【正文】 －－戚建林 投資者皆傾向于投資成熟商圈中的店鋪 ? 要是再買的話，我會買再比較成熟的商圈，像湖南路這邊（店鋪）肯。 個人投資者 機構(gòu)投資者 ? 海外基金在投資之前會進行評估，它們只會選擇大城市的最優(yōu)和最好地段，像寫字樓、公寓、商鋪等整體或整層購買。 ? 購買面積較大（ 100平米以上）的店鋪的個人投資者多在專業(yè)市場或新建的住宅區(qū)附近。 －－孫丹丹 個人投資店鋪面積有限 ? 在湖南路、新街口等已成熟的商圈中，個人所投資的地段較好的店鋪，面積多在 50平方米以下，主要原因是單價較貴，個人的承受能力有限。 －－洪嫻 ? 要是有 2個 25平米的和 1個 50平米的店鋪，我會選前者，這樣風(fēng)險比較小。 －－魏耀鑫 深 訪 語 錄 目 錄 第二部分 商業(yè)業(yè)態(tài)需求 1 2 消費業(yè)態(tài)需求 消費習(xí)慣 3 經(jīng)營者需求 4 投資者看法 投資者目前所投資店鋪的狀況 選擇店鋪的標(biāo)準(zhǔn)和租金回報期望 投資者對本項目的看法 成熟地段 新區(qū)、 專業(yè)市場 ? 我如果再買的話，會買再小一點面積的， 20平方米左右，地段要比較好，總價不會太高承受不起。南京人喜歡淮揚菜，這邊缺少揚州菜。 －－劉海平 ?做吃的能打出名字來，一說做吃的地方人家都知道湖南路，像玩的地方人家都去 1912，這樣一個概念，要能形成概念。 業(yè)態(tài)類型 信心度 訪問具體類別 購物 項目信心 品牌服裝、飾品、箱包、鞋帽等等，覆蓋新街口、湖南路、中央門商圈，以中高端為主 關(guān)注動向 租購意向 餐飲 項目信心 獨立中餐館、西餐、商務(wù)簡餐、茶社、連鎖型中餐館，以新街口和湖南路商圈及周邊為主 關(guān)注動向 租購意向 休閑娛樂 項目信心 KTV、酒吧、迪吧、婚慶、健身場館，涉及湖南路商圈、新街口商圈、五臺山和 1921酒吧街 關(guān)注動向 租購意向 經(jīng)營者最佳推薦業(yè)態(tài)為餐飲 ? 不僅餐飲經(jīng)營者首選餐飲，購物和休閑娛樂的經(jīng)營者也看好餐飲，認(rèn)為餐飲是最穩(wěn)妥最有利的選擇，理由主要有： 1）湖南路的餐飲遠沒有飽和； 2）餐飲是湖南路的強勢業(yè)態(tài)，已形成氣候； 3）湖南路現(xiàn)有的餐飲檔次一般，類型（以中餐居多）比較單一。 ?吃喝玩樂，中高檔，都可以在這邊，而且這邊比較健康，相對來講比較健康一點，它的 KTV也好、什么也好，大眾消費比較能夠承受，比較健康。 ?因為一條街都以吃的東西為主，如果你蓋個娛樂、餐飲于一體的大型的活動中心的話我覺得還是可以的。 ?購物吧，購物和餐飲，要講最強可能是餐飲吧，因為這邊廣告也做的也比較多。 ? 消費群體：消費群體整體比較穩(wěn)定，并且有較高的消費水平和購買潛力。 －－劉海平 深 訪 語 錄 經(jīng)營者認(rèn)為湖南路商圈發(fā)展?jié)摿Υ? ? 商業(yè)定位：南京的第二大商圈，中高檔商品為主。但是如果在湖南路、新街口這樣的商圈，首先它寸土寸金，我們不可能鋪那么大的面積，而且它那個地方可能人流量比較快一些，就是速度，翻臺率會比較高。 業(yè)態(tài)： 地段 10－ 15元 5元以下 租金（元 /平方 /天 ) 湖南路商圈 其它商圈 新街口商圈 ：購物 ：餐飲 ：休閑娛樂 5－ 10元 15元以上 新街口商圈 湖南路商圈 湖南路商圈 新街口商圈 其它商圈 經(jīng)營者對地段的要求最高，其次是面積 ? 地段：經(jīng)營者普遍高度關(guān)注的是店鋪地段；對于地段的關(guān)注點集中于： 1）是否為鬧市區(qū)，人流量是否大； 2）是否位于交通干道； ? 