【正文】 消費(fèi)者在選購(gòu)服飾等商品的時(shí)候，更愿意到商業(yè)集中的地方購(gòu)物。 ?交通便利、品類齊全等本項(xiàng)目不具備的因素是吸引消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物的關(guān)鍵因素，這一點(diǎn)也不利于本項(xiàng)目發(fā)展百貨業(yè)態(tài)。 大十字商業(yè)功能比例%%%噴水池商業(yè)功能比例94%1%3%2%大南門(mén)商業(yè)功能比例%%%%小十字商業(yè)功能比例%% %%大西門(mén)商業(yè)功能比例%%%%旱碼頭商業(yè)功能比例%%%%%旱碼頭商業(yè)功能比例%%%%%購(gòu)物 餐飲 休閑 娛樂(lè) 專業(yè)市場(chǎng)84 本項(xiàng)目商業(yè)功能比例建議 功能業(yè)態(tài) 餐飲 以大型超市、家電專業(yè)店、家居專業(yè)店為核心，輔以小型百貨和精品專賣店 休閑娛樂(lè) 購(gòu)物 教育培訓(xùn) 社區(qū)配套 30% 40% 20% 10% 定位中高檔次餐飲，中式正餐所占比例最高，其中，又以粵菜和黔菜為主；兼顧餐飲檔次、類型的多元化 以中高檔茶樓、健身康體、 SPA為主體，包含酒吧、咖啡、美容、美體、洗浴等一系列休閑娛樂(lè)設(shè)施 包含從胎教到 MBA教育各個(gè)層次的教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 85 本項(xiàng)目各商業(yè)功能的相互關(guān)系 餐飲 購(gòu)物 休閑 娛樂(lè) 共享 人流 ?鎖定周邊客戶 ?實(shí)現(xiàn)自我中心化 ?作為周邊住宅區(qū)的配套 ?項(xiàng)目利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵 ?項(xiàng)目 吸引力的核心 ?打造項(xiàng)目的文化和特色 ?定義項(xiàng)目檔次 ?建立項(xiàng)目的標(biāo)志性 86 總體商業(yè)市場(chǎng) 餐飲 休閑娛樂(lè) 購(gòu)物 第四部分 市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘與項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位 87 百貨集中分布于中華路及其延伸區(qū)域，積聚效應(yīng)明顯，競(jìng)爭(zhēng)激烈 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 11 12 13 16 14 15 17 18 19 20 21 22 新大陸數(shù)碼廣場(chǎng) 百盛鮮花店 智誠(chéng)名店 時(shí)代廣場(chǎng)南樓 百盛龍港店 國(guó)貿(mào)廣場(chǎng) 國(guó)美電器噴水池店 蘇寧電器噴水池店 搜秀商城 星力百貨中華店 星力星天地 智誠(chéng)百貨大樓 世紀(jì)新天地 娃娃國(guó) 義禾麗人名店 白馬服裝城 動(dòng)漫城 星力百貨（瑞金店） 星力百貨（中山店） 國(guó)晨百貨 星力百貨荔星名店 王府井百貨 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 ?貴陽(yáng)的百貨非常集中，大多位于城市商業(yè)核心區(qū) ——中華路及其延伸區(qū)域 ?聚集于核心商圈的這一百貨業(yè)態(tài)的分布格局，一方面使服飾、化妝品等百貨類商品的消費(fèi)非常集中，帶來(lái)大量的人流，商業(yè)集聚效應(yīng) 明顯，同時(shí)也加劇了各商家之間的競(jìng)爭(zhēng)。 ? 大南門(mén)是新興商圈，餐飲業(yè)發(fā)達(dá)，沿南明河分布有部分高檔餐飲娛樂(lè)。 ? 大十字，噴水池，小十字作為傳統(tǒng)的商業(yè)中心，人流量大，商業(yè)價(jià)值高，由此產(chǎn)生的高昂租金價(jià)格，只有單店面積較小，租金承受能力強(qiáng)的服裝專賣店、百貨商場(chǎng)等業(yè)態(tài)能夠承受，因此購(gòu)物功能所占比例非常高。