【正文】 處于成熟區(qū)域，擁有穩(wěn)定的客源，回報(bào)率比住宅、寫(xiě)字樓要高出許多。現(xiàn)代城商業(yè)地產(chǎn)面積約20000平方米，售價(jià)為每平方米20000—23000元，租金為25—28美金／月，目前已基本售完。如位于亞運(yùn)村的“風(fēng)林綠洲”，由于與奧運(yùn)村及奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館預(yù)留地毗鄰，周邊的道路、市政設(shè)施規(guī)劃完備，人氣凝聚力強(qiáng)大，近幾年內(nèi)的市場(chǎng)潛力不容忽視，是難得的投資寶地，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格大約在1300016000元／平方米。還有位于東三環(huán)中國(guó)國(guó)際展覽中心旁的國(guó)展家園，有10000平方米的商業(yè)地產(chǎn)面積，售價(jià)約為23000元／平方米，目前已基本售完。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天，買家可選擇的空間很大，發(fā)展商的產(chǎn)品能否在實(shí)際問(wèn)題上領(lǐng)先于其他項(xiàng)目至關(guān)重要。 商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值及風(fēng)險(xiǎn) 因此，北京華聯(lián)看好沙區(qū)就不難理解了，好美加、沃爾瑪也欲登陸沙區(qū)也順理成章了?！　∧壳?，幾乎每個(gè)區(qū)都矗起了摩爾，一些區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)之多，兩個(gè)摩爾甚至近在咫尺。華宇廣場(chǎng)約12萬(wàn)平方米，主力店為北京華聯(lián)和賽博數(shù)碼廣場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商加盟重慶商業(yè)，無(wú)疑將大大刺激商圈的繁榮。招商商家定位層 數(shù)建面面積（m2）經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目目標(biāo)商家1F1500休閑餐飲重慶及廣安餐飲商1F3500女人世界（華聯(lián)商廈）（王府井百貨）華聯(lián)商廈王府井百貨2F3500男人世界（華聯(lián)商廈）（王府井百貨）華聯(lián)商廈王府井百貨合 計(jì) 8500 七、價(jià)格定位 ?價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法、均價(jià)法。 以高投入、中風(fēng)險(xiǎn)、高利潤(rùn)的形式，將本項(xiàng)目?jī)r(jià)值得到最大的提升從而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)達(dá)到。 在廣安也有一個(gè)“摩爾”，那就是浦東商業(yè)廣場(chǎng)。良好的口岸優(yōu)勢(shì)，奠定了摩爾們未來(lái)的主角地位。龍湖北城天街預(yù)計(jì)10余萬(wàn)平方米，北京華聯(lián)、太平洋百貨已決定入駐。但這依然沒(méi)有讓華聯(lián)商廈、銀太百貨感到害怕，賺錢(qián)往人多的地方，據(jù)悉，這兩家商場(chǎng)南岸店將于近期開(kāi)業(yè)。其中，很多大型零售商的擴(kuò)張以及還有一些零售業(yè)巨頭覬覦重慶，將引起商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的放量。具體面積標(biāo)準(zhǔn)因項(xiàng)目而異，有100平方米的，也有1000平方米的，也有不打散賣的。另外，投資者也不能盲目跟風(fēng)，對(duì)于項(xiàng)目炒作的新概念、新思路多采取審慎觀望態(tài)度。主要由于有商業(yè)地產(chǎn)的樓盤(pán)多處于成熟區(qū)域，已有一段時(shí)期的附近客源積累，樓盤(pán)業(yè)主入住后，面積只占社區(qū)很小部分比例的住宅商業(yè)地產(chǎn)，比較好經(jīng)營(yíng)，擁有良好與穩(wěn)定的社區(qū)客源。 比如，有幾家樓盤(pán)的商業(yè)地產(chǎn)在最初規(guī)劃的時(shí)候只是一個(gè)大商場(chǎng)，但是開(kāi)發(fā)商很快發(fā)現(xiàn)，這樣大面積的商場(chǎng)可能并不適合商業(yè)上操作，如果對(duì)商鋪進(jìn)行了有效的切分，把商業(yè)地產(chǎn)變成臨街的很小的店鋪，這樣就可以減輕投資者的投資負(fù)擔(dān)。這些問(wèn)題直接關(guān)系到項(xiàng)目的招商效果和日后運(yùn)作難易。其憑借有利位置，抓住市場(chǎng)需求點(diǎn)，部分住宅商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目雖價(jià)格不菲但仍能創(chuàng)造佳績(jī)。另一類是潛力型商業(yè)地產(chǎn)。這些住宅商業(yè)地產(chǎn)已一改過(guò)去純粹的配套服務(wù)功能，開(kāi)發(fā)商愈加注重突出項(xiàng)目的概念和主題包裝。