【正文】 收入已達到國內(nèi)一線城市水平，但第三產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展相對滯后，餐飲行業(yè)例外。 ?具體來說，“ 2”即是指“ 中心組團 ”和“ 大良 容桂 倫教組團 ” 。 人均可支配收入￥ 28417元甚至超過國內(nèi)主要一線城市 2023 2023 2023 2023 2023 2023%%%%%%%%人均可支配收入（元）增長率城市 人均可支配收入 北京 26738 上海 28838 廣州 (2023) 25317 深圳 (2023) 26729 順德 28417 18 順德私家車每百戶保有量 44臺，超過廣州、上海 27323744 44051015202530354045502023 2023 2023 2023 2023每百戶汽車擁有量一線城市與順德對比 （ 2023年） 城市 每百戶擁有量 上海 14 廣州 16 順德 44 ?私家車是順德區(qū)民出行的主要交通工具， 2023年順德每百戶私家車擁有量達 44，為全國領(lǐng)先水平，大大超過廣州、上海等地。 順德固定資產(chǎn)投資￥ ,比上年增長 % 區(qū)縣 固定資產(chǎn) (億元 ) 南海區(qū) 順德區(qū) 禪城區(qū) 三水區(qū) 高明區(qū) 佛山市各區(qū)縣排名（ 2023年） %%%%%%% 2023 2023 2023 2023 2023 2023固定資產(chǎn)投資（億元）增長率數(shù)據(jù)來源：順德統(tǒng)計年鑒、佛山統(tǒng)計年鑒 15 第三產(chǎn)業(yè)近年來平穩(wěn)發(fā)展，年復(fù)合遞增率在 15%以上 ?順德近年來第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，過去五年年復(fù)合遞增率在 15%以上。 佛山市各區(qū)縣 GDP排名及順德與一線城市比較（ 2023年 3月 ） 區(qū)縣排名 GDP（億元） 順德區(qū) 南海區(qū) 禪城區(qū) 三水區(qū) 高明區(qū) 佛山市 6 0 1 . 18 4 9 . 61 0 5 8 . 41 2 7 9 . 31 5 6 2 . 31 7 1 1 . 90 . 02 0 0 . 04 0 0 . 06 0 0 . 08 0 0 . 01 0 0 0 . 01 2 0 0 . 01 4 0 0 . 01 6 0 0 . 01 8 0 0 . 02023 2023 2023 2023 2023 20230 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %G D P( 億元 )增長率城市 人均 GDP（元/常住人口） 北京 68788 上海 77564 廣州 (2023) 80706 深圳 (2023) 89814 順德區(qū) 約 84500 數(shù)據(jù)來源：順德統(tǒng)計年鑒、佛山統(tǒng)計年鑒 13 順德區(qū)常住人口約 ，增長較緩慢 1101121141161181201222023 2023 2023 2023 2023%%%%%%%戶籍人口（萬人）增長率 戶數(shù) 人口 大良 62068 209104 容桂 56277 197280 倫教 22842 80889 勒流 30870 115357 陳村 22510 77445 北滘 29884 113194 樂從 28895 99043 龍江 24314 96084 杏壇 31497 127051 均安 22549 87245 合計 331706 1202692 ?順德區(qū)人口增長率較為平緩，年末全區(qū)常住人口為 ，比上年末增加 ，比上年末增長 %。 8 配套設(shè)施 ——公共配套設(shè)施成熟齊備 吉之島 桂畔河 高爾夫 順德一中附小 李兆基中學(xué) 沃爾瑪 順德醫(yī)院第三門診 實驗小學(xué) 順峰山公園 順峰中學(xué) 東區(qū)小學(xué) 桂南公園 大良街市 公共配套設(shè)施齊全：學(xué)校、商場超市、醫(yī)院、銀行、高爾夫練習(xí)場、街市等大型配套齊全；自然人文環(huán)境較濃郁：本案屬市重點中小學(xué)順峰小學(xué)地段，對外來人口定居較有吸引力。Accelerating success. 