【正文】 屬性界定與問題結(jié)構(gòu)化分析 第二部分 項目發(fā)展方向研判 第三部分 案例研究 第四部分 市場機會挖掘與項目定位 第五部分 規(guī)劃調(diào)整建議 第六部分 經(jīng)濟測算 4 項目屬性界定 問題結(jié)構(gòu)化分析 第一部分 項目屬性界定與問題結(jié)構(gòu)化分析 城市屬性 區(qū)域?qū)傩? 項目屬性 5 貴陽市位于川渝經(jīng)濟圈邊緣，經(jīng)濟發(fā)展相對落后，無強勢產(chǎn)業(yè)，屬于內(nèi)地三線城市 ?貴陽市位于貴州省中部偏北，地處云貴高原的東斜坡上，地勢起伏較大。 ?貴陽市轄六區(qū)（云巖區(qū)、南明區(qū)、白云區(qū)、烏當區(qū)、花溪區(qū)、小河區(qū)）、一市（清鎮(zhèn)市）、三縣（修文縣、開陽縣、息烽縣），傳統(tǒng)的城區(qū)指云巖、南明兩區(qū)。 城市 區(qū)域 項目 ?總體發(fā)展方向：形成以中心區(qū)為市級中心，小河、白云為市級次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu) ?各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài) ?形成城區(qū)、城鎮(zhèn)圈、城鎮(zhèn)外圍地區(qū)三層次布局 ?金陽新區(qū)是貴陽市完善城市布局，謀求快速發(fā)展而開發(fā)的城市新區(qū) ?貴陽市劃轄六區(qū)（云巖區(qū)、南明區(qū)、白云區(qū)、烏當區(qū)、花溪區(qū)、小河區(qū)）、一市（清鎮(zhèn)市）、三縣（修文縣、開陽縣、息烽縣） 白云 金陽 城區(qū) 烏當 小河 花溪 城市發(fā)展方向 8 項目周邊區(qū)域衛(wèi)生條件差，配套不完善，消費者認知程度低，心里距離遠 ?項目所在區(qū)域以前是化工廠，制革產(chǎn)，豬鬃廠，在市民心目中屬于較差的地方。這一圈層集中了大量的大型商場、超市、市場，是貴陽市最重要的商業(yè)網(wǎng)點服務圈。 城市 區(qū)域 項目 核心層 擴散層 輻射層 10 世紀新城項目是 90萬規(guī)模大盤，分為 12個組團，零散開發(fā)之后，目前以 4組團（共約 30萬㎡）重新啟動 4組團 3組團 學校 5組團 中心商業(yè) 6組團 10組團 12組團 4組團 3組團 組團 用地（ ㎡） 建面（ ㎡） 容積率 1 84000 52023 2 53000 92023 3 166017 172811 4 69877 126269 5 66965 90000 6 75485 79240 10 92947 164780 11 49618 91708 12 8829 14200 SCHOOL 46995 1730 TOTOL 713733 900308 城市 區(qū)域 項目 11 5組團為大型集中商業(yè)將在項目末期開發(fā)， 4組團也有部分商業(yè) 4組團 3組團 學校 5組團 中心商業(yè) 6組團 10組團 1 12組團 城市 區(qū)域 項目 12 水東路 北入口：東山路 南入口：觀水路 通往烏當（接保利溫泉新城） 通往水果采摘場及公墓（貴陽市民季節(jié)性周末度假的去處） 項目交通條件 —— 地塊周邊正在修建水東路，政府計劃 2023年下半年通車，將成為市區(qū)通往烏當區(qū)及周邊度假區(qū)等的主要干道 城市 區(qū)域 項目 ?項目周邊目前僅兩路公交車到達，且周邊道路狀況通行狀況差，經(jīng)常堵車，到市區(qū)非常不便。水東路作為通往烏當區(qū)的快速路，必然會吸引部分有車族選擇通行。 13 項目靠山臨河，景觀資源豐富。本項目內(nèi)部將建設學校。 ?電影院和真冰溜冰場占到 19%。 ? 有 12個鋪位需要聯(lián)鋪銷售。 項目屬性 = 內(nèi)地三線城市 主城邊緣 強勢景觀資源 大規(guī)模商業(yè) 18 項目屬性界定 問題結(jié)構(gòu)化分析 第一部分 項目屬性界定與問題結(jié)構(gòu)化分析 19 S：情境（ situation） —— 項目背景事實 1. 位于主城區(qū)邊緣 2. 商業(yè)規(guī)模大 3. 本項目及周邊有大規(guī)模的住宅開發(fā) 4. 有較強勢的山水資源 5. 區(qū)域不成熟，尚待開發(fā) ?位于主城區(qū)邊緣 ?規(guī)模較大 ?本項目有大規(guī)模的住宅開發(fā) ?周邊有正在開發(fā)的保利溫泉新城和規(guī)劃中的 9平方公里旅游度假區(qū) ?有較強勢的山水資源 ?