【正文】 78。結論：本項目的核心競爭力是商業(yè)地產項目規(guī)劃、產品品質和休閑景觀三方面的綜合，即本項目的地段、體量、商業(yè)目標、建筑風格、休閑配套等品質，加上特有異域商業(yè)文化及環(huán)境氛圍，將是有別于對手的明顯特征。4交通價值利用已有交通優(yōu)勢，開通專線巴士，將項目與市區(qū)直線的距離縮小，將小區(qū)融入市區(qū)。4時機價值充分利用廣安城南板塊的規(guī)模開發(fā)契機，順勢推出本項目，使其成為廣安城南區(qū)的一顆明珠，乃至成為四川廣安市商業(yè)地產的一個經典典范。 該地塊具有較大的景觀資源，可謂“大景觀套小景觀”。 以建筑與商業(yè)特色作為商業(yè)地產產品的重要特色，希冀引起市場關注。核心競爭力能夠作為主導商業(yè)地產項目對外推廣的亮點，而在表述商業(yè)樓盤整體品質方面，核心競爭力可以聯(lián)合其他競爭點互為補充，經整合后使自身的形象更加豐滿。 SWOT分析的優(yōu)劣運用：，利用機會4在區(qū)域配套、環(huán)境不斷完善的基礎上，借助其優(yōu)越的地理位和媒體的宣傳炒作，提升其商業(yè)區(qū)的認同度，美譽度。威脅（T）面臨的商業(yè)樓盤競爭力較大，對項目有一定的影響。目前市民對該區(qū)的中高檔休閑商業(yè)尚未有明確認識。緊鄰思源大道，未來區(qū)域發(fā)展有良好的預期；新興高尚居住區(qū)，規(guī)劃合理；自然環(huán)境好。為項目提供了極大的交通便利。 星河商業(yè)城緊臨的思源廣場是為了紀念鄧小平同志而修建的，由于偉人鄧小平的影響，各地來廣安思源廣場游覽觀光的游客絡繹不絕，每個周末的水幕電影將吸引、匯集大量的市民和游客。二、項目地塊分析 星河商業(yè)項目占地約6667平方米（10畝），土地已征用。第一章 基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計情況一、在經營商業(yè)項目調查經營商鋪的面積面 積30 m2以下3050 m25080 m280100 m2101 m2以上人 數(shù)2227223百分比（%）總投資額（商鋪購買價）投 資 額10萬元以下1120萬元2130萬元3150萬元50萬元以上人 數(shù)1011221百分比（%）37417114租賃價（元/m178。 基礎數(shù)據(jù)調查說明問卷說明：本次問卷由圣爾澤（重慶）房地產管理咨詢公司分兩階段進行。項目地塊價值的挖掘。 星河商業(yè)城 項目定位報告 重要提示 ◎項目定位： 廣安現(xiàn)代休閑商業(yè)城 ◎項目主題： 以購物休閑為主的現(xiàn)代商城◎規(guī)劃元素： 集中式與分散式規(guī)劃 ◎建筑形式： 塔式建筑 ◎產品特性： 承載商業(yè)原色，重置都市休閑 商場式幻變空間結構 獨立單位與規(guī)模產權的有機結合 ◎中高檔次： 硬件—產品質素高、單位結構優(yōu)先、配套品位高 星河商業(yè)城（備用名：星河香港城 星河女人世界 廣安華聯(lián)商廈 ）廣安星河商業(yè)城定位報告 目 錄基礎數(shù)據(jù)調查說明第一章 基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計情況一、在經營商業(yè)項目調查二、再投資商業(yè)項目選擇第二章 項目區(qū)位分析一、區(qū)位環(huán)境分析二、項目地塊分析第三章 可類比商業(yè)地產項目市場調查分析一、項目板塊開發(fā)調查分析二、已建項目調查分析三、在建項目調查分析第四章 目標客戶分析 一、目標區(qū)域 二、隱形客戶群三、顯性客戶群四、目標客戶定位分析第五章 項目定位一、商業(yè)形態(tài)定位二、商場定位的意義三、商場定位的基本要素 四、星河商業(yè)城商業(yè)主題定位 五、項目產品定位 六、目標客戶定位七、價格定位 項目定位考慮的因素 項目所在地的經濟發(fā)展狀況，項目所在地的商業(yè)地產發(fā)展水平。 開發(fā)商的資源整合:開發(fā)商在人力，物力，財力資源上的有效整合利用.項目所在地所享有的思源廣場優(yōu)勢，在項目中應該得到充分利用本設計要點之產品具有市場的“引導性”，因此產品的設計已經拔高于市場；產品以中高檔型商城為設計要點的基礎。