【正文】 業(yè)態(tài)齊全基本需求專業(yè)化，業(yè)態(tài)有限傳統(tǒng)區(qū)域大型商業(yè)發(fā)展模式都市傳統(tǒng)商圈商業(yè)發(fā)展模式新興區(qū)域大型商業(yè)發(fā)展模式未來商業(yè)發(fā)展趨勢：體驗式、主題化、功能多元化而商業(yè)定位要做的，就是賦予其 商業(yè)靈魂（主題與調(diào)性問題） 的 升華 和 功能（業(yè)態(tài)及品牌問題） 的 現(xiàn)實性落地及未來競爭性吸引 ，以建立商業(yè)核心優(yōu)勢26 169。 2023 HanBroad Corporation.主題突出功能體系完善和業(yè)態(tài)聚焦品質(zhì)強化多元客群對體現(xiàn)科技主題的商業(yè)例如聯(lián)想強項 3C進行必要的集中營造，打造不一樣的零售形成獨有的主題吸引，強化項目區(qū)別于其他，如對接電商（物聯(lián)網(wǎng)與云服務）22 169。在前續(xù)工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)定位主題和業(yè)態(tài)規(guī)劃，并結(jié)合區(qū)域消費市場和區(qū)域商業(yè)現(xiàn)實和未來競爭的需求，選擇合適的品牌資源，在保證項目成功運營的基礎(chǔ)上凸顯主題特色。通過主題和業(yè)態(tài)吸引，并結(jié)合餐飲娛樂設(shè)施，有效培養(yǎng)固定消費群體，形成到項目消費的習慣通過對特定客戶群的吸引和匯聚并獲得認同和接納，從而打造區(qū)別于其他商業(yè)項目人員混雜的情況，形成自身的差異化競爭優(yōu)勢強化調(diào)整商業(yè)定位旨在通過對區(qū)域消費群體構(gòu)成和消費力的研究，明確項目定位群體進而確定商業(yè)主題、業(yè)態(tài)構(gòu)成及最終落位品牌，完成項目市場總體定位18 169。 2023 HanBroad Corporation.第二章節(jié)商業(yè)定位。– 對接未來 ，依據(jù)地塊形成街區(qū) MALL的概念，并預留商業(yè)未來使用空間；– 兼顧現(xiàn)實 ，兼顧地塊特征，街區(qū)以兩層為主q 如此，我們進行功能布局及建筑設(shè)計建議。五星級酒店物業(yè) ：按照五星、超五星酒店一般標準，其體量控制在 米即可；220。q 為此，項目功能體量構(gòu)成的原則， 首先服從于區(qū)域規(guī)劃 ，其二 服從于政府控規(guī)條件 ，其三 服從于項目開發(fā)目標 ，其四， 則是在兼顧現(xiàn)實的前提下，預留空間以對接未來需求 。 2023 HanBroad Corporation.p項目地塊用地面積約 1006畝，凈用地面積約 741畝，總建筑面積達 168萬平米，其中規(guī)劃商業(yè) 20余萬平米，商業(yè)規(guī)模大，且區(qū)隔為 6大區(qū)塊，集中性及街區(qū)型商業(yè)形態(tài)并存，就商業(yè)發(fā)展看，在契合整體定位的條件下，依據(jù)道路條件和區(qū)塊價值做功能不同的分屬規(guī)劃是為項目的必然；p商業(yè)布局借勢道路呈 T型布局，昭示性強，但沿科普路布局縱深過長，勢必將分散及制約客流的導入，如此，就 1號、 2號地塊商業(yè)功能看，主題突出的目的性商業(yè)更為適合。 2023 HanBroad Corporation.—— 自我尋覓與突破自我的定位決定項目出路。項目發(fā)展機遇：昆明城市能極高，經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)為城市主導產(chǎn)業(yè)，加快帶動商業(yè)發(fā)展；區(qū)域規(guī)劃利好，項目發(fā)展?jié)摿Υ?