【正文】 綜上所述，星河商業(yè)城的招商經(jīng)營定位是：?引進北京華聯(lián)商廈和王府井百貨等知名品牌國內(nèi)商業(yè)旗艦；?借殼北京華聯(lián)商廈和王府井百貨等知名品牌以及國外品牌及經(jīng)營模式?，F(xiàn)代廣場裙樓22萬平方米全部竣工，兩年前重百江北商場購買了其中約2萬平方米，成為中心店。 　　以沙區(qū)為例，２００2年，沙區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到９5億元，人均收入１３７９２元，社會消費品零售總額年均增長速度為１５．２６％，社會消費品總額已超過4０億元。 位于雙安商場西側(cè)的北京科技會展中心就是一個開發(fā)商和投資商雙贏的案例，近3000平方米(建筑面積)商業(yè)地產(chǎn)面積在剛推出市場時即被一搶而空。而就市場反饋來看，概念型住宅商業(yè)地產(chǎn)的招商效果也令人滿意。商業(yè)地產(chǎn)市場細(xì)分狀況 在繁華的地段如老街口，投資者普遍不擔(dān)心租不出去的情況，故一般無反租，但在金世界、新2000廣場等目前尚未興旺的地段，發(fā)展商將反租作為變相折價的手段，以補償投資者近期收益的損失。在東門購物顧客25%是香港人，消費力最強人群是青少年。功能定位 功能定位是：充分挖掘商業(yè)地產(chǎn)的精髓，將主題商業(yè)和傳統(tǒng)商業(yè)有機的結(jié)合，女人世界和男人世界是主題商業(yè)在廣安的體現(xiàn)。 在廣安也逐漸形成商業(yè)地產(chǎn)的雛形，如浦東商業(yè)廣場等，這是一種潮流，也是一種趨勢。 　　另外，這里的商業(yè)規(guī)劃前景誘人。這些，反映出這一區(qū)域商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。另外，南濱路中央商務(wù)區(qū)的獨特優(yōu)勢必將助推這里的房產(chǎn)開發(fā)。?數(shù)碼家電/書籍音像?手機電腦?情侶用品?體育用品：運動系列。體現(xiàn)和引領(lǐng)商業(yè)潮流與購物模式，是打造精品的重要環(huán)節(jié)。簡單測算，單店的極限規(guī)模約等于商圈購買力減去圈內(nèi)競爭店分流的購買力，再除以商場單位面積的保本銷售額。不過，隨著深圳城市建設(shè)的大力推進及人口規(guī)模的不斷擴大，相信在不久的將來便會出現(xiàn)這種以大型百貨商場和大型超市為旗艦店，集購物、娛樂、餐飲、休閑為一體的超大規(guī)模的商業(yè)服務(wù)場所。，但有兩個方面往往是最主要的，一是商品特色，可以體現(xiàn)在品類選擇、檔次高低等，二是服務(wù)特色。 會員會對現(xiàn)有商場形成一大批固定的消費群體，同時，優(yōu)秀的商品結(jié)構(gòu)和良好的購物環(huán)境以及人性化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，會給商場吸引來更多的非會員消費，這將極大的增加我們的營業(yè)額和利潤，這樣滾動發(fā)展下去，會員帶動非會員來購物，非會員又帶動非會員來消費，像滾雪球一樣，消費群體會在一年中翻天覆地的大變化（這里當(dāng)然少不了宣傳和促銷等強有力的支持）。他們之以所做的優(yōu)秀，不是賣其它商家沒有的商品或不賺錢，而是采用了一整套科學(xué)的、嚴(yán)密的管理模式和經(jīng)營手段以及非常合理的業(yè)態(tài)定位。結(jié)論：在廣安，傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營方式依然是商業(yè)的主流，新型的商業(yè)地產(chǎn)模式尚處于幼稚期，亟需改變和拓展，人們的購物環(huán)境還不夠超前。廣安老城區(qū)黃金口岸，老百貨公司寸土寸金地段。時代廣場4地理位置：位于廣安市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（城南）洪州大道，興安街，廣寧路之間，是城南政治文化商業(yè)中心。：4地理位置：該商住區(qū)位于廣安市城南城北交匯處，東臨渠江，南接圖書館和思源廣場院，是廣安少有的黃金寶地。用“現(xiàn)代購物家園”的建筑規(guī)劃設(shè)計理念和環(huán)境園林設(shè)計，因地制宜的追求商業(yè)建筑風(fēng)格，體現(xiàn)人與自然共生的商業(yè)購物系統(tǒng)，達(dá)到“現(xiàn)代購物家園”的目標(biāo)。 