商業(yè)地產(chǎn)在整個(gè)新興社區(qū)的規(guī)劃之初本就是作配套之用，一方面可以更好地滿足小區(qū)居民生活便利，另一方面開(kāi)發(fā)商也可以憑此賣個(gè)好價(jià)錢(qián)。其次，從投資角度來(lái)說(shuō)，目前商業(yè)地產(chǎn)的買家中，自用型和投資型占30：70％，在投資型買家中既有專業(yè)投資商也有稍有積蓄的人家，理性與盲目并存。 北京科技會(huì)展中心配套公寓的商業(yè)地產(chǎn)曾發(fā)生過(guò)“一層商業(yè)第一天在幾個(gè)小時(shí)內(nèi)一搶而空，三天之內(nèi)，5000多平方米的三層商業(yè)用房全部賣完，銷售額達(dá)1億多元”的喜人狀況。各商鋪的反租租金一般每年8%，連續(xù)反租三年或以上?！　★L(fēng)貌街是最具旅游價(jià)值的商業(yè)街，主營(yíng)特色服飾、時(shí)尚精品、旅游紀(jì)念品和風(fēng)味食品等。商樓林立的東門(mén)每日坐擁30—50萬(wàn)人流，商品零售額約占全市商品零售總額50%。從區(qū)位上來(lái)看，深圳商鋪市場(chǎng)由羅湖東門(mén)獨(dú)占鰲頭的局面已逐步演變?yōu)榱_湖東門(mén)商圈、福田華強(qiáng)北商圈、南山南油大道商圈三足鼎立之勢(shì)。436層：住宅。4－1F：以1/2車庫(kù)，1/2商業(yè)單位為主分割。目前，該區(qū)城區(qū)常住人口約20萬(wàn)人。巴南區(qū)主城區(qū)有兩大片區(qū)，一是漁洞（區(qū)府所在地），一是以李家沱、花溪為帶動(dòng)性區(qū)域的南部新城。輕軌、陳庹路的建成、長(zhǎng)江路的拓寬及馬桑溪大橋、魚(yú)洞長(zhǎng)江大橋的竣工，將全面完善大渡口的交通網(wǎng)絡(luò)，這些都將對(duì)區(qū)域帶來(lái)較大的改變。該板塊作為重慶市新興的科技開(kāi)發(fā)新區(qū)，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)到區(qū)內(nèi)居住、流動(dòng)人口結(jié)構(gòu)都與其它主城區(qū)存在一定差別，這是新興商業(yè)產(chǎn)生的消費(fèi)基礎(chǔ)之一。同時(shí)，目前，區(qū)內(nèi)已有60多萬(wàn)的常住人口，并且這一數(shù)字還在增長(zhǎng)中。這些，將使南濱路的商業(yè)結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，也掀起了南濱路休閑商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潮。同時(shí)，鵝公巖、長(zhǎng)江復(fù)線橋、菜園壩等跨江大橋?qū)⑹归L(zhǎng)江的阻隔忽略不計(jì)。 五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 概念定位目前在國(guó)內(nèi)流行的商業(yè)地產(chǎn)，主要是以純商業(yè)的業(yè)態(tài)形式出現(xiàn)，如北京、深圳、廣州等地，在重慶及成都都有比較新的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)，特別是重慶： 重慶以解放碑、沙坪壩坪壩、南坪、觀音橋、楊家坪5大商圈的人群和一年比一年高的消費(fèi)額并沒(méi)有將主城的商業(yè)蛋糕瓜分殆盡。?男性鞋莊、皮具類：品質(zhì)為高、中檔，色彩、款式以國(guó)際潮流為基準(zhǔn)，品種講求琳瑯滿目。?美發(fā)中心：選擇國(guó)內(nèi)頂級(jí)的形象設(shè)計(jì)師入駐，讓廣安女人更加美麗、動(dòng)人。?主題商城：項(xiàng)目結(jié)合四川廣安的地理位置和商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，真正意義上的主題商城目前尚未出現(xiàn)。如果商場(chǎng)規(guī)模過(guò)大，勢(shì)必造成品種重復(fù)經(jīng)營(yíng)，降低商場(chǎng)單位面積銷售額，從而影響整體經(jīng)營(yíng)效益。 。 。 從以上分析可以看出，目前深圳尚缺乏類似香港太古城、廣州天河城這種真正意義上的大型SHOPPING MALL。 （專業(yè)）店，主要是服裝、醫(yī)藥等，如經(jīng)典故事、一致、萬(wàn)澤、中聯(lián)等。 自營(yíng)為輔，招租為主 企業(yè)缺乏商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力或營(yíng)運(yùn)資金不足。一時(shí)間，深圳的零售市場(chǎng)被這些商業(yè)大鱷瓜分得七零八落，越來(lái)越多的商場(chǎng)，尤其是新建商場(chǎng)，將不得不面臨這樣的選擇：要么與一些經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力強(qiáng)大、客戶基礎(chǔ)廣闊的商業(yè)企業(yè)合作，以某種形式共同經(jīng)營(yíng)；要么走特色化經(jīng)營(yíng)路線，另覓一番天地。風(fēng)險(xiǎn)較小。