【正文】 領(lǐng)公寓。體現(xiàn)的是現(xiàn)代潮流的商業(yè)和住宅業(yè)主尊貴的個人私家形象、接觸的是最前衛(wèi)的休閑式購物環(huán)境，二層頂上的休閑觀景臺是購物環(huán)境的補充。 五、項目產(chǎn)品定位 概念定位目前在國內(nèi)流行的商業(yè)地產(chǎn)，主要是以純商業(yè)的業(yè)態(tài)形式出現(xiàn)，如北京、深圳、廣州等地，在重慶及成都都有比較新的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)，特別是重慶： 重慶以解放碑、沙坪壩坪壩、南坪、觀音橋、楊家坪5大商圈的人群和一年比一年高的消費額并沒有將主城的商業(yè)蛋糕瓜分殆盡。相反，隨著城市化進程加快、商業(yè)自身的發(fā)展等多種因素，本市一些新的商圈或商業(yè)區(qū)悄然形成。 　　南濱路、大石楊三角區(qū)（大坪石橋鋪楊家坪）、大渡口、巴南區(qū)（魚洞、花溪李家沱等）4大區(qū)域是目前業(yè)界、市場比較看好的、正在崛起的新興商圈（商業(yè)區(qū)）。 　　南濱路 　　商圈描述：南濱路將會成為一個有別于目前主城5大商圈以及今后其他商業(yè)區(qū)（或商圈）的地方。會與未來重慶CBD連接在一起，成為一個都市型的商圈，以中高收入人群為消費主體的購物、休閑娛樂、旅游觀光性商業(yè)quot?！　I(yè)界分析：魅力南濱筑巢以待。一步一傳說、一步一景的南濱路更有不錯的自然景觀資源，這里已在售的大盤有融僑半島、陽光華庭和海棠曉月等大盤，而且這些大盤憑借其完善的配套以及較高的品質(zhì)贏得了市場，該區(qū)域獨有的優(yōu)勢吸引了更多的實力房商來此跑馬圈地，陽光100、中國武夷、東原地產(chǎn)紛紛在此落戶。據(jù)預測，在未來5年，南濱路將有30萬人入住，為南濱路商圈帶來人氣。同時，鵝公巖、長江復線橋、菜園壩等跨江大橋?qū)⑹归L江的阻隔忽略不計。另外，南濱路中央商務區(qū)的獨特優(yōu)勢必將助推這里的房產(chǎn)開發(fā)。 　　休閑商業(yè)地產(chǎn)悄然崛起。在住宅開發(fā)如火如荼之時，南濱路正在謀變商業(yè)新城。據(jù)悉，南濱路一、二、三期的所有開發(fā)項目將進行商業(yè)、休閑娛樂規(guī)劃，南濱路將成為全新的濱江商業(yè)城。酒吧一條街、興澳海底世界、800米觀景長廊、重慶美術(shù)館等30多個項目將陸續(xù)登陸。一個全新的濱江商業(yè)街將會呈現(xiàn)出來，南濱路沿線將會成為名副其實的商業(yè)休閑旅游居住區(qū)。據(jù)統(tǒng)計，包括第一大道商業(yè)街、中央大街、融僑半島等都有商業(yè)旅游商務區(qū)的水體結(jié)構(gòu)和商業(yè)街區(qū)結(jié)構(gòu)的特點。這些，將使南濱路的商業(yè)結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，也掀起了南濱路休閑商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)潮。 　　概況：南濱路板塊以濱江路為主線，上至南坪二塘村，下至峽口鎮(zhèn)，全長21公里。未來南濱路規(guī)劃為商務及休閑娛樂區(qū)、文化旅游（或歷史風貌）及人文居住區(qū)、濱江生態(tài)居住區(qū)、倉儲物流區(qū)，在最有人氣的旅游觀光帶、最顯活力的經(jīng)濟增長極，最具品位的人居環(huán)境三個方面下功夫，力爭把濱江路建設成為最能代表重慶山水園林城市風格的重慶第一路。 　　