4競爭力對比項目分析項目分 析對 比產(chǎn)品設(shè)計 調(diào)查顯示，四川廣安商業(yè)投資者追捧具有良好商業(yè)購物環(huán)境的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，而市面供應(yīng)的大部分產(chǎn)品仍以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)（商鋪）為主。項目具有一定的商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢；項目專業(yè)化、高品質(zhì)、高檔次開發(fā)；項目旁有一新興商業(yè)步行街，為項目增添了規(guī)模商業(yè)機會。是全市的政治、文化商業(yè)中心，是全市經(jīng)濟發(fā)展的增長極和廣安市發(fā)達(dá)經(jīng)濟圈的核心區(qū)。項目的初步設(shè)計規(guī)劃，目標(biāo)客戶的需求心理和消費特征。地勢平坦，具有良好的交通及景觀條件，屬廣安市黃金地段，是高尚居住、旅游、休閑消費的最佳場所，適合開發(fā)為高檔商業(yè)區(qū)。機會（O）高尚居住區(qū)，房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿^大；商業(yè)地產(chǎn)有更大的空間；該區(qū)本項目可作為廣安城南的標(biāo)志性高檔商業(yè)區(qū)來開發(fā)；此區(qū)域缺乏高檔次、品質(zhì)優(yōu)的商業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)；只要宣傳和現(xiàn)場銷售得力的情況下，可以創(chuàng)造高單價；目前區(qū)域處于高檔商業(yè)地產(chǎn)的啟蒙期，供應(yīng)量較小。次核心競爭力休閑觀景 商業(yè)頂層的觀景休閑臺在四川廣安有相當(dāng)?shù)男路f性，絕不是人云亦云的簡單模仿，其對休閑購物者有較大的吸引力。?經(jīng)營模式：A、商場統(tǒng)一經(jīng)營管理4家，％ B、自主經(jīng)營（門面）13家，％?價格范圍：A、均價在3000—5000元/m178。該商住區(qū)位于城南城北交匯處，緊臨思源廣場和圖書館，并附帶大型的農(nóng)貿(mào)市場：向陽大市場。4價格特點： 4功能定位：1F門面小商品及服裝；2F超市；37F住宅4規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢：屬于二類商業(yè)用地。具有較強的商業(yè)和投資氛圍。產(chǎn)權(quán)式商鋪5002思源宮廣安東陽地產(chǎn)公司思源廣場南側(cè)270002200二層門面20按年付 門面 租賃式商場/租賃式商場7103富世界四川得益集團城北商業(yè)集中區(qū)50521200007500門面25按年付大開間/門面/租賃式商場2004立新景苑廣安立新公司思源廣場西側(cè)300002448490020按年付獨立門面9005凱達(dá)商業(yè)廣場廣安凱達(dá)地產(chǎn)公司城北商業(yè)中心1000033501250025按年付產(chǎn)權(quán)式商鋪8006廣安世紀(jì)房地產(chǎn)公司洪州大道興安街4442013360430020按年付大開間/門面5807望江臺花園廣安三合房地產(chǎn)公司城南城北接合部10000330020按年付獨立門面5008世貿(mào)購物廣場廣安世紀(jì)房地產(chǎn)公司金安大道萬盛街3214310000330010按年付獨立門面/產(chǎn)權(quán)式商場/租賃式商場5009洪州大市場廣安錦城房地產(chǎn)公司城南城北交界處7000010000500020按年付大開間/門面6810車站大市場四川得益集團城鄉(xiāng)交界處占地120畝40000780020按年付大開間/門面40第四章 目標(biāo)客戶分析通過研究人員對個案周邊區(qū)域客源構(gòu)成地毯式調(diào)研，通過對廣安區(qū)及思源大道沿線周邊的商業(yè)現(xiàn)狀、購房意愿等多項指標(biāo)的綜合細(xì)分；同時調(diào)查人員經(jīng)過在成都、重慶以及外商中招商意向的洽談，從中提煉出星河商業(yè)城的客源：一、目標(biāo)區(qū)域 ，廣安周邊地區(qū)； 、成都投資客商； 、成都、國內(nèi)及外商經(jīng)營零售商。 按利潤700元/㎡計，利潤為595萬元。