【正文】 傳統(tǒng)商業(yè)與都市休閑主義 ?都市休閑主義 ?清幽閑適的環(huán)境 ?休閑、優(yōu)雅、緩緩而行的人們 ?在隨處可見的大片的整潔草地、森林和彌漫內(nèi)斂情緒的河水 ,有時(shí)你分不清這是城市還是鄉(xiāng)間 ?從容淡定、怡然自得的生活 ?傳統(tǒng)商業(yè) ?繁華熱鬧的大街、雜亂林立的店鋪 ?熙來攘往的人群、車水馬龍 ?霓虹閃爍、燈紅酒綠、紙醉金迷的氣氛 ?快節(jié)奏、高效率、繁忙的生活 ?匆忙、勞累的逛街購物 華強(qiáng)北 、東門 華僑城 深圳 中華路、大西門 世紀(jì)新城 貴陽 案例借鑒一 61 通過案例啟示和對(duì)標(biāo)分析，找到了本項(xiàng)目的成功之道 —— 以“世紀(jì)新城模式”來打造“貴陽都市生活另一極” 相對(duì)獨(dú)立于核心城區(qū)之外，自成體系，形成獨(dú)有的特色 與城市聯(lián)系緊密，是城市核心區(qū)的一部分 與城市的關(guān)系 對(duì)公共交通的依賴較弱 對(duì)公共交通和生活配套依賴性強(qiáng)，要求高 對(duì)公共交通的依賴 與核心區(qū)商業(yè)差異化，以獨(dú)有的商業(yè)功能和特色吸引消費(fèi)者 大規(guī)模、商業(yè)聚集、一站式購物、公共交通便利 核心競(jìng)爭(zhēng)要素 滿足對(duì)生活要求更高的人、實(shí)現(xiàn)生活方式的轉(zhuǎn)換 體現(xiàn)傳統(tǒng)型商業(yè)生活方式 生活方式 遠(yuǎn)離都市喧囂、享受健康的休閑生活 城市的繁華、熱鬧 形象定位 主要滿足餐飲、休閑、娛樂需求，以及部分就近消費(fèi)需求 主要滿足各類購物需求 功能定位 非傳統(tǒng)、差異化的區(qū)域商業(yè)中心 傳統(tǒng)的城市核心區(qū)商業(yè) 整體定位 —— 都市休閑主義 “ 世紀(jì)新城模式” 傳統(tǒng)商業(yè) 差異化 62 以二維分析法，進(jìn)一步研究案例的規(guī)律 與城市核心區(qū)距離 近 遠(yuǎn) 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模 小 大 貴陽 新添商業(yè)街 深圳 花園城中心 貴陽 宅吉小區(qū) 深圳 華僑城商圈 案例借鑒二 63 案例研究總結(jié)（二） ?區(qū)域商業(yè)中心要依靠主力商家（主要是大型超市和家居 /家電專業(yè)店）對(duì)消費(fèi)者的巨大吸引力來實(shí)現(xiàn)自我中心化，形成對(duì)周邊的有效輻射力。 ?2023年 11月 23日，第五屆住交會(huì)在民俗村鳳凰劇場(chǎng)舉行“三名”（名企、名盤、名人）頒獎(jiǎng)典禮，華僑城地產(chǎn)獲“中國房地產(chǎn)品牌企業(yè) 50強(qiáng)”，波托菲諾獲“中國名盤旅游地產(chǎn)特別獎(jiǎng)”。 9月 15日 ,錦繡花園 ?翡翠郡發(fā)售，當(dāng)日銷售過億元。華僑城地產(chǎn)及波托菲諾分別被評(píng)為“中國房地產(chǎn)品牌企業(yè)”和“中國名盤”。 華僑城商圈 57 商業(yè)發(fā)展與住宅開發(fā)的關(guān)系：隨著華僑城片區(qū)住宅的開發(fā)及人口入住，商業(yè)發(fā)展表現(xiàn)為從民生社區(qū)需求為原點(diǎn)，逐漸發(fā)展為品質(zhì)需求、目標(biāo)性購買；同時(shí)餐飲與娛樂的輻射力得到進(jìn)一步強(qiáng)化 商業(yè) 住宅 世界花園 ㎡ 錦繡花園 ㎡ 海景花園 世界花園 45萬㎡ 美加廣場(chǎng) ㎡ 錦繡苑 假日灣 金海燕 ㎡ 錦繡花園二期 ㎡ 天鵝堡 ㎡ 純水岸 ㎡ 碧海云天一期 10萬㎡ 錦繡花園三期 ㎡ 碧海云天二期 ㎡ 錦繡花園三期 ㎡ 天鵝堡 Ⅱ 區(qū) 純水岸四期 