大石楊三角區(qū) 　　商圈描述：大石楊黃金三角區(qū)（覆蓋楊家坪、陳家坪、渝中區(qū)的大坪及連接帶，簡稱大石楊黃金三角區(qū)）是最能代表新商業(yè)特征的潛力商圈，是建立在有快捷交通以及新興經(jīng)濟如IT、通訊、廣告及傳媒業(yè)基礎上的。隨著奧體中心等核心片區(qū)以及周邊區(qū)域開發(fā)，石橋鋪高新區(qū)商圈會很快形成。 　　業(yè)界分析：高新區(qū)購買力旺盛，商業(yè)發(fā)展將后來居上。通訊業(yè)、傳媒業(yè)、廣告業(yè)及IT業(yè)在該區(qū)域的生根發(fā)展為區(qū)內(nèi)較強的消費能力打下了基礎。據(jù)悉，屬全市最高。同時，目前，區(qū)內(nèi)已有60多萬的常住人口，并且這一數(shù)字還在增長中。這些，反映出這一區(qū)域商業(yè)發(fā)展的基礎。有關(guān)調(diào)查還顯示，高新區(qū)吸引外區(qū)消費的能力在日益增強，這一利好趨勢將吸引眾多商業(yè)運營商進駐（華宇名都城商業(yè)部分受到多個商家關(guān)注，證明了這一區(qū)域的商業(yè)潛力）。 　　同時，奧體中心周邊成為新的開發(fā)熱點，隨著重慶市奧林匹克體育中心工程的迅速推進，體育中心周邊成為高新板塊新的開發(fā)熱點。目前除已引起市場極大關(guān)注的同創(chuàng)奧韻之外，即將啟動的還有中華企業(yè)項目等，并為這一片區(qū)帶來超過20萬平方米的商業(yè)物業(yè)。 另外，這里的開發(fā)重點還將向西部二郎科技園周邊轉(zhuǎn)移，高新區(qū)不僅是本市科技產(chǎn)業(yè)最集中的區(qū)域，同時也是房地產(chǎn)進一步開發(fā)的崛起地，隨著二郎科技園各項配套設施的日趨完善，該區(qū)域有可能誕生出新的大項目，并得到市場的認同，如天驕美茵河谷等。 　　概況：高新區(qū)是1991年經(jīng)國務院批準成立的國家級高級技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。該板塊作為重慶市新興的科技開發(fā)新區(qū)，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)到區(qū)內(nèi)居住、流動人口結(jié)構(gòu)都與其它主城區(qū)存在一定差別，這是新興商業(yè)產(chǎn)生的消費基礎之一。高新區(qū)是本市IT、通訊、廣告及傳媒業(yè)發(fā)展最集中的地區(qū)。 　　大渡口 　　商圈描述：大渡口的商業(yè)發(fā)展之路是往城市副中心商圈邁出的，這里將成為副主城區(qū)西南部如大渡口全區(qū)以及巴南區(qū)魚洞、中粱山等的次級商圈。 　　業(yè)界分析：城市開發(fā)后勁十足。該區(qū)城區(qū)內(nèi)目前的城市開發(fā)主要集中在兩個板塊，一是九宮廟一帶，其次是新區(qū)府周邊。在九宮廟板塊，這里先后出現(xiàn)了如新城明珠、春暉花園、天辰華府等項目，目前該區(qū)域誕生的金色世紀、秋實小區(qū)、遠景天下等項目顯示著該區(qū)域樓市發(fā)展的后勁?！　⊥瑫r，厚積薄發(fā)的新區(qū)府板塊改變了大渡口開發(fā)一直在九宮廟附近開發(fā)的局面，平衡了區(qū)域樓市的發(fā)展布局。 同時，交通改善將全面提升大渡口開發(fā)速度。輕軌、陳庹路的建成、長江路的拓寬及馬桑溪大橋、魚洞長江大橋的竣工，將全面完善大渡口的交通網(wǎng)絡，這些都將對區(qū)域帶來較大的改變。 　　另外，這里的商業(yè)規(guī)劃前景誘人。據(jù)悉，大渡口將在未來5年內(nèi)進行商貿(mào)步行街項目的建設，以擴大市場規(guī)模。