【正文】 主要對(duì)比商業(yè)項(xiàng)目 ——天佑城 主要對(duì)比商業(yè)項(xiàng)目 ——天佑城 樓層 品類 品牌 一層 銀行 /其他服務(wù)、飲食美食、禮品精品、個(gè)人護(hù)理 /化妝品、品牌皮包、品牌服飾、珠寶 /鐘表/眼鏡、主力商家 蘇寧電器、冰之驕子真冰溜冰場(chǎng)、樂購生活超市、屈臣士、金至尊、周大福、星光珠寶、天邦珠寶、周生生、友誼珠寶、時(shí)間廊、永安珠寶、 swatch、 CASIO、 TUDOR 帝舵、 TISSOT 天梭、 CITIZEN 西鐵城、BAIQI 柏琪、 ESPRIT、 尚喜、韓流館、名媛坊、朵以、季侯風(fēng)、艾凸、臺(tái)灣名店、淑女屋、卡路 約翰、OU 歐點(diǎn)、 MOCO、 Ochirhy 歐時(shí)力、 oritick 奧倫提、 ANNZO 艾哲、羅娜爾朵、金夫人名店、別出心裁、太平鳥女裝、路易斯女裝、達(dá)依巖、 BAISI 百絲、 、 COLOUR MAIDEN、 鳳翔歌女裝、女子會(huì)舍、雷屹、茗、雨輝、話題、都彭、美國比華利保羅、浪登、 ZIPPO、 嘉意洋服、 STOVENNO、 七匹狼、Lawman 猛龍、 TINTORI 添多利、 FORTEI、 馬思圖、 PLAYBOY服飾、金利來男裝、九牧王、鱷魚恤、賓奴、利郎、雅樂士、皮具之家、日順皇、花花公子皮具、 Tata 他（她）、 STACCTAO 思加圖、 Teemix 天美意、百思圖、 Mickey mouse 米奇、星期六、鞋博士、金利來、夢(mèng)特嬌、 Send。 ?是一個(gè)四層現(xiàn)代化綜合商城，是目前全區(qū)規(guī)模最大、功能最齊全的大商城 ； ?商場(chǎng)業(yè)態(tài)較豐富，為附近區(qū)域居民提供唯一比較大型的休閑、娛樂以及購物場(chǎng)所。整個(gè)嘉信城市廣場(chǎng) 2 期由東至西利用 3 條寬 814 米街道作貫通，使人流能平均穿梭于商場(chǎng)內(nèi)。 消費(fèi)者需求分析 大良消費(fèi)者需要檔次更高，環(huán)境更好和選擇范圍更廣的休閑跟購物場(chǎng)所，尤其是集中度高并且有檔次的休閑娛樂場(chǎng)所（更加傾向購物），商業(yè)設(shè)施需要細(xì)致周到，比如在商場(chǎng)特色和服務(wù)上需要特別注意。在飲食調(diào)查方面，大良居民較喜歡外出就餐，消費(fèi)一般人均 50－ 100元。 消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣 消費(fèi)者基本特征 大良居民較多選擇自駕車前往消費(fèi)場(chǎng)所，而也有部分居民選擇公共交通工具去消費(fèi)，所以選擇購物場(chǎng)所時(shí)也會(huì)考慮交通便利性。職業(yè)以企業(yè)職工和私營業(yè)主為最多。 104 本項(xiàng)目最需要的商業(yè)配套－超級(jí)市場(chǎng)和特色美食 ?根據(jù)消費(fèi)者調(diào)研，消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目最需要的商業(yè)配套服務(wù)建議是超級(jí)市場(chǎng)，其次是特色美食和兒童教育娛樂還有休閑餐飲等，可吸引更多的人流。本項(xiàng)目應(yīng)為部分追求高生活品質(zhì)的大良市民提供更優(yōu)質(zhì)，檔次更高的休閑方式和生活方式。 菜系偏愛 —廣東菜最受歡迎 102 最普遍的 休閑方式 ：購物、逛公園、 KTV和電影 ?根據(jù)消費(fèi)者調(diào)研，大良休閑娛樂方式的選擇較廣泛，選擇逛公園的占到 15％，也有部分居民喜愛 KTV、看電影和運(yùn)動(dòng)健身。 每周 外出就餐 的 次數(shù) 大良外出就餐頻率及人均消費(fèi) 101 ?根據(jù)消費(fèi)者調(diào)研，廣東當(dāng)?shù)夭讼到邮艹潭茸罡?，占?42％。人均消費(fèi)主要集中在 50100元。而對(duì)這些消費(fèi)場(chǎng)所的滿意程度處于一般和較滿意的水平。