【正文】 局。美茵河谷等。通訊業(yè)、傳媒業(yè)、廣告業(yè)及IT業(yè)在該區(qū)域的生根發(fā)展為區(qū)內(nèi)較強(qiáng)的消費(fèi)能力打下了基礎(chǔ)。一個(gè)全新的濱江商業(yè)街將會(huì)呈現(xiàn)出來，南濱路沿線將會(huì)成為名副其實(shí)的商業(yè)休閑旅游居住區(qū)。一步一傳說、一步一景的南濱路更有不錯(cuò)的自然景觀資源，這里已在售的大盤有融僑半島、陽光華庭和海棠曉月等大盤，而且這些大盤憑借其完善的配套以及較高的品質(zhì)贏得了市場，該區(qū)域獨(dú)有的優(yōu)勢吸引了更多的實(shí)力房商來此跑馬圈地，陽光100、中國武夷、東原地產(chǎn)紛紛在此落戶。?國際快餐食街（說明：國、內(nèi)外品牌百貨或主題商城店入住，可適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和賣場布局） 項(xiàng)目形象定位現(xiàn)代休閑主題購物中心4概念詮釋：項(xiàng)目打造的是具有厚重文脈的休閑商業(yè)、主題商業(yè)以及白領(lǐng)公寓。（2F）?男性服飾：品質(zhì)為高、中檔，色彩款式與國際潮流同步，休閑裝、品種講求多樣化。?家紡：女人愛家，喜歡購置居家用品，配套適當(dāng)?shù)募壹?，使之方便購買。項(xiàng)目開發(fā)的主題為： 休閑主題商城4定位依據(jù)：?休閑式：項(xiàng)目依傍思源廣場并被商業(yè)步行街緊緊包圍，未來是真正意義上的休閑式購物中心。項(xiàng)目主題定位、實(shí)現(xiàn)商場與住宅的均好性。4通過顧客對(duì)賣場購物氣氛的感受來表現(xiàn)，如場內(nèi)購物環(huán)境、賣場布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、POP廣告等。 。4大型超市，其特點(diǎn)是單店規(guī)模較大、品種齊全，以經(jīng)營國產(chǎn)及合資產(chǎn)品為主，以當(dāng)?shù)鼐用駷橹饕?wù)對(duì)象，滿足顧客日常生活一站式購物的需要，如沃爾瑪、家樂福、新一佳、人人樂、好又多等。此外，還可委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理。不過，縱觀目前深圳、重慶、成都商業(yè)市場，這樣的區(qū)域性商業(yè)空白點(diǎn)已不多見，絕大部分的區(qū)域已是商家林立，競爭激烈。三、商場定位的基本要素目標(biāo)市場定位，主要是對(duì)周邊商圈區(qū)域范圍的分析。 以上各項(xiàng)工作一環(huán)緊扣一環(huán)，如果在某個(gè)環(huán)節(jié)有所偏差，便會(huì)在不同程度上影響后序工作的進(jìn)行。按利潤700元/㎡計(jì)，利潤為595萬元。因此，商品結(jié)構(gòu)的優(yōu)選是首當(dāng)其沖的問題。 產(chǎn)權(quán)式商鋪5002思源宮廣安東陽地產(chǎn)公司思源廣場南側(cè)270002200二層門面20按年付 門面 租賃式商場/租賃式商場7103富世界四川得益集團(tuán)城北商業(yè)集中區(qū)50521200007500門面25按年付大開間/門面/租賃式商場2004立新景苑廣安立新公司思源廣場西側(cè)300002448490020按年付獨(dú)立門面9005凱達(dá)商業(yè)廣場廣安凱達(dá)地產(chǎn)公司城北商業(yè)中心1000033501250025按年付產(chǎn)權(quán)式商鋪8006廣安世紀(jì)房地產(chǎn)公司洪州大道興安街4442013360430020按年付大開間/門面5807望江臺(tái)花園廣安三合房地產(chǎn)公司城南城北接合部10000330020按年付獨(dú)立門面5008世貿(mào)購物廣場廣安世紀(jì)房地產(chǎn)公司金安大道萬盛街3214310000330010按年付獨(dú)立門面/產(chǎn)權(quán)式商場/租賃式商場5009洪州大市場廣安錦城房地產(chǎn)公司城南城北交界處7000010000500020按年付大開間/門面6810車站大市場四川得益集團(tuán)城鄉(xiāng)交界處占地120畝40000780020按年付大開間/門面40第四章 