【正文】 ，％，％，％。屬于比較典型的都心區(qū)域?！　〉貕K現(xiàn)狀：地塊周邊規(guī)整，地面建筑為倉(cāng)庫(kù)庫(kù)房和幾棟老式多層住宅樓，地塊落差較小，前期工程量不大。一、鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)環(huán)境（一）、市場(chǎng)概況　　隨著鄭州市住房制度改革的不斷深入，住房商品化使人們的住房觀念發(fā)生了質(zhì)的變化。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格呈溫和上揚(yáng)之勢(shì)。高端市場(chǎng)容量有限，超過(guò)4000元/平方米的商品住宅市場(chǎng)基本上是有價(jià)無(wú)市。起步區(qū)約３５平方公里，主要圍繞ＣＢＤ，起步建筑是會(huì)展中心和省藝術(shù)中心，此外還有２５０萬(wàn)平方米的住宅區(qū)開(kāi)發(fā)，其中包括新區(qū)和鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)之間的地段。整體品質(zhì)有所提升，但進(jìn)步不大　　隨著開(kāi)發(fā)商的逐漸成熟，2001年鄭州住宅項(xiàng)目有了一些進(jìn)步，如風(fēng)格的多樣化、對(duì)景觀設(shè)計(jì)的更加重視、戶型設(shè)計(jì)的更加合理，但其他風(fēng)險(xiǎn)如大量期房上市銷售、房屋質(zhì)量問(wèn)題、物業(yè)管理服務(wù)水平較低等都還是困擾項(xiàng)目綜合品質(zhì)的重要因素。廣告策劃手段單一　　過(guò)分依賴于報(bào)紙廣告，其它如電視、廣播廣告相對(duì)于報(bào)紙廣告而言則顯得過(guò)于簡(jiǎn)單、呆板、生硬，一則廣告包羅萬(wàn)象，賣點(diǎn)模糊、重點(diǎn)不突出?！　。?）在鄭州市購(gòu)房的外地人，收入一般較高，住宅檔次要求較高，是鄭州樓市中高檔住宅的重要消費(fèi)群，置業(yè)傾向行政區(qū)和商貿(mào)區(qū)。而作為影響房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的基本因素?zé)o非是商品房的價(jià)格及購(gòu)買(mǎi)群體的可支配收入?！　∩钊肴诵牡纳鷳B(tài)環(huán)保觀念　　A、遵從綠色、人文概念的主題，突出在花園中建小區(qū)的思想，充分利用小區(qū)大片的綠化面積，來(lái)塑造宜人的、生態(tài)的、綠色的小區(qū)環(huán)境?！吧鷳B(tài)院落”是從本地塊條件要素的角度出發(fā)，探討、把握中原文化在現(xiàn)代都市的背景下，在開(kāi)發(fā)現(xiàn)代化居住小區(qū)的前提下，如何以更加生態(tài)，更加與自然相容共生，更加可持續(xù)發(fā)展的一種概念。項(xiàng)目可采用帶水景的中國(guó)傳統(tǒng)園林風(fēng)格，這樣符合高購(gòu)買(mǎi)性人群中的愿望?！　∫蟛捎么髧鲜叫〗M團(tuán)布局。　　高檔主題商業(yè)街：沿河路一側(cè)單獨(dú)布置兩層特色主題中高檔商鋪，與小區(qū)景觀相結(jié)合；以步行橋橫跨金水河，進(jìn)而擴(kuò)大商業(yè)街的影響面。并且在金水河上架設(shè)一條用于休閑觀光，具有藝術(shù)特色和中國(guó)傳統(tǒng)橋梁風(fēng)格的步行橋。高層實(shí)用率達(dá)83%84%左右，道路布局合理，內(nèi)部戶型設(shè)計(jì)充分考慮本地居民的居住習(xí)慣和使用行為，既尊重傳統(tǒng)觀念，又體現(xiàn)人文關(guān)懷。進(jìn)行半圍合式設(shè)計(jì)，為消費(fèi)者創(chuàng)造“中原院落”式的社區(qū)歸屬感，總體布局錯(cuò)落有致，建筑風(fēng)格統(tǒng)一而有變化，配套設(shè)施齊全，道路布局合理?！　≡陧?xiàng)目地塊主出入口處（即沿河路）營(yíng)造大型綠地廣場(chǎng)，與金水河相呼應(yīng)。　　　　附件：　　工作計(jì)劃　　1研究目的　　，描述目標(biāo)市場(chǎng)特征　　　　　　2調(diào)查內(nèi)容和方法設(shè)計(jì)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　?。?00人，其中非鄭州市戶籍的不少于60人　　，訪問(wèn)員現(xiàn)場(chǎng)訪問(wèn)　　　　　　，不符合要求的現(xiàn)場(chǎng)停止工作或作廢　　，不合格的現(xiàn)場(chǎng)作廢　　　　　　　　　　　　　　：四場(chǎng)32人　　，個(gè)人月收入在1700元以上，年齡在3045歲之間，在鄭州市工作，男性，1場(chǎng)8人　?。ǜ保┙?jīng)理人員，年齡在3045歲之間，在鄭州市工作，男性，1場(chǎng)8人　　、事業(yè)單位（副）科級(jí)經(jīng)公務(wù)員，年齡在3045歲之間，在鄭州市工作，男性，1場(chǎng)8人　　，年齡在3045歲之間，在鄭州市工作，男性，1場(chǎng)8人　?。