【正文】 者同為商業(yè)物業(yè)之目標(biāo)客戶群體，從商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)角度考慮，彼此之間存在著潛在的利益關(guān)系，三者應(yīng)該是相輔相成的；另一方面，由于三者對(duì)商業(yè)物業(yè)之功能要求不同，從商業(yè)物業(yè)開發(fā)的角度考慮，最終商品消費(fèi)者與商鋪投資者、經(jīng)營(yíng)者又是相對(duì)獨(dú)立的。在現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)目的市場(chǎng)定位中，由于市場(chǎng)的不斷變化和發(fā)展，項(xiàng)目定位必須考慮定位的可行性，以避免項(xiàng)目出現(xiàn)無產(chǎn)品個(gè)性、造成后期較難租售的現(xiàn)象，我司將根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、地塊特性和本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)來分析入市的時(shí)機(jī)，準(zhǔn)確設(shè)計(jì)項(xiàng)目的在市場(chǎng)中的定位。二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位的原則與發(fā)展商發(fā)展戰(zhàn)略相一致原則項(xiàng)目的發(fā)展要以發(fā)展商的發(fā)展戰(zhàn)略相一致，企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略包括品牌戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和管理戰(zhàn)略等等方面，項(xiàng)目在企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略框架下進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，體現(xiàn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、發(fā)揮企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，用企業(yè)品牌去構(gòu)建項(xiàng)目的產(chǎn)品品牌，以期使項(xiàng)目產(chǎn)品具有延續(xù)性和創(chuàng)新性，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，項(xiàng)目的開發(fā)利潤(rùn)。通過前期詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研、資料整理、客戶訪談等工作，我司對(duì)北京市及本項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)狀況有了較為全面、深入的了解， 并通過有針對(duì)性的分析對(duì)本項(xiàng)目有了更加充分和深刻的認(rèn)識(shí)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。本報(bào)告在前期調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合我司多年的商業(yè)策劃經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)目前本項(xiàng)目的可操作性，對(duì)本項(xiàng)目所處環(huán)境進(jìn)行綜合的分析，提煉了項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，分析了項(xiàng)目未來的機(jī)會(huì)和威脅點(diǎn)，在明確了項(xiàng)目總體定位的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)分別進(jìn)行了不同的定位內(nèi)容闡述，并結(jié)合項(xiàng)目的特性對(duì)項(xiàng)目后期管理進(jìn)行了分析。經(jīng)濟(jì)性原則項(xiàng)目市場(chǎng)定位的經(jīng)濟(jì)性原則首先是指對(duì)產(chǎn)品應(yīng)具較高的性價(jià)比，在滿足必要建筑功能的前提下，租售價(jià)格合理；第二；從項(xiàng)目開發(fā)角度出發(fā)，在成本控制的基礎(chǔ)上，務(wù)求使項(xiàng)目達(dá)到開發(fā)效益最大化；最后，在成本和費(fèi)用測(cè)算、效益測(cè)算的基礎(chǔ)上計(jì)算的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)達(dá)到社會(huì)平均水平，確定項(xiàng)目盈利預(yù)期的可能性和風(fēng)險(xiǎn)性，明確項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益實(shí)施的可能性。