定窗房間 )設(shè)排煙系統(tǒng)。擬由市電引來雙路 10kV獨立電源，供電局分界小室設(shè)在地下一層，變配電室設(shè)在地下室，上述三部分分設(shè)。 此外， 采用先 進(jìn)的燈光控制技術(shù)，如感光調(diào)光控制、感動燈光控制、紅外無線遙控等，太空間及公共場所由燈控室集中管理。系統(tǒng)采用鄰頻雙向傳輸設(shè)計 (大于 860MHz)，頻段分割按北京有線電視網(wǎng)規(guī)定。 安防通訊系統(tǒng)：建立以有線傳輸為主，無線傳輸為輔的報警信息傳輸系統(tǒng)，控制中心與所有通道出人口、重要機房建立有線對講系統(tǒng)，提供安保人員方便快捷的應(yīng)急通信手段。 （三）環(huán)境影響評價 入駐本項目寫字樓的企業(yè) 限制在 高新科技企業(yè)， 應(yīng) 主要從事各類 高新科技 的XXXX 項目 二期（ （項目推廣名） ）項目可行性研究報告 北京市工程咨詢公司 28 研究開發(fā) ， 在科技產(chǎn)品的開發(fā)、生產(chǎn)、制作和測試過程中不產(chǎn)生灰塵、廢氣、廢水、廢渣和噪聲等污染物?？紤]到商業(yè)和休閑人流對于本項目還是比較集中，為了方便行人過街，并減輕路口人流對車輛的干擾，建議在 XX路 上修建 — 座行人過街設(shè)施。 項目建設(shè)進(jìn)度具體安排 如下表所示： 總經(jīng)理 采購部 客戶服務(wù)部 副總經(jīng)理 總經(jīng)理助理 總工程師 財務(wù)總監(jiān) 預(yù)算合約部 財務(wù)部 。遠(yuǎn)期交通量增長到一定程度，為減輕路口交通壓力，可考慮項目北側(cè)規(guī)劃支路東向西單向行駛，引導(dǎo)項目出行通過萬柳小區(qū)規(guī)劃路向西方向疏散，分散由于項目的建設(shè)對西北三環(huán)，特別是對蘇州橋立交橋下路口產(chǎn)生的交通壓力。 3．水污染治理 項目各衛(wèi)生間的 糞便污水經(jīng)化糞池處理后排至市政污水管網(wǎng)；廚房洗滌污水經(jīng)隔油器將油分離后再排入市政污水管網(wǎng)；雨水、污水分流，排入市政管網(wǎng)，集中處理。 電視監(jiān)控及取證記錄系統(tǒng)：重要的大信息容量的現(xiàn)場監(jiān)視 和取證手段，及重要的歷史記錄。 同時， 實 現(xiàn)與 Inter 互聯(lián)，確保網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)的安全性。 建筑物立面采用氣體放電燈投光與內(nèi)透光相結(jié)合的形式實現(xiàn)夜景照明。 其中， 地下室及公建部分 按 90VA/m2計算，變壓器裝機容量預(yù)計為 9600kVA(6x1600kVA)； 會所按 125VA/m2計算，變壓器裝機容量預(yù)計為 800kVA(2x400kVA)； 還建部分按 95VA/m2 計算，變壓器裝機容量預(yù)計為1600kVA(2x800kVA)。、 8． 防煙、排煙系統(tǒng) 1) 防煙系統(tǒng) 不具備自然排煙條件的樓梯問，消防電梯前室及合用前室設(shè)正壓送風(fēng)系統(tǒng)，樓梯問采用自垂百葉送風(fēng)口，前室采用常閉正壓送風(fēng)口。地下三層設(shè)冷凍機房，冷水機組總制冷量為 1500kW，冷凍水供回水溫度為 85/60℃。 2． 排水設(shè)計 排水分生活污水和洗浴廢水兩系統(tǒng)。室內(nèi)消火栓高區(qū)和低區(qū)系統(tǒng)均由地下消防貯水池、消防主泵、高位消防水箱組成。 4． 特殊部位的處理 對于本工程這樣一個功能較多的大型建筑物，建筑造型和建筑功能會對結(jié)構(gòu)有一些特殊的要求，結(jié)構(gòu)設(shè)計將通過特殊處理盡可能滿足建筑要求，使建筑的整體設(shè)計更加完美。使盡可能多的建筑空間享受盡可能多的綠地，構(gòu)筑都市園林辦公環(huán)境。 XXXX 項目 二期（ （項目推廣名） ）項目可行性研究報告 北京市工程咨詢公司 16 （二） 總體規(guī)劃設(shè)計 根據(jù)對用地西側(cè)、北側(cè)住宅的日照分析和對西南部城市景觀的研究，用地的建筑布局分為兩組建筑、三個部分。 4．燃?xì)? 目前， XXXX 項目 住宅 小區(qū)北紅線 外設(shè)有 DN400 的 中壓 燃?xì)夤芫€， 小區(qū)北側(cè)區(qū)間路向東建 有 DN300 的 中壓 燃?xì)夤?線 ，本項目可從 XXXX 項目 住宅小區(qū) 引入 。地勢西XXXX 項目 二期（ （項目推廣名） ）項目可行性研究報告 北京市工程咨詢公司 13 高東低，西部為海拔 100 米以上的山地；東部和 南部為海拔 50 米左右的平原。