目標(biāo)客戶分析通過研究人員對(duì)個(gè)案周邊區(qū)域客源構(gòu)成地毯式調(diào)研，通過對(duì)廣安區(qū)及思源大道沿線周邊的商業(yè)現(xiàn)狀、購房意愿等多項(xiàng)指標(biāo)的綜合細(xì)分；同時(shí)調(diào)查人員經(jīng)過在成都、重慶以及外商中招商意向的洽談，從中提煉出星河商業(yè)城的客源：一、目標(biāo)區(qū)域 ，廣安周邊地區(qū)； 、成都投資客商； 、成都、國內(nèi)及外商經(jīng)營零售商。三、在建項(xiàng)目調(diào)查分析 主要需求市場特征分析：將在2004年推出的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目眾多，供應(yīng)量大，城南明年亮相項(xiàng)目達(dá)7個(gè)，城北達(dá)5個(gè)，總規(guī)模（含住宅）約100萬平方米。具有較強(qiáng)的商業(yè)和投資氛圍。地理位置優(yōu)越，改造前是商業(yè)中心，臨廣安市主要交通要道，老城區(qū)單行線必經(jīng)之地，所有公交路線（1—6路），進(jìn)城車輛必經(jīng)本項(xiàng)目。4價(jià)格特點(diǎn)： 4功能定位：1F門面小商品及服裝；2F超市；37F住宅4規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢：屬于二類商業(yè)用地。立新景苑地處思源大道，思源廣場西側(cè)，交通方便，是廣安目前唯一的19層電梯公寓（1—5層已定為中國銀行辦公樓）。該商住區(qū)位于城南城北交匯處，緊臨思源廣場和圖書館，并附帶大型的農(nóng)貿(mào)市場：向陽大市場。一、項(xiàng)目板塊開發(fā)調(diào)查分析項(xiàng)目板塊開發(fā)調(diào)查分析：4地理位置：思源宮位于思源廣場南側(cè)，西側(cè)為建安路，東臨市政片區(qū)道路盤山而下的沖溝谷，南鄰星河明苑，地勢平坦，各方位景觀良好，交通方便。?經(jīng)營模式：A、商場統(tǒng)一經(jīng)營管理4家，％ B、自主經(jīng)營（門面）13家，％?價(jià)格范圍：A、均價(jià)在3000—5000元/m178。4環(huán)境價(jià)值運(yùn)用環(huán)境優(yōu)勢盡可能的突出休閑商業(yè)主題，將“休閑、購物”的主題概念融入商業(yè)環(huán)境和自然環(huán)境之中。次核心競爭力休閑觀景 商業(yè)頂層的觀景休閑臺(tái)在四川廣安有相當(dāng)?shù)男路f性，絕不是人云亦云的簡單模仿，其對(duì)休閑購物者有較大的吸引力。 項(xiàng)目最大價(jià)值挖掘4核心競爭力分析 核心競爭力是企業(yè)及項(xiàng)目在地產(chǎn)市場競爭中的核心優(yōu)勢。機(jī)會(huì)（O）高尚居住區(qū)，房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿^大；商業(yè)地產(chǎn)有更大的空間；該區(qū)本項(xiàng)目可作為廣安城南的標(biāo)志性高檔商業(yè)區(qū)來開發(fā)；此區(qū)域缺乏高檔次、品質(zhì)優(yōu)的商業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)；只要宣傳和現(xiàn)場銷售得力的情況下，可以創(chuàng)造高單價(jià)；目前區(qū)域處于高檔商業(yè)地產(chǎn)的啟蒙期，供應(yīng)量較小。項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢（S）交通便捷。地勢平坦，具有良好的交通及景觀條件，屬廣安市黃金地段，是高尚居住、旅游、休閑消費(fèi)的最佳場所，適合開發(fā)為高檔商業(yè)區(qū)。五、統(tǒng)計(jì)方法：運(yùn)用SPSS統(tǒng)計(jì)分析軟件進(jìn)行頻數(shù)統(tǒng)計(jì)，相關(guān)分析。