良好的企業(yè)形象包裝，企劃、宣傳、促銷、企業(yè)形象包裝是商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的必要手段。因而，商場(chǎng)業(yè)態(tài)建立的好壞直接影響商場(chǎng)的運(yùn)作和發(fā)展。 山姆，沃爾瑪，家樂(lè)福等國(guó)外的超級(jí)百貨商場(chǎng)。三、顯性客戶群1. 廣安區(qū)商業(yè)投資者；； 、成都投資客商； 、成都、國(guó)內(nèi)及外商經(jīng)營(yíng)零售商。4在商業(yè)經(jīng)營(yíng)中，混業(yè)經(jīng)營(yíng)與綜合商場(chǎng)居多，達(dá)到70％，休閑新型的商業(yè)地產(chǎn)式項(xiàng)目較少，約占30％；4在經(jīng)營(yíng)模式上，以獨(dú)立購(gòu)買、自主經(jīng)營(yíng)為主，投資商鋪，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理較少，租賃經(jīng)營(yíng)一般。均價(jià)9500元/㎡4規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢(shì) 屬于一、二類商業(yè)用地。4地塊面積：約15畝4建筑面積：4商業(yè)面積：4項(xiàng)目定位：產(chǎn)權(quán)式商鋪/摩爾購(gòu)物天堂、不夜城、休閑娛樂(lè)大型商業(yè)中心4總價(jià)特點(diǎn)：3200萬(wàn)元，3100萬(wàn)居多4規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢(shì) 屬于一、二類商業(yè)用地。位于城南政治文化商業(yè)中心，即將打通南北通道，集花園住宅與商業(yè)風(fēng)情步行街于一體，坐享城南城北20萬(wàn)人次的消費(fèi)群體，自然帶來(lái)滾滾的人流和商機(jī)。4地理位置：位于思源大道，思源廣場(chǎng)西側(cè)。4總價(jià)特點(diǎn)：4項(xiàng)目定位：高檔休閑購(gòu)物商場(chǎng)/超市、娛樂(lè)、百貨、酒店4規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢(shì)：屬于一、二類商業(yè)用地，無(wú)公攤面積，思源宮是廣安的商業(yè)地產(chǎn)的旗艦，規(guī)模宏大，建面達(dá)2萬(wàn)余方，他以前瞻性的總體規(guī)劃、巧妙獨(dú)特的設(shè)計(jì)，依托思源廣場(chǎng)其優(yōu)越的區(qū)條件，將是全市的集商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)綜合性大型多功能的休閑購(gòu)物區(qū)。的4家，％ C、均價(jià)在10000元/m178。4地形價(jià)值本項(xiàng)目地塊為不規(guī)則四邊型。次核心競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)模 本項(xiàng)目具有較大的開(kāi)發(fā)價(jià)值，可以營(yíng)造很好的商業(yè)環(huán)境，齊全的社區(qū)配套，同時(shí)體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力，增強(qiáng)客戶購(gòu)買信心。運(yùn)用核心競(jìng)爭(zhēng)力為主導(dǎo)，輔以其他競(jìng)爭(zhēng)力的支撐，在推廣中有利于迅速提高市場(chǎng)認(rèn)知度。面臨的競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)樓盤(pán)規(guī)模大。規(guī)模較大的思源廣場(chǎng)、思源宮、向陽(yáng)大市場(chǎng)和圖書(shū)館為本項(xiàng)目平添了更多更輕松的商業(yè)機(jī)會(huì)。因此，思源廣場(chǎng)成為觀光圣地，勢(shì)必推動(dòng)該區(qū)商業(yè)的發(fā)展，吸引更多的投資者和經(jīng)商者。）年 租 金4000元以下4001～8000元8001～10000元10001～12000元12000元以上人 數(shù)5175126百分比（%）1237122613經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品業(yè) 種食雜百貨建材餐飲超市精品店服裝專賣店其他人 數(shù)4116525327百分比（%）72212949551經(jīng)營(yíng)收入狀況月?tīng)I(yíng)業(yè)額1000～3000元3001～5000元5001～8000元8000以上人 數(shù)141375百分比（%）36331813店員人數(shù)人 數(shù)1人2～3人4～6人6～8人8人以上人 數(shù)1434512百分比（%）2461924主要交通工具交通工具一輛小汽車一輛送貨車社會(huì)車輛摩托車人 數(shù)13236百分比（%）3二、再投資商業(yè)項(xiàng)目選擇新商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài)連鎖店商鋪集中式產(chǎn)權(quán)式商鋪改行人 