一、樣本框：廣安市廣安區(qū)（包括城南、城北區(qū)域：思源大道附近（28份），老城區(qū)（26份），城北（26份） 二、抽樣方法：隨機抽樣；三、調查方法：商城面訪和進入商鋪走訪；四、樣本量：廣安市內80份，有效數(shù)66。）年 租 金4000元以下4001～8000元8001～10000元10001～12000元12000元以上人 數(shù)5175126百分比（%）1237122613經營產品業(yè) 種食雜百貨建材餐飲超市精品店服裝專賣店其他人 數(shù)4116525327百分比（%）72212949551經營收入狀況月營業(yè)額1000～3000元3001～5000元5001～8000元8000以上人 數(shù)141375百分比（%）36331813店員人數(shù)人 數(shù)1人2～3人4～6人6～8人8人以上人 數(shù)1434512百分比（%）2461924主要交通工具交通工具一輛小汽車一輛送貨車社會車輛摩托車人 數(shù)13236百分比（%）3二、再投資商業(yè)項目選擇新商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài)連鎖店商鋪集中式產權式商鋪改行人 數(shù)16321021百分比（%）商業(yè)投資計劃（投資額）投 資 額10萬元以下11～20萬元21～30萬元31～50萬元人 數(shù)301941百分比（%）563572購買（租賃）面積面 積30 m2以下30～50 m250～80 m280～100 m2101 m2以上人 數(shù)1629233百分比（%）承受的租賃價格單 價20元/ m221～30元/ m230元/ m2以上人 數(shù)15173百分比（%）承受的購買價格單 價1500元/ m2以下1600～2000元/ m22001～3000元/ m23001元/ m2以上人 數(shù)3131318百分比（%）7282837投資位置位 置城北城南開發(fā)區(qū)商業(yè)街視位置而定城中人 數(shù)17303231百分比（%）選擇業(yè)態(tài)業(yè) 態(tài)自主經營連鎖經營統(tǒng)一經營商業(yè)管理公司人 數(shù)371439百分比（%）5822515選擇業(yè)種業(yè) 種食雜百貨餐飲建材超市精品店專賣店其他人 數(shù)568343625百分比（%）810135751042購買商鋪付款方式付款方式一次性分期按揭人 數(shù)212613百分比（%）354322打算購買的商場（店）是標 準毛坯房（清水房）裝修房人 數(shù)459百分比（%）83171如果是集中式商場，選擇幾層？層 數(shù)1F2F3F4F人 數(shù)44173百分比（%）6827151主要交通工具交通工具一輛小汽車一輛送貨車社會車輛摩托車人 數(shù)54235百分比（%）14116114 第二章 項目區(qū)位分析 一、區(qū)位環(huán)境分析 廣安是中國改革開放和社會主義現(xiàn)代化建設鄧小平同志的故鄉(xiāng)，位于四川省東部，華鎣山脈中段，嘉陵江、渠江縱貫南北，幅員面積6344平方米，總人口約450萬，是四川省毗鄰重慶市最近的一個地級市，四川進入三峽經濟區(qū)的“東大門”，大三峽旅游區(qū)的重要節(jié)點，廣安城區(qū)由城北和城南組成，城北是老城區(qū)，而城南是從91年開始作為廣安城區(qū)的重點開發(fā)區(qū)。屬于高尚商業(yè)用地。因此，思源廣場成為觀光圣地，勢必推動該區(qū)商業(yè)的發(fā)展，吸引更多的投資者和經商者。根據(jù)目前廣安市房地產市場發(fā)展趨勢和項目所處的地理位置，星河商業(yè)城項目的規(guī)劃在城南屬于中高檔型商業(yè)用地地塊。規(guī)模較大的思源廣場、思源宮、向陽大市場和圖書館為本項目平添了更多更輕松的商業(yè)機會。板塊的景觀配套、商業(yè)配套發(fā)展需要較長時間。面臨的競爭商業(yè)樓盤規(guī)模大。