項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)規(guī)劃，目標(biāo)客戶的需求心理和消費(fèi)特征。在設(shè)計(jì)中，充分注意項(xiàng)目旁的商業(yè)步行街的規(guī)劃與商業(yè)效應(yīng)。是全市的政治、文化商業(yè)中心，是全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長極和廣安市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈的核心區(qū)。新建的思源大道是廣安的迎賓大道，也是景觀大道。項(xiàng)目具有一定的商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢；項(xiàng)目專業(yè)化、高品質(zhì)、高檔次開發(fā)；項(xiàng)目旁有一新興商業(yè)步行街，為項(xiàng)目增添了規(guī)模商業(yè)機(jī)會(huì)。商業(yè)投資者看好的好地段較多的目前還是城北。 4競爭力對(duì)比項(xiàng)目分析項(xiàng)目分 析對(duì) 比產(chǎn)品設(shè)計(jì) 調(diào)查顯示，四川廣安商業(yè)投資者追捧具有良好商業(yè)購物環(huán)境的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，而市面供應(yīng)的大部分產(chǎn)品仍以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)（商鋪）為主。次核心競爭力4品牌價(jià)值 項(xiàng)目品牌由企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌兩部分組成。用“現(xiàn)代購物家園”的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和環(huán)境園林設(shè)計(jì)，因地制宜的追求商業(yè)建筑風(fēng)格，體現(xiàn)人與自然共生的商業(yè)購物系統(tǒng)，達(dá)到“現(xiàn)代購物家園”的目標(biāo)。以上的1家，％?商業(yè)位置：A、位于一類商業(yè)用地的約占46％ B、位于二類商業(yè)用地的約占31％ C、位于三類商業(yè)用地的約占23％通過對(duì)廣安商業(yè)的初步了解和現(xiàn)場考察，廣安商業(yè)的整體形象較為模糊，大多為個(gè)性不夠鮮明的“老舊商業(yè)“。：4地理位置：該商住區(qū)位于廣安市城南城北交匯處，東臨渠江，南接圖書館和思源廣場院，是廣安少有的黃金寶地。過街希望小學(xué)，近臨世紀(jì)大飯店，是理想的居家福地，經(jīng)商的黃金口岸。時(shí)代廣場4地理位置：位于廣安市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（城南）洪州大道，興安街，廣寧路之間，是城南政治文化商業(yè)中心。商業(yè)步行街聚寶盆式的空間規(guī)劃設(shè)計(jì)，寬敞的連廊，流暢的顧客行走路線。廣安老城區(qū)黃金口岸，老百貨公司寸土寸金地段。廣安老城區(qū)北大門，以老廣安汽車站和廣安區(qū)體育場為核心改造而成，屬傳統(tǒng)的商業(yè)黃金口岸，周邊配套設(shè)施較齊全，緊鄰濱江大道、人氣足、是由政府支持開發(fā)的商業(yè)中心。結(jié)論：在廣安，傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營方式依然是商業(yè)的主流，新型的商業(yè)地產(chǎn)模式尚處于幼稚期，亟需改變和拓展，人們的購物環(huán)境還不夠超前。四、目標(biāo)客戶定位分析：第一類是已經(jīng)進(jìn)入商鋪經(jīng)營的投資者； 第二類是周邊區(qū)縣投資商鋪或欲投資商鋪的投資者；第三類是重慶及成都規(guī)模商場經(jīng)營者。