購物環(huán)境舒服亦是決定消費(fèi)者選擇的重要因素，占到 15％。 98 選擇 光臨這些消費(fèi)場(chǎng)所的 主要原因 ——交通便利 ?根據(jù)消費(fèi)者調(diào)研，大良當(dāng)?shù)叵M(fèi)者比較喜歡交通便利的消費(fèi)場(chǎng)所，占到 21％。 ?在消費(fèi)目的方面，消費(fèi)者比較集中喜歡去購物，占 34％。 96 前往消費(fèi)場(chǎng)所 使用 的 交通工具 —— 自駕車 為主 ?根據(jù)消費(fèi)者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在所有樣本中，選擇自駕車外出購物的比例占到 39%，而項(xiàng)目周邊居民使用公共交通工具的占比例 37%，說明在大良，居民外出進(jìn)行消費(fèi)多選擇駕駛私家車。而項(xiàng)目周邊居民家庭月收入 6000元以下的占比為 36%。 93 周邊居民職業(yè)狀況 ?根據(jù)項(xiàng)目周邊采樣分析，項(xiàng)目周邊居民及消費(fèi)者的職業(yè)主要為公司職員以及私營業(yè)主，該部分人群占比例較大，各占 35％和 18％，且收入比較穩(wěn)定，在城市中屬于中高以上收入階層，也是未來本項(xiàng)目主要面對(duì)的消費(fèi)者。而在傳統(tǒng)商圈容桂居住和工作的比例占 16%和 15%，而來自其他區(qū)域的比例則更少。大專及以上學(xué)歷占57%。 = 89 編號(hào) 采樣點(diǎn) 采樣數(shù) 1 嘉信城市廣場(chǎng) 60份 2 鑒海路美食街 50份 3 永旺（吉之島） 90份 4 新一城購物中心 50份 5 新世界中心 50份 6 大潤發(fā) 50份 總計(jì) 350份 備注 廢卷 3份 采樣點(diǎn)分布 嘉信城市廣場(chǎng) 永旺（吉之島） 鑒海路美食街 新世界中心 新一城購物中心 大潤發(fā) 項(xiàng)目位置 90 調(diào)查目的 出行方式 購物頻率 購物場(chǎng)所 消費(fèi)金額 消費(fèi)習(xí)慣 購物習(xí)慣調(diào)查 餐飲消費(fèi)調(diào)查 休閑消費(fèi)調(diào)查 各項(xiàng)消費(fèi)偏好 年齡 性別 收入 文化程度 婚姻狀況 職業(yè) 消費(fèi)者背景 ? 了解受訪者的背景，以對(duì)大良消費(fèi)者的基本情況有整體的理解和把握 ? 了解受訪者的消費(fèi)習(xí)性，為使項(xiàng)目滿足消費(fèi)者的喜好提供參考依據(jù) ? 了解受訪者的消費(fèi)偏好，為項(xiàng)目的整體規(guī)劃以及商品組合 概念提供依據(jù) 調(diào)研內(nèi)容 91 基本特征 ?受訪者中，女性比例略高于男性； 52%為已婚人士；受訪者中，年齡主要集中在 22歲－ 30歲，體現(xiàn)出受訪人群多為年輕人。 180。 87 樣本容量的確定 ——置信區(qū)間法 ?87 22e(pq)zn ?– 精確度 – 樣本容量 可確信的總體差異性大小 期望精確度 估計(jì)總體值所需的置信度 n：樣本容量 z：所選置信區(qū)間相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)誤差 p：總體的估計(jì)差異性 q： 100％ —p e：可接受誤差 88 樣本容量的確定 ——置信區(qū)間法 ?88 22e(pq)zn ?n：樣本容量 z： 所選置信區(qū)間相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)誤差 p：總體的估計(jì)差異性 q： 100％ — p e：可接受誤差 z：置信度 95％ p： 50％（預(yù)設(shè)：預(yù)期目標(biāo)的差異性大） q： 100％ — p e：精確度 177。 ?利用泰式園林與德勝河江景進(jìn)行完美水景資源結(jié)合，形成江景、水景、園景三重復(fù)合景觀面 。二期單位基本全部售罄 ?知名發(fā)展商品牌優(yōu)秀的地段價(jià)值。 ?優(yōu)秀的地段價(jià)值。