2023年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 沃爾瑪超市 生態(tài)廣場(chǎng)酒吧 街開業(yè) 西部市場(chǎng) 海景美食街 海景酒店 （四星） 海景足浴休閑 海景美容美發(fā) 銅鑼灣百貨 一致藥業(yè) 易家儂家居 威尼斯酒店 （五星） 百佳超市 2023年 洲際大酒店 （五星） 順電 人 口 ?2023年 6月 10日，華僑城房地產(chǎn)在錦繡花園舉行 ISO9001國際質(zhì)量體系認(rèn)證頒證暨 錦繡花園二期開盤儀式。 ?2023年 10月 3日， 以家電為主題的 順電 在華僑城銅鑼灣百貨 開業(yè)。 ? 2023年 4月 8日 ,華僑城銅鑼灣廣場(chǎng) 正式招商新聞發(fā)布會(huì)品牌進(jìn)駐簽約儀式在華僑城舉行。 居住區(qū) 商業(yè)區(qū) 居住區(qū) 旅游區(qū) 文教 體育 居住區(qū) 華僑城商圈 56 商業(yè)發(fā)展次序：先是以滿足片區(qū)的民生需求的超市啟動(dòng)，輔以餐飲與娛樂輻射其他區(qū)域擴(kuò)大影響力；發(fā)展期標(biāo)志為百貨與主題商城的進(jìn)駐；成熟期表現(xiàn)為商務(wù)活動(dòng)的擴(kuò)展 2023年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 沃爾瑪超市 生態(tài)廣場(chǎng) 酒吧 街 開業(yè) 西部市場(chǎng) 海景美食街 海景酒店 銅鑼灣百貨 易家儂家居 威尼斯酒店 百佳超市 2023年 洲際大酒店 順電 ?2023年 11月 11日沃爾瑪 在中國的第 10家超市在華僑城開業(yè)，進(jìn)一步提升了華僑城城區(qū)的整體功能。 ?商業(yè)概況： 核心購物區(qū) 方米，包括銅鑼灣百貨、沃爾瑪購物廣場(chǎng)、易家儂家具廣場(chǎng)、銅鑼灣步行街、西部市場(chǎng)、印尼海鮮等休閑、購物、餐飲、娛樂項(xiàng)目。 商業(yè)區(qū)集中布臵于片區(qū)中心 ?項(xiàng)目概況： 由深圳華僑城房地產(chǎn)公司開發(fā)，項(xiàng)目位于深圳著名的人居示范小區(qū)華僑城社區(qū)，整個(gè) octcmall占地 41萬平方米，依山面海。 ?城區(qū)功能： 是深圳市相對(duì)獨(dú)立的以居住、旅游和高科技工業(yè)為主要功能的城市組團(tuán)。 ?地理位臵 ：位與深圳市西部，具深圳中心區(qū)約 4公里。由于中華路餐飲缺乏，宅吉作為補(bǔ)缺者吸引了大量中心城區(qū)客戶。沿華聯(lián)向兩邊遞減，可見華聯(lián)的主力店地位不可動(dòng)搖。其購物功能以生活配套為主，餐飲比例高，輻射范圍廣 宅吉小區(qū)案例 宅吉小區(qū)商業(yè)功能比例57%30%13%購物餐飲休閑娛樂90s2023年 80年代初 2023年 2023年 80s90s 2023年 2023年北京 華聯(lián)開業(yè) 開始開發(fā) 商業(yè)自發(fā) 形成 99年老凱里 酸湯魚開業(yè) 豪享來西 餐廳開業(yè) 商業(yè)紛紛 進(jìn)駐 2023年獲全國 社區(qū)商業(yè)示范 單位 ?租金范圍為 60200元 /平 ? 周邊的強(qiáng)勢(shì)教育資源吸引了大量租客，這部分人大多數(shù)是為了小孩教育搬遷至此，他們的遷入豐富了人口結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)了商業(yè)活力。主要以街鋪為主，大部分鋪位陳舊，衛(wèi)生條件差，休閑娛樂入口窄小，昭示性差，但經(jīng)營(yíng)狀況好。 仁恒商業(yè)街平均租金1050204060801001201F 2F 3F仁恒商業(yè)街案例 仁恒商業(yè)街商業(yè)功能比例2%68%30%餐飲購物休閑娛樂52 宅吉小區(qū)位于核心城區(qū)內(nèi)，距離噴水池約 5分鐘車程。 