他們之以所做的優(yōu)秀，不是賣其它商家沒有的商品或不賺錢，而是采用了一整套科學(xué)的、嚴(yán)密的管理模式和經(jīng)營手段以及非常合理的業(yè)態(tài)定位。 業(yè)態(tài)，Market analysis是指一個(gè)商場在經(jīng)營過程中如何確立自己的發(fā)展方向、和根據(jù)本地的實(shí)際情況所做的經(jīng)營調(diào)整，包括如：當(dāng)前國際零售業(yè)的經(jīng)營模式、國內(nèi)最好的本土商業(yè)經(jīng)營模式、發(fā)展中的城市商業(yè)經(jīng)營的模式、本企業(yè)內(nèi)的人員素質(zhì)、自身的硬軟件的條件、周邊商業(yè)發(fā)展的新動(dòng)向等等，我們將依據(jù)這些來分析定位我們的業(yè)態(tài)。 會(huì)員會(huì)對(duì)現(xiàn)有商場形成一大批固定的消費(fèi)群體，同時(shí)，優(yōu)秀的商品結(jié)構(gòu)和良好的購物環(huán)境以及人性化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，會(huì)給商場吸引來更多的非會(huì)員消費(fèi)，這將極大的增加我們的營業(yè)額和利潤，這樣滾動(dòng)發(fā)展下去，會(huì)員帶動(dòng)非會(huì)員來購物，非會(huì)員又帶動(dòng)非會(huì)員來消費(fèi)，像滾雪球一樣，消費(fèi)群體會(huì)在一年中翻天覆地的大變化（這里當(dāng)然少不了宣傳和促銷等強(qiáng)有力的支持）。因此，我們主張按商業(yè)地產(chǎn)式的模式建設(shè)星河商業(yè)城。在商圈范圍確定之后，便可對(duì)整個(gè)輻射商圈的消費(fèi)者進(jìn)行市場細(xì)分，并確定目標(biāo)消費(fèi)群。，但有兩個(gè)方面往往是最主要的，一是商品特色，可以體現(xiàn)在品類選擇、檔次高低等，二是服務(wù)特色。 全部招租 企業(yè)無商場經(jīng)營管理能力。不過，隨著深圳城市建設(shè)的大力推進(jìn)及人口規(guī)模的不斷擴(kuò)大，相信在不久的將來便會(huì)出現(xiàn)這種以大型百貨商場和大型超市為旗艦店，集購物、娛樂、餐飲、休閑為一體的超大規(guī)模的商業(yè)服務(wù)場所。一般情況下，顧客在商場購物的時(shí)間不會(huì)超過3小時(shí)，超過這個(gè)時(shí)間就容易處于疲勞狀態(tài)。簡單測算，單店的極限規(guī)模約等于商圈購買力減去圈內(nèi)競爭店分流的購買力，再除以商場單位面積的保本銷售額。商場形象定位星河商業(yè)城是鑲嵌在思源大道與凌云路之間城市景觀帶中的一顆明珠，位居廣安城南中心區(qū)，與思源廣場一步之遙，整個(gè)核心區(qū)被思源廣場和高尚住宅區(qū)所包圍。體現(xiàn)和引領(lǐng)商業(yè)潮流與購物模式，是打造精品的重要環(huán)節(jié)。?化妝品專柜：選擇國際、國內(nèi)知名品牌化妝品商入駐，妝扮廣安女性美好人生。?數(shù)碼家電/書籍音像?手機(jī)電腦?情侶用品?體育用品：運(yùn)動(dòng)系列。相反，隨著城市化進(jìn)程加快、商業(yè)自身的發(fā)展等多種因素，本市一些新的商圈或商業(yè)區(qū)悄然形成。另外，南濱路中央商務(wù)區(qū)的獨(dú)特優(yōu)勢必將助推這里的房產(chǎn)開發(fā)。 　　概況：南濱路板塊以濱江路為主線，上至南坪二塘村，下至峽口鎮(zhèn)，全長21公里。這些，反映出這一區(qū)域商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。高新區(qū)是本市IT、通訊、廣告及傳媒業(yè)發(fā)展最集中的地區(qū)。 　　另外，這里的商業(yè)規(guī)劃前景誘人。前者是現(xiàn)在還以前商業(yè)不夠繁榮的帳，后者是隨新區(qū)開發(fā)而涌現(xiàn)商機(jī)。 在廣安也逐漸形成商業(yè)地產(chǎn)的雛形，如浦東商業(yè)廣場等，這是一種潮流，也是一種趨勢。1/2商業(yè)單位以開敞式布局為主，主要經(jīng)營休閑餐飲。