同時將修建大型商貿(mào)步行街，以提升大渡口的整體城市功能。在區(qū)域整休迅速發(fā)展的基礎上，大渡口雙山工業(yè)園有望成為下一個開發(fā)熱點，市內(nèi)多家知名實力開發(fā)商已在此圈地，該片區(qū)將成為繼新區(qū)府開發(fā)板塊后的又一個新興區(qū)域。 　　概況：大渡口在區(qū)位上遠離其它主城區(qū)，并在交通配套、商業(yè)發(fā)展等方面稍遜于其它主城區(qū)的發(fā)展，因此大渡口區(qū)在市民心目中的印象相對淡薄，但隨著該區(qū)域房地產(chǎn)的火熱開發(fā)，昔日不顯山露水的大渡口已逐漸在主城的開發(fā)中爭得一席之位，其對外區(qū)購房客戶的吸引力也在逐步加強，顯示出較強的發(fā)展勁頭，未來大渡口的樓市發(fā)展將更為全面。目前，該區(qū)常住人口約15萬人。 　　巴南區(qū) 　　商圈描述：巴南區(qū)受到關(guān)注，是從今年開始的，其中開始起步的商業(yè)物業(yè)不能不說是一個重要原因。巴南區(qū)主城區(qū)有兩大片區(qū)，一是漁洞（區(qū)府所在地），一是以李家沱、花溪為帶動性區(qū)域的南部新城。前者是現(xiàn)在還以前商業(yè)不夠繁榮的帳，后者是隨新區(qū)開發(fā)而涌現(xiàn)商機。 　　業(yè)界分析：該區(qū)城區(qū)內(nèi)目前的城市開發(fā)主要集中在兩個版塊，一是漁洞新城、鄰大江廠等大型新遷企業(yè)，其次是李家沱、花溪為中心的南部新城周邊。在魚洞新城，出現(xiàn)如滕王閣等地產(chǎn)項目，李家沱、花溪為中心的南部新城周邊出現(xiàn)日月山莊、陽光美地等項目，顯示著該區(qū)域樓市發(fā)展的后勁。同時，交通改善將提升巴南區(qū)開發(fā)速度。南坪漁洞道路的拓寬及馬桑溪大橋、魚洞長江大橋的建設，將全面完善巴南區(qū)的交通網(wǎng)絡，這些都將對區(qū)域帶來較大的改變。 　　概況：巴南區(qū)是主城南下戰(zhàn)略的重點區(qū)域，在區(qū)位上遠離其它主城區(qū)，原來在商業(yè)發(fā)展等方面稍遜于其它主城區(qū)的發(fā)展。但隨著該區(qū)域房地產(chǎn)的開發(fā)，其對外區(qū)購房客戶的吸引力也在逐步加強。目前，該區(qū)城區(qū)常住人口約20萬人。 在廣安也逐漸形成商業(yè)地產(chǎn)的雛形，如浦東商業(yè)廣場等，這是一種潮流，也是一種趨勢。因此，星河商業(yè)城在概念上屬于商業(yè)休閑地產(chǎn)一類。規(guī)劃定位結(jié)合產(chǎn)品的性質(zhì)和市場調(diào)查以及區(qū)位特點，放棄純商業(yè)項目的定位，確立商住項目的方向。項目的總體定位為：現(xiàn)代休閑商住項目。具體規(guī)劃為：兩層半為商業(yè)項目，四層為住宅項目。商場與住宅為一個整體，并有各自相對獨立的系統(tǒng)和功能。產(chǎn)品定位星河商業(yè)城除了住宅功能外，在商業(yè)方面，主要以大開間、開敞式為主，以基本單位為框架，劃分合適的產(chǎn)權(quán)單位。4－1F：以1/2車庫，1/2商業(yè)單位為主分割。1/2商業(yè)單位以開敞式布局為主，主要經(jīng)營休閑餐飲。4 1F：大開間布局，分割產(chǎn)權(quán)單位。主題商業(yè)為女人世界（以深圳女人世界為樣板）。42F：大開間布局，分割產(chǎn)權(quán)單位。主題商業(yè)為男人世界（以深圳男人世界為樣板）。4商業(yè)裙房屋頂：露天休閑廣場。住宅層架空。436層：住宅。