設(shè)施較簡(jiǎn)陋。 ?市場(chǎng)全面細(xì)分，滿足消費(fèi)者對(duì)不同生活方式的體驗(yàn)的需要。 ?關(guān)注功能的復(fù)合性，對(duì)服務(wù)，環(huán)境關(guān)注度高，在環(huán)境和服務(wù)好的情況下愿意去很遠(yuǎn)的地方消費(fèi)。 ?基本沒(méi)有 ?基本沒(méi)有 ?少量，以身心的放松，朋友同事的聚會(huì)為主。對(duì)環(huán)境和服務(wù)關(guān)注，要求有停車位。享受購(gòu)物過(guò)程，追求文化體驗(yàn)?？蛇x擇類型少。消費(fèi)者要求商品提供多種選擇。 購(gòu)物 餐飲 ?大量商品出現(xiàn)，消費(fèi)者可以選擇不僅關(guān)注價(jià)格，也關(guān)注質(zhì)量，對(duì)性價(jià)比要求高。餐飲、休閑、娛樂(lè)則尚處于發(fā)展階段，具有很大的市場(chǎng)空間 萌芽階段 起步階段 發(fā)展階段 ?少量，以路邊攤為主。 品牌餐飲與低檔餐飲 混雜在一起。 星力百貨對(duì)面臨時(shí)搭出來(lái)的小店 瑞金路上人車流洶涌，街鋪前停滿車輛導(dǎo)致道路擁擠不堪。人均單次消費(fèi)金額低。 銅鑼灣夜總會(huì) ?演藝 DISCO廣場(chǎng) ?紅館慢搖吧 ?88間包房 黔靈西路 合群路 陜西路 中低檔酒吧，休閑。 銅鑼灣夜總會(huì) 波特蘭 代表商家 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 波特蘭 ?88個(gè) KTV包房和一個(gè)跳舞大廳 ?包房的定位有兩中風(fēng)格， 4層是普通 KTV包房； 5樓的 VIP商務(wù)套房，定位于高端市場(chǎng)。中低檔休閑娛樂(lè)分布集中，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 ?低檔餐飲： 夜市主要分布于陜西路，黔靈路和合群路，大多以路邊攤占道經(jīng)營(yíng)為主，普遍利潤(rùn)較薄，但生意好。且臨近南明區(qū)政府，商務(wù)，政務(wù)消費(fèi)頻繁。必勝客僅有國(guó)貿(mào)一家店，肯德基目前有四家店，生意均很好。 11 11 大十字商業(yè)功能比例%% %購(gòu)物餐飲休閑噴水池商業(yè)功能比例94%1%3%2%購(gòu)物餐飲休閑娛樂(lè)體量 競(jìng)爭(zhēng) 12 12 總體市場(chǎng) —購(gòu)物 72 噴水池及大十字商圈是貴陽(yáng)消費(fèi)者購(gòu)物的首選場(chǎng)所，其消費(fèi)者主要以公交車為交通工具，因此非常關(guān)注交通便利程度 噴水池及大十字商圈消費(fèi)者出行方式70%17%10% 2%公交車 步行 自駕車 其他方式消費(fèi)者到中華路購(gòu)物的頻率31%51%18%大于或等于每周一次每周2次小于或等于每月一次消費(fèi)者最喜歡的購(gòu)物地點(diǎn)30%34%5%30%0%1%A噴水池商圈 B大十字商圈 C小十字商圈D市西路商圈 E 旱碼頭商圈 F大南門(mén)商圈消費(fèi)者選擇購(gòu)物地點(diǎn)的敏感性因素排序393837212055080 10 20 30 40 50A 交通便利B 購(gòu)物環(huán)境好C 商品齊全D 商品檔次符合要求E 價(jià)格適中F 離家近G 服務(wù)好H 停車方便I 人多熱鬧總體市場(chǎng) —購(gòu)物 73 小十字以潮流百貨為主，主要滿足年輕人追求時(shí)尚和個(gè)性的消費(fèi)需求，經(jīng)營(yíng)情況良好 世紀(jì)新天地 娃娃國(guó) 義禾麗人名店 白馬服裝城 動(dòng)漫城 1 2 3 4 5 1 4 2 3 5 小十字商業(yè)功能比例%%%%購(gòu)物 餐飲 休閑 娛樂(lè)小十字主要包括：中山路一段、富水中路，正新街 小十字零售業(yè)態(tài)比例%%%百貨超市專業(yè)店體量 競(jìng)爭(zhēng) 集中商業(yè)人流量統(tǒng)計(jì)（人/mi n）28364005101520253035404550國(guó)貿(mào)廣場(chǎng) 荔星名店沃爾瑪百盛龍崗店 世紀(jì)新天地國(guó)晨百貨女人大世界總體市場(chǎng) —購(gòu)物 74 大西門(mén)商圈以市西路和星力百貨為中心。