【正文】 和一個好的經營策略。良好的企業(yè)形象包裝，企劃、宣傳、促銷、企業(yè)形象包裝是商業(yè)競爭的必要手段。但商業(yè)形象受到極大損害，且有一定的風險。風險較小。 開 業(yè) 后 深圳零售市場在經歷了改革開放初期的商品短缺階段之后，早已進入合理利潤的經營階段，激烈的市場競爭使任何一家商場都難以在不同檔次、不同類別的商品經營上均保持競爭優(yōu)勢，于是，近幾年來，深圳零售市場出現(xiàn)不斷細分的趨勢，零售商場日趨專業(yè)化。大眾化的經營定位與特色化的經營定位本身并無孰優(yōu)孰劣之分，而要視乎商場所處的經營環(huán)境來定。一時間，深圳的零售市場被這些商業(yè)大鱷瓜分得七零八落，越來越多的商場，尤其是新建商場，將不得不面臨這樣的選擇：要么與一些經驗豐富、實力強大、客戶基礎廣闊的商業(yè)企業(yè)合作，以某種形式共同經營；要么走特色化經營路線，另覓一番天地。3）純分成，商場將場內一定面積的鋪位或專柜交由實際用家經營，商場按該鋪位或專柜銷售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經營，共當風險。 自營為輔，招租為主 企業(yè)缺乏商場經營管理能力或營運資金不足。 ，如女人世界、男人世界、兒童世界、免稅珠寶世界、順電家居廣場、新楚源、銘可達、統(tǒng)球家電、香江家私、金海馬家私、好百年家居廣場、賽格、佳和電子城、愛華電腦城、華強電腦世界等，其特點是經營品種限于一定的主題。這是深圳近年來發(fā)展較為迅速的一種商業(yè)類型，其特點是在同一商場內同時引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來提高客流量，以百貨來確保商場整體毛利率，從而把兩者的優(yōu)勢有機地結合起來。 （專業(yè)）店，主要是服裝、醫(yī)藥等，如經典故事、一致、萬澤、中聯(lián)等。 。 從以上分析可以看出，目前深圳尚缺乏類似香港太古城、廣州天河城這種真正意義上的大型SHOPPING MALL。 。如果單店面積超過這一規(guī)模，則超出部分的營業(yè)面積，在通常情況下需要考慮引入購物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務型消費場所。 。如果商場規(guī)模過大，勢必造成品種重復經營，降低商場單位面積銷售額，從而影響整體經營效益。 商場的形象定位有別于房地產項目的形象定位，其不同之處在于：形象性的POP廣告在色彩的選用上要注重突出季節(jié)感，例如，在春天可選用粉紅色或綠色為基調，營造一種欣欣向榮的氣氛；夏天可選用藍色或青色，突出一派清爽的感覺；秋天可選用淺橙色或咖啡色，以體現(xiàn)成熟豐收的季節(jié)感；冬天宜選用紅色或金色，給顧客以溫暖、溫馨的購物空間。其次是：50100平米的大開間框架式結構商鋪。?主題商城：項目結合四川廣安的地理位置和商業(yè)發(fā)展態(tài)勢，真正意義上的主題商城目前尚未出現(xiàn)。?金銀首飾：品牌金銀首飾，并配套靈活的現(xiàn)場設計、制作工作室。?美發(fā)中心：選擇國內頂級的形象設計師入駐，讓廣安女人更加美麗、動人。?時裝現(xiàn)場設計加工工作室：選擇具實力的服裝設計師入駐，為廣安女性量體裁衣。?男性鞋莊、皮具類：品質為高、中檔，色彩、款式以國際潮流為基準，品種講求琳瑯滿目。（1F）?女人好吃佬街：選擇各種適合于女性的知名小吃，滿足廣安女性的口福。 五、項目產品定位 概念定位目前在國內流行的商業(yè)地產，主要是以純商業(yè)的業(yè)態(tài)形式出現(xiàn)，如北京、深圳、廣州等地，在重慶及成都都有比較新的商業(yè)地產出現(xiàn)，特別是重慶： 重慶以解放碑、沙坪壩坪壩、南坪、觀音橋、楊家坪5大商圈的人群和一年比一年高的消費額并沒有將主城的商業(yè)蛋糕瓜分殆盡。會與未來重慶CBD連接在一起，成為一個都市型的商圈，以中高收入人群為消費主體的購物、休閑娛樂、旅游觀光性商業(yè)quot。