【正文】 鄭州都心商圈某住宅項目市場研究實例 項目背景：　　項目位置：項目地塊位于鄭州老城中心區(qū)域，大石橋立交北面，金水河?xùn)|南，銘功路西南，沿河路與煤場北路結(jié)合處?！　〉貕K現(xiàn)狀：地塊周邊規(guī)整，地面建筑為倉庫庫房和幾棟老式多層住宅樓，地塊落差較小，前期工程量不大。但基地離銘功路還有50米左右的距離，沒有一個較為寬敞的出入口，特別是電業(yè)公司大樓，矗立于大門口，極大地影響項目開發(fā)。項目地塊東側(cè)煤廠北路以東及以南區(qū)域的居民住宅，金水河對岸的城市建成區(qū)均屬于舊城市區(qū)域，形象比較低檔，整體表象非常破舊?！　《际猩倘Γ旱貕K在鄭州金水區(qū)、二七區(qū)結(jié)合部位，周圍環(huán)繞二七商圈和火車站商圈。處于城市主要商圈20分鐘步行圈內(nèi)，距金博大商城和火車站均步行在20分鐘以內(nèi)。屬于比較典型的都心區(qū)域。整個區(qū)域各類配套較為齊全，商業(yè)等配套設(shè)施一應(yīng)俱全?！　〉貕K配套：目前地塊所在區(qū)域?qū)汆嵵菔小袄铣菂^(qū)”，東南的西太康路與銘功路是形成有20余年歷史的機(jī)電、五交化、電線電纜市場，企事業(yè)機(jī)構(gòu)較少，居民主體是個體經(jīng)商及外地在鄭州的私營業(yè)主，這里居民的住宅條件及生活環(huán)境較差。一、鄭州市房地產(chǎn)市場開發(fā)環(huán)境（一）、市場概況　　隨著鄭州市住房制度改革的不斷深入，住房商品化使人們的住房觀念發(fā)生了質(zhì)的變化。在政府系列加快城市化進(jìn)程政策的推動下，鄭州市近幾發(fā)展較為迅猛年房地產(chǎn)，市場投放強(qiáng)勁，消費者需求旺盛。2001年鄭州樓市呈現(xiàn)快速發(fā)展的良好態(tài)勢，營銷策略異彩紛呈，市場管理日益規(guī)范。市場投放快速增長，金水區(qū)占一半之多　　從2001年市場投放情況來看，全年批準(zhǔn)各類商品房預(yù)售項目139個，％％。其中：，％，％，％，％。　　從分區(qū)域投放情況看，％，％，％，％。成交價格溫和上揚　　2001年多層住宅均價1796元/平方米，％，高層住宅均價3195元/平方米，％，經(jīng)濟(jì)適用房均價1263元/平方米，與2000年同期持平，別墅均價3287元/平方米，％，辦公用房3272元/平方米，％，商業(yè)用房6618元/平方米，％?！　母髟聝r格變化走勢看，2001年鄭州市住宅全年均價為2099元/平方米，由年初的1915元/平方米，增長至年末的2153元/平方米，％，非住宅全年均價為5624元/平方米，由歲首的3368元/平方米，迅速增長至歲末的7226元/平方米，％。整個房地產(chǎn)市場價格呈溫和上揚之勢。東部、北部優(yōu)于西部、南部，金水區(qū)為置業(yè)首選　　鄭州市房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特征十分明顯。從地理位置比較來看，西部與南部樓市的價格普遍較低，多層售價一般1700元/平方米左右，小高層和高層售價為2500元/平方米以下，其中西部的風(fēng)和日麗、開元新城的多層均價僅為15001600元/平方米；而北部北環(huán)附近的樓價通常1800元/平方米（多層），北環(huán)以內(nèi)售價一般都在2000元/平方米左右（多層）。市場上受“北移東擴(kuò)”的影響更多的置業(yè)者愿意在城市的北部和東部購房。　　從行政區(qū)域來看，金水區(qū)是鄭州市置業(yè)者首選的置業(yè)區(qū)域。金水區(qū)作為河南省的行政區(qū)，區(qū)域面積大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民收入相對較高，加之地塊因素使該區(qū)域內(nèi)樓盤總量和規(guī)模較大，％，2001年有57％的客戶選擇金水區(qū)作為其居住投資的主要區(qū)域。高端市場容量不大，購買力有限　　鄭州市售價超過3000元/平方米的高檔樓盤不是太多，但是有的高檔次樓盤的高層商品住宅售價可達(dá)到3500元/平方米以上，除了樓盤自身具備的素質(zhì)外，也與樓盤所在的區(qū)域位置有很大的關(guān)系。中房文博花園一期的成功很大程度上得益于樓盤位于農(nóng)業(yè)路未來的城市中心區(qū)的絕好位置上；天下城更是憑借都市中心的完善配套的優(yōu)勢，在宣傳推廣中凸現(xiàn)“百億配套”的賣點，吸引外地豪客入住天下城。高端市場容量有限，超過4000元/平方米的商品住宅市場基本上是有價無市。