數(shù)16321021百分比（%）商業(yè)投資計(jì)劃（投資額）投 資 額10萬(wàn)元以下11～20萬(wàn)元21～30萬(wàn)元31～50萬(wàn)元人 數(shù)301941百分比（%）563572購(gòu)買（租賃）面積面 積30 m2以下30～50 m250～80 m280～100 m2101 m2以上人 數(shù)1629233百分比（%）承受的租賃價(jià)格單 價(jià)20元/ m221～30元/ m230元/ m2以上人 數(shù)15173百分比（%）承受的購(gòu)買價(jià)格單 價(jià)1500元/ m2以下1600～2000元/ m22001～3000元/ m23001元/ m2以上人 數(shù)3131318百分比（%）7282837投資位置位 置城北城南開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)街視位置而定城中人 數(shù)17303231百分比（%）選擇業(yè)態(tài)業(yè) 態(tài)自主經(jīng)營(yíng)連鎖經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)商業(yè)管理公司人 數(shù)371439百分比（%）5822515選擇業(yè)種業(yè) 種食雜百貨餐飲建材超市精品店專賣店其他人 數(shù)568343625百分比（%）810135751042購(gòu)買商鋪付款方式付款方式一次性分期按揭人 數(shù)212613百分比（%）354322打算購(gòu)買的商場(chǎng)（店）是標(biāo) 準(zhǔn)毛坯房（清水房）裝修房人 數(shù)459百分比（%）83171如果是集中式商場(chǎng)，選擇幾層？層 數(shù)1F2F3F4F人 數(shù)44173百分比（%）6827151主要交通工具交通工具一輛小汽車一輛送貨車社會(huì)車輛摩托車人 數(shù)54235百分比（%）14116114 第二章 項(xiàng)目區(qū)位分析 一、區(qū)位環(huán)境分析 廣安是中國(guó)改革開(kāi)放和社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)鄧小平同志的故鄉(xiāng)，位于四川省東部，華鎣山脈中段，嘉陵江、渠江縱貫?zāi)媳?，幅員面積6344平方米，總?cè)丝诩s450萬(wàn)，是四川省毗鄰重慶市最近的一個(gè)地級(jí)市，四川進(jìn)入三峽經(jīng)濟(jì)區(qū)的“東大門(mén)”，大三峽旅游區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)，廣安城區(qū)由城北和城南組成，城北是老城區(qū)，而城南是從91年開(kāi)始作為廣安城區(qū)的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)。 開(kāi)發(fā)商的資源整合:開(kāi)發(fā)商在人力，物力，財(cái)力資源上的有效整合利用.項(xiàng)目所在地所享有的思源廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目中應(yīng)該得到充分利用本設(shè)計(jì)要點(diǎn)之產(chǎn)品具有市場(chǎng)的“引導(dǎo)性”，因此產(chǎn)品的設(shè)計(jì)已經(jīng)拔高于市場(chǎng)；產(chǎn)品以中高檔型商城為設(shè)計(jì)要點(diǎn)的基礎(chǔ)。項(xiàng)目地塊價(jià)值的挖掘。第一章 基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)情況一、在經(jīng)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查經(jīng)營(yíng)商鋪的面積面 積30 m2以下3050 m25080 m280100 m2101 m2以上人 數(shù)2227223百分比（%）總投資額（商鋪購(gòu)買價(jià)）投 資 額10萬(wàn)元以下1120萬(wàn)元2130萬(wàn)元3150萬(wàn)元50萬(wàn)元以上人 數(shù)1011221百分比（%）37417114租賃價(jià)（元/m178。 星河商業(yè)城緊臨的思源廣場(chǎng)是為了紀(jì)念鄧小平同志而修建的，由于偉人鄧小平的影響，各地來(lái)廣安思源廣場(chǎng)游覽觀光的游客絡(luò)繹不絕，每個(gè)周末的水幕電影將吸引、匯集大量的市民和游客。緊鄰思源大道，未來(lái)區(qū)域發(fā)展有良好的預(yù)期；新興高尚居住區(qū)，規(guī)劃合理；自然環(huán)境好。威脅（T）面臨的商業(yè)樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)力較大，對(duì)項(xiàng)目有一定的影響。核心競(jìng)爭(zhēng)力能夠作為主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)外推廣的亮點(diǎn)，而在表述商業(yè)樓盤(pán)整體品質(zhì)方面，核心競(jìng)爭(zhēng)力