三、商場定位的基本要素目標(biāo)市場定位，主要是對周邊商圈區(qū)域范圍的分析。此外，還可委托管理公司進行經(jīng)營管理。 。項目主題定位、實現(xiàn)商場與住宅的均好性。?家紡：女人愛家，喜歡購置居家用品，配套適當(dāng)?shù)募壹?，使之方便購買。?國際快餐食街（說明：國、內(nèi)外品牌百貨或主題商城店入住，可適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和賣場布局） 項目形象定位現(xiàn)代休閑主題購物中心4概念詮釋：項目打造的是具有厚重文脈的休閑商業(yè)、主題商業(yè)以及白領(lǐng)公寓。一個全新的濱江商業(yè)街將會呈現(xiàn)出來，南濱路沿線將會成為名副其實的商業(yè)休閑旅游居住區(qū)。美茵河谷等。目前，該區(qū)常住人口約15萬人。商場與住宅為一個整體，并有各自相對獨立的系統(tǒng)和功能。? 區(qū)縣經(jīng)商戶投資者；? 其他行業(yè)轉(zhuǎn)行投資商。立新路中段、新風(fēng)巷一帶重點突出鞋帽類經(jīng)營。商業(yè)的發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)市場奠定了良好的經(jīng)濟背景和基礎(chǔ)。 商鋪店面一般在40120平方米之間，服務(wù)種類也比較齊全，可以滿足居民的日常生活所需，主要有便利店、發(fā)廊、洗染店、花店、郵局、銀行等，如“世紀(jì)城”、“朗琴園”等。 ”這是很多開發(fā)商的原話。許多樓盤的住宅商業(yè)地產(chǎn)在銷售或招租時還有各種優(yōu)惠，如果看好了一個旺區(qū)旺樓，根據(jù)自己的經(jīng)濟承受能力用貸款和部分資金支付住宅商業(yè)地產(chǎn)房款，再用以后收取的租金還貸，這是比較劃算的。因此，住宅商業(yè)地產(chǎn)貸款的月供是在房子即將投入使用時才發(fā)生。在九龍坡楊家坪，上海中心的20萬平方米的商業(yè)物業(yè)，超過了目前該區(qū)域商業(yè)面積總和，但王府井依然看好這里的商機；在江北觀音橋，龍湖北城天街（北京華聯(lián)入駐）、協(xié)信黃金海岸等早已被零售巨頭瞄上了。　　摩爾們大多占據(jù)了黃金口岸。?逐步提升價格法：采取“低開高走”型價格策略，開盤后三月后作為第一階段的提升均價為2260 元/ m2。新入渝的外地大商場，許多都成了摩爾的主力店。解放碑有老牌的大都會和新秀的恒通大量的投資者和開發(fā)商都將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)市場，“商鋪是金”的說法已經(jīng)深入人心。投資商業(yè)地產(chǎn)雖然贏利前景看好，但并不是所有商業(yè)地產(chǎn)都是賺錢的，當(dāng)然原因是多方面的，有項目自身條件的限制，有投資商實力的欠缺，也有經(jīng)營者經(jīng)驗不足等等。 商鋪的開發(fā)對當(dāng)前的開發(fā)商提出了新的挑戰(zhàn)。商鋪不是講講概念，注重一下戶型、注重一下環(huán)境就可以好賣。位于亞運村的“九臺2000”，商業(yè)地產(chǎn)面積為4000平方米，售價為19800元／平方米，銷售率達(dá)80％，潛力型商業(yè)地產(chǎn)嬌人的銷售業(yè)績亦主要得意于其潛在的發(fā)展優(yōu)勢，發(fā)展前景廣闊。按照區(qū)位及住宅社區(qū)的類型不同，商業(yè)地產(chǎn)市場也有細(xì)分。 　　20平方米左右的“門臉房”極受買家青睞，銷售率近100%。歷經(jīng)300年的墟市，50年的地鋪，10年的小店鋪，如今與現(xiàn)代的綜合百貨大樓共繁榮。42F：大開間布局，分割產(chǎn)權(quán)單位。同時，交通改善將提升巴南區(qū)開發(fā)速度。該區(qū)城區(qū)內(nèi)目前的城市開發(fā)主要集中在兩個板塊，一是九宮廟一帶，其次是新區(qū)府周邊。隨著奧體中心等核心片區(qū)以及周邊區(qū)域開發(fā)，石橋鋪高新區(qū)商圈會很快形成。會與未來重慶CBD連接在一起，成為一個都市型的商圈，以中高收入人群為消費主體的購物、休閑娛樂、旅游觀光性商業(yè)quot。?時裝現(xiàn)場設(shè)計加工工作室：選擇具實力的服裝設(shè)計師入駐，為廣安女性量體裁衣。其次是：50100平米的大開間框架式結(jié)構(gòu)商鋪。 