【正文】 層（1315層）住宅布局：煤場(chǎng)北街南側(cè)，稍近鐵路和高壓線；可觀人民公園和金水河，組團(tuán)式布局。同時(shí)營(yíng)造“堤岸公園”景觀。戶型設(shè)計(jì)考慮具有最佳的視野景觀和朝向式。內(nèi)部戶型設(shè)計(jì)充分考慮本地居民的居住習(xí)慣和使用行為?！　±眯「邔拥母叨葘⑷嗣窆珗@和金水河的景觀引入社區(qū)?！　√暨x訪問(wèn)員并對(duì)其培訓(xùn)，經(jīng)過(guò)試訪后挑出適合本次項(xiàng)目的訪問(wèn)員?！　〔榭从袩o(wú)邏輯矛盾之處并記錄?！　⊥砩?2時(shí)之后禁止入戶訪問(wèn)?！　№?xiàng)目操作結(jié)束后撰寫督導(dǎo)報(bào)告二、二次審核問(wèn)卷（質(zhì)量控制人員負(fù)責(zé)）　　查看有無(wú)多填、漏填之處并記錄?！　∫灾行⌒「邔討粜蛠?lái)規(guī)避鐵路線干擾問(wèn)題。要加強(qiáng)利用。小高層實(shí)用率達(dá)到84%85%左右。為消費(fèi)者創(chuàng)造“中原院落”式的社區(qū)歸屬感。兩層商業(yè)街主要定位為中小型、精致、高檔、服務(wù)于鄭州精英階層的臨河商業(yè)一條街，經(jīng)營(yíng)咖啡廳、小酒巴、精品店、高檔品牌的服裝專賣店和高檔進(jìn)口美容用品，集購(gòu)物、休閑、觀光于一體?！　≈鞔纬鋈肟冢褐魅肟谖挥谘睾勇罚稳肟跒榧Z庫(kù)目前出口。　　小區(qū)內(nèi)環(huán)境設(shè)施的投入必須有助于實(shí)現(xiàn)更高利潤(rùn)，或者使實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的時(shí)間縮短，或者使實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的概率增大，否則該項(xiàng)環(huán)境設(shè)施就不應(yīng)建設(shè)。對(duì)中式仿古建筑有較強(qiáng)的傾向性，這與其中原文化的歷史承襲有關(guān)。院落在這里代表一種符合中國(guó)傳統(tǒng)文化精髓的內(nèi)容，是鄰里和睦，社區(qū)共融，倡導(dǎo)以鄭州—中原文化所代表的一種內(nèi)涵。項(xiàng)目遵從人文概念的主題，塑造內(nèi)涵豐富的人文社區(qū)，力求從一定程度上反映當(dāng)?shù)氐某鞘形拿}。三、鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)講，影響消費(fèi)者對(duì)商品消費(fèi)的二大要素為購(gòu)買欲望、支付能力?！　。?）外地人購(gòu)房比例在2001上半年已占總量的44%，較2000年增長(zhǎng)了近10個(gè)百分點(diǎn)。同質(zhì)化現(xiàn)象突出　　在樓市投放價(jià)位在2000元/％，這些樓盤中同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，缺乏個(gè)性的張揚(yáng)，模仿的多，創(chuàng)新的少，規(guī)劃設(shè)計(jì)無(wú)新意、戶型設(shè)計(jì)一味追風(fēng)、市場(chǎng)運(yùn)作模式無(wú)創(chuàng)新，2002年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將非常劇烈。(三)鄭州樓市的特點(diǎn)：　　大盤引領(lǐng)市場(chǎng)　　按揭貸款有力支持個(gè)人購(gòu)房市場(chǎng)　　高層住宅份額增加，利潤(rùn)下降　　別墅市場(chǎng)異軍突起，已在爭(zhēng)搶高層公寓市場(chǎng)　　商業(yè)用房量?jī)r(jià)提升，城市中心區(qū)蘊(yùn)含商機(jī)　　區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，金水區(qū)一枝獨(dú)秀(四)、目前存在的問(wèn)題：市場(chǎng)投放量過(guò)大　　，兩者之比為1：，較大的開工量，較大的市場(chǎng)容量，相對(duì)較小的購(gòu)買力，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力較大。建設(shè)的第一步是基礎(chǔ)設(shè)施，主要是兩條東西道路和一條南北道路，連接新老市區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，同時(shí)預(yù)埋好地下管網(wǎng)。中房文博花園一期的成功很大程度上得益于樓盤位于農(nóng)業(yè)路未來(lái)的城市中心區(qū)的絕好位置上；天下城更是憑借都市中心的完善配套的優(yōu)勢(shì)，在宣傳推廣中凸現(xiàn)“百億配套”的賣點(diǎn)，吸引外地豪客入住天下城。　　從各月價(jià)格變化走勢(shì)看，2001年鄭州市住宅全年均價(jià)為2099元/平方米，由年初的1915元/平方米，增長(zhǎng)至年末的2153元/平方米，％，非住宅全年均價(jià)為5624元/平方米，由歲首的3368元/平方米，迅速增長(zhǎng)至歲末的7226元/平方米，％。　　地塊配套：目前地塊所在區(qū)域?qū)汆嵵菔小袄铣菂^(qū)”，東南的西太康路與銘功路是形成有20余年歷史的機(jī)電、五交化、電線電纜市場(chǎng)，企事業(yè)機(jī)構(gòu)較少，居民主體是個(gè)體經(jīng)商及外地在鄭州的私營(yíng)業(yè)主，這里居民的住宅條件及生活環(huán)境較差。