，尤其是特色、品質(zhì)、主題、新型商業(yè)的發(fā)展。 2023 HanBroad Corporation.海屯路筇王路昆武高速科普路 項目規(guī)劃路五華一號路4號線項目位置科技園核心區(qū)北市區(qū)世博園經(jīng)開區(qū)呈貢高新區(qū)4號線大塘子p 區(qū)域距離主城區(qū) 7KM，交通便利，區(qū)位價值優(yōu)越；主城區(qū)人口雖對區(qū)域有認知，但實現(xiàn)市場性質(zhì)的規(guī)模遷移目前不存在；p 作為政府重點規(guī)劃的科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，目前尚處于開發(fā)起步階段，區(qū)域人口規(guī)模少，主要以原著城中村居民為主；p 目前消費群體主要集中在高新區(qū)和普吉路沿線區(qū)域，商業(yè)以基礎(chǔ)生活配套和市場型商業(yè)為主，檔次整體較低；p 而隨著未來 2－ 5年內(nèi)區(qū)域規(guī)模產(chǎn)業(yè)及住宅物業(yè)的開發(fā)，區(qū)域環(huán)境和人口規(guī)模將進一步提升和成熟；7KM而高起點泛亞科技新區(qū)發(fā)展目標及其特定產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，標定項目區(qū)域未來城市發(fā)展的特殊高度及核心優(yōu)勢6 169。 核心吸引力鍛造核心吸引力鍛造3 169。 2023 HanBroad Corporation.220。本文件僅供客戶內(nèi)部使用。 總結(jié)性回顧總結(jié)性回顧– 現(xiàn)實，及之理想現(xiàn)實，及之理想– 自我尋覓與突破自我尋覓與突破– 方向性共識方向性共識– 案例提煉案例提煉220。 2023 HanBroad Corporation.第一章節(jié)總結(jié)性回顧。 2023 HanBroad Corporation.泛亞科技新區(qū)主城區(qū)項 目p 泛亞科技新區(qū)位于昆明主城的西北部門戶地帶，距離核心城區(qū)7KM，是主城區(qū)最后一塊可規(guī)模開發(fā)的區(qū)域，區(qū)位價值凸顯；p 作為昆明面向泛亞地區(qū)重點打造的科技創(chuàng)新基地、西北部城市副中心和創(chuàng)新型城市示范區(qū)，科技新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)將對加快昆明區(qū)域國際城市的發(fā)展起到推動作用；p 區(qū)域規(guī)劃面積 平方公里，規(guī)劃人口22萬人。項目面臨挑戰(zhàn)：區(qū)域目前僅為規(guī)劃階段，尚未成熟，人們認知度較低，且區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)項目競爭激烈。而自我的尋覓來自于：區(qū)域優(yōu)勢的項目突破、項目自身的定位突破、聯(lián)想企業(yè)的資源突破的三方合力9 169。1 234 5 67 8 9876M796M海屯路科普路標號為住宅區(qū)，紅色為商務商業(yè)區(qū)12 169。q 策略目標及原則界定：228。寫字樓物業(yè) ：配合高星級酒店及規(guī)劃需求，適度配置頂級辦公樓的前提下，相對放大甲級寫字樓；220。14 169。項目定位目標說明：項目優(yōu)勢塑造與強化17 169。 2023 HanBroad Corporation.q 項目定位需解決的一系列問題和方式準確的客戶定位對于項目的成功運營至關(guān)重要，選取具備消費能力且能夠持續(xù)發(fā)展的客戶群，伴隨項目共同成長，并支撐項目的運營發(fā)展。