【正文】 以地鐵沿線的低檔次餐飲、大洋、新百地下為代表的中端餐飲，經(jīng)營(yíng)情況較好；以萊迪為代表的服飾類商家經(jīng)營(yíng)狀況也不錯(cuò)；而超市、工藝等其他地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)一般。 注：萊迪時(shí)尚街區(qū)管理費(fèi)占主要比重，以 1D56為例，面積 ，管理費(fèi) 10500元 /月，租金 2500元 /月； 德基平均租金為 15元 /平米 *日，物業(yè)管理費(fèi)為 70元 /平米 *月。 珠江路地鐵商鋪：以餐飲、服飾為主 區(qū)域內(nèi)商鋪以餐飲、服飾為主，同時(shí)有少量玩具商鋪。 大洋地下商業(yè)共 15間商鋪，主力面積在 100平方米左右。負(fù)二層僅 9間鋪位，有 5間在營(yíng)業(yè)。共有商鋪 862間，負(fù)一層分四條街區(qū)，主營(yíng)服裝、鞋類、百貨和餐飲；負(fù)二層分五條街區(qū)，主營(yíng)服裝、箱包、美容美甲以及娛樂(lè)。為東方大唐置業(yè)有限公司制作 南京天啟開(kāi)啟 2023－ 08 湖南路地下商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 研究?jī)?nèi)容框架 第一部分 南京現(xiàn)有地下商業(yè)歸類分析 第二部分 地下商業(yè)與地上物業(yè)關(guān)系分析 第三部分 項(xiàng)目定位思考 第四部分 項(xiàng)目招商及模式思考 Contents 第一部分 南京現(xiàn)有地下商業(yè)歸類分析 1 2 3 地下商業(yè)租金、經(jīng)營(yíng)狀況 南京地下商業(yè)業(yè)態(tài)分析 南京地下商業(yè)形態(tài) 地下商業(yè)分布 地下商業(yè)形態(tài) 分布：地下商業(yè)主要集中在新街口、珠江路、鼓樓站 新街口 珠江路 鼓樓站 南京地下商業(yè)主要集中在新街口站，珠江路站和鼓樓站三個(gè)站點(diǎn)，其他區(qū)域商業(yè)零星分布。店鋪面積劃分以 1215平米為主。 由于這一區(qū)域多數(shù)為換乘地鐵的過(guò)路客，專程過(guò)來(lái)消費(fèi)的所占比重較小，所以新街口地鐵商鋪經(jīng)營(yíng)品種以餐飲小吃、飾品為主。 大洋百貨地下商業(yè)：以餐飲為主，與地上商業(yè)形成互補(bǔ) 業(yè)態(tài) 總數(shù) 分布比例 代表商家 餐飲 11 % KFC、味千拉面、雅宴、美珍香、宜芝多 超市 1 % 屈臣氏 藥店 1 % 南京健軍藥店 業(yè)態(tài)以餐飲為主，輔以藥店、超市。 業(yè)態(tài) 總數(shù) 分布比例 代表商家 餐飲 11 65 紅湯牛肉米線、快吧壽司店、 KAKA港式甜品 玩具 1 6% 世高玩具 服飾 5 29% 淑女屋、玻璃鞋、純粹 〃 布衣 鼓樓地鐵商鋪： 目前在營(yíng)業(yè)的共計(jì) 35個(gè)鋪位。 新街口站地鐵負(fù)一層租金約 3540元 /平米 *日，負(fù)二層主力租金在 810元 /平米 *日 德基地下負(fù)一層主力租金在 20元 /平米 *日左右。 