功能定位 功能定位是：充分挖掘商業(yè)地產(chǎn)的精髓，將主題商業(yè)和傳統(tǒng)商業(yè)有機的結(jié)合，女人世界和男人世界是主題商業(yè)在廣安的體現(xiàn)。 同時，通過招商，引進北京華聯(lián)商廈和王府井百貨等知名品牌以及國外品牌及經(jīng)營模式。對接女人世界和男人世界的商業(yè)主題。由于品牌商業(yè)的功能不同，因此，以大開間為主，有利品牌商業(yè)的打造。 六、目標客戶定位 投資客戶定位 ?廣安區(qū)，廣安周邊地區(qū)的商業(yè)（散戶）投資商； ?重慶、成都商業(yè)地產(chǎn)投資者； ?重慶、成都、國內(nèi)及外商經(jīng)營零售商。? 區(qū)縣經(jīng)商戶投資者；? 其他行業(yè)轉(zhuǎn)行投資商。投資商鋪客戶群定位產(chǎn)權(quán)單位建面面積（m2）數(shù) 量 （個）比例 %目標客戶群 1840045商業(yè)散戶投資者1＋1188020社會商業(yè)投資者2＋1263011周邊及商鋪投資者330156經(jīng)銷商3＋1 3410私企商業(yè)主4＋1425010私企商業(yè)主大開間511008商業(yè)經(jīng)營者1F1500特色美食城/租賃美食經(jīng)營者合 計 8500100 招商經(jīng)營商定位4深圳商業(yè)地產(chǎn)的昨天和今天　 近年來，深圳商鋪營銷精彩紛呈，高潮迭起。從區(qū)位上來看，深圳商鋪市場由羅湖東門獨占鰲頭的局面已逐步演變?yōu)榱_湖東門商圈、福田華強北商圈、南山南油大道商圈三足鼎立之勢?！　|門是深圳商業(yè)的起源和龍頭。據(jù)統(tǒng)計，2003年度深圳市招商、在售商鋪面積100萬平方米，%，港人在深圳購物區(qū)域僅東門占了45% 。 ?東門概況　　　東門老街商業(yè)區(qū)，東起東門中路，西到新園路，北起曬步路，南抵深南東路北側(cè)，是深圳歷史最悠久的商業(yè)聚集區(qū)。歷經(jīng)300年的墟市，50年的地鋪，10年的小店鋪，如今與現(xiàn)代的綜合百貨大樓共繁榮?！　|門是目前深圳規(guī)模最大、商鋪最密集、商品種類最齊全的商業(yè)旺區(qū)。東門老街由12條步行街相連，有40多家大型商場和千余小型商鋪在此安營扎寨，已投入運營的商業(yè)面積超過70萬平方米，年營業(yè)額逾60億，年納稅額3億多，已躋身為全國著名商業(yè)街。 　　東門的交通十分便利，距深圳火車站、羅湖邊檢站僅五分鐘車程，幾十路巴士直達羅湖口岸及市區(qū)各地。商樓林立的東門每日坐擁30—50萬人流，商品零售額約占全市商品零售總額50%。在東門購物顧客25%是香港人，消費力最強人群是青少年。 ?東門商業(yè)構(gòu)成　　東門商家主要經(jīng)營服裝、皮具、鞋帽和化妝品類商品。解放路、二橫街、人民北３條主干步行街以服裝、小百貨為主流商品，形成了３條服裝街，立新路附近的白馬時裝城、明華服裝市場等也是大型服裝市場。服裝與小百貨占據(jù)了東門最主要的商業(yè)面積。　　中威商業(yè)廣場、越港商業(yè)中心和解放路綜合樓臨街鋪面主營化妝品、小飾物、皮革和箱包。立新路中段、新風巷一帶重點突出鞋帽類經(jīng)營。友誼城、太陽百貨、天虹商場、茂業(yè)百貨、南塘商業(yè)廣場、百貨廣場、新2000廣場等大型百貨也相互廝殺，競爭激烈。　　風貌街是最具旅游價值的商業(yè)街，主營特色服飾、時尚精品、旅游紀念品和風味食品等。永新商業(yè)城二樓是東南亞最大的工藝陶瓷專業(yè)市場，博雅附近現(xiàn)已形成最大規(guī)模的古玩、字畫市場。 ?