解決問題： 我們需要什么客戶？客戶來源？項目定位的基礎(chǔ)和出發(fā)點？解決問題： 客戶需要什么？項目理念的提升？后續(xù)各部分細化定位的指導性原則？解決問題： 如何滿足客戶需求？功能性體現(xiàn)是什么？功能性結(jié)合到實際地塊和產(chǎn)品的落實？解決問題： 哪些品牌合適？項目主題業(yè)態(tài)的最終體現(xiàn)？19 169。 2023 HanBroad Corporation.聯(lián)想聯(lián)想3C數(shù)碼中心數(shù)碼中心獨有延伸及衍生的主題商業(yè)形態(tài)獨有延伸及衍生的主題商業(yè)形態(tài)，確立第一無二的功能主題型業(yè)，確立第一無二的功能主題型業(yè)態(tài)進而形成市場影響力與輻射力態(tài)進而形成市場影響力與輻射力現(xiàn)實的操作角度，以適應多種商業(yè)形態(tài)需求的建筑功能構(gòu)成組合項目的主體，項目不應是一個單純的街區(qū)，而應以一定的組團式構(gòu)成23 169。 2023 HanBroad Corporation.市場操作角度而言，現(xiàn)實和理想之間，項目商業(yè)如何涉過現(xiàn)實的骨干而實現(xiàn)理想的豐滿，其間存在商業(yè)功能、業(yè)態(tài)、主題、招商的 技術(shù)性解決問題27 169。 2023 HanBroad Corporation.項目將利用未來周邊居住、辦公及生活氛圍，融合休閑品位、時尚零售、精致生活而完成一個主題特色化、商務生活共生、休閑時尚互溶的城市級超區(qū)域型商業(yè)中心p 從區(qū)域發(fā)展特性來看， 作為規(guī)劃建設(shè)中的 “ 泛亞科技新區(qū) ” ， 區(qū)域必將聚集高學歷、高收入、高消費的知識型精英人士，人群具備鮮明的中產(chǎn)化特征；p 從區(qū)域性生活圈層的未來發(fā)展看，新區(qū)將主要由科技研發(fā)、總部經(jīng)濟、電子信息、醫(yī)藥及金融等行業(yè)的高收入群體構(gòu)成，其群體具備鮮明的中產(chǎn)化特征；p 中產(chǎn)階級及有產(chǎn)階級的入駐，將為項目商業(yè)的發(fā)展提供直接的服務對象與消費動力，其消費特征將決定項目的生產(chǎn)與發(fā)展。 2023 HanBroad Corporation.前沿時尚 國際品質(zhì) 主題體驗商業(yè)地位 品質(zhì)、時尚、主題體驗中心消費倡導群體定位客層特征商圈中產(chǎn)群體 +時尚年輕群體 +家庭體驗群體中高收入 較高文化水平169。 2023 HanBroad Corporation36居住社區(qū)1商住社區(qū)1居住社區(qū)2居住社區(qū)3商住社區(qū)2居住社區(qū)5居住社區(qū)4項目周邊 3KM范圍內(nèi)預計未來導入 ，其中未來 23年內(nèi)人口將增加 人，綜合區(qū)域現(xiàn)人口規(guī)模，預計項目周邊 3KM范圍內(nèi)未來人口將達到 54萬項目周邊 3KM范圍內(nèi)未來 23年內(nèi)新增人口規(guī)模169。 2023 HanBroad Corporation40新城市人群：區(qū)域未來人口主體，受區(qū)域發(fā)展帶動導入的居住人群，年齡集中在2545歲之間，收入穩(wěn)定有保障、追求生活品味和生活層次感、收入屬于中等以上p 新城市人群是區(qū)域未來的中堅力量和中間階層，更具時尚化、精致化和國際化的居住和消費特征；p 追求內(nèi)心體驗、物質(zhì)和精神享受，會有特定的比如小資情調(diào)，同時也會是一種追求生活品味的人；p 其在社會中有一定的地位和財富，商務人群為主169。 