大良順峰山綜合體商業(yè)項目 商業(yè)市場研究及項目初步定位報告 敬呈：美的地產(chǎn)發(fā)展集團 廣州高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司 2023年 6月 2 項目研究思路 我們通過以下研究思路來解決項目主要面臨的問題： 項目啟動和前期準備 行業(yè)細分市場分析 商家訪談 市場競爭分析 目標客群 市場定位 業(yè)種業(yè)態(tài)配比 供應(yīng) 分析 供需分析 定位研究 宏觀 分析 中觀 分析 微觀分析 項目基地分析 硬件功能 建筑設(shè)計研究 主題概念 項目初步定位評估 定位分析 產(chǎn)品優(yōu)化設(shè)計 功能組合 大良區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 商業(yè)環(huán)境 交通人流動線 順德宏觀經(jīng)濟概況 區(qū)域商業(yè)市場分析 消費者調(diào)研 3 市場研究及初步定位報告框架內(nèi)容 項目背景情況分析 PART .2 順德區(qū)宏觀經(jīng)濟及城市發(fā)展 項目區(qū)域研究 本項目的宏觀支撐 順德區(qū)零售商業(yè)市場分析 PART .3 順德主要商圈市場研究 現(xiàn)有及未來主要商業(yè)項目研究 本項目的商業(yè)市場機會 競爭分析 可輻射區(qū)域消費需求研究 現(xiàn)有及未來競爭項目分析 本項目的定位方向 項目定位及開發(fā)建議 PART .7 項目商業(yè)定位 項目開發(fā)建議 項目定位 項目基地分析 PART .1 本項目的基礎(chǔ)條件 核心元素分析 PART .5 本項目的競爭力研究 項目定位的核心元素研究 PART .4 區(qū)域市場特征分析 區(qū)域人口消費者研究 區(qū)域商業(yè)市場研究 本項目的區(qū)域商業(yè)市場機會 PART .6 區(qū)域住宅市場研究 4 目錄 項目基地分析 項目背景情況分析 順德零售商業(yè)市場研究 區(qū)域市場特征分析 競爭分析 核心元素分析 項目初步定位及開發(fā)建議 1 2 3 4 5 6 7 5 商圈位置 —— 位于東區(qū)新商圈核心 新商圈已形成 緊鄰順峰山 項目 15分鐘到新區(qū)府 大良老區(qū) 商業(yè)中心 東區(qū) 新區(qū) 10分鐘可達市中心 位置概況： 項目位于新舊城區(qū)交界，是大良新興的商住區(qū)，擁有良好的區(qū)位資源； 項目所在東區(qū)新商圈， 位于新區(qū)與老城區(qū)的節(jié)點，在商業(yè)氣氛及生活氣氛均超過新區(qū)和老城區(qū) ； 項目在順德大良桂峰路和南國東路交界處，與市中心和新區(qū)府距離較理想，交通便利，有較強的經(jīng)濟輻射能力。 現(xiàn)代街市 9 基地 SWOT分析總結(jié) S優(yōu)勢 W劣勢 ?南向遠眺順峰山，獨有景觀優(yōu)勢 ?商業(yè)體量相對較小，不足以打造成一個全業(yè)態(tài)、綜合性商業(yè)體 ?東區(qū)商圈已成形，有商業(yè)氛圍基礎(chǔ) ?附近購物中心已獲消費者認可 ?周邊配套完善，交通便利 ?存在部分農(nóng)用地和農(nóng)民房，項目檔次及景觀有影響 ?區(qū)域經(jīng)濟輻射能力較強 O機會 T威脅 ?地產(chǎn)市場升溫，區(qū)域開發(fā)仍在進行中 ?對面永旺購物中心定位在區(qū)域高檔， 業(yè)種業(yè)態(tài)比較豐富，存在明顯 競爭 ?路網(wǎng)建設(shè)的不斷完善，使項目輻射能力日益提高 ?順峰山公園景點知名度不高，游客消費力有限 ?大良東區(qū)新城規(guī)劃落實較好 ?本地綜合體高端項目空缺 10 目錄 項目基地分析 項目背景情況分析 順德零售商業(yè)市場研究 區(qū)域市場特征分析 競爭分析 核心元素分析 項目初步定位及開發(fā)建議 1 2 3 4 5 6 7 11 項目背景情況分析 順德區(qū)經(jīng)濟指標 項目所在區(qū)域分析及發(fā)展規(guī)劃 項目宏觀背景研究小結(jié) 12 順德人均 GDP￥ 82230元超過國內(nèi)主要一線城市水平 順德區(qū) 2023年 2023年 GDP ?順德近 5年來經(jīng)濟高速增長，平均復(fù)合增長率在 17%以上， GDP總量居佛山各區(qū)縣首位，超過 1700億元，占佛山總量 36%。 ?順德分十個街道，人口分布比較分散，人口最集中的是 大良和容桂 兩個街鎮(zhèn)， 占順德總?cè)丝诘娜种灰陨?。但占?jīng)濟的總量仍徘徊在 1/3左右，發(fā)展速度落后于第二產(chǎn)業(yè)，未來發(fā)展的潛力巨大。因而要充分考慮商業(yè)設(shè)施的停車需求。 ?本項目位于 “大良 容桂 倫教組團” ，是未來佛山的新城市中心，發(fā)展前景明朗。 順德經(jīng)濟發(fā)達，富裕程度高 順德經(jīng)濟高速發(fā)展，人均 GDP和私家車擁有量等經(jīng)濟指標居于全國前列，并且已經(jīng)達到發(fā)達國家水平 社會消費品零售總額增速低，潛力巨大 社會消費品零售總額的增速落后，順德的零售業(yè)發(fā)展速度落后于順德經(jīng)濟發(fā)展速度和順德區(qū)民的富裕水平 ? 