經(jīng)營(yíng)狀況：由于萊迪定位明確，經(jīng)營(yíng)狀況最好 萊迪時(shí)尚街區(qū) 德基地下商業(yè) 大洋地下商業(yè) 新街口地鐵商鋪 珠江路地鐵商鋪 鼓樓地鐵商鋪 規(guī)模 862間 12間 15間 66間 17間 35間 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 服飾為主 餐飲為主 餐飲為主 餐飲為主 餐飲為主 餐飲、展示為主 檔次 中低檔 中高檔 中高檔 中低檔 中低檔 中低檔 經(jīng)營(yíng)管理公司 租金水平（元 /平米） 負(fù)一層 3040 負(fù)一層 20 / 負(fù)一層 2022 負(fù)一層 15 負(fù)一層 15 經(jīng)營(yíng)狀況 第一部分 南京現(xiàn)有地下商業(yè)歸類分析 第二部分 地下商業(yè)與地上物業(yè)關(guān)系分析 1 2 湖南路商業(yè)關(guān)系 新街口商業(yè)關(guān)系 第二部分 地下商業(yè)與地上物業(yè)關(guān)系分析 第二部分 地下商業(yè)與地上物業(yè)關(guān)系分析 1 2 湖南路商業(yè)關(guān)系 新街口商業(yè)關(guān)系 商圈地理位置： 湖南路商圈西起山西路市民廣場(chǎng)，東至中央路，已從 1100米長(zhǎng)的“黃金線擴(kuò)大成了目前的。另外，湖南路商圈內(nèi)形成了成熟的配套，如以服飾為主的湖南路步行街、以美食為主的獅子橋步行街、以?shī)蕵?lè)休閑為主的山西路廣場(chǎng)等。 湖南路多為品牌專賣店 購(gòu)物 % 餐飲 % 休閑娛樂(lè) % 其他類型 % 蘇寧環(huán)球購(gòu)物中心 湖南路百貨商店 上海紅星眼鏡公司 新華書店 通靈翠鉆 海瀾之家 …… 湖南路沿街店面日租金大多在 2540元 /平方米 北 湖 街 馬 臺(tái) 湖 南 路 1 交通銀行 中 山 路 招商銀行 湖南路商場(chǎng) 路 餐飲店日租金 1525元 /平米，如尹氏雞汁湯包店， 新華書店 百富運(yùn)動(dòng)城 服裝專賣店日租金為 2540元 /平米，如百芙倫、卡瑪?shù)取? 服裝店日租金為 1525元 /平米，如鄂爾多斯 湖南路靠近中央路的租金略低 4 獅子橋主力業(yè)態(tài)為餐飲 注：數(shù)據(jù)來(lái)源為市場(chǎng)走訪，店鋪主要是門面店 ?獅子橋以餐飲為主，集聚非常高的人氣； ?既有高檔次的獅王府、毛家飯店等，也有中等消費(fèi)的南京大排檔，以及價(jià)廉物美的南京特色小吃，高中低檔次都有，品類齊全； ?餐飲店面積大到五六百平方米，小的不足五平方米； ?受訪者反映，獅子橋在南京幾乎成了餐飲的代名詞，獅王府、毛家飯店經(jīng)常需提前預(yù)定； ?購(gòu)物類型主要以煙酒、南京特色食品為主，也有服裝等店鋪在與獅子橋相交的小巷內(nèi)； ?另有少量休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，如 KTV、足浴等； ?根據(jù)走訪了解，獅子橋的租金起伏較大，長(zhǎng)期租用，面積大的店鋪較低；而小面積的門面房租金與湖南路相當(dāng)； 購(gòu)物 % 餐飲 % 休閑娛樂(lè) % 其他類型 % 獅王府大酒店 毛家飯店 南京大排檔 傣妹火鍋 粗茶淡飯 獅子樓 …… 獅子橋餐飲店的平均租金低于湖南路 湖 南 路 1 輕工 大廈 2 獅 子 橋 北 湖 路 大中型餐飲店的日租金為 1025元/平米，如東北人家、一茶一座、粗茶淡飯等； 奶茶店－可立得的日租金達(dá) 30元 /平米。 3 中山北路沿街店鋪日租金為 1020元 /平米 圖 :中央路業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)（ N＝ 12） 中央路生活配套缺失 ?中央路由于其為交通主干道，雙向四車道，不便行人穿越，因此商業(yè)氛圍較差； ?中央路除了與湖南路交叉拐角處的南京八佰伴、玄武飯店之外，其余均為沿街底商； ?沿街底商零星散布了服飾、食品、銀行等配套商業(yè)，商業(yè)配套總體不足； ?