同時，鵝公巖、長江復線橋、菜園壩等跨江大橋將使長江的阻隔忽略不計。據(jù)悉，南濱路一、二、三期的所有開發(fā)項目將進行商業(yè)、休閑娛樂規(guī)劃，南濱路將成為全新的濱江商業(yè)城。這些，將使南濱路的商業(yè)結構得以優(yōu)化，也掀起了南濱路休閑商業(yè)地產開發(fā)潮。隨著奧體中心等核心片區(qū)以及周邊區(qū)域開發(fā)，石橋鋪高新區(qū)商圈會很快形成。同時，目前，區(qū)內已有60多萬的常住人口，并且這一數(shù)字還在增長中。目前除已引起市場極大關注的同創(chuàng)奧韻之外，即將啟動的還有中華企業(yè)項目等，并為這一片區(qū)帶來超過20萬平方米的商業(yè)物業(yè)。該板塊作為重慶市新興的科技開發(fā)新區(qū)，從產業(yè)結構到區(qū)內居住、流動人口結構都與其它主城區(qū)存在一定差別，這是新興商業(yè)產生的消費基礎之一。該區(qū)城區(qū)內目前的城市開發(fā)主要集中在兩個板塊，一是九宮廟一帶，其次是新區(qū)府周邊。輕軌、陳庹路的建成、長江路的拓寬及馬桑溪大橋、魚洞長江大橋的竣工，將全面完善大渡口的交通網(wǎng)絡，這些都將對區(qū)域帶來較大的改變。在區(qū)域整休迅速發(fā)展的基礎上，大渡口雙山工業(yè)園有望成為下一個開發(fā)熱點，市內多家知名實力開發(fā)商已在此圈地，該片區(qū)將成為繼新區(qū)府開發(fā)板塊后的又一個新興區(qū)域。巴南區(qū)主城區(qū)有兩大片區(qū)，一是漁洞（區(qū)府所在地），一是以李家沱、花溪為帶動性區(qū)域的南部新城。同時，交通改善將提升巴南區(qū)開發(fā)速度。目前，該區(qū)城區(qū)常住人口約20萬人。項目的總體定位為：現(xiàn)代休閑商住項目。4－1F：以1/2車庫，1/2商業(yè)單位為主分割。42F：大開間布局，分割產權單位。436層：住宅。由于品牌商業(yè)的功能不同，因此，以大開間為主，有利品牌商業(yè)的打造。從區(qū)位上來看，深圳商鋪市場由羅湖東門獨占鰲頭的局面已逐步演變?yōu)榱_湖東門商圈、福田華強北商圈、南山南油大道商圈三足鼎立之勢。歷經300年的墟市，50年的地鋪，10年的小店鋪，如今與現(xiàn)代的綜合百貨大樓共繁榮。商樓林立的東門每日坐擁30—50萬人流，商品零售額約占全市商品零售總額50%。服裝與小百貨占據(jù)了東門最主要的商業(yè)面積。　　風貌街是最具旅游價值的商業(yè)街，主營特色服飾、時尚精品、旅游紀念品和風味食品等?！　?0平方米左右的“門臉房”極受買家青睞，銷售率近100%。各商鋪的反租租金一般每年8%，連續(xù)反租三年或以上。而超市、便利店等新型商業(yè)業(yè)態(tài)在北京商業(yè)中有較大發(fā)展。北京科技會展中心配套公寓的商業(yè)地產曾發(fā)生過“一層商業(yè)第一天在幾個小時內一搶而空，三天之內，5000多平方米的三層商業(yè)用房全部賣完，銷售額達1億多元”的喜人狀況。 2000年全年北京市實現(xiàn)社會消費品零售額1443億元；，比1990年增長4倍，；商業(yè)稅收已經成為財政收入的一個重要來源。其次，從投資角度來說，目前商業(yè)地產的買家中，自用型和投資型占30：70％，在投資型買家中既有專業(yè)投資商也有稍有積蓄的人家，理性與盲目并存。 服務于小區(qū)內部的商業(yè)地產主要以居民為服務對象，以綜合經營各類、各層次的消費品為主。商業(yè)地產在整個新興社區(qū)的規(guī)劃之初本就是作配套之用，一方面可以更好地滿足小區(qū)居民生活便利，另一方面開發(fā)商也可以憑此賣個好價錢。按照區(qū)位及住宅社區(qū)的類型不同，商業(yè)地產市場也有細分。這些住宅商業(yè)地產已一改過去純粹的配套服務功能，開發(fā)商愈加注重突出項目的概念和主題包裝?！爸榻E景”共1萬平方米的商業(yè)地產，目前已經銷售了90％。另一類是潛力型商業(yè)地產。