東門商鋪的售價和租價　　東門商鋪的售價和租價由東門中、解放路、人民北路、二橫街、新園路依次降低:九龍城底層行行行金鋪的售價最高20萬/m2，每月租金2000元/m2，太陽廣場附近每月租金1200元/m2，二橫街每月租金500元/m2。本區(qū)域臨街一樓商鋪一般售價為10萬/m2左右，一樓不臨街的鋪位價格約在58萬/m2左右，二樓鋪位價格一般在4萬/m2左右，三樓約3萬/m2以下?！　?0平方米左右的“門臉房”極受買家青睞，銷售率近100%。而一樓不臨街的位置鋪面銷售一般，銷售率一般在60~85%左右。整體市場普遍“畏高”，各個商業(yè)物業(yè)均呈現(xiàn)樓層越高，銷售越困難的銷售局面?！?最近東門商鋪銷售趨于困難，新銷售商鋪基本采用反租形式以吸引投資者。各商鋪的反租租金一般每年8%，連續(xù)反租三年或以上。在繁華的地段如老街口，投資者普遍不擔心租不出去的情況，故一般無反租，但在金世界、新2000廣場等目前尚未興旺的地段，發(fā)展商將反租作為變相折價的手段，以補償投資者近期收益的損失?！　　　? 4北京商業(yè)地產(chǎn)的昨天和今天 目前北京市商業(yè)總體規(guī)模較大，但人均商業(yè)面積仍顯不足。據(jù)統(tǒng)計局統(tǒng)計資料顯示，北京零售物業(yè)租賃需求不斷增加，再加上近年新落成的大型高級零售物業(yè)明顯減少，在經(jīng)歷了2000年的租金溫和回升后，目前北京的大型零售物業(yè)租金走勢漸趨平穩(wěn)。而超市、便利店等新型商業(yè)業(yè)態(tài)在北京商業(yè)中有較大發(fā)展。2003年，新型業(yè)態(tài)的店鋪總數(shù)己達5100家，年零售額達到270多億元。商業(yè)的發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)市場奠定了良好的經(jīng)濟背景和基礎。另一方面，北京舊城區(qū)的改造和危房拆遷使許多門面房、沿街老店面消失，擁有資本的業(yè)主開始尋找經(jīng)商出口，而新住宅社區(qū)強大的購買力和聚集人氣的能力正是他們所看中的。北京科技會展中心配套公寓的商業(yè)地產(chǎn)曾發(fā)生過“一層商業(yè)第一天在幾個小時內(nèi)一搶而空，三天之內(nèi)，5000多平方米的三層商業(yè)用房全部賣完，銷售額達1億多元”的喜人狀況。接下來的曙光花園、怡景園、老番街都掀起過搶購熱潮，現(xiàn)代城商鋪甚至首開商業(yè)地產(chǎn)拍賣之先河。這類商業(yè)地產(chǎn)的紅紅火火，增強了投資者的信心，開發(fā)商更是看準火候，將其視作開發(fā)的熱點，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)無可爭議地成為房地產(chǎn)業(yè)的新貴。 商業(yè)地產(chǎn)快速升溫不是偶然 商業(yè)地產(chǎn)快速升溫的局面并不是偶然現(xiàn)象，其顯露出的發(fā)展?jié)摿τ啥喾N因素促成。 首先，從市場大環(huán)境來說，經(jīng)濟的迅猛發(fā)展使北京商業(yè)氛圍更加活躍，宏觀商業(yè)氣候近年來不斷看好，各種新興行業(yè)的迅速發(fā)展，為商鋪帶來了旺盛的需求。據(jù)信達行調(diào)研部所作的一項對北京市商業(yè)發(fā)展市場機會的分析指出，商業(yè)在北京社會經(jīng)濟發(fā)展中的作用顯著增強。2000年全年北京市實現(xiàn)社會消費品零售額1443億元；，比1990年增長4倍，；商業(yè)稅收已經(jīng)成為財政收入的一個重要來源。而在大規(guī)模的城市改造拆遷中，又有大量的臨街商鋪被拆除，