【正文】 、整體的規(guī)劃、交通狀況也比較關注；　　樓盤：建業(yè)城市花園、家和萬世、未來花園、天下城、中房文博花園；外地購房人群（1）近幾年畢業(yè)留鄭工作的年輕人　　購房目的：為自己解決基本的居住需要　　經濟能力：經濟基礎較為薄弱，通常會選擇按揭的付款方式；　　需求特點：會選擇一個過渡的中低檔次居所，或者在父母的幫助下購買總價不高的中高檔商品住宅，希望工作地與居住地跨越不大，　　產品特點：注重自我生活空間，會選擇一個過渡的居所，對環(huán)境、交通便利程度、規(guī)劃、地段、價格較為注重，對戶型不是太看重。反映出購買安居住宅的目的是為了解決居住的問題，對環(huán)境、交通便利程度、價格較為注重，對規(guī)劃、戶型不是太看重。銀行按揭手續(xù)的簡化，使有一定的經濟基礎，收入較高，較穩(wěn)定，希望改善自己的生活的鄭州市民能夠從容不迫的選購自己滿意的商品房，二次置業(yè)者大多文化程度較高，追求生活質量，注重生活品位，通常選擇中高檔次的商品房住宅。由于河南省內除洛陽外的其他城市經濟發(fā)展水平與鄭州存在著較大的差距，可以預料，這種人口增長以及外地人鄭州購房的熱潮將會持續(xù)下去。戶型設計求大　　普通住宅戶型過大，造成總價過高，中低收入階層難以接受，是當前多層住宅開發(fā)中不可忽視的誤區(qū)。南部住宅市場在年底前有所啟動，而西部因區(qū)域經濟相對滯后，開發(fā)速度緩慢。如何使物業(yè)管理的服務水平與業(yè)主的實際需要密切結合起來，使其物有所值，是開發(fā)商和物業(yè)管理公司應該重點關注的環(huán)節(jié)。銘功路面臨的最大威脅不是外圍樓盤，而是周邊低檔“豆腐塊項目”的沖擊(比如樓盤質素、低價拋賣等)，如果政府為了扶持鄭東新區(qū)的發(fā)展加大了對老城區(qū)項目的控制，這對我們是一個極大利好消息。可以預計在未來十年內鄭東新區(qū)的建設將對整個鄭州市房地產市場產生深遠的影響。　　鄭東新區(qū)的開發(fā)建設計劃在2002年5月動工。(二)、鄭東新區(qū)對未來鄭州房地產市場的影響　　研究鄭州未來房地產市場就不能不談到鄭東新區(qū)，在鄭州城市規(guī)劃中的鄭東新區(qū)就象一個即將露出水面的超級巨盤，雖然只是在規(guī)劃中蠢蠢欲動，已經引起整個鄭州房地產市場的注目。高端市場容量不大，購買力有限　　鄭州市售價超過3000元/平方米的高檔樓盤不是太多，但是有的高檔次樓盤的高層商品住宅售價可達到3500元/平方米以上，除了樓盤自身具備的素質外，也與樓盤所在的區(qū)域位置有很大的關系。從地理位置比較來看，西部與南部樓市的價格普遍較低，多層售價一般1700元/平方米左右，小高層和高層售價為2500元/平方米以下，其中西部的風和日麗、開元新城的多層均價僅為15001600元/平方米；而北部北環(huán)附近的樓價通常1800元/平方米（多層），北環(huán)以內售價一般都在2000元/平方米左右（多層）。成交價格溫和上揚　　2001年多層住宅均價1796元/平方米，％，高層住宅均價3195元/平方米，％，經濟適用房均價1263元/平方米，與2000年同期持平，別墅均價3287元/平方米，％，辦公用房3272元/平方米，％，商業(yè)用房6618元/平方米，％。2001年鄭州樓市呈現(xiàn)快速發(fā)展的良好態(tài)勢，營銷策略異彩紛呈，市場管理日益規(guī)范。整個區(qū)域各類配套較為齊全，商業(yè)等配套設施一應俱全。項目地塊東側煤廠北路以東及以南區(qū)域的居民住宅，金水河對岸的城市建成區(qū)均屬于舊城市區(qū)域，形象比較低檔，整體表象非常破舊。鄭州都心商圈某住宅項目市場研究實例 項目背景：　　項目位置：項目地塊位于鄭州老城中心區(qū)域，大石橋立交北面，金水河東南，銘功路西南，沿河路與煤場北路結合處。　　