主要水中高檔消費(fèi)群體。一樓的服裝多為品牌服飾，代表商家有：老人頭服飾，與狼共舞，以純，勁霸男裝等。均價(jià) /平。一樓售價(jià)為 /平。與對(duì)面的新天購物中心共同形成了烏當(dāng)區(qū)的區(qū)域商業(yè)中心 ?仁恒商業(yè)街遠(yuǎn)離城市中心，交通不便，消費(fèi)者到市區(qū)購物出行成本高，因此大多數(shù)選擇就近購物。 休閑娛樂 三樓 大面積露臺(tái)，為經(jīng)營(yíng)者提供良好的休閑及綠化空間。 二樓 獨(dú)立鋪面，所有一層鋪面均設(shè)有 的架空走廊，設(shè)有獨(dú)立樓梯和商業(yè)街相通 。休閑椅，綠化小品的設(shè)計(jì)極具人性化。 樓層 布局 主要業(yè)態(tài) 一樓 采用騎樓結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。商業(yè)街設(shè)有小型休閑廣場(chǎng)以凝聚人氣。是一條統(tǒng)一規(guī)劃，富有熱帶風(fēng)情的商業(yè)街。 備注：招商花園城（住宅）的開發(fā)貫穿于花園城中心開發(fā)的全程。 2023年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 沃爾瑪開業(yè) 百安居開業(yè) 2023年 紫荊城百貨 迪卡儂， 洲立影院 整體開業(yè) 花園城中心有 餐飲 25家，約占總建面的 23%，包括高檔粵菜、品牌咖啡、面包、美食廣場(chǎng)、中西式快餐等。濱海大道的開通擴(kuò)展了項(xiàng)目輻射范圍。 ?沃爾瑪在整個(gè)蛇口片區(qū)產(chǎn)生了強(qiáng)烈的積聚作用。周邊人口的聚集、相對(duì)獨(dú)立的區(qū)位條件為項(xiàng)目的成功提供了保障 花園城中心 花園城中心成功原因： ? 深圳商業(yè)呈現(xiàn)多核發(fā)展格局 。車行 15分鐘內(nèi)輻射人口為 160萬 。以南山的中高檔收入人群為目標(biāo)消費(fèi)群 花園城中心 主力店名稱 主力店面積 紫荊城百貨 10000 沃爾瑪 20230 百安居 6000 迪卡儂 4000 洲立影院 五個(gè)放映廳 629個(gè)座位 花園城中心業(yè)態(tài)組合 花園城包括花園城中心，沃爾瑪，順電及周邊沿街餐飲，服裝，雜貨店等。在未來 10年中，包括本項(xiàng)目在內(nèi)，本區(qū)域估計(jì)總開發(fā)量將達(dá)到 ～ 平米。 大西門商圈 大 十 字 + 噴 水 池 商 圈 小十字商圈 大南門商圈 旱碼頭商圈 體量 競(jìng)爭(zhēng) 39 本項(xiàng)目商業(yè)比較分散，而且商業(yè)體量還遠(yuǎn)不足以與城市核心的中華路的商業(yè)體量競(jìng)爭(zhēng) 路程約 噴水池商圈 ㎡ 大小十字商圈 ㎡ 大西門商圈 ㎡ 本項(xiàng)目 ㎡ 36萬㎡ 組團(tuán) 商業(yè)建面（㎡） 3 38869 4 13902 5 34130 TOTOL 86901 體量 競(jìng)爭(zhēng) 40 本項(xiàng)目成為新的城市級(jí)商業(yè)中心的可能性非常小 區(qū)位 交通 體量 競(jìng)爭(zhēng) 本項(xiàng)目成為新的城市級(jí)商業(yè)中心的可能性非常小 ?貴陽市呈單核發(fā)展，在一定時(shí)期內(nèi)很難形成新的城市核心 ?項(xiàng)目不在城市的主要發(fā)展方向上 ?項(xiàng)目不處于城市商業(yè)規(guī)劃中的商業(yè)區(qū) ?無法與商業(yè)中心融合，但是又很難避免與傳統(tǒng)中心的競(jìng)爭(zhēng) ?