2023 HanBroad Corporation44融合科技元素的創(chuàng)意質(zhì)感與商業(yè)在這里交流、融合、碰撞，最終形成獨具特性的消費氛圍和生活場景169。 2023 HanBroad Corporation48商業(yè)調(diào)性： 全方位體現(xiàn)主題時尚，全新演繹 “ Lclouds city” 屬于未來的、夢想般的、不一樣的消費體驗169。特色書店167。休閑餐飲167。 時尚品牌旗艦店167。 大型主題餐飲 、大型中餐、西餐、日韓料理、中西式快餐167。更新奇的在于那整套互動的點觸服務系統(tǒng)。 2023 HanBroad Corporation.第三章節(jié)規(guī)劃及業(yè)態(tài)組合落位初步。 2023 HanBroad Corporation57規(guī)劃定位： 做出規(guī)模、做足主題體驗，提升項目輻射穿透能力打造昆明西北的城市副中心打造昆明西北的城市副中心 “SUBCBD”城市商業(yè)中心功能多樣化傳承文脈 城市地標活力都市遵循五大規(guī)劃理念城市商業(yè)中心 —— 打造具有強大吸引力的新城商業(yè)與商務中心；功能多樣化 —— 形成多功能，具有多元文化氛圍的城市重要組成部分；傳承文脈 —— 體現(xiàn)云南深厚的歷史文化沉淀，具有顯著地域特色；城市地標 —— 帶有強烈標志性的城市節(jié)點，塑造富有特色的城市形象；活力都市 —— 集聚大量人氣，創(chuàng)造富有活力的城市新商業(yè)中心。 2023 HanBroad Corporation60方案一業(yè)態(tài)布局社區(qū)配套商業(yè)社區(qū)鄰里中心郵政、銀行、大型餐飲、SPA社區(qū)配套商業(yè) 主題購物街區(qū)3C數(shù)碼中心時尚購物街區(qū) 時尚主題購物中心主力店：新世界、家樂福沃爾瑪超市時尚零售： ZARA、 HM、優(yōu)衣庫；餐飲：蕉葉、外婆家休閑娛樂：百老匯影城、冠軍冰場等金融商務中心169。 2023 HanBroad Corporation64方案三業(yè)態(tài)布局社區(qū)鄰里中心郵政、銀行、大型餐飲、SPA時尚主題購物中心面積： 120230㎡主力店：新世界、家樂福沃爾瑪超市時尚零售： ZARA、 HM、優(yōu)衣庫；餐飲：蕉葉、外婆家休閑娛樂：百老匯影城、冠軍冰場等社區(qū)配套商業(yè)社區(qū)配套商業(yè)社區(qū)鄰里中心郵政、銀行、大型餐飲、SPA特色時尚街區(qū)特色時尚街區(qū)3C數(shù)碼城商業(yè)金融中心聯(lián)想大廈五星級酒店65 169。 2023 HanBroad Corporation.主力商戶及品牌：主力商戶及品牌：零售：美好家園超市、配套零售等餐飲：楓丹白露、紅色映像、豬圈火鍋等服務：銀行、郵局、 SPA等社區(qū)鄰里中心生活服務區(qū) 配套生活區(qū)社區(qū)鄰里中心精致生活超市68 169。紅酒坊、雪茄屋、 面包房、戶外用品店、服裝買手店、海釣、高爾夫用品等、原創(chuàng)玩具、創(chuàng)意家居店等時尚餐飲品牌：70 169。富有創(chuàng)意地以都市女性餐廳定位，從裝修風格到環(huán)境布置和菜單設(shè)計、菜式的搭配都從女性的角度來考慮，所以在上海一落戶就特別受歡迎，是閨密們聚會的好去處。 2023 HanBroad Corporation. 創(chuàng)立于 2023年的蘇荷酒吧，是中國最具個性魅力、最具時尚氣質(zhì)的知名酒吧。當王家衛(wèi)用 《 花樣年華 》 為上海定制了符號，當李安用 《 色戒 》 再次翻出記憶里舊上海的印記。百樂門，這一上海灘十里洋場、萬千氣象的典范。吸引力與聚合力打造的核心品牌示意：74 169。亞曼達主題特色亞曼達主題特色 KTV吸引力與聚合力打造