【正文】 賽睿顧問 3 invest 19 研究背景及方法 ? 研究目的： 通過對北京市現(xiàn)有綜合市場、專業(yè)市場的調(diào)研，了解其定位、地位、經(jīng)營、業(yè)態(tài)以及前景 ? 商業(yè)業(yè)態(tài)狀況 ? 相關評價 ? 對潛在問題及市場機會進行分析 ? 為本案市場定位提供業(yè)態(tài)以及經(jīng)營方面的參考信息。其產(chǎn)品的吸引力 創(chuàng)造了項目的影響力，以及租金價值，本項目做定位組合時可以加以關注。 賽睿顧問 3 invest 15 重要結論摘要 億客隆南城電子總匯 ： 南城唯一的規(guī)模略大的電子市場 ?雖然經(jīng)營情況一般，但因為在南城屬于填補市場空缺的類型，所以有發(fā)展空間，值得本 項目加以適當關注； ?南城消費者收入水平的成長速度將是北京最快的地區(qū)，所以原來市場表現(xiàn)不佳的商業(yè)地 產(chǎn)形式，未來的表現(xiàn)也許會出奇制勝。 賽睿顧問 3 invest 13 重要結論摘要 萬朋文化辦公用品商城 ： 木樨園商圈售價最高的文化用品商鋪 ?周邊市場成熟，帶動商鋪價格，本項目需要在定位、營銷過程中，進行比照性深度 挖掘，以謀求市場環(huán)境對本項目商鋪價值的帶動； ?批發(fā)市場的價值經(jīng)過了長期市場積淀，需要順勢而為； ?這種項目對臨時倉儲有需要，本項目需要關注。 綜合調(diào)查情況，以下綜合市場、專業(yè)市場對于本項目來講有下述借鑒點： 賽睿顧問 3 invest 11 重要結論摘要 大紅門服裝商貿(mào)城 ：木樨園商圈商鋪租金最高的服裝城 ? 批發(fā)零售、餐飲的融合是市場需求，本項目需要考慮； ?核心批發(fā)商戶的存在是該項目租金高企的核心原因； ?該項目檔次、硬件設施界于天雅和京溫之間，市場情況最好，說明檔次要提 升，但未必要提升那么多，這對本項目的定位存在借鑒價值； ?5樓精品的檔次和樓下差距不大，不像京溫拉大差距的做法； ?雖然該項目租金很高，但幾乎是 100%出租率，說明對于本案有重要參考。 北京市南城綜合市場、專業(yè)市場供應量、經(jīng)營情況及趨勢 賽睿顧問 3 invest 5 重要結論摘要 綜合調(diào)查情況，針對北京市、南城地區(qū)的綜合市場、專業(yè)市場經(jīng)營情況總結分析： ?市場經(jīng)營方式主要以零售為主，絕大多數(shù)市場以常年性營業(yè)，經(jīng)營環(huán)境較好； ?在 115個市場中有 75家以零售為主的市場，占總數(shù)的 %，有 40家以批發(fā)為主的市場， 占 %， %的市場是常年營業(yè)， %的市場為經(jīng)營環(huán)境較好的封閉式市場，其余 為露天市場或其他形式市場； ?以農(nóng)產(chǎn)品為主的綜合市場，與以紡織品服裝鞋帽、家具、建材裝飾材料市場為主的專 業(yè)市場平分秋色，在 115個市場中除 1家為其他市場外，綜合市場與專業(yè)市場數(shù)量相當； ?其中農(nóng)產(chǎn)品綜合市場 52家，占全部市場的 %，在專業(yè)市場中居前三位的市場為： 紡織品服裝鞋帽市場 20家，建材裝飾材料市場 12家，家具市場 8家 ； ?