4結合本項目定位和考慮規(guī)避市場競爭的基礎上，產品設置注意傾向市場需求空檔4充分利用思源廣場的知名度來吸引市內外的客戶，增強客戶購買信心、弱化威脅及劣勢4借助城南市場良好的潛力，訴求城南未來的發(fā)展和升值潛力4開發(fā)時間宜早不宜遲（明年為鄧小平同志誕辰一百周年），先消化前期積累的中高檔客戶，同時在本區(qū)確立樓盤品牌地位的情況下，向本區(qū)以外的區(qū)域延展吸引客戶群體，逐步確立獨特、鮮明的市場形象。運用核心競爭力為主導，輔以其他競爭力的支撐，在推廣中有利于迅速提高市場認知度。主核心競爭力環(huán)境景觀 該板塊規(guī)劃中，思源廣場與商業(yè)步行街是區(qū)域的亮點，應成為項目開發(fā)的主要商業(yè)環(huán)境要素。次核心競爭力規(guī)模 本項目具有較大的開發(fā)價值，可以營造很好的商業(yè)環(huán)境，齊全的社區(qū)配套，同時體現(xiàn)開發(fā)商實力，增強客戶購買信心。4商業(yè)背景價值聯(lián)合商業(yè)步行街，在社區(qū)內構建集中式商業(yè)與綜合門店商業(yè)設施，借助商業(yè)步行街的散客資源為本項目所用。4地形價值本項目地塊為不規(guī)則四邊型。第三章 可類比商業(yè)地產項目市場調查分析?調查數(shù)量：商家共13家。的4家，％ C、均價在10000元/m178。當年的鄭州“亞細亞商場”正是在形象方面作足了功夫，才使“中原之行那里去，鄭州亞細亞”風靡全國，才使一個民營企業(yè)擊敗了當時鄭州最大的“國字號”百貨企業(yè)。4總價特點：4項目定位：高檔休閑購物商場/超市、娛樂、百貨、酒店4規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢：屬于一、二類商業(yè)用地，無公攤面積，思源宮是廣安的商業(yè)地產的旗艦，規(guī)模宏大，建面達2萬余方，他以前瞻性的總體規(guī)劃、巧妙獨特的設計，依托思源廣場其優(yōu)越的區(qū)條件，將是全市的集商業(yè)、餐飲、娛樂綜合性大型多功能的休閑購物區(qū)。）4總價特點：1237萬元（單價26003800元/ m178。4地理位置：位于思源大道，思源廣場西側。（18個）4價格特點：總價3050萬元 均價4900元/ m178。4商業(yè)面積：13360 m178。位于城南政治文化商業(yè)中心，即將打通南北通道，集花園住宅與商業(yè)風情步行街于一體，坐享城南城北20萬人次的消費群體，自然帶來滾滾的人流和商機。 4地理位置：項目位于廣安城北老百貨公司位置。4地塊面積：約15畝4建筑面積：4商業(yè)面積：4項目定位：產權式商鋪/摩爾購物天堂、不夜城、休閑娛樂大型商業(yè)中心4總價特點：3200萬元，3100萬居多4規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢 屬于一、二類商業(yè)用地。 4地理位置：項目位于廣安渠江北路、建設路延伸處。均價9500元/㎡4規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢 屬于一、二類商業(yè)用地。二、已建項目調查分析供應市場特點： 30—60平方米的獨立門面是市場供應的主力，從市場調研的數(shù)據(jù)可看出：30—60平方米的獨立門面占供應量的70%左右，而集中式商鋪不足30%。4在商業(yè)經營中，混業(yè)經營與綜合商場居多，達到70％，休閑新型的商業(yè)地產式項目較少，約占30％；4在經營模式上，以獨立購買、自主經營為主，投資商鋪，統(tǒng)一經營管理較少，租賃經營一般。如浦東商業(yè)廣場的出現(xiàn)，必將帶動廣安商業(yè)地產新的發(fā)展。三、顯性客戶群1. 廣安區(qū)商業(yè)投資者；； 、成都投資客商； 、成都、國內及外商經營零售商。誠然，國外最大的零售商山姆公司、家樂福、沃爾瑪?shù)鹊炔豢煞裾J是最為優(yōu)秀的。 山姆，沃爾瑪，家樂福等國外的超級百貨商場。中國目前的商業(yè)界是有必要進行整改和重新進行業(yè)態(tài)的調整和采用新的管理模式。因而，商場業(yè)態(tài)建立的好壞直接影響商場的運作和發(fā)展。 在顧客心目中有一定地位的商場，不光是有一個好決策者，和華麗的商場裝修，最重要的是有物美價廉的好商品