買家不易接受。 君御 ?知名發(fā)展商、 ?法式園林，以園林和水景特色打造特色濱水社區(qū) ； ?產(chǎn)品豐富，每戶均有入戶大花園和南向大陽臺(tái) 公寓部分 萬科 ?知名發(fā)展商、品牌優(yōu)秀的地段價(jià)值、成熟樓盤 ?戶型創(chuàng)新：創(chuàng)意 74+74戶型，有效規(guī)避 70/90政策；創(chuàng)意挑高客廳的錯(cuò)層設(shè)計(jì)； ?東南亞風(fēng)情立體式水景園林，以特色會(huì)所作為園林主景區(qū)； 74+74戶型合并戶型 龍光 而洋房基本剩余復(fù)式為主。 開發(fā)商 佛山市順德區(qū)新順聯(lián)房產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目地址 順德區(qū) 大良街中區(qū)居委會(huì)東康三街 2號(hào)東城花園西山上筑 規(guī)模 占地： 萬平方米 總建： 30萬平方米 物業(yè)類型 由 9棟小高層、高層組團(tuán) 價(jià)格 11000元 /㎡ 開盤時(shí)間 20235月， 2023年 1月 ,過年后 主力戶型 （套內(nèi)） 套內(nèi) 165㎡ 四房二廳 套內(nèi) 120㎡ 三房二廳 推廣主題 名牌學(xué)校送學(xué)位 銷售情況 現(xiàn)時(shí)主推 13棟，剩余單位不多，只有剩余十幾余套單位： ?優(yōu)秀的地段價(jià)值；老城區(qū)與東區(qū)交匯處 ?完善的商業(yè)配套：樂購超市 ?與品牌小學(xué)學(xué)位掛鉤：西山小學(xué)（一戶一籍，不理其是否本地戶口） ?大型園林花園 西山上筑 在售區(qū)域 165㎡ 四房二廳 開發(fā)商 新德業(yè)置業(yè)有限公司 項(xiàng)目地址 順德區(qū) 大良東區(qū)新桂中路 規(guī)模 占地：十幾萬平方米 總建： 460000 平方米 物業(yè)類型 約 40棟疊加、小高層 ,和高層 價(jià)格 剩余： 85009300元 /㎡ 開盤時(shí)間 20230927 主力戶型 （套內(nèi)） 160㎡ 、 170㎡ 四房房二廳 推廣主題 跨越成熟，方見新亞洲之美 銷售情況 前期單位基本售罄，現(xiàn)時(shí)剩余幾套四房單位，未來將在下半年推出約 6棟小高層，現(xiàn)時(shí)價(jià)格未定。但受到政策調(diào)控和農(nóng)歷新年的影響，成交價(jià)格出現(xiàn)小幅度的小調(diào)，成交價(jià)格達(dá)到 5613元 /平方米，環(huán)比下滑 %。 休閑娛樂 項(xiàng)目引入 SPA、健身為主的休閑娛樂品牌商戶 順德的休閑娛樂市場(chǎng)尚處于發(fā)展階段，高檔休閑娛樂項(xiàng)目商家數(shù)量不足，居民對(duì)于休閑娛樂的消費(fèi)觀念有待加強(qiáng)。 小結(jié) 餐飲 項(xiàng)目以大型高檔粵菜、順德菜為主，搭配其它特色、休閑餐飲 根據(jù)對(duì)順德餐飲市場(chǎng)進(jìn)行研究，順德對(duì)粵菜、順德本地菜系的接受能力較強(qiáng)，另外，西餐、日本菜等異國特色餐飲同樣受到順德人的青睞。 ?雖然順德的休閑娛樂市場(chǎng)尚處于發(fā)展階段，經(jīng)營狀況也隨消費(fèi)者對(duì)此方面的需求的增長而改善，本區(qū)電影及 SPA的經(jīng)營境況良好。食品、衣著、醫(yī)療保健、交通與通訊、教育文化娛樂服務(wù)方面的支出增長了； ?根據(jù)消費(fèi)者調(diào)研，順德休閑娛樂方式的選擇較少，選擇健身運(yùn)動(dòng)、唱卡拉 OK、看文藝演出電影和泡吧的比例只有 %，而購物、郊游和聚餐是最為普遍的休閑方式； ?物質(zhì)消費(fèi)由傳統(tǒng)的吃、穿、用等最基本的消費(fèi)向交通、通訊等現(xiàn)代消費(fèi)轉(zhuǎn)變，消費(fèi)領(lǐng)域從物質(zhì)消費(fèi)為主逐步向文教娛樂、休閑旅游、居住服務(wù)等精神消費(fèi)拓展。 順德休閑娛樂市場(chǎng) ? 