不僅為開發(fā)企業(yè)提供重要的租售信息源，還在去年組織開發(fā)企業(yè)赴香港、新加坡進(jìn)行推介。目前中關(guān)村地區(qū)在建項目均不具備良好的商務(wù)環(huán)境。 與本項目相鄰的中關(guān)村西區(qū)寫字樓基本是以銷售為 主，價格在 11000－ 19000元 /平方米，大多數(shù)集中在 12000－ 15000 元 /平方米之間。 世界高科技知名企業(yè)在中關(guān)村地區(qū)設(shè)立研發(fā)中心或加強研發(fā)力量的趨勢更加明顯。 1XX9 年國務(wù)院正式批復(fù)北京市和 科技部《關(guān)于加快建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)的請示》，給中關(guān)村寫字樓帶來了巨大的發(fā)展機遇。暢通的交通 環(huán)境 是本項目有別于其它競爭項目的優(yōu)勢所在，而商務(wù)氛圍 良 好 及住宅等配套設(shè)施完備 是 吸引 境內(nèi)外大企業(yè) ， 包括大 的 IT 企業(yè)等高端客戶入駐中關(guān)村考慮的 關(guān)鍵之處。 19XX 年和 1XX9年，北京市城市規(guī)劃管理局對該用地分別下發(fā)了《規(guī)劃要點通知書（ XX規(guī)要字 0223）》、《規(guī)劃設(shè)計條件通知書（ XX規(guī)條字 0233）》、《建設(shè)規(guī)劃許可證編號（ XX規(guī)地字 0072）》、《選址規(guī)劃意見書（ XX規(guī)選字 0010）》 ，同意該用地建設(shè)大型公 共建筑 。 XXXX 項目 二期（ （項目推廣名） ）項目可行性研究報告 北京市工程咨詢公司 III 附圖： 1． 項目地理位置圖； 2．總平面圖； 3．交通分析圖； 4． 景觀分析圖； 5．地下四層平面圖； 6．地下三層平面圖； 7．地下二層平面圖； 8．地下一層平面圖； 9．首層平面圖； 10．二層平面圖； 11．三層平面圖； 12．四層平面圖； 13．標(biāo)準(zhǔn)層平面圖。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。公司具有多年的房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)歷 ，擁有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和優(yōu)秀的客戶服務(wù)系統(tǒng)及管理人員，具有創(chuàng)新、務(wù)實的開發(fā)理念和不斷進(jìn)取的開拓意識、形成了“高水 準(zhǔn)、高品質(zhì)”的開發(fā)經(jīng)營思路和市場品牌形象，建立了 — 套符合市場競爭需要、結(jié)構(gòu)扁平的管理體系以及一支人員簡練、經(jīng)驗豐富、高效能干，具 有 團(tuán)隊合作精神的員工隊伍。 （ 二 ） 進(jìn)一步滿足中關(guān)村西部地區(qū)高科技企業(yè)對寫字樓項目的需求 中關(guān)村西區(qū)是“中關(guān)村科技園區(qū)”規(guī)劃中的重要部分，是北京市“十五 規(guī)劃中科技園區(qū)建設(shè)的重點項目。這些商圈 的寫字樓對 CBD、金融街和中關(guān)村三大商務(wù)聚集區(qū)已產(chǎn)生了不小的沖擊。由此說明，中關(guān)村所獨有的科技、人才的原動力將長期吸引著國際、國內(nèi)客戶的廣泛關(guān)注。 北京寫字樓售價上漲原因一是整個房地產(chǎn)市場漲價之風(fēng)的 “貢獻(xiàn)”，二是一大批頂級寫字樓的問世；租金上漲得宜于 CBD 商圈寫字樓租金的不斷拉升；空置率的下降是由于雖然總體供應(yīng)增大但形成有效供應(yīng) (入住 )相對有限。中關(guān)村西區(qū)的交通存在很大的問題，每天高峰時間，堵車現(xiàn)象非常嚴(yán)重。 （五）政策優(yōu)勢 國家及地方政府針對中關(guān)村科技園區(qū)進(jìn)一步發(fā)展實施了一系列積極促進(jìn) 措施，海淀區(qū)北擴計劃、《中關(guān)村科技園區(qū)管理體制改革方案》的出臺以及新一任中關(guān)村科技園區(qū)管理層的走馬上任，都體現(xiàn)了國家、地方各級政府對未來中關(guān)村發(fā)展的高度重視及支持。 (三 )用地現(xiàn)狀 目前，項目用地范圍內(nèi)，北側(cè)有居民樓和辦公樓 （現(xiàn)改為學(xué)生公寓） 各一座，其中，