骸　　　　　　　　　。?　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　：30人　?。骸　　　　　　　　　。骸　　　　　　　　　　　。号c消費(fèi)者定量調(diào)查相同　　　　：100人　?。鸿F路以東，正興街以北，人民路以西，金水路以南　?。航Y(jié)構(gòu)式問(wèn)卷面談訪問(wèn)　　：　　　　　　　　　　　　　　　　　　3．研究策劃報(bào)告主要內(nèi)容　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　項(xiàng)目實(shí)地操作要求　　一、定點(diǎn)街頭訪問(wèn)（訪問(wèn)督導(dǎo)負(fù)責(zé)）　　操作時(shí)間：自甲方確定操作工具之日起15天　　操作范圍：金博大購(gòu)物中心附近　　樣本數(shù)量：400份　　抽樣方法：配額抽樣 　　訪問(wèn)對(duì)象要求： 　　年齡在25至60歲之間；　　三年內(nèi)在鄭州市有購(gòu)房打算；　　，或個(gè)人月收入在1400元以上；　　不在房地產(chǎn)、廣告、策劃等相關(guān)行業(yè)工作；　　督導(dǎo)工作：　　訪問(wèn)督導(dǎo)準(zhǔn)備操作工作：?jiǎn)柧怼⒖ㄆ?、禮品?！　〔榭从袩o(wú)錯(cuò)填之處并記錄。　　注意人身安全自我保護(hù)，有任何以外情況立即與項(xiàng)目督導(dǎo)聯(lián)系　　1訪問(wèn)員親和力越高，接觸成功率越高，訪問(wèn)員越認(rèn)真，被訪者越認(rèn)真　　審卷扣款標(biāo)準(zhǔn)　　份問(wèn)卷多錯(cuò)漏填累計(jì)達(dá)到五處，該問(wèn)卷按廢卷處理　　問(wèn)卷有多錯(cuò)漏填而不補(bǔ)問(wèn)，但未達(dá)到作廢標(biāo)準(zhǔn)的情況按以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣款　　問(wèn)卷單價(jià)/單份問(wèn)卷題目數(shù)X多錯(cuò)漏填題目總數(shù)X2 　　問(wèn)卷多錯(cuò)漏填未達(dá)到作廢標(biāo)準(zhǔn)，且已補(bǔ)問(wèn)的情況按以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣款　　問(wèn)卷單價(jià)/單份問(wèn)卷題目數(shù)X多錯(cuò)漏填題目總數(shù)　　復(fù)核扣款標(biāo)準(zhǔn)　　無(wú)法聯(lián)系、聯(lián)系不上的問(wèn)卷，總數(shù)超過(guò)個(gè)人完成問(wèn)卷的30%，只能提取該項(xiàng)目成功復(fù)核并且合格的問(wèn)卷的酬勞　　不合格問(wèn)卷處理方法：按問(wèn)卷的復(fù)核合格率提取該項(xiàng)目酬勞,即:　　a)問(wèn)卷復(fù)核合格率≤50%,則扣除該訪問(wèn)員該項(xiàng)目全部酬勞　　b)%70%之間,經(jīng)扣除審卷及作廢問(wèn)卷酬勞后，按復(fù)核問(wèn)卷合格率提取該項(xiàng)目酬勞　　c)%%,則扣除審卷及作廢問(wèn)卷酬勞后，發(fā)放該訪問(wèn)員該項(xiàng)目應(yīng)得酬勞　　d)問(wèn)卷復(fù)核合格率達(dá)到100%則獎(jiǎng)勵(lì)該訪問(wèn)員在該項(xiàng)目所得酬勞的10%　　發(fā)現(xiàn)問(wèn)卷存在任一作弊行為的訪問(wèn)員,通知項(xiàng)目督導(dǎo)立即停止該訪問(wèn)員所有工作并取消該訪問(wèn)員資格不再錄用　　若合格問(wèn)卷出現(xiàn)以下任一情況而在該份問(wèn)卷上無(wú)任何注明的，該份問(wèn)卷無(wú)效；如已注明有以下任一情況存在的合格問(wèn)卷則扣除該份問(wèn)卷酬勞的50%　　a)未按要求著裝及佩戴工作卡　　b)指定贈(zèng)送禮品卻未贈(zèng)送禮品　　關(guān)于接觸記錄表　　觸記錄表必須按時(shí)間發(fā)生情況在訪問(wèn)現(xiàn)場(chǎng)如實(shí)填寫(xiě)　　所有接觸記錄表最終將進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總，單個(gè)訪問(wèn)員的接觸記錄表也將單獨(dú)匯總，單個(gè)訪問(wèn)員接觸記錄表統(tǒng)計(jì)指標(biāo)與總體匯總指標(biāo)浮動(dòng)超過(guò)10%的，訪問(wèn)員必須對(duì)此進(jìn)行解釋，解釋理由不合理或者經(jīng)尺度項(xiàng)目督導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)不實(shí)的，公司會(huì)視具體情況予以處罰，直至將該訪問(wèn)員全部問(wèn)卷作廢重新進(jìn)行