通往項目的兩條主要道路：東山路為四車道，但兩旁占道經(jīng)營嚴重，短期內(nèi)難以改觀；水東路尚在修建中，計劃 08年底通車，但是預計 09年內(nèi)完工都相當有難度。 限制性條件 客戶語錄 客戶關注的問題： ?項目的商業(yè)是城市級的，還是區(qū)域級的？ ?項目商業(yè)的功能業(yè)態(tài)如何布局？ ?電影院和真冰溜冰場要不要做？ ?如何確定商業(yè)的銷售和長期持有的比例？ 目標 3： 2023年商業(yè)銷售實現(xiàn)現(xiàn)金流入 7420萬元 (后改為 9000萬元） 21 客戶目標解析 感受，提升項目整體價值 ? 成功的經(jīng)營 才能給商業(yè)帶來穩(wěn)定的回報和高額的增值 ? 商業(yè) 成功的經(jīng)營 為項目帶來完善的生活配套和興旺的人氣，使項目融入城市，提升整體價值 目標 1： 保證項目商業(yè) 利潤 最大化 目標 2： 商業(yè)為項目整體帶來城市感受，提升項目整體價值 目標 3： 2023年商業(yè)銷售實現(xiàn)現(xiàn)金流入 7420萬元 遠期目標 中期目標 近期目標 流入 7420萬元 本階段工作需要解決的問題 營銷階段解決的問題 22 R1： 非期望結(jié)果 —— 按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果 ?從消費和投資選擇上，本項目處于主城區(qū)邊緣，消費者心理距離較遠，不是貴陽人消費的理想地點，僅靠社區(qū)內(nèi)的生活配套性消費無法支撐本項目 ㎡的商業(yè)體量，不明朗的商業(yè)前景使得招商和銷售陷入困境； ?項目處于開發(fā)相對滯后、區(qū)域價值未被挖掘、商業(yè)價值較低的地塊。 ——貴陽市志辦 《 貴陽市住宅區(qū)建設規(guī)劃 》 29 如果僅定位于社區(qū)商業(yè)，將無法支撐本項目的商業(yè)體量 ?本項目人口不足以支撐 國際類比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標：商業(yè)規(guī)模比 ： 1 （商業(yè)面積：住宅面積） —— ： 《 鄰里住區(qū)理論 》 本項目社區(qū)可以支撐的商業(yè)體量約為 ㎡ 商業(yè)規(guī)模比 :1 規(guī)劃住宅建筑面積 80萬㎡左右 組團 1 2 3 4 5 6 10 11 12 SCHOOL TOTOL 用地（㎡） 84000 53000 166017 69877 66965 75485 92947 49618 8829 46995 713733 總建面（㎡） 52023 92023 172811 126269 84166 79240 164780 91708 14200 17300 900308 住宅建面 52023 92023 133942 112367 50036 79240 164780 91708 14200 17300 807573 容積率 “人均商業(yè)服務建筑面積”和“商業(yè)規(guī)模比”兩個指標來看，作為社區(qū)商業(yè)，都不能支持本項目商業(yè)體量 30 本項目商業(yè)不能僅作為社區(qū)商業(yè)，那有沒有可能成為 城市級的商業(yè)中心 呢？ 城市商業(yè)中心 區(qū)域商業(yè)中心 社區(qū)商業(yè) ？ ? 31 形成新城市商業(yè)中心的 KPI體系 區(qū)位 交通 體量 競爭 形成新的城市商業(yè)中心 32 貴陽市正處于單中心城市發(fā)展階段，以云巖、南明區(qū)為核心的城市中心區(qū)形成了高密度的人口集聚和經(jīng)濟集聚 ?貴陽市現(xiàn)階段處于單中心城市擴張階段； ?以云巖、南明區(qū)為核心的城市中心區(qū)形成了高密度的人口集聚和經(jīng)濟集聚； ?受特殊地形地貌限制，城市空間發(fā)展不均衡，城市中相對平整的區(qū)域得以發(fā)展，山體地勢的阻隔使城市格局形成了相對封閉的組團式發(fā)展格局，組團之間的融合性差。 ?本項目距離貴陽主干道寶山路的路程超過了 2公里，而且交通比較擁堵。 ? 大西門商圈 ： 沿市西路商業(yè)街以中低檔服裝，鞋帽批發(fā)為主，購物環(huán)境差。 大西門商圈 大 十 字 + 噴 水 池 商 圈 小十字商圈 大南門商圈 旱碼頭商圈 體量 競爭 39 本項目商業(yè)比較分散，而且商業(yè)體量還遠不足以與城市核心的中華路的商業(yè)體量競爭 路程約 噴水池商圈 ㎡ 大小十字商圈 ㎡ 大西門商圈 ㎡ 本項目 ㎡ 36萬㎡ 組團 商業(yè)建面（㎡） 3 38869 4 13902 5 34130 TOTOL 86901 體量 競爭 40 本項目成為新的城市級商業(yè)中心的可能性非常小 區(qū)位 交通 體量 競爭 本項目成為新的城市級商業(yè)中心的可能性非常小 ?