成交額中， 2023年，區(qū)域成交額上億元的市場 9家，實現(xiàn)成交額 ，占總成交 額的 %，其中成交額超十億元的市場有 3家，分別是北京市豐臺區(qū)新發(fā)地農(nóng)副產(chǎn)品 批發(fā)市場，北京市華墾岳各莊批發(fā)市場，北京京溫服裝市場 等 ,成為豐臺商品交易市場 的主導力量 。 賽睿顧問 3 invest 6 重要結論摘要 綜合調(diào)查情況，針對本項目周邊專業(yè)批發(fā)市場的規(guī)模、租金現(xiàn)狀總結分析： 序號 名稱 規(guī)模 （建面：平米） 租金 （元 /天 /平米） 經(jīng)營狀況 1 天雅 6－ 10 一般 2 京溫 3萬 10－ 50 紅火 3 大紅門 10－ 60 紅火 4 新世紀 3萬 5－ 20 良好 5 百榮世貿(mào) 46萬 6 木樨園世貿(mào) 10萬 4－ 13 7 永外城文具 3萬 4－ 8 良好 8 萬朋文具 2萬 售價 71000元 /平米 尚未開業(yè) 賽睿顧問 3 invest 7 重要結論摘要 綜合調(diào)查情況，針對本項目周邊專業(yè)批發(fā)市場的規(guī)模、租金現(xiàn)狀總結分析： 序號 名稱 規(guī)模 （建面：平米） 租金 （元 /天 /平米） 經(jīng)營狀況 9 龍湫 10－ 25 一般 10 才華窗簾 3－ 6 不佳 11 天海服裝 10－ 30 一般 12 龍健都窗簾 10 不佳 13 溫州燈具城 4－ 5 良好 14 瑞安童裝 3－ 4 良好 15 廣獅童裝 4－ 5 良好 16 大康鞋城 6萬 精品 20 大廳 40 紅火 賽睿顧問 3 invest 8 重要結論摘要 綜合調(diào)查情況，針對本項目周邊專業(yè)批發(fā)市場的規(guī)模、租金現(xiàn)狀總結分析： 序號 名稱 規(guī)模 （建面：平米） 租金 （元 /天 /平米） 經(jīng)營狀況 17 中聯(lián)華都紅門鞋城 5萬 新開業(yè)，人氣不旺 18 永外鞋城 6－ 10 良好 19 大偉鞋城 1萬 10 良好 商業(yè)面積總供應量 賽睿顧問 3 invest 9 重要結論摘要 綜合調(diào)查情況，針對北京市、南城地區(qū)的綜合市場、專業(yè)市場未來發(fā)展趨勢總結分析： ?商品交易市場由單一、少門類向著綜合、多門類發(fā)展 ； ?市場投資向多元化發(fā)展 ； ?市場的整體實力在不斷增強 ； ?未來市場將加強管理，管理制度有所健全 ； ?市場開發(fā)規(guī)模仍存在盲目性； ?市場治安情況 將有所好轉。 新世紀服裝商貿(mào)城 ： 木樨園商圈服裝市場專業(yè)化的典范 ?盡管該項目經(jīng)營情況一般，但是在服裝市場的基礎上，再進行專業(yè)化細分， 主要經(jīng)營針織品，對于本項目要開發(fā)較大規(guī)模的商業(yè)有重要借鑒價值； ?未來商業(yè)競爭的加劇，需要新的專業(yè)市場項目對產(chǎn)品進行細分，在規(guī)模容許 的條件下，具備做大、做強的可能性，本項目未來定位、商業(yè)組合考慮過程 中要就此深入挖掘。 ?木樨園商圈其他批發(fā)市場 ： ? 整體上來講，因為規(guī)模、經(jīng)營以及沒有大商家的原因，人氣比較差，所以本項目 如果有專業(yè)市場部分，那么就要關注規(guī)模和大商家的存在問題； ?這些批發(fā)市場經(jīng)營情況一般或不佳的原因并非檔次及硬件條件等問題，所以本項目 在進行相應開發(fā)時，要一分為二考慮問題； ?