面積：盡管經(jīng)營者對不同的經(jīng)營項目都有理想的面積要求，但對面積的要求會因地段的改變而有所變化，為了在好的地段經(jīng)營，寧愿犧牲面積。面積小的話比較靈活。 －－王麗 ?我個人來講，酒吧的面積大概 500平方左右，但你要看是做什么，是輕吧還是迪吧哪種，迪吧面積更大。 目 錄 第二部分 商業(yè)業(yè)態(tài)需求 1 2 消費業(yè)態(tài)需求 消費習(xí)慣 3 經(jīng)營者需求 4 投資者看法 不同業(yè)態(tài)經(jīng)營者目前店鋪狀況 對未來店鋪期望 經(jīng)營者對本項目的看法 餐飲和休閑娛樂對于店鋪的要求高于購物 ? 商鋪面積：餐飲和休閑娛樂的經(jīng)營者大多要求 200平米以上的面積，而普通購物經(jīng)營者對于面積需求集中在 50平米左右； ? 層高：餐飲和休閑娛樂要求層高至少不低于 ，高者達 5m，購物無特別要求； ? 配套：餐飲和休閑娛樂對于停車位要求較多，一般的購物商鋪則無此考慮；此外，餐飲還需排污、管道、供電等設(shè)施到位。 ? 消費者對湖南路停車條件的評價與新街口、夫子廟和中央門接近，且評價都比較低。 ? 在各個商圈中，消費者對購物、餐飲和休閑娛樂場所各自的停車條件的評價沒有顯著差別。 受訪者對于新消費場所的興趣度都較高 購物 餐飲 休閑娛樂 新街口 湖南路 夫子廟 太平南路 河西商業(yè)區(qū) 中央門 圖 :對于各商圈停車條件的評價（ N=74） 注 :滿分為 5分 河西商業(yè)區(qū)的停車條件好可能是高端消費者愿意去的原因 ? 無論是購物、餐飲還是休閑娛樂，消費者對河西商業(yè)區(qū)的停車設(shè)施條件評價最高。 湖南路的休閑娛樂項目缺乏特色 KTV 酒吧 咖啡吧 茶吧 /茶館 電子游戲廳 電影院 歌舞廳 健身中心 美容中心 桑拿 /足浴 /按摩 室內(nèi)溜冰場 書城 普通休閑消費者 N＝ 102 高端休閑消費者 N＝ 41 圖 :希望湖南路增加的休閑娛樂場所 消費者希望增加的場所與經(jīng)常光顧的一致 % % % % % ? 高端消費者和普通消費者相比希望增加的休閑娛樂場所有較大差別，高端消費者希望增加酒吧、咖啡吧、美容中心、桑拿 /足浴 /按摩，普通消費者希望增加 KTV、電影院、室內(nèi)溜冰場的比例則更高。 % % % 和平影城 青春劇場 卡樂門量販?zhǔn)?KTV 光陽卡拉 OK AMISS量販?zhǔn)?KTV 米樂星世界 百家樂 KTV 長城音樂溜冰廣場 亂世佳人音樂酒吧 金夫人美容健身 金海馬健身連鎖 普通休閑消費者 N＝ 102 高端休閑消費者 N＝ 41 圖 :在湖南路光顧過哪些休閑娛樂場所 高端消費者去酒吧、美容健身場所較多 % % % % % ? 湖南路區(qū)域的電影院，高端消費者去青春劇場的較多，而普通消費者去和平影城較多； ? 卡樂門量販?zhǔn)?KTV是消費者去的最多的 KTV，去米樂星世界的高端消費者比例要高于普通消費者； ? 另外，光顧酒吧、美容、健身場所的高端消費者比例高于普通消費者。 % % % % % % % 口碑相傳是重要的宣傳途徑 不大可能 % 一般 % 有可能 % 非?？赡? % 肯定去 % 圖 :專程去新餐飲場所的可能性（ N=183） 專程去新餐飲場所 的可能性為 ％ 朋友推薦 報紙 電視廣告 戶外廣告 雜志 街頭派送廣告 網(wǎng)絡(luò)廣告 逛的時候看 電臺廣播廣告 電梯廣告 普通餐飲消費者 N＝ 118 高端餐飲消費者 N＝ 56 圖 :獲得餐飲信息的途徑（多選） ? 消費者獲得餐飲信息最主要是通過朋友推薦，其中普通消費者的比例更高； ? 