功能定位 功能定位是：充分挖掘商業(yè)地產(chǎn)的精髓，將主題商業(yè)和傳統(tǒng)商業(yè)有機(jī)的結(jié)合，女人世界和男人世界是主題商業(yè)在廣安的體現(xiàn)?！　|門是深圳商業(yè)的起源和龍頭。在東門購物顧客25%是香港人，消費(fèi)力最強(qiáng)人群是青少年。永新商業(yè)城二樓是東南亞最大的工藝陶瓷專業(yè)市場，博雅附近現(xiàn)已形成最大規(guī)模的古玩、字畫市場。在繁華的地段如老街口，投資者普遍不擔(dān)心租不出去的情況，故一般無反租，但在金世界、新2000廣場等目前尚未興旺的地段，發(fā)展商將反租作為變相折價(jià)的手段，以補(bǔ)償投資者近期收益的損失。接下來的曙光花園、怡景園、老番街都掀起過搶購熱潮，現(xiàn)代城商鋪甚至首開商業(yè)地產(chǎn)拍賣之先河。目前個(gè)人投資渠道少之又少，股市不景氣，期貨又需要專業(yè)知識(shí)，只有投資房地產(chǎn)是比較穩(wěn)定而又相對(duì)簡單的資金出口。商業(yè)地產(chǎn)市場細(xì)分狀況 而就市場反饋來看，概念型住宅商業(yè)地產(chǎn)的招商效果也令人滿意。相對(duì)于借助炒作概念而走俏市場的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，某些住宅商業(yè)地產(chǎn)無需炒作卻也熱銷，這主要得益于其巨大的市場潛力。位于雙安商場西側(cè)的北京科技會(huì)展中心就是一個(gè)開發(fā)商和投資商雙贏的案例，近3000平方米(建筑面積)商業(yè)地產(chǎn)面積在剛推出市場時(shí)即被一搶而空。開發(fā)商和投資者對(duì)于住宅商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和投資均表現(xiàn)出極大的熱情。 從更廣的層面看，很多開發(fā)商還有很大的疑慮，某些項(xiàng)目雖然有商業(yè)地產(chǎn)但也一直不敢動(dòng)，專業(yè)人員服務(wù)缺乏問題尤為突出。只要充分了解樓盤業(yè)主們?nèi)粘５纳盍?xí)慣和需求，住宅商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營內(nèi)容及風(fēng)格很容易與客戶需求相吻合，因此贏利前景看好。 在后期使用過程中以及硬件配備上也應(yīng)注意：第一，水、電、氣、熱等需按專門的商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)；第二，物業(yè)管理費(fèi)高于普通住宅，一般在10元／月／平方米左右；第三，根據(jù)經(jīng)營范圍，各行業(yè)的主管部門對(duì)房屋有些特殊要求，如餐飲業(yè)要專設(shè)污水隔油池等特殊設(shè)備；第四，由于按面積出租，剛性的空置是住宅商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營不可避免的。 　　以沙區(qū)為例，２００2年，沙區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到９5億元，人均收入１３７９２元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長速度為１５．２６％，社會(huì)消費(fèi)品總額已超過4０億元。 　　開發(fā)商熱衷摩爾 　　在主城區(qū)，商業(yè)的繁榮、大型零售商家搶灘，還產(chǎn)生了這樣的結(jié)果：主城區(qū)摩爾蜂擁四起，已超過10個(gè)，摩爾總面積逼近100萬平方米。現(xiàn)代廣場裙樓22萬平方米全部竣工，兩年前重百江北商場購買了其中約2萬平方米，成為中心店。 　　從重慶商業(yè)的中期發(fā)展角度看，開發(fā)商大興摩爾時(shí)期，正是重慶商業(yè)從解放碑走向各區(qū)的大跨越大發(fā)展之際。 綜上所述，星河商業(yè)城的招商經(jīng)營定位是：?引進(jìn)北京華聯(lián)商廈和王府井百貨等知名品牌國內(nèi)商業(yè)旗艦；?借殼北京華聯(lián)商廈和王府井百貨等知名品牌以及國外品牌及經(jīng)營模