【正文】 層（1315層）住宅布局：煤場北街南側(cè)，稍近鐵路和高壓線；可觀人民公園和金水河，組團式布局。同時營造“堤岸公園”景觀。戶型設(shè)計考慮具有最佳的視野景觀和朝向式。內(nèi)部戶型設(shè)計充分考慮本地居民的居住習(xí)慣和使用行為?！　±眯「邔拥母叨葘⑷嗣窆珗@和金水河的景觀引入社區(qū)。　　挑選訪問員并對其培訓(xùn)，經(jīng)過試訪后挑出適合本次項目的訪問員?！　〔榭从袩o邏輯矛盾之處并記錄?！　⊥砩?2時之后禁止入戶訪問?！　№椖坎僮鹘Y(jié)束后撰寫督導(dǎo)報告二、二次審核問卷（質(zhì)量控制人員負責）　　查看有無多填、漏填之處并記錄?！　∫灾行⌒「邔討粜蛠硪?guī)避鐵路線干擾問題。要加強利用。小高層實用率達到84%85%左右。為消費者創(chuàng)造“中原院落”式的社區(qū)歸屬感。兩層商業(yè)街主要定位為中小型、精致、高檔、服務(wù)于鄭州精英階層的臨河商業(yè)一條街，經(jīng)營咖啡廳、小酒巴、精品店、高檔品牌的服裝專賣店和高檔進口美容用品，集購物、休閑、觀光于一體?！　≈鞔纬鋈肟冢褐魅肟谖挥谘睾勇?，次入口為糧庫目前出口。　　小區(qū)內(nèi)環(huán)境設(shè)施的投入必須有助于實現(xiàn)更高利潤，或者使實現(xiàn)利潤的時間縮短，或者使實現(xiàn)利潤的概率增大，否則該項環(huán)境設(shè)施就不應(yīng)建設(shè)。對中式仿古建筑有較強的傾向性，這與其中原文化的歷史承襲有關(guān)。院落在這里代表一種符合中國傳統(tǒng)文化精髓的內(nèi)容，是鄰里和睦，社區(qū)共融，倡導(dǎo)以鄭州—中原文化所代表的一種內(nèi)涵。項目遵從人文概念的主題，塑造內(nèi)涵豐富的人文社區(qū)，力求從一定程度上反映當?shù)氐某鞘形拿}。三、鄭州市房地產(chǎn)市場需求分析　　從經(jīng)濟學(xué)角度來講，影響消費者對商品消費的二大要素為購買欲望、支付能力?！　。?）外地人購房比例在2001上半年已占總量的44%，較2000年增長了近10個百分點。同質(zhì)化現(xiàn)象突出　　在樓市投放價位在2000元/％，這些樓盤中同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴重，缺乏個性的張揚，模仿的多，創(chuàng)新的少，規(guī)劃設(shè)計無新意、戶型設(shè)計一味追風(fēng)、市場運作模式無創(chuàng)新，2002年市場競爭將非常劇烈。(三)鄭州樓市的特點：　　大盤引領(lǐng)市場　　按揭貸款有力支持個人購房市場　　高層住宅份額增加，利潤下降　　別墅市場異軍突起，已在爭搶高層公寓市場　　商業(yè)用房量價提升，城市中心區(qū)蘊含商機　　區(qū)域優(yōu)勢明顯，金水區(qū)一枝獨秀(四)、目前存在的問題：市場投放量過大　　，兩者之比為1：，較大的開工量，較大的市場容量，相對較小的購買力，缺乏競爭力的產(chǎn)品，使整個房地產(chǎn)市場壓力較大。建設(shè)的第一步是基礎(chǔ)設(shè)施，主要是兩條東西道路和一條南北道路，連接新老市區(qū)和經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，同時預(yù)埋好地下管網(wǎng)。中房文博花園一期的成功很大程度上得益于樓盤位于農(nóng)業(yè)路未來的城市中心區(qū)的絕好位置上；天下城更是憑借都市中心的完善配套的優(yōu)勢，在宣傳推廣中凸現(xiàn)“百億配套”的賣點，吸引外地豪客入住天下城。　　從各月價格變化走勢看，2001年鄭州市住宅全年均價為2099元/平方米，由年初的1915元/平方米，增長至年末的2153元/平方米，％，非住宅全年均價為5624元/平方米，由歲首的3368元/平方米，迅速增長至歲末的7226元/平方米，％?！　〉貕K配套：目前地塊所在區(qū)域?qū)汆嵵菔小袄铣菂^(qū)”，東南的西太康路與銘功路是形成有20余年歷史的機電、五交化、電線電纜市場，企事業(yè)機構(gòu)較少，居民主體是個體經(jīng)商及外地在鄭州的私營業(yè)主，這里居民的住宅條件及生活環(huán)境較差。