貴陽市呈單核發(fā)展，在一定時期內(nèi)很難形成新的城市核心 ?項目不在城市的主要發(fā)展方向上 ?項目不處于城市商業(yè)規(guī)劃中的商業(yè)區(qū) ?無法與商業(yè)中心融合，但是又很難避免與傳統(tǒng)中心的競爭 ?本項目商業(yè)比較分散，而且商業(yè)體量還遠不足以與城市核心的中華路的商業(yè)體量競爭 ?本項目周邊的路網(wǎng)并不發(fā)達，道路狀況也較差，影響了其交通通達性 41 本項目商業(yè)不能作為社區(qū)商業(yè)，也不能成為城市級商業(yè)中心，那有沒有可能成為 區(qū)域商業(yè)中心 呢？ 城市商業(yè)中心 區(qū)域商業(yè)中心 社區(qū)商業(yè) ? ? ？ 42 本項目具有相當大規(guī)模的商業(yè)體量，區(qū)域距離城市核心區(qū)較遠，處于相對獨立的位臵，未來周邊有大量的居住人口 ? 本項目所處區(qū)域距離城市核心區(qū)有一定距離，且區(qū)域相對獨立。以南山的中高檔收入人群為目標消費群 花園城中心 主力店名稱 主力店面積 紫荊城百貨 10000 沃爾瑪 20230 百安居 6000 迪卡儂 4000 洲立影院 五個放映廳 629個座位 花園城中心業(yè)態(tài)組合 花園城包括花園城中心，沃爾瑪，順電及周邊沿街餐飲，服裝，雜貨店等。周邊人口的聚集、相對獨立的區(qū)位條件為項目的成功提供了保障 花園城中心 花園城中心成功原因： ? 深圳商業(yè)呈現(xiàn)多核發(fā)展格局 。濱海大道的開通擴展了項目輻射范圍。 備注：招商花園城（住宅）的開發(fā)貫穿于花園城中心開發(fā)的全程。商業(yè)街設有小型休閑廣場以凝聚人氣。休閑椅，綠化小品的設計極具人性化。 休閑娛樂 三樓 大面積露臺，為經(jīng)營者提供良好的休閑及綠化空間。一樓售價為 /平。一樓的服裝多為品牌服飾，代表商家有：老人頭服飾，與狼共舞，以純，勁霸男裝等。 仁恒商業(yè)街平均租金1050204060801001201F 2F 3F仁恒商業(yè)街案例 仁恒商業(yè)街商業(yè)功能比例2%68%30%餐飲購物休閑娛樂52 宅吉小區(qū)位于核心城區(qū)內(nèi)，距離噴水池約 5分鐘車程。 ? 周邊的強勢教育資源吸引了大量租客，這部分人大多數(shù)是為了小孩教育搬遷至此，他們的遷入豐富了人口結(jié)構(gòu)，增強了商業(yè)活力。沿華聯(lián)向兩邊遞減，可見華聯(lián)的主力店地位不可動搖。 ?地理位臵 ：位與深圳市西部，具深圳中心區(qū)約 4公里。 商業(yè)區(qū)集中布臵于片區(qū)中心 ?項目概況： 由深圳華僑城房地產(chǎn)公司開發(fā)，項目位于深圳著名的人居示范小區(qū)華僑城社區(qū)，整個 octcmall占地 41萬平方米，依山面海。 居住區(qū) 商業(yè)區(qū) 居住區(qū) 旅游區(qū) 文教 體育 居住區(qū) 華僑城商圈 56 商業(yè)發(fā)展次序：先是以滿足片區(qū)的民生需求的超市啟動，輔以餐飲與娛樂輻射其他區(qū)域擴大影響力；發(fā)展期標志為百貨與主題商城的進駐；成熟期表現(xiàn)為商務活動的擴展 2023年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 沃爾瑪超市 生態(tài)廣場 酒吧 街 開業(yè) 西部市場 海景美食街 海景酒店 銅鑼灣百貨 易家儂家居 威尼斯酒店 百佳超市 2023年 洲際大酒店 順電 ?2023年 11月 11日沃爾瑪 在中國的第 10家超市在華僑城開業(yè)，進一步提升了華僑城城區(qū)的整體功能。 ?2023年 10月 3日， 以家電為主題的 順電 在華僑城銅鑼灣百貨 開業(yè)。華僑城地產(chǎn)及波托菲諾分別被評為“中國房地產(chǎn)品牌企業(yè)”和“中國名盤”。 ?2023年 11月 23日，第五屆住交會在民俗村鳳凰劇場舉行“三名”（名企、名盤、名人）頒獎典禮，華僑城地產(chǎn)獲“中國房地產(chǎn)品牌企業(yè) 50強”，波托菲諾獲“中國名盤旅游地產(chǎn)特別獎”。 ?規(guī)模較大的區(qū)域商業(yè)中心一般包括大型超市和百貨，前期以大型超市啟動，聚集人氣， 2至 4年之后，專業(yè)店、百貨才先后陸續(xù)開業(yè)。 宏觀經(jīng)濟層面 69 貴陽商業(yè)租金水平的峰值位于噴水池商圈， 核心商業(yè)網(wǎng)點與邊緣