我們關注批發(fā)市場的產(chǎn)品細分，但很明顯有些產(chǎn)品細分后市場規(guī)模有限，所以不能 簡單考慮產(chǎn)品細分的問題。 十里河建材市場 ： ? 在北京東南角，該項目有重要的市場價值，對其加以關注，目的不在引入該種形式，而 是提示建材市場的價值。 賽睿顧問 3 invest 16 重要結論摘要 紅橋批發(fā)市場 ：北京最負勝名的批發(fā)兼零售市場之一 ? 合理的樓層分布是本項目成功引流的重要環(huán)節(jié)； ?良好的業(yè)態(tài)組合是本項目深度思考的內(nèi)容。 ? 研究方法：實地調(diào)查 ? 調(diào)研地點： 北京市 ? 被訪商業(yè)項目營業(yè)面積： 5000平米以上 北京東方賽睿投資顧問有限公司 1 20 競爭項目分析 北京東方賽睿投資顧問有限公司 1 21 競爭項目：周邊綜合市場、專業(yè)市場 賽睿顧問 3 invest 22 天雅服裝精品商廈 賽睿顧問 3 invest 23 關于天雅精品服裝商廈 區(qū)位：位于華北最大服裝集散地 —— 木樨園 — 大紅門商圈核心位置； 定位：中檔精品服裝批發(fā)及零售； 地位：目前北京市檔次最高的以批發(fā)為主的服裝商場； 規(guī)模：總面積 ； 業(yè)態(tài)組合：批發(fā)零售 、 商務辦公 、 餐飲 、 會展； 經(jīng)營理念：打造大紅門區(qū)域服裝批發(fā)市場精品； 商業(yè)環(huán)境： 周邊低檔服裝批發(fā)市場密集； 硬環(huán)境：地上停車位 、 地下停車位共計 200余個； 商品檔次：中檔； 人氣：人氣較本區(qū)域其它商業(yè)項目相比不足； 店鋪成交租金： 6— 10元 /天 /平米； 賽睿顧問 3 invest 24 賽睿顧問 3 invest 25 天雅商廈優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 區(qū)域優(yōu)勢顯著 ， 經(jīng)過長期市場培育 ， 已經(jīng)成就良好環(huán)境； 差異化經(jīng)營：定位中檔及以上，與周邊項目拉開經(jīng)營檔次； 商業(yè)與商務相結合，展示與售賣相結合； 管理嚴格，有效避免惡性競爭：進駐品牌限制，商戶嚴禁私自轉租鋪面； 北京南城加大開發(fā)力度，區(qū)域環(huán)境好轉； 消費者生活水平提升，原有低檔服裝市場份額萎縮。 寫字間： 客戶主要針對在商廈內(nèi)經(jīng)營品牌的北京代理商或經(jīng)銷商，商業(yè)與商務相結合。 賽睿顧問 3 invest 27 天雅精品服裝商廈樓層組合 商場樓層分配如下 ： ? 2F為地下停車場 。 該項目突破口： 改變木樨園一帶原有批發(fā)市場低檔無序競爭局面，瞄準市場空白，占得先機。 定位：低檔服裝批發(fā)市場 。 經(jīng)營業(yè)績： 2023年銷售額 。 人氣：與本區(qū)域其它商業(yè)項目相比較旺 。 賽睿顧問 3 invest 34 京溫服裝市場經(jīng)營分析 目標客戶分析 京溫市場定位低檔，因此消費客戶主要是本地及周邊低檔市場經(jīng)營者，而且由于市場內(nèi)零售價格與市內(nèi)其他零售市場價格差異不大，因此中低端零售顧客只占很少比例。但是由于形成較早，很多最早的批發(fā)商戶都在此持續(xù)經(jīng)營，因此客流量較大，經(jīng)營狀況良好。 