外地人成為不可忽視的消費群體　　在鄭置業(yè)近年已成為外來人口中的成功人士身份與地位的象征，政府實行的“購房入戶”政策更為他們注入了“強(qiáng)心劑”，外地人在鄭購房的比例持續(xù)保持穩(wěn)健增長態(tài)勢，許多旺銷樓盤的外地客戶購買比例都接近甚至超過50%，據(jù)統(tǒng)計資料表明，2001年鄭州購房市場上外地人購房比例已占總量的44%，外地人已經(jīng)成為鄭州樓市購買力中不可忽視的重要部分。(二)、鄭東新區(qū)對未來鄭州房地產(chǎn)市場的影響　　研究鄭州未來房地產(chǎn)市場就不能不談到鄭東新區(qū)，在鄭州城市規(guī)劃中的鄭東新區(qū)就象一個即將露出水面的超級巨盤，雖然只是在規(guī)劃中蠢蠢欲動，已經(jīng)引起整個鄭州房地產(chǎn)市場的注目。鄭東新區(qū)規(guī)劃范圍西起107國道，東至擬建的京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機(jī)場快速路，總面積約150平方公里，預(yù)計人口150萬人，規(guī)模超過了目前鄭州市區(qū)的面積（133平方公里）。依照鄭州市政府城市規(guī)劃建設(shè)的“北移東擴(kuò)”的指導(dǎo)思想，鄭東新區(qū)是未來鄭州市城市建設(shè)的中心。而且政府也把鄭東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)當(dāng)成為鄭州新的經(jīng)濟(jì)增長點和再造一個鄭州的起步區(qū)；同時提出“三年出形象，五年成規(guī)?！钡目谔枴！　∴崠|新區(qū)的開發(fā)建設(shè)計劃在2002年5月動工。建設(shè)的第一步是基礎(chǔ)設(shè)施，主要是兩條東西道路和一條南北道路，連接新老市區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，同時預(yù)埋好地下管網(wǎng)。起步區(qū)約３５平方公里，主要圍繞ＣＢＤ，起步建筑是會展中心和省藝術(shù)中心，此外還有２５０萬平方米的住宅區(qū)開發(fā)，其中包括新區(qū)和鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之間的地段。在鄭東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)招標(biāo)會上，國內(nèi)22家知名的房地產(chǎn)公司與鄭州市政府洽談合作開發(fā)事宜?？梢灶A(yù)計在未來十年內(nèi)鄭東新區(qū)的建設(shè)將對整個鄭州市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響?！　〕叨裙菊J(rèn)為：從長遠(yuǎn)來看，規(guī)劃中的150平方公里的鄭東新區(qū)將對鄭州房地產(chǎn)開發(fā)提供難得的開發(fā)契機(jī)，實現(xiàn)在城市的拓展中將催生大批大規(guī)模的樓盤，引領(lǐng)著房地產(chǎn)開發(fā)的潮流，政府的支持將會吸引本地及外地開發(fā)企業(yè)資金投入，鄭州城市化進(jìn)程的加快，道路建設(shè)、市政配套的不斷完善，將極大的帶動房地產(chǎn)的開發(fā)；　　從近期來看，鄭東新區(qū)的磁場效應(yīng)還難以凸現(xiàn)：其一，鄭東新區(qū)的建設(shè)需要大筆資金投入，政府是否有能力提供或籌措這筆資金是最大的問題；其二，107國道以西還有大量沃土儲存在發(fā)展商手中，他們將是“鄭東新區(qū)概念”的最大受益者，他們的發(fā)展將直接制約著鄭東新區(qū)的發(fā)展；其三，從中國城市化的歷程來看，“圈地運動”并不能造就一個城市或城鎮(zhèn)，城市化需要大量相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持，需要大量的就業(yè)機(jī)會，人口本身的“機(jī)械增長”和“空間位移”不是城市形成和發(fā)展的源動力；其四，鄭東新區(qū)的發(fā)展需要政府強(qiáng)有力的行政干預(yù)，包括土地供應(yīng)量、開工量以及其它干預(yù)(例如辦公樓搬遷)，這是一個艱難的過程，我們可持觀望態(tài)度；其五，107國道是鄭東新區(qū)發(fā)展的最大瓶頸，107國道外移將是一個錯綜復(fù)雜的問題?！　〕叨裙就瑫r認(rèn)為，鄭東新區(qū)的發(fā)展對銘功路項目沒有負(fù)面影響，相反還可能帶到正面效應(yīng)。房地產(chǎn)是一個區(qū)域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，銘功路項目和鄭東新區(qū)具有很大的區(qū)域差異性，它們面對的客戶群不完全相同。銘功路面臨的最大威