詳細(xì)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)另見(jiàn)市場(chǎng)走訪統(tǒng)計(jì)表 注：數(shù)據(jù)來(lái)源為市場(chǎng)走訪，店鋪主要是門面店 燕鵬賓館 寵愛(ài)人生 玄武飯店 沁園春雪 …… 風(fēng)凰臺(tái)賓館 警備司令部 湖 南 路 云 南 北 路 中 央 路 中 央 路 高 云 嶺 服裝店等日租金為 1015元 /平米 中央路沿街店鋪日租金為 1015元 /平米 樓層設(shè)置 品牌舉例 面積 (平米 ) 日均營(yíng)業(yè)額 (元 ) 第一層 化妝品、鞋子、珠寶首飾 歐泊萊 22 3000 思加圖 38 2023 周大福 30 8000 第二層 職業(yè)女裝、高檔服飾、精品女包 寶姿 80 8000 蔓戈 25 3000 JOYO 40 4000 第三層 淑女裝 vero moda 60 3500 ONLY 65 4000 BLANCE DE 30 2023 第四層 男裝（包括男包、領(lǐng)帶） 卡爾 .丹頓 38 5000 scofield 27 7000 圣大保羅 20 3000 第五層 休閑裝、童裝 bossini 25 1500 SPARKLE 35 2500 APPLE SHOR 32 3500 第六層 運(yùn)動(dòng)裝備、健身器材、床上用品、陶瓷器品 Kappa 45 2500 nike 70 4000 lotto 40 3000 百事 35 1500 ? 通過(guò)聯(lián)營(yíng)合作形式，以扣點(diǎn)方式收取費(fèi)用，包括水電費(fèi)； ?蘇寧銀河裝修和硬件設(shè)施比較好，人氣較高，在湖南路商圈屬于扣點(diǎn)比較高的； ?定位為中高檔，進(jìn)入商場(chǎng)的品牌首先要經(jīng)過(guò)商場(chǎng)嚴(yán)格審核，避免日后更換，給顧客不穩(wěn)定的感覺(jué)； ?珠寶、化妝品的扣點(diǎn)最高，在 3035%之間； ?女裝、休閑裝一般品牌約為 3032%，但是知名高檔品牌的扣點(diǎn)可能僅 20%；如 ONLY和班尼路相比，班尼路的扣點(diǎn)高一些； ?由于鞋子都被幾個(gè)大品牌壟斷，如百麗、思加圖、達(dá)芙妮等，很多都是一個(gè)供貨商，扣點(diǎn)被談得較低，大多在 2228%之間； ?男裝 2025%；皮具 2225%；童裝約 25%； ?運(yùn)動(dòng)裝的扣點(diǎn)要比普通服裝低 57%，即 2325%。 樓層設(shè)置 品牌舉例 面積 (平米 ) 日均營(yíng)業(yè)額 (元 ) 第一層 化妝品、鞋子、品牌箱包、黃金珠寶玉器 周大生 35 4000 露華濃 7 1500 De BON 10 2023 第二層 少女流行服裝 SNOOPY 40 2023 50 5000 百芙倫 20 2023 第三層 職業(yè)女裝 貝拉維拉 25 3000 HONRN 35 3000 貝特如 25 3000 第四層 男裝 阿瑟斯 22 1500 FUN 35 2023 BALENO 55 1000 第五層 運(yùn)動(dòng)裝備、健 身器材 addida 45 4000 umbro 30 3000 美津濃 35 3000 耐克 38 3500 太平洋百貨 ?通過(guò)聯(lián)營(yíng)的形式，以扣點(diǎn)方式收取費(fèi)用，包含水電費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)（空調(diào)費(fèi)）另收，每年約為 500元； ?由于硬件設(shè)施和裝修檔次較低，太平洋百貨的扣點(diǎn)要稍低于蘇寧銀河和蘇寧環(huán)球； ?