星力星天地則主要針對(duì)年輕時(shí)尚一族。 70 貴陽(yáng)的五個(gè)主要城市核心商圈都是沿中華路分布 大西門(mén)商圈 大 十 字 + 噴 水 池 商 圈 小十字商圈 大南門(mén)商圈 旱碼頭商圈 總體市場(chǎng) —購(gòu)物 71 噴水池及大十字是貴陽(yáng)歷史最悠久、最為繁華的商圈，大型集中商業(yè)非常集中 新大陸數(shù)碼廣場(chǎng) 百盛鮮花店 智誠(chéng)名店 時(shí)代廣場(chǎng)南樓 百盛龍港店 國(guó)貿(mào)廣場(chǎng) 國(guó)美電器噴水池店 蘇寧電器噴水池店 搜秀商城 星力百貨中華店 星力星天地 智誠(chéng)百貨大樓 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 ? 噴水池與大十字的百貨出現(xiàn)市場(chǎng)細(xì)分。 月以上的水平 ?黔靈西路靠近中華路的租金水平與噴水池核心商圈的租金水平相當(dāng)，說(shuō)明黔靈西路的餐飲、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)承租能力強(qiáng) ?核心商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與邊緣性商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)物業(yè)價(jià)值差距大， 以鹽務(wù)街北京華聯(lián)超市為代表的區(qū)域商業(yè)租金為 150~200元 /㎡ 宏觀經(jīng)濟(jì)層面 69 貴陽(yáng)商業(yè)租金水平的峰值位于噴水池商圈， 核心商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與邊緣性商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)物業(yè)價(jià)值差距大 ?對(duì)貴陽(yáng)市商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和租金水平的調(diào)查研究顯示： ?受地理?xiàng)l件限制貴陽(yáng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)緊湊、密集， 租金峰值位于噴水池商圈和大小十字商圈，其租金水平在 200~350元 /㎡ 案例借鑒二 64 打造都市休閑商業(yè) —— “ 世紀(jì)新城模式”的四大關(guān)鍵舉措 關(guān)鍵舉措二：以主力商家聚集人氣 ?引進(jìn)具有很強(qiáng)吸引力的大型超市以及專業(yè)店 ?百貨規(guī)模不宜太大，在區(qū)域較為成熟后開(kāi)業(yè) ?引進(jìn)有吸引力的高檔大型餐飲、休閑、娛樂(lè)商家 關(guān)鍵舉措一：與城市核心區(qū)商業(yè)差異化的功能 ?餐飲所占比例最高 ?擁有較高比例的休閑、娛樂(lè) ?購(gòu)物所占比例較低 關(guān)鍵舉措 四：通過(guò)建筑裝飾符號(hào)語(yǔ)言、營(yíng)銷活動(dòng)等，營(yíng)造都市休閑生活文化 ?倡導(dǎo)從容、優(yōu)雅的都市休閑生活 ?以鋪裝、構(gòu)件、裝飾、小品來(lái)營(yíng)造豐富、有趣的文化氛圍 關(guān)鍵舉措 三：打造體現(xiàn)水岸休閑都市生活的建筑和園林景觀 ?大量的開(kāi)放空間、灰空間作為駐留、休閑區(qū)域 ?以過(guò)渡空間、木棧道等拉近與水面的距離，營(yíng)造親水空間 ?展現(xiàn)都市水岸休閑風(fēng)情的園林景觀 65 總體商業(yè)市場(chǎng) 餐飲 休閑娛樂(lè) 購(gòu)物 第四部分 市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘與項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位 66 從 GDP和社會(huì)消費(fèi)品零售總額的坐標(biāo)體系來(lái)研判貴陽(yáng)的城市地位，貴陽(yáng)處于第五梯隊(duì) 宏觀經(jīng)濟(jì)層面 ?