同時(shí)，我司將運(yùn)用微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合、定量分析與定性分析相結(jié)合的方法，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，并分析各經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)是否可行。因此，同時(shí)達(dá)到上述三者之相應(yīng)要求將為物業(yè)成功運(yùn)作提供前提。 出發(fā)點(diǎn)三：通過一期對(duì)公寓的打造，形成人氣，為后期的商業(yè)打造提供消費(fèi)力的支持；通過商業(yè)氛圍的打造，提升整體物業(yè)品質(zhì)，以間接提升后期物業(yè)的銷售價(jià)格，達(dá)到開發(fā)商利潤(rùn)最大化；216。本部分報(bào)告中，我司將根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，結(jié)合實(shí)際市場(chǎng)需求狀況，制定適合其生存和發(fā)展的最佳策略，以期為開發(fā)商前期總體規(guī)劃部署、物業(yè)發(fā)展方向的確定等工作提供參考。但是反過來居住區(qū)又對(duì)商務(wù)配套區(qū)與商業(yè)服務(wù)配套區(qū)產(chǎn)生一定的制約；居住區(qū)的主要功能是作為休息場(chǎng)所使用，需要相對(duì)安靜的區(qū)域環(huán)境，但是為了滿足基本生活需求，居住區(qū)需要配備一定的商業(yè)服務(wù)。 方案一兼顧了實(shí)際使用與報(bào)規(guī)兩方面制約因素。 建議在東西兩側(cè)住宅區(qū)內(nèi)部設(shè)計(jì)景觀，以保證項(xiàng)目品質(zhì)；216。 建議西側(cè)主要商業(yè)部分位于西南角，主要考慮充分利用西南側(cè)的已有人氣和商業(yè)氣氛，同時(shí)兼顧一期住戶的生活配套需求；216。每一戶門前都要考慮停車位問題，免費(fèi)停車位至少在每家15個(gè)以上；216。 區(qū)域內(nèi)超市物業(yè)規(guī)?？尚行苑治鲆唬喉?xiàng)目數(shù)據(jù)單位依據(jù)商圈輻射面積 平方公里輻射范圍為亦莊核心區(qū)及舊宮、馬駒橋部分地區(qū)輻射區(qū)域人口數(shù)量94000 人統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站資料推算區(qū)域規(guī)劃人口增長(zhǎng)率%——管委會(huì)資料2008年區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量 人94000*（1+12%）4北京人均消費(fèi)性支出 　2004年北京統(tǒng)計(jì)年鑒北京人均在超市支出 元/人/年在超市按20%計(jì)算：12200*20%平均年增長(zhǎng)率%——根據(jù)2004年北京統(tǒng)計(jì)年鑒推算2008年后人均相關(guān)消費(fèi)性支出 元/人/年*（1+%）4區(qū)域內(nèi)居民消費(fèi)性支出 元*超市單位產(chǎn)出 元/年/平方米根據(jù)調(diào)研結(jié)果推算飽和賣場(chǎng)面積 平方米現(xiàn)有賣場(chǎng)面積 平方米根據(jù)超市面積統(tǒng)計(jì)加和市場(chǎng)再容納量 平方米說明：人口年平均增長(zhǎng)率按照往年正常增長(zhǎng)率12%計(jì)算解釋：如按照亦莊人口正常年平均增長(zhǎng)率12%計(jì)算，到2008年本項(xiàng)目入市時(shí)，考慮到舊宮區(qū)域和馬駒橋區(qū)域未來不可預(yù)知的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目入市，則本項(xiàng)目建設(shè)超市物業(yè)，不具有很強(qiáng)的可行性。我司建議其規(guī)模應(yīng)控制在1500020000平方米左右，以充分發(fā)揮本地塊的優(yōu)勢(shì)，形成區(qū)域級(jí)商業(yè)中心。178。213 餐飲細(xì)化定位178?？梢娛袌?chǎng)上具備一定的可容納量，考慮到亦莊內(nèi)部各項(xiàng)目的空置情況以及周邊未來的放量，則本項(xiàng)目如建設(shè)餐飲類，我司建議其規(guī)?？煽刂圃?500020000平方米范圍內(nèi)。（餐飲娛樂休閑街中未來可能有部分作為企業(yè)辦公使用，在此不另作計(jì)算）215 特色商業(yè)細(xì)化定位特色類商業(yè)業(yè)態(tài)不僅能滿足消費(fèi)者對(duì)某類消費(fèi)的特殊需求，還可以為消費(fèi)觀念較為新穎、接受能力強(qiáng)的消費(fèi)群體提供良好的消費(fèi)場(chǎng)所和消費(fèi)環(huán)境。