位于亞運村的“九臺2000”，商業(yè)地產面積為4000平方米，售價為19800元／平方米，銷售率達80％，潛力型商業(yè)地產嬌人的銷售業(yè)績亦主要得意于其潛在的發(fā)展優(yōu)勢，發(fā)展前景廣闊。其憑借有利位置，抓住市場需求點，部分住宅商業(yè)地產項目雖價格不菲但仍能創(chuàng)造佳績。因此投資風險小，投資回報率高，一般業(yè)主的回收期僅為6年，大大短于通常10年的回收期。商鋪不是講講概念，注重一下戶型、注重一下環(huán)境就可以好賣。這些問題直接關系到項目的招商效果和日后運作難易。即使是一些看起來銷售得很成功的項目商鋪也是如此。比如，有幾家樓盤的商業(yè)地產在最初規(guī)劃的時候只是一個大商場，但是開發(fā)商很快發(fā)現(xiàn)，這樣大面積的商場可能并不適合商業(yè)上操作，如果對商鋪進行了有效的切分，把商業(yè)地產變成臨街的很小的店鋪，這樣就可以減輕投資者的投資負擔。 商鋪的開發(fā)對當前的開發(fā)商提出了新的挑戰(zhàn)。 首先，住宅商業(yè)地產的投資回報高。主要由于有商業(yè)地產的樓盤多處于成熟區(qū)域，已有一段時期的附近客源積累，樓盤業(yè)主入住后，面積只占社區(qū)很小部分比例的住宅商業(yè)地產，比較好經營，擁有良好與穩(wěn)定的社區(qū)客源。投資商業(yè)地產雖然贏利前景看好，但并不是所有商業(yè)地產都是賺錢的，當然原因是多方面的，有項目自身條件的限制，有投資商實力的欠缺，也有經營者經驗不足等等。另外，投資者也不能盲目跟風，對于項目炒作的新概念、新思路多采取審慎觀望態(tài)度。在前期購買環(huán)節(jié)時要特別注意：首先，商業(yè)建筑的土地出讓全要比住宅高，土地出讓年限只有40年；第二，在貸款政策方面，住宅商業(yè)地產的貸款是6成10年，％。具體面積標準因項目而異，有100平方米的，也有1000平方米的，也有不打散賣的。大量的投資者和開發(fā)商都將目光投向了商業(yè)地產市場，“商鋪是金”的說法已經深入人心。其中，很多大型零售商的擴張以及還有一些零售業(yè)巨頭覬覦重慶，將引起商業(yè)物業(yè)市場的放量。兩年以前，沙區(qū)僅有重百、明日百貨、金誠廣場、融信大廈、沙坪壩百貨公司幾家，經營面積不到５萬平方米，現(xiàn)在，華宇廣場１２萬方商鋪全部投入經營（引進北京華聯(lián)），三峽廣場２萬方商鋪交房，還有新大都廣場（引進王府井）、華夏銀座、嘉多利廣場、立海大廈、沙龍廣場……初步統(tǒng)計，明年，以沙區(qū)商業(yè)步行街為圓點的核心商圈達３０萬方以上。但這依然沒有讓華聯(lián)商廈、銀太百貨感到害怕，賺錢往人多的地方，據(jù)悉，這兩家商場南岸店將于近期開業(yè)。解放碑有老牌的大都會和新秀的恒通龍湖北城天街預計10余萬平方米，北京華聯(lián)、太平洋百貨已決定入駐。南岸天龍廣場8萬余平方米，重百南豐商場已買下其中2萬平方米，日前又引進好又多。良好的口岸優(yōu)勢，奠定了摩爾們未來的主角地位。新入渝的外地大商場，許多都成了摩爾的主力店。 在廣安也有一個“摩爾”，那就是浦東商業(yè)廣場。開盤價為一層2450 元/ m2 、二層1880元/ m2為起價。 以高投入、中風險、高利潤的形式，將本項目價值得到最大的提升從而實現(xiàn)利潤目標達到。?逐步提升價格法：采取“低開高走”型價格策略，開盤后三月后作為第一階段的提升均價為2260 元/ m2。招商商家定位層 數(shù)建面面積（m2）經營項目目標商家1F1500休閑餐飲重慶及廣安餐飲商1F3500女人世界（華聯(lián)商廈）（王府井百貨）華聯(lián)商廈王府井百貨2F3500男人世界（華聯(lián)商廈）（王府井百貨）華聯(lián)商廈王府井百貨合 計 8500 七、價格定位 ?價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法、均價法。像重百、北京華聯(lián)、太平洋、大洋、銀太、百盛、好又多等，都成了摩爾大客戶。開發(fā)商加盟重慶商業(yè)，無疑將大大刺激商圈的繁榮?！　∧杺兇蠖嗾紦?jù)了黃金口岸。