第一梯隊(duì)： 上海、北京 ?第二梯隊(duì)： 廣州、深圳 ?第三梯隊(duì)： 蘇州、天津 、重慶 、 杭州、無(wú)錫、青島、寧波、南京、 成都 、 大連、沈陽(yáng)、 武漢 ?第四梯隊(duì)： 東莞、唐山、濟(jì)南、石家莊、哈爾濱、 鄭州、長(zhǎng)沙 、 福州、淄博、常州、 西安 ?第五梯隊(duì)： 昆明 、 廈門(mén)、南昌、太原、 合肥、 南寧、廊坊 、 宜昌 、 烏魯木齊、蘭州、桂林、貴陽(yáng)、柳州、遵義、玉溪、宜賓 、 吉安 、 ?？? 紅色為東部城市 蘭色為西部城市 綠色為中部城市 各城市GDP和社零 位置分布05001000150020232500300035000 2023 4000 6000 8000 10000第一梯隊(duì) 第二梯隊(duì) 第三梯隊(duì) 第四梯隊(duì) 第五梯隊(duì) 貴陽(yáng) 福州 杭州 廣州 北京 GDP 社零 67 貴陽(yáng)的城市化率較高，汽車保有量較低， 2023年城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)達(dá)到 38%，高于全國(guó)水平 2 0 0 5 年城市化率010203040506070貴陽(yáng) 成都 南寧 昆明 杭州 合肥汽車保有量（萬(wàn)輛）對(duì)比020406080100120140貴陽(yáng) 成都 南寧 昆明 杭州 合肥恩格爾系數(shù) : ? 59%以上為貧困 ? 5059%為溫飽 ? 4050%為小康 ? 3040%為富裕 ? 30%為最富裕 宏觀經(jīng)濟(jì)層面 2023年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為% 68 貴陽(yáng)人均可支配收入6909 7306798589899928112220202340006000800010000120232023 2023 2023 2023 2023 2023人均可支配收入對(duì)比05000100001500020230貴陽(yáng) 成都 南寧 昆明 杭州 合肥貴陽(yáng)市居民人均可支配收入較低，但人均消費(fèi)性支出高居西南城市之首，反映貴陽(yáng)消費(fèi)者具備很強(qiáng)消費(fèi)傾向 人均消費(fèi)性支出對(duì)比020234000600080001000012023貴陽(yáng) 成都 南寧 昆明 杭州 合肥?貴陽(yáng)的人均可支配收入近年增長(zhǎng)迅速，從 6909增長(zhǎng)到了 11222，接近翻了一番。 ?規(guī)模較大的區(qū)域商業(yè)中心一般包括大型超市和百貨，前期以大型超市啟動(dòng)，聚集人氣， 2至 4年之后，專業(yè)店、百貨才先后陸續(xù)開(kāi)業(yè)。 59 案例研究總結(jié)（一）：本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較大，與城市核心商業(yè)區(qū)的距離不遠(yuǎn)，與深圳華僑城商圈的情況最為相似 ?標(biāo)桿案例： 深圳華僑城商圈 ?輔助案例 : 與城市核心區(qū)距離 近 遠(yuǎn) 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模 小 大 貴陽(yáng) 新添商業(yè)街 深圳 花園城中心 貴陽(yáng) 宅吉小區(qū) 深圳 華僑城商圈 案例借鑒一 本項(xiàng)目與華僑城商圈的相似之處： ?商業(yè)規(guī)模相似 ?未來(lái)周邊聚集大量高消費(fèi)力人群 ?有一定的景觀資源 ?周邊有大規(guī)模旅游 /度假區(qū) 本項(xiàng)目與華僑城商圈的不同之處： ?華僑城有大型主題公園的拉動(dòng) ?深圳與貴陽(yáng)的城市屬性有所差別 貴陽(yáng)新添商業(yè)街 深圳花園城中心 貴陽(yáng)宅吉小區(qū) 60 截然不同的兩極：