鄭州都心商圈某住宅項目市場研究實例 項目背景：　　項目位置：項目地塊位于鄭州老城中心區(qū)域，大石橋立交北面，金水河?xùn)|南，銘功路西南，沿河路與煤場北路結(jié)合處。整個區(qū)域各類配套較為齊全，商業(yè)等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。成交價格溫和上揚　　2001年多層住宅均價1796元/平方米，％，高層住宅均價3195元/平方米，％，經(jīng)濟適用房均價1263元/平方米，與2000年同期持平，別墅均價3287元/平方米，％，辦公用房3272元/平方米，％，商業(yè)用房6618元/平方米，％。高端市場容量不大，購買力有限　　鄭州市售價超過3000元/平方米的高檔樓盤不是太多，但是有的高檔次樓盤的高層商品住宅售價可達到3500元/平方米以上，除了樓盤自身具備的素質(zhì)外，也與樓盤所在的區(qū)域位置有很大的關(guān)系。　　鄭東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)計劃在2002年5月動工。銘功路面臨的最大威脅不是外圍樓盤，而是周邊低檔“豆腐塊項目”的沖擊(比如樓盤質(zhì)素、低價拋賣等)，如果政府為了扶持鄭東新區(qū)的發(fā)展加大了對老城區(qū)項目的控制，這對我們是一個極大利好消息。南部住宅市場在年底前有所啟動，而西部因區(qū)域經(jīng)濟相對滯后，開發(fā)速度緩慢。由于河南省內(nèi)除洛陽外的其他城市經(jīng)濟發(fā)展水平與鄭州存在著較大的差距，可以預(yù)料，這種人口增長以及外地人鄭州購房的熱潮將會持續(xù)下去。反映出購買安居住宅的目的是為了解決居住的問題，對環(huán)境、交通便利程度、價格較為注重，對規(guī)劃、戶型不是太看重。是中原文化的典型代表，城市文脈也在一定程度上承傳了中原文化的底蘊?！　。?）“生態(tài)院落”的涵義：　　生態(tài)是近年來在中國房地產(chǎn)界使用較多的概念之一，生態(tài)最大的價值在于可持續(xù)性發(fā)展，住宅區(qū)運用生態(tài)概念的目的不是單純的回歸自然，而是講求與自然共生，創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的社區(qū)。中國園林和水景較受歡迎，其次是運動康樂以及異國園林主題?！　闋I銷買點提供更加有利的條件；　　小區(qū)便于分期開發(fā)，階段性強，并且開發(fā)周期也短，對于銷售也比較方便。（二）、總體規(guī)劃設(shè)計　　總體規(guī)劃　　小區(qū)外圍呈現(xiàn)整體圍合式布局，從金水河伊始，呈西北東南階梯狀逐步抬高?！　×蠼M團的產(chǎn)品概念和主題　　第一大組團組團概念和主題：為沿河路200米長特色主題商業(yè)街（臨金水河）。小高層住宅的屋頂、陽臺、凸窗、角窗等須精心設(shè)計以突出“院落”建筑的高尚品位和形象展示的作用。小高層頂層可適當考慮復(fù)式、躍式戶型?！　№椖康膬纱笸饨缇坝^要素：人民公園和金水河。在空間形態(tài)設(shè)置上基本按核心景觀和交通軸線形成內(nèi)聚式的社區(qū)空間結(jié)構(gòu)?！　τ诔醮螌徍藷o誤的問卷交給質(zhì)控人員進行二審和復(fù)核。　　出現(xiàn)以下任一情況的問卷為不合格問卷：　　非指定時間、地點及抽樣方法進行的訪問　　被訪者的甄別條件不符合　　未按要求出示問卷涉及的卡片　　非自填式問卷卻將問卷交給被訪者填寫　　完成質(zhì)量控制報告　　　　座談會提綱　　片區(qū)居住態(tài)度討論（與會者對各片區(qū)居住條件的態(tài)度和居住意向）　　　??？　??？適合和不適合的原因有哪些？　　？　　，為什么？　　，為什么呢？　　，為什么要建這樣的小區(qū)？　??？　　產(chǎn)品態(tài)度（如何選擇產(chǎn)品，什么樣的產(chǎn)品需求較大）　??？　??？　　規(guī)模多大合適？戶數(shù)、占地面積、建筑面積　　什么樣的小區(qū)環(huán)境才是好的？　　綠化應(yīng)該集中還是分散？用什么來體現(xiàn)綠化效果　　小區(qū)內(nèi)適合建什么樣的景觀建