根據(jù)了解，珠寶首飾類為 2530％， 化妝品扣點(diǎn)大多 為 27%，一般品牌的服裝為 25%，箱包皮具為 22%； ?具體的扣點(diǎn)情況要和商場(chǎng)招商人員詳談，涉及到給他們的回扣、變相計(jì)算進(jìn)場(chǎng)費(fèi)等。 特色地下商業(yè) — 溫莎、溫妮服飾廣場(chǎng) 定位： “時(shí)尚、有品位”，突出個(gè)性主營(yíng)中檔女性服飾及其它女性用品商場(chǎng) 商鋪面積： 815㎡ 不等，可分割 租金： 約 712元 /㎡ /天 經(jīng)營(yíng)情況： 人氣相當(dāng)一般，經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)較差。主體位于湖南 路下方，建筑面積約 70000平方米，地下深度控制在兩層以內(nèi)，總投資為 6億元。 經(jīng)營(yíng)方向 —— 小餐飲，特色服裝店，時(shí)尚用品，小商品等等。 地下商鋪所經(jīng)營(yíng)的商品難以提升檔次感，中低檔商品為主流。公交線路是到達(dá)湖南路的主要公共交通方式。 ? 湖南路商圈人流量最集中一段是從山西路市民廣場(chǎng)至丁家橋燈光隧道，以及獅子橋餐飲步行街，另外蘇寧環(huán)球購(gòu)物中心前面也是重要的人氣聚集點(diǎn)。以十一黃金周為例，新街口、湖南路、中央門和夫子廟四個(gè)地區(qū)的營(yíng)業(yè)額進(jìn)行比較，新街口地區(qū)實(shí)現(xiàn)的消費(fèi)金額占總消費(fèi)金額的 ％，隨后依次為湖南路地區(qū)占％，中央門地區(qū)占 ％，夫子廟地區(qū)占 ％。 % % % 是，有南京戶籍 不是，但在南京居住超過(guò) 1年 不是，在南京居住未超過(guò) 1年 圖 :受訪者來(lái)源（ N＝ 215） 多數(shù)為本地居民 鼓樓區(qū) 下關(guān)區(qū) 玄武區(qū) 浦口區(qū) 建鄴區(qū) 江寧區(qū) 棲霞區(qū) 白下區(qū) 雨花臺(tái)區(qū) 秦淮區(qū) 其他郊縣 六合區(qū) 圖 :常住居民所屬區(qū)縣（ N＝ 205） 徐州、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、浙江、福建、安徽等 ? 家庭收入 30014000元比例最高（ ％） ? 年齡 30歲以下超過(guò) 60％ ? 本科及以上學(xué)歷為 ％ ? 職業(yè)類型比較多樣，專業(yè)技術(shù)人員、服務(wù)業(yè)職工、學(xué)生、中層管理人員和辦公室一般職員比例皆超過(guò) 10％。 ? 有相當(dāng)一部分消費(fèi)者會(huì)同時(shí)進(jìn)行購(gòu)物、餐飲和休閑娛樂(lè)三種消費(fèi)，其中購(gòu)物與其余兩者結(jié)合的比例更高。 不太好 一般 比較好 很好 ? 停車不方便（ %） ? 商品種類少（ %） ? 商品價(jià)格不合理（ %） ? 商業(yè)氣氛不足（ %） ? 交通不方便（ %） ? 商品沒(méi)有特色（ %） ? 商品缺乏時(shí)尚感（ %） ? 購(gòu)物場(chǎng)所面積小（ %） 負(fù)面評(píng)價(jià) （多選） ? 交通方便（ %） ? 商品種類齊全（ %） ? 商品質(zhì)量好（ %） ? 商品價(jià)格合理（ %） ? 購(gòu)物場(chǎng)所面積大（ %） ? 商品流行時(shí)尚（ %） ? 服務(wù)質(zhì)量好（ %） ? 周邊餐飲場(chǎng)所比較多（ 9%） 正面評(píng)價(jià) （多選） 購(gòu)物者對(duì)湖南路最多的負(fù)面評(píng)價(jià)