華宇廣場約12萬平方米，主力店為北京華聯(lián)和賽博數(shù)碼廣場。北城天街和現(xiàn)代廣場，均在規(guī)劃中的步行街上；南岸有天龍廣場和浪高凱悅，隔街相望；沙坪壩有華宇廣場；石橋鋪有華宇名都；楊家坪有上海中心…… 　　大多數(shù)摩爾已初步建成，有的還引進了主力商場，開張營業(yè)?！　∧壳?，幾乎每個區(qū)都矗起了摩爾，一些區(qū)域內有兩個之多，兩個摩爾甚至近在咫尺。在九龍坡楊家坪，上海中心的20萬平方米的商業(yè)物業(yè)，超過了目前該區(qū)域商業(yè)面積總和，但王府井依然看好這里的商機；在江北觀音橋，龍湖北城天街（北京華聯(lián)入駐）、協(xié)信黃金海岸等早已被零售巨頭瞄上了。因此，北京華聯(lián)看好沙區(qū)就不難理解了，好美加、沃爾瑪也欲登陸沙區(qū)也順理成章了。從近期北京市住宅商業(yè)地產的銷售普遍較好的情況看，商業(yè)地產市場前景樂觀。 因此，住宅商業(yè)地產貸款的月供是在房子即將投入使用時才發(fā)生。在商業(yè)氛圍尚不成熟的階段，商業(yè)地產投資者將承受相當一段時間的低迷期，投資的前幾年內店鋪有可能出現(xiàn)零收益，這對于經濟實力較弱的投資商確實是不小的考驗。 許多樓盤的住宅商業(yè)地產在銷售或招租時還有各種優(yōu)惠，如果看好了一個旺區(qū)旺樓，根據(jù)自己的經濟承受能力用貸款和部分資金支付住宅商業(yè)地產房款，再用以后收取的租金還貸，這是比較劃算的。商業(yè)地產投資價值及風險 當前內銷住宅競爭壓力很大，雖然很多項目沒有降價，但開發(fā)商對品質方面卻非常重視，使項目性價比更高。 ”這是很多開發(fā)商的原話。而投資商則表現(xiàn)得愈加“挑剔”嚴格的講，住宅商業(yè)地產在商業(yè)操作方面存在一定的局限性，能夠在服務于本住宅區(qū)內部人群的同時兼顧吸引外來顧客光臨是最為理想的效果。但在房地產市場競爭激烈的今天，買家可選擇的空間很大，發(fā)展商的產品能否在實際問題上領先于其他項目至關重要。還有位于東三環(huán)中國國際展覽中心旁的國展家園，有10000平方米的商業(yè)地產面積，售價約為23000元／平方米，目前已基本售完。如位于亞運村的“風林綠洲”，由于與奧運村及奧運會場館預留地毗鄰，周邊的道路、市政設施規(guī)劃完備，人氣凝聚力強大，近幾年內的市場潛力不容忽視，是難得的投資寶地，商業(yè)地產的價格大約在1300016000元／平方米。 現(xiàn)代城商業(yè)地產面積約20000平方米，售價為每平方米20000—23000元，租金為25—28美金／月，目前已基本售完。商鋪店面一般在40120平方米之間，服務種類也比較齊全，可以滿足居民的日常生活所需，主要有便利店、發(fā)廊、洗染店、花店、郵局、銀行等，如“世紀城”、“朗琴園”等。業(yè)內人士預計，在今后很長一段時期里，市場對商鋪的總體需求量仍然會保持持續(xù)增長的態(tài)勢。因此在房地產業(yè)中，商鋪只要處于成熟區(qū)域，擁有穩(wěn)定的客源，回報率比住宅、寫字樓要高出許多。 首先，從市場大環(huán)境來說，經濟的迅猛發(fā)展使北京商業(yè)氛圍更加活躍，宏觀商業(yè)氣候近年來不斷看好，各種新興行業(yè)的迅速發(fā)展，為商鋪帶來了旺盛的需求。這類商業(yè)地產的紅紅火火，增強了投資者的信心，開發(fā)商更是看準火候，將其視作開發(fā)的熱點，商業(yè)地產已經無可爭議地成為房地產業(yè)的新貴。商業(yè)的發(fā)展為商業(yè)地產市場奠定了良好的經濟背景和基礎。　　　　 4北京商業(yè)地產的昨天和今天 目前北京市商業(yè)總體規(guī)模較大，但人均商業(yè)面積仍顯不足。整體市場普遍“畏高”，各個商業(yè)物業(yè)均呈現(xiàn)樓層越高，銷售越困難的銷售局面。 ?東門商鋪的售價和租價　　東門商鋪的售價和租價由東門中、解放路、人民北路、二橫街、新園路依次降低:九龍城底層行行行金鋪的售價最高20萬/m2，每月租金2000元/m2，太陽廣