2023年，居民消費(fèi)和收入同步增長，呈現(xiàn)穩(wěn)定向上的趨勢(shì)。異國料理餐廳的數(shù)量較少。 ?本土特色的餐飲品牌有 仁信甜品店 、 順峰山莊 、 龍的酒樓 、 鳳城酒店 等知名餐飲品牌，另外其他鎮(zhèn)區(qū)如：勒流的 東海酒家 、陳村的 南涌海鮮舫 等等； ?已進(jìn)駐的國內(nèi)外知名餐飲品牌包括：滿記甜品、一級(jí)棒壽司、康師傅私房牛肉面、仙蹤林、味千拉面、大家樂、麥當(dāng)勞、肯德基、 PIZZA HUT等。 順德餐飲市場(chǎng)概況－發(fā)展暢旺，增速強(qiáng)勁 代表餐飲商家 名稱 順峰山莊 位置 順德區(qū)大良 105國道順峰山路段 菜系 順德菜、粵菜 營業(yè)面積 約 800m2 客單價(jià) 80100元 名稱 一品粥 位置 大良東樂路綠茵花園 8183號(hào) 菜系 火鍋、粥 營業(yè)面積 約 600m2 客單價(jià) 5080元 代表餐飲商家 名稱 龍的酒樓 位置 順德區(qū)大良碧溪路 7號(hào) 麗星名園 25號(hào)鋪 菜系 順德菜、粵菜 營業(yè)面積 約 3000m2 客單價(jià) 5080元 名稱 朗晴居海鮮酒家 位置 順德區(qū)大良環(huán)市北路 38號(hào)福盈酒店內(nèi) 菜系 海鮮、粵菜、順德菜 營業(yè)面積 約 3500m2 客單價(jià) 5080元 代表餐飲商家 名稱 上島咖啡 位置 順德區(qū)大良興順路 嘉信城市廣場(chǎng) 菜系 西餐、咖啡 營業(yè)面積 約 1200m2 客單價(jià) 60100元 名稱 仁信雙皮奶 位置 順德區(qū)大良東樂路 3號(hào) 德富大廈 25號(hào)鋪 菜系 甜品、飲品、快餐 營業(yè)面積 約 250m2 客單價(jià) 1530元 代表餐飲商家 名稱 萬菜屋日本料理 位置 順德大良南國東路 30號(hào)永旺購物中心吉之島 2樓 菜系 日本料理 營業(yè)面積 約 300m2 客單價(jià) 60元 名稱 肯德基 位置 順德大良大潤發(fā) 菜系 連鎖快餐 營業(yè)面積 約 300m2 客單價(jià) 50元 順德餐飲市場(chǎng)小結(jié) 集中度 ： 餐飲品牌： 菜系： 餐飲業(yè)經(jīng)營狀況： ?順德本土特色餐飲以及大型餐飲主要集中在大良商圈，位于順德區(qū)大良金沙大道的順德美食城匯聚了粵菜、湘菜、潮菜、川菜你、農(nóng)家菜等特別餐飲。 ? 2023年順德全年住宿和餐飲業(yè)零售額達(dá) ，增長 %。 54 目錄 項(xiàng)目基地分析 項(xiàng)目背景情況分析 順德零售商業(yè)市場(chǎng)研究 區(qū)域市場(chǎng)特征分析 競(jìng)爭分析 核心元素分析 項(xiàng)目初步定位及開發(fā)建議 1 2 3 4 5 6 7 55 區(qū)域市場(chǎng)特征分析 區(qū)域人口消費(fèi)者研究 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究 區(qū)域住宅市場(chǎng)研究 56 區(qū)域市場(chǎng)特征分析 區(qū)域人口消費(fèi)者研究 區(qū)域細(xì)分商業(yè)市場(chǎng)研究 區(qū)域住宅市場(chǎng)研究 順德餐飲市場(chǎng) 順德休閑娛樂市場(chǎng) 順德餐飲市場(chǎng) 58 大良消費(fèi)能力較強(qiáng) ?2023年，順德隆重舉行大良獲得全國首個(gè)“中華餐飲名鎮(zhèn)”殊榮，大良是著名的“烹飪之鄉(xiāng)”和“粵菜之源”，是“廣東菜的重要發(fā)源地”之一，素享“食在廣州，廚出鳳城”之美譽(yù)。 本項(xiàng)目應(yīng)把餐飲業(yè)態(tài)列為重點(diǎn)，其中尤其關(guān)注粵菜業(yè)種，以滿足當(dāng)?shù)匦枨筇匦浴? 52 順德零售商業(yè)市場(chǎng)分析 順德商業(yè)發(fā)展分析 順德零售市場(chǎng)研究 主要零售商圈及代表項(xiàng)目 項(xiàng)目發(fā)展建議