基礎(chǔ)配套商業(yè)應(yīng)包含小型便利店、藥店、水站（配送中心）、寵物醫(yī)院、家政服務(wù)機(jī)構(gòu)、洗衣店、房屋中介機(jī)構(gòu)、沖印店、美容美發(fā)店等內(nèi)容；針對(duì)本項(xiàng)目具體情況及基礎(chǔ)配套商業(yè)的特性，我司建議本項(xiàng)目商業(yè)配套定位總體量約為5000 平方米。考慮到大多高檔酒店式管理公司不愿接手產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀，我司建議本項(xiàng)目酒店可規(guī)劃為經(jīng)濟(jì)型酒店，星級(jí)檔次以三星級(jí)左右為宜。例如，在客房?jī)?nèi)加入小部分辦公區(qū)域，包括電腦、打印機(jī)、傳真機(jī)、寬帶接口等商務(wù)辦公配套，更好的為商務(wù)旅客服務(wù)。且由于地處郊縣，旅游業(yè)比較落后。222 區(qū)域內(nèi)酒店物業(yè)規(guī)?？尚行苑治觯?78。按照建設(shè)300間客房，平均每間客房建筑面積為50平方米計(jì)算，則總體客房面積為15000平方米。我司對(duì)本酒店物業(yè)中共計(jì)規(guī)劃不少于4個(gè)不同菜系的餐飲配套，其中另規(guī)劃一處風(fēng)格新穎、格調(diào)高雅的茶餐廳或者咖啡廳，茶吧等。而本酒店物業(yè)因其特殊的地理位置及特殊的區(qū)域環(huán)境，區(qū)域內(nèi)企業(yè)數(shù)量眾多，對(duì)會(huì)議室需求較大，所以內(nèi)部會(huì)議配套設(shè)施應(yīng)在重要考慮范圍之列，在對(duì)本項(xiàng)目酒店物業(yè)規(guī)劃中我司提出本酒店應(yīng)定位為“商務(wù)型、會(huì)議功能齊全”的大型商務(wù)型酒店物業(yè)。任何一項(xiàng)商業(yè)物業(yè)除其主體所需，還應(yīng)有其它多項(xiàng)相關(guān)所需公用配套，酒店也不無例外，如：酒店大堂、酒店停車場(chǎng)、員工辦公室、員工食堂、員工更衣室、酒店建設(shè)所需管道及配電等一系列相關(guān)配套設(shè)施。 酒店庫(kù)房：酒店的庫(kù)房一般是指存儲(chǔ)各類經(jīng)營(yíng)、生活、辦公及各種退下酒店用品等組成。23 公寓類物業(yè)細(xì)化定位231公寓類物業(yè)檔次及形象定位216。同時(shí)，品質(zhì)高于本區(qū)域其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤，這也加大了本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力度。由于市場(chǎng)方面對(duì)于公寓類物業(yè)的需求較大，公寓的開發(fā)將容易被市場(chǎng)消化。低密度別墅是開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目類型最多的，占到總體項(xiàng)目的1/3。轉(zhuǎn)化方式如下圖所示：小戶型4060㎡中等戶型60100㎡大戶型100139㎡部分整棟轉(zhuǎn)化大戶型實(shí)際銷售總量約占公寓總體量的45%注：戶型控制在140㎡以下受政策方面因素影響：（1）140㎡成為契稅征收標(biāo)準(zhǔn)的一道坎，139㎡%契稅，140㎡及以上征收3%契稅。經(jīng)整合，將部分小戶型及中等戶型以整棟的形式轉(zhuǎn)化為大戶型公寓單體，預(yù)計(jì)最終銷售時(shí)，大戶型總體銷售比例約占公寓總體量的45%，即約36萬平方米。在進(jìn)行組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，將組團(tuán)以不同的形式圍成某種內(nèi)向性綠化庭院，使外向性的道路完全分開。減少開口，周邊封閉，中間留出較大的公共活動(dòng)空間和綠地。和裕星園：l “和裕”原為開發(fā)商房地產(chǎn)公司之名稱，“和”乃“和諧、安靜”；“裕”乃“富裕、從容”之意，《法言出自南朝又猶如“隨風(fēng)潛入夜，潤(rùn)物細(xì)無聲”，從本質(zhì)上給人以關(guān)心，服務(wù)，卻不張揚(yáng)的感覺；l 此處取“和風(fēng)細(xì)雨”之諧音“和豐曦?！保粌H代表了和風(fēng)細(xì)雨的意思，表明了我們的產(chǎn)品是細(xì)膩的、精致的；我們的服務(wù)是細(xì)致的?！耙唷比　耙嗲f開發(fā)區(qū)”的“亦”，又同于“易”取為容易、簡(jiǎn)單；在這里生活簡(jiǎn)單而幸福，因?yàn)樾腋６?jiǎn)單，也因?yàn)楹?jiǎn)單的生活而幸福；給人以美滿生活的感受。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。幸福，是生活在這個(gè)世界上的所有人都十分向往地最美境界。張正見《陪衡陽王游耆阇寺》：“清風(fēng)吹麥壟，細(xì)雨濯梅林?！?；l “和裕”二字本身就給人一種和諧從容的感覺，象征著一種積極的生活態(tài)度和一種美好的生活環(huán)境；“?！庇秩「辉Ｖ?， 從根本上表明了我們這個(gè)項(xiàng)目的檔次和居住人群的一種狀態(tài)，是一種富足的生活狀態(tài)；l “