賽睿顧問 3 invest 37 大紅門服裝商貿(mào)城 賽睿顧問 3 invest 38 關于大紅門服裝商貿(mào)城 區(qū)位：北京最大服裝集散地 —— 木樨園 — 大紅門商圈核心位置； 定位：低檔服裝批發(fā)市場； 地位：木樨園地區(qū)成立較早的商業(yè)項目 ， 規(guī)模最大； 規(guī)模：建筑面積 6. 5萬平米； 業(yè)態(tài)組合：低檔服裝販賣； 經(jīng)營業(yè)績：開業(yè)較早 ， 經(jīng)營狀況良好； 商業(yè)環(huán)境：周邊服裝批發(fā)市場密集； 硬環(huán)境：裝修低檔 ， 市場擁擠 ， 商鋪緊湊； 商品檔次：低檔服裝； 人氣：人氣與本區(qū)域其它商業(yè)項目相比較旺； 專賣店成交租金：目前經(jīng)營者很多是通過經(jīng)營權轉讓獲得的商鋪經(jīng)營權 ， 不同樓層不同位 置租金價格差異較大 ， 10— 60元 /天 /平米之間 。 經(jīng)營商戶及經(jīng)營商品分析 經(jīng)銷商以江浙一帶人員為主。經(jīng)營商品多以產(chǎn)銷聯(lián)營，自產(chǎn)自銷為主。 賽睿顧問 3 invest 44 新世紀服裝商貿(mào)城 賽睿顧問 3 invest 45 關于新世紀服裝商貿(mào)城 區(qū)位：北京最大服裝集散地 —— 木樨園 — 大紅門商圈核心位置； 定位：針織毛紡專營市場 、 中小服裝品牌專賣； 地位：華北地區(qū)最大的 T恤 、 羊毛衫運動休閑專業(yè)批發(fā)市場； 規(guī)模：總面積 3萬平方米； 業(yè)態(tài)組合：中低檔服裝販賣； 商業(yè)環(huán)境：周邊服裝批發(fā)市場密集； 經(jīng)營理念：批發(fā)快樂 ， 相約時尚； 硬環(huán)境：簡單裝修 ， 電梯 、 扶梯； 商品檔次：低檔服裝 ， 以針織 、 毛紡用品為主； 人氣：人氣一般 ， 周末客流較旺； 專賣店成交租金：不同樓層不同位置租金價格差異較大 ， 低層店鋪 5— 20元 /天 /平米之間 四層專賣店租金統(tǒng)一 40000元 /30平米 。周一，周六、周日三天為客流高峰期。 賽睿顧問 3 invest 49 新世紀服裝商貿(mào)城前景分析 前景： 注意到了低檔批發(fā)市場份額萎縮，因此加大力度挖掘零售市場，以及細分批發(fā)市場，如能堅持下去，前景樂觀。 劣勢 開業(yè)后需要經(jīng)歷市場培育期； 樓層過高，客流不易到達，影響經(jīng)營效果； 高中低檔混雜，容易造成客戶分流； 該區(qū)域內(nèi)中低檔商業(yè)項目過多，惡性競爭； 原有市場環(huán)境惡劣，在零售顧客心中非優(yōu)秀購物區(qū)域。 商務配套： 內(nèi)設郵政、銀行、小型會展場地，可為經(jīng)營商戶提供經(jīng)營便利 。 賽睿顧問 3 invest 59 永外城文體用品市場 賽睿顧問 3 invest 60 關于永外城文體用品市場 投資商：北京永外城文化用品市場有限公司 (北京一商國有控股 )； 區(qū)位：位于原北京市文化用品公司 ， 有較大影響；客流穩(wěn)定； 定位：各種檔次文化 、 體育 、 辦公用品； 地位：目前北京市影響最大 、 覆蓋面最廣的文化體育用品批發(fā)市場； 規(guī)模：總面積 3余萬平方米； 業(yè)態(tài)組合：文化 、 體育 、 辦公用品批發(fā)零售；寫字樓 、 倉儲；