零售商業(yè)市場還有很大的發(fā)展空間 ? 區(qū)域市場發(fā)展?jié)摿艽螅M會有持續(xù)性增長 ? 順德居民消費有偏重餐飲的傳統(tǒng)，餐飲需求比例偏高 ?順德居民的具有強大投資能力和購買能力 25 目錄 項目基地分析 項目宏觀背景研究 順德零售商業(yè)市場研究 區(qū)域市場特征分析 項目競爭研究 項目核心元素分析 項目商業(yè)初步定位及開發(fā)建議 1 2 3 4 5 6 7 26 順德零售商業(yè)市場分析 順德商業(yè)發(fā)展分析 順德零售市場研究 主要零售商圈及代表項目 項目發(fā)展建議 27 順德商業(yè)零售業(yè)發(fā)展規(guī)劃 — 建立三個城市商圈 ?通過建立 三個城市商圈 ，發(fā)掘順德的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、區(qū)域優(yōu)勢和傳統(tǒng)特色商業(yè)優(yōu)勢資源、營造順德特色的嶺南商業(yè)文化，吸引外來商務(wù)、旅游客流，提升順德的商業(yè)地位和影響 ?大良商圈（大良新舊城區(qū)）： 依托傳統(tǒng)大良商業(yè)街區(qū)的華蓋路商業(yè)步行街商業(yè)設(shè)施；借助順德“家電之都”的優(yōu)勢建設(shè)順德家電博覽中心；配合新建的嘉信城市廣場購物中心、會議展覽中心、德勝廣場等商業(yè)、旅游、文化、休閑設(shè)施；形成一個擁有五六個大中型購物中心，擁有一批代表性的購物商場、精品百貨、主題商城、超級市場、品牌專賣店、專業(yè)店的商圈，塑造順德消費水平較高的、現(xiàn)代化的商業(yè)中心形象。 ?完善各組團內(nèi)部道路網(wǎng)絡(luò)。做好南國路東延線的建設(shè)和五沙大橋的擴建工作，加快推進新基北路、云良路延長線及東部片區(qū)路網(wǎng)，大力推進東部商住區(qū)建設(shè)。 35 順德零售商業(yè)市場分析 順德商業(yè)發(fā)展分析 順德零售市場研究 主要零售商圈及代表項目 項目發(fā)展建議 順德商業(yè)發(fā)展區(qū)域比較分散，大良和容桂是目前順德區(qū)的商業(yè)中心， 集中了順德主要的大型商業(yè)設(shè)施 ? 順德區(qū)有十一個街道，零售業(yè)發(fā)展比較分散，隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展，大良及容桂街道逐漸發(fā)展成可以輻射全區(qū)的商業(yè)中心，在政府的商貿(mào)業(yè)十一五規(guī)劃中，龍江商圈也將成為一個以專業(yè)市場為主導(dǎo)的商業(yè)中心。 序號 大賣場 所屬區(qū)域 1 TESCO 大良 2 沃爾瑪 大良 3 大潤發(fā) 大良 4 JUSCO 大良 5 易初蓮花 容桂 6 TESCO 容桂 6 1 2 3 5 4 38 隨著購物中心業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，越來越多的國際知名零售品牌進駐順德，消費外流的情況在逐漸改善 ? 隨著眾多國際知名賣場和購物中心（如天佑城、新一城）形式的出現(xiàn)，越來越多的國際潮流品牌和中檔品牌隨之入駐順德，如屈臣氏、老鳳祥、 ESPRIT、淑女屋、哥倫比亞、達衣巖、麥考林等； ? 未來將有更多的國際時尚品牌入駐順德，部分改善順德消費外流的現(xiàn)狀。 40 順德零售商業(yè)市場分析 順德商業(yè)發(fā)展分析 順德零售市場研究 主要零售商圈及代表項目 項目發(fā)展建議 41 順德核心商圈－龍江、大良、容桂 根據(jù) 《 佛山順德商貿(mào)流通業(yè)十一五規(guī)劃 》 ，順德區(qū)將規(guī)劃 龍江 、 大良 、 容桂 三個城市商圈，目前三個商圈的發(fā) 展已經(jīng)日趨成熟，吸引了多個國際知名零售商的進駐。大良商圈是順德商業(yè)集中度最高的區(qū)域。 45 大良商圈代表商業(yè) ——永旺購物中心 項目 永旺購物中心 地址 順德區(qū)大良鎮(zhèn)南國東路 商業(yè)面積（平方米） 建筑面積達 10萬平方米 營業(yè)面積 停車場面積 開業(yè)時間 2023年 1月 樓層 2層 商業(yè)定位 中高檔綜合性購物中心 租金 1層： ￥ 150250 /m2/月 2層： ￥ 100/m2/月 主力店 /代表品牌 Jusco、國美電器、肯德基、必勝客、大家樂、巴黎三城、味千拉面、 ESPRIT、 JACK JONES、 ONLY、百麗、沙馳、永正購書中心、 SWATCH