除了朋友推薦外，報紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體廣告對高端消費者影響更大，而普通消費者對戶外廣告、街頭派送廣告等印象比較深。 高檔次中餐 中檔次中餐 特色餐飲 特色西餐 商務(wù) /休閑簡餐 中式快餐 特色小吃飲料 西式快餐 普通餐飲消費者 N＝ 118 高端餐飲消費者 N＝ 56 不同類型消費者對于餐飲類型需求差別較大 圖 :希望湖南路增加的餐飲場所 ? 總體來看，消費者希望湖南路增加的購物場所是中檔次中餐和特色餐飲； ? 高端消費者和普通消費者相比希望增加的餐飲場所有較大差別，高端消費者希望增加高檔次中餐、特色西餐、商務(wù) /休閑簡餐和西式快餐，普通消費者希望增加中檔次中餐、中式快餐和特色小吃飲料的比例則更高。 高檔次中餐 (如獅王府、毛家飯店） 中檔次中餐（如南京大排檔） 特色餐飲（如回味鴨血粉絲湯） 特色西餐（如韓國燒烤、日本料理） 商務(wù) /休閑簡餐（如悠仙美地、貓空） 中式快餐（如綠柳居、大娘水餃） 特色小吃飲料（如燒烤、奶茶） 西式快餐（如肯德基、麥當(dāng)勞） 普通餐飲消費者 N＝ 118 高端餐飲消費者 N＝ 56 % % % % % 比較好 % 一般 % 不太好 % 很好 % 說不清 % 圖 :對湖南路餐飲的整體評價（ N＝ 183） ? 口味好（ %） ? 方便到達（ %） ? 價格合理（ %） ? 餐飲種類多（ %） ? 衛(wèi)生狀況好（ %） ? 服務(wù)水平高（ %） ? 周邊方便購物（ %） ? 檔次高（ %） 正面評價 （多選） ? 價格不合理（ %） ? 不方便停車（ %） ? 餐飲種類少（ %） ? 衛(wèi)生狀況差（ %） ? 不方便到達（ %） ? 服務(wù)水平低（ %） ? 口味差（ %） ? 周邊不方便休閑娛樂（ %） 負(fù)面評價 （多選） 湖南路餐飲綜合優(yōu)勢明顯 % % ? 消費者認(rèn)為在湖南路商圈用餐的優(yōu)點主要是口味好，另外方便到達、餐飲種類多和周邊方便購物都是比較突出的優(yōu)點，在負(fù)面評價中提及比例相對較低； ? 消費者認(rèn)為在湖南路商圈用餐的缺點提及率最高的盡管是價格不合理，但是也有相當(dāng)部分消費者有相反意見。 ? 普通消費者則比較喜歡特色餐飲、特色小吃飲料這些餐飲類型。 圖 :獲得購物信息的途徑（多選） 朋友推薦 電視廣告 雜志 網(wǎng)絡(luò)廣告 逛的時候自己看 電臺廣播廣告 電梯廣告 手機短信 普通購物消費者 N＝ 137 高端購物消費者 N＝ 54 川菜和淮揚菜最受消費者歡迎 中式正餐 中式快餐 西式正餐 西式快餐 咖啡茶座 圖 :通常就餐選擇的風(fēng)味（ N=183多選） ? 川菜（ %） ? 淮揚菜（ %） ? 粵菜（ %） ? 魯菜（ %） ? 東北菜（ %） ? 湖南菜（ %） ? 浙菜（ %） ? 安徽菜（ %） ? 韓國料理（ %） ? 巴西烤肉（ %） ? 西式牛排（ %） ? 日本料理（ %） ? 美式快餐（ %） ? 法式西餐（ %） ? 泰國風(fēng)味（ %） 喜歡的西餐口味 （多選） ? 消費者在餐館用餐多數(shù)選擇中式正餐，其中川菜（ %）和淮揚菜（ %）最受歡迎； ? 在選擇西餐的消費者中，最喜歡的西餐口味是韓國料理（ %），其次是巴西烤肉（ %）。超級大賣場的所要求的營業(yè)面積偏大，應(yīng)綜合考慮所在地塊的體量限制，決定合適的購物場所； ? 另一方面，普通購物者與高檔購物者對于湖南路購物場所的檔次需求有較大差別，商業(yè)項目對目標(biāo)消費者需有明確定位。 不太好 一般 比較好 很好 ? 停車不方便（ %） ? 商品種類少（ %） ? 商品價格不合理（ %） ? 商業(yè)氣氛不足（ %） ? 交通不方便（ %） ? 商品沒有特色（ %