本項(xiàng)目商業(yè)比較分散，而且商業(yè)體量還遠(yuǎn)不足以與城市核心的中華路的商業(yè)體量競(jìng)爭(zhēng) ?本項(xiàng)目周邊的路網(wǎng)并不發(fā)達(dá)，道路狀況也較差，影響了其交通通達(dá)性 41 本項(xiàng)目商業(yè)不能作為社區(qū)商業(yè)，也不能成為城市級(jí)商業(yè)中心，那有沒有可能成為 區(qū)域商業(yè)中心 呢？ 城市商業(yè)中心 區(qū)域商業(yè)中心 社區(qū)商業(yè) ? ? ？ 42 本項(xiàng)目具有相當(dāng)大規(guī)模的商業(yè)體量，區(qū)域距離城市核心區(qū)較遠(yuǎn)，處于相對(duì)獨(dú)立的位臵，未來周邊有大量的居住人口 ? 本項(xiàng)目所處區(qū)域距離城市核心區(qū)有一定距離，且區(qū)域相對(duì)獨(dú)立。 ? 大南門商圈 ： 以荔星名店為中心形成的大南門商圈是城市新興商業(yè)區(qū)域，以中高檔消費(fèi)為主。 ? 大西門商圈 ： 沿市西路商業(yè)街以中低檔服裝，鞋帽批發(fā)為主，購物環(huán)境差。輻射范圍為全省，是城市級(jí)商業(yè)中心。 ?本項(xiàng)目距離貴陽主干道寶山路的路程超過了 2公里，而且交通比較擁堵。 單中心城市發(fā)展格局的特點(diǎn) 區(qū)位 33 未來土地供應(yīng)仍集中在金陽區(qū)，花溪、白云區(qū)也有一定規(guī)模的土地供應(yīng) 1 2 3 5 4 6 8 興隆常青藤 花城南岸 40萬 臥龍山莊 18萬 點(diǎn)城國際 30萬 君臨天下 16萬 9平方公里中天項(xiàng)目 世紀(jì)金元 800畝 1 2 3 6 7 福建開發(fā)商 500畝 9 香港開發(fā)商 500畝 8 9 7 檀溪谷 21萬 10 10 元龍 70萬 11 北京開發(fā)商 5000畝 12 成都遠(yuǎn)大 13 11 12 13 5 14 中天南湖 14 15 鐵五建項(xiàng)目 15 區(qū)位 34 金陽新區(qū)是貴陽城市未來的發(fā)展方向， 下一個(gè)可能成型的城市級(jí)商業(yè)中心最有可能出現(xiàn)在金陽，而 本項(xiàng)目不在城市的主要發(fā)展方向上 ?貴陽市以中心區(qū)為依托，形成多層次的城市空間布局 ?總體發(fā)展方向：形成以中心區(qū)為市級(jí)中心，小河、白云為市級(jí)次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu) ?各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài) ?形成城區(qū)、城鎮(zhèn)圈、城鎮(zhèn)外圍地區(qū)三層次布局 ?金陽新區(qū)是貴陽市完善城市布局，謀求快速發(fā)展而開發(fā)的城市新區(qū) ?貴陽市劃轄六區(qū)（云巖區(qū)、南明區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)、小河區(qū)）、一市（清鎮(zhèn)市）、三縣（修文縣、開陽縣、息烽縣） 白云 金陽 城區(qū) 烏當(dāng) 小河 花溪 區(qū)位 35 本項(xiàng)目不是規(guī)劃中的商業(yè)中心，位臵處于云巖、南明、烏當(dāng)三區(qū)的交界處，政府方面的支持將會(huì)較小 新添片區(qū)（區(qū)域商業(yè)中心） 在貴開路、火炬大道沿線區(qū)域形成商業(yè)中心 市級(jí)商業(yè)中心 中華路、延安路、中山路、小十字一帶 。 ——貴陽市志辦 《 貴陽市住宅區(qū)建設(shè)規(guī)劃 》 29 如果僅定位于社區(qū)商業(yè)，將無法支撐本項(xiàng)目的商業(yè)體量 ?本項(xiàng)目人口不足以支