都市商圈：地塊在鄭州金水區(qū)、二七區(qū)結合部位，周圍環(huán)繞二七商圈和火車站商圈?！　〉貕K配套：目前地塊所在區(qū)域屬鄭州市“老城區(qū)”，東南的西太康路與銘功路是形成有20余年歷史的機電、五交化、電線電纜市場，企事業(yè)機構較少，居民主體是個體經商及外地在鄭州的私營業(yè)主，這里居民的住宅條件及生活環(huán)境較差。市場投放快速增長，金水區(qū)占一半之多　　從2001年市場投放情況來看，全年批準各類商品房預售項目139個，％％?！　母髟聝r格變化走勢看，2001年鄭州市住宅全年均價為2099元/平方米，由年初的1915元/平方米，增長至年末的2153元/平方米，％，非住宅全年均價為5624元/平方米，由歲首的3368元/平方米，迅速增長至歲末的7226元/平方米，％。市場上受“北移東擴”的影響更多的置業(yè)者愿意在城市的北部和東部購房。中房文博花園一期的成功很大程度上得益于樓盤位于農業(yè)路未來的城市中心區(qū)的絕好位置上；天下城更是憑借都市中心的完善配套的優(yōu)勢，在宣傳推廣中凸現(xiàn)“百億配套”的賣點，吸引外地豪客入住天下城。鄭東新區(qū)規(guī)劃范圍西起107國道，東至擬建的京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機場快速路，總面積約150平方公里，預計人口150萬人，規(guī)模超過了目前鄭州市區(qū)的面積（133平方公里）。建設的第一步是基礎設施，主要是兩條東西道路和一條南北道路，連接新老市區(qū)和經濟技術開發(fā)區(qū)，同時預埋好地下管網?！　〕叨裙菊J為：從長遠來看，規(guī)劃中的150平方公里的鄭東新區(qū)將對鄭州房地產開發(fā)提供難得的開發(fā)契機，實現(xiàn)在城市的拓展中將催生大批大規(guī)模的樓盤，引領著房地產開發(fā)的潮流，政府的支持將會吸引本地及外地開發(fā)企業(yè)資金投入，鄭州城市化進程的加快，道路建設、市政配套的不斷完善，將極大的帶動房地產的開發(fā)；　　從近期來看，鄭東新區(qū)的磁場效應還難以凸現(xiàn)：其一，鄭東新區(qū)的建設需要大筆資金投入，政府是否有能力提供或籌措這筆資金是最大的問題；其二，107國道以西還有大量沃土儲存在發(fā)展商手中，他們將是“鄭東新區(qū)概念”的最大受益者，他們的發(fā)展將直接制約著鄭東新區(qū)的發(fā)展；其三，從中國城市化的歷程來看，“圈地運動”并不能造就一個城市或城鎮(zhèn)，城市化需要大量相關產業(yè)支持，需要大量的就業(yè)機會，人口本身的“機械增長”和“空間位移”不是城市形成和發(fā)展的源動力；其四，鄭東新區(qū)的發(fā)展需要政府強有力的行政干預，包括土地供應量、開工量以及其它干預(例如辦公樓搬遷)，這是一個艱難的過程，我們可持觀望態(tài)度；其五，107國道是鄭東新區(qū)發(fā)展的最大瓶頸，107國道外移將是一個錯綜復雜的問題。(三)鄭州樓市的特點：　　大盤引領市場　　按揭貸款有力支持個人購房市場　　高層住宅份額增加，利潤下降　　別墅市場異軍突起，已在爭搶高層公寓市場　　商業(yè)用房量價提升，城市中心區(qū)蘊含商機　　區(qū)域優(yōu)勢明顯，金水區(qū)一枝獨秀(四)、目前存在的問題：市場投放量過大　　，兩者之比為1：，較大的開工量，較大的市場容量，相對較小的購買力，缺乏競爭力的產品，使整個房地產市場壓力較大。各樓盤擠占高檔市場　　2001年下半年是高層、別墅等高檔物業(yè)集中推出的時期，共推出高檔物業(yè)（高層、別墅），2002年對高檔物業(yè)而言是重要的一年，如此大的市場供應量是否能被市場接受，尚需時間來檢驗。同