商場的形象定位有別于房地產(chǎn)項目的形象定位，其不同之處在于：如果單店面積超過這一規(guī)模，則超出部分的營業(yè)面積，在通常情況下需要考慮引入購物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)型消費場所。 。 ，如女人世界、男人世界、兒童世界、免稅珠寶世界、順電家居廣場、新楚源、銘可達(dá)、統(tǒng)球家電、香江家私、金海馬家私、好百年家居廣場、賽格、佳和電子城、愛華電腦城、華強電腦世界等，其特點是經(jīng)營品種限于一定的主題。大眾化的經(jīng)營定位與特色化的經(jīng)營定位本身并無孰優(yōu)孰劣之分，而要視乎商場所處的經(jīng)營環(huán)境來定。 開 業(yè) 后 在顧客心目中有一定地位的商場，不光是有一個好決策者，和華麗的商場裝修，最重要的是有物美價廉的好商品和一個好的經(jīng)營策略。誠然，國外最大的零售商山姆公司、家樂福、沃爾瑪?shù)鹊炔豢煞裾J(rèn)是最為優(yōu)秀的。二、已建項目調(diào)查分析供應(yīng)市場特點： 30—60平方米的獨立門面是市場供應(yīng)的主力，從市場調(diào)研的數(shù)據(jù)可看出：30—60平方米的獨立門面占供應(yīng)量的70%左右，而集中式商鋪不足30%。 4地理位置：項目位于廣安城北老百貨公司位置。（18個）4價格特點：總價3050萬元 均價4900元/ m178。當(dāng)年的鄭州“亞細(xì)亞商場”正是在形象方面作足了功夫，才使“中原之行那里去，鄭州亞細(xì)亞”風(fēng)靡全國，才使一個民營企業(yè)擊敗了當(dāng)時鄭州最大的“國字號”百貨企業(yè)。4商業(yè)背景價值聯(lián)合商業(yè)步行街，在社區(qū)內(nèi)構(gòu)建集中式商業(yè)與綜合門店商業(yè)設(shè)施，借助商業(yè)步行街的散客資源為本項目所用。4結(jié)合本項目定位和考慮規(guī)避市場競爭的基礎(chǔ)上，產(chǎn)品設(shè)置注意傾向市場需求空檔4充分利用思源廣場的知名度來吸引市內(nèi)外的客戶，增強客戶購買信心、弱化威脅及劣勢4借助城南市場良好的潛力，訴求城南未來的發(fā)展和升值潛力4開發(fā)時間宜早不宜遲（明年為鄧小平同志誕辰一百周年），先消化前期積累的中高檔客戶，同時在本區(qū)確立樓盤品牌地位的情況下，向本區(qū)以外的區(qū)域延展吸引客戶群體，逐步確立獨特、鮮明的市場形象。根據(jù)目前廣安市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢和項目所處的地理位置，星河商業(yè)城項目的規(guī)劃在城南屬于中高檔型商業(yè)用地地塊。一、樣本框：廣安市廣安區(qū)（包括城南、城北區(qū)域：思源大道附近（28份），老城區(qū)（26份），城北（26份） 二、抽樣方法：隨機抽樣；三、調(diào)查方法：商城面訪和進入商鋪走訪；四、樣本量：廣安市內(nèi)80份，有效數(shù)66。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查說明問卷說明：本次問卷由圣爾澤（重慶）房地產(chǎn)管理咨詢公司分兩階段進行。為項目提供了極大的交通便利。 SWOT分析的優(yōu)劣運用：，利用機會4在區(qū)域配套、環(huán)境不斷完善的基礎(chǔ)上，借助其優(yōu)越的地理位和媒體的宣傳炒作，提升其商業(yè)區(qū)的認(rèn)同度，美譽度。4時機價值充分利用廣安城南板塊的規(guī)模開發(fā)契機，順勢推出本項目，使其成為廣安城南區(qū)的一顆明珠，乃至成為四川廣安市商業(yè)地產(chǎn)的一個經(jīng)典典范。從店面的設(shè)計與布局，顯得比較雜亂；比如第一次到商場的顧客進入一層，看見的是首飾或化妝品，那么顧客不是去買首飾或化妝品，而是去買別的商品，按照消費者對商場布局的一般認(rèn)識和規(guī)律能不能知道是經(jīng)銷何種商品的？這說明商場的布局是和整體形象聯(lián)系在一起的，不科學(xué)的分割與規(guī)劃，既會影響商場的整體形象，也會使商場在競爭中處于劣勢。4門面面積：5680 m178。如：商業(yè)銀行、電信、超市、正元大酒店、正元精品火鍋等。從目前來看，本項目啟動較晚，因此，本項目的定位要有創(chuàng)意性和創(chuàng)新意識，充分挖掘商業(yè)地產(chǎn)的精髓和諳熟商業(yè)地產(chǎn)的密碼，才能立與不敗之地，創(chuàng)造新價值。：首付3～5萬元，月供1500元以上；：50％以下按揭；：目前20～40％擁有率；：廣安區(qū)商