鄭州都心商圈某住宅項(xiàng)目市場(chǎng)研究實(shí)例 項(xiàng)目背景：　　項(xiàng)目位置：項(xiàng)目地塊位于鄭州老城中心區(qū)域，大石橋立交北面，金水河?xùn)|南，銘功路西南，沿河路與煤場(chǎng)北路結(jié)合處。整個(gè)區(qū)域各類配套較為齊全，商業(yè)等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。成交價(jià)格溫和上揚(yáng)　　2001年多層住宅均價(jià)1796元/平方米，％，高層住宅均價(jià)3195元/平方米，％，經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)1263元/平方米，與2000年同期持平，別墅均價(jià)3287元/平方米，％，辦公用房3272元/平方米，％，商業(yè)用房6618元/平方米，％。高端市場(chǎng)容量不大，購(gòu)買力有限　　鄭州市售價(jià)超過(guò)3000元/平方米的高檔樓盤不是太多，但是有的高檔次樓盤的高層商品住宅售價(jià)可達(dá)到3500元/平方米以上，除了樓盤自身具備的素質(zhì)外，也與樓盤所在的區(qū)域位置有很大的關(guān)系。　　鄭東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)計(jì)劃在2002年5月動(dòng)工。銘功路面臨的最大威脅不是外圍樓盤，而是周邊低檔“豆腐塊項(xiàng)目”的沖擊(比如樓盤質(zhì)素、低價(jià)拋賣等)，如果政府為了扶持鄭東新區(qū)的發(fā)展加大了對(duì)老城區(qū)項(xiàng)目的控制，這對(duì)我們是一個(gè)極大利好消息。南部住宅市場(chǎng)在年底前有所啟動(dòng)，而西部因區(qū)域經(jīng)濟(jì)相對(duì)滯后，開發(fā)速度緩慢。由于河南省內(nèi)除洛陽(yáng)外的其他城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與鄭州存在著較大的差距，可以預(yù)料，這種人口增長(zhǎng)以及外地人鄭州購(gòu)房的熱潮將會(huì)持續(xù)下去。反映出購(gòu)買安居住宅的目的是為了解決居住的問(wèn)題，對(duì)環(huán)境、交通便利程度、價(jià)格較為注重，對(duì)規(guī)劃、戶型不是太看重。是中原文化的典型代表，城市文脈也在一定程度上承傳了中原文化的底蘊(yùn)?！　。?）“生態(tài)院落”的涵義：　　生態(tài)是近年來(lái)在中國(guó)房地產(chǎn)界使用較多的概念之一，生態(tài)最大的價(jià)值在于可持續(xù)性發(fā)展，住宅區(qū)運(yùn)用生態(tài)概念的目的不是單純的回歸自然，而是講求與自然共生，創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的社區(qū)。中國(guó)園林和水景較受歡迎，其次是運(yùn)動(dòng)康樂(lè)以及異國(guó)園林主題?！　闋I(yíng)銷買點(diǎn)提供更加有利的條件；　　小區(qū)便于分期開發(fā)，階段性強(qiáng)，并且開發(fā)周期也短，對(duì)于銷售也比較方便。（二）、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)　　總體規(guī)劃　　小區(qū)外圍呈現(xiàn)整體圍合式布局，從金水河伊始，呈西北東南階梯狀逐步抬高?！　×蠼M團(tuán)的產(chǎn)品概念和主題　　第一大組團(tuán)組團(tuán)概念和主題：為沿河路200米長(zhǎng)特色主題商業(yè)街（臨金水河）。小高層住宅的屋頂、陽(yáng)臺(tái)、凸窗、角窗等須精心設(shè)計(jì)以突出“院落”建筑的高尚品位和形象展示的作用。小高層頂層可適當(dāng)考慮復(fù)式、躍式戶型?！　№?xiàng)目的兩大外界景觀要素：人民公園和金水河。在空間形態(tài)設(shè)置上基本按核心景觀和交通軸線形成內(nèi)聚式的社區(qū)空間結(jié)構(gòu)?！　?duì)于初次審核無(wú)誤的問(wèn)卷交給質(zhì)控人員進(jìn)行二審和復(fù)核?！　〕霈F(xiàn)以下任一情況的問(wèn)卷為不合格問(wèn)卷：　　非指定時(shí)間、地點(diǎn)及抽樣方法進(jìn)行的訪問(wèn)　　被訪者的甄別條件不符合　　未按要求出示問(wèn)卷涉及的卡片　　非自填式問(wèn)卷卻將問(wèn)卷交給被訪者填寫　　完成質(zhì)量控制報(bào)告　　　　座談會(huì)提綱　　片區(qū)居住態(tài)度討論（與會(huì)者對(duì)各片區(qū)居住條件的態(tài)度和居住意向）　　　??？　　？適合和不適合的原因有哪些？　?。俊　?，為什么？　　，為什么呢？　　，為什么要建這樣的小區(qū)？　??？　　產(chǎn)品態(tài)度（如何選擇產(chǎn)品，什么樣的產(chǎn)品需求較大）　?。俊　。俊　∫?guī)模多大合適？戶數(shù)、占地面積、建筑面積　　什么樣的小區(qū)環(huán)境才是好的？　　綠化應(yīng)該集中還是分散？用什么來(lái)體現(xiàn)綠化效果　　小區(qū)內(nèi)適合建什么樣的景觀建