都心商圈某住宅項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告實(shí)例-文庫(kù)吧
2025-03-08 12:32 本頁(yè)面
【正文】 脅不是外圍樓盤，而是周邊低檔“豆腐塊項(xiàng)目”的沖擊(比如樓盤質(zhì)素、低價(jià)拋賣等)，如果政府為了扶持鄭東新區(qū)的發(fā)展加大了對(duì)老城區(qū)項(xiàng)目的控制，這對(duì)我們是一個(gè)極大利好消息。(三)鄭州樓市的特點(diǎn)： 大盤引領(lǐng)市場(chǎng) 按揭貸款有力支持個(gè)人購(gòu)房市場(chǎng) 高層住宅份額增加，利潤(rùn)下降 別墅市場(chǎng)異軍突起，已在爭(zhēng)搶高層公寓市場(chǎng) 商業(yè)用房量?jī)r(jià)提升，城市中心區(qū)蘊(yùn)含商機(jī) 區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，金水區(qū)一枝獨(dú)秀(四)、目前存在的問(wèn)題：市場(chǎng)投放量過(guò)大 ，，兩者之比為1：，較大的開(kāi)工量，較大的市場(chǎng)容量，相對(duì)較小的購(gòu)買力，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力較大。整體品質(zhì)有所提升，但進(jìn)步不大 隨著開(kāi)發(fā)商的逐漸成熟，2001年鄭州住宅項(xiàng)目有了一些進(jìn)步，如風(fēng)格的多樣化、對(duì)景觀設(shè)計(jì)的更加重視、戶型設(shè)計(jì)的更加合理，但其他風(fēng)險(xiǎn)如大量期房上市銷售、房屋質(zhì)量問(wèn)題、物業(yè)管理服務(wù)水平較低等都還是困擾項(xiàng)目綜合品質(zhì)的重要因素。物業(yè)管理的矛盾突出 由于期房銷售帶來(lái)房產(chǎn)公司與物業(yè)公司在時(shí)間上的脫節(jié)，后期的物業(yè)管理跟不上，影響了居民的居住質(zhì)量，形成物業(yè)開(kāi)發(fā)與物業(yè)服務(wù)名不符實(shí)的現(xiàn)象。如何使物業(yè)管理的服務(wù)水平與業(yè)主的實(shí)際需要密切結(jié)合起來(lái)，使其物有所值，是開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注的環(huán)節(jié)。各樓盤擠占高檔市場(chǎng) 2001年下半年是高層、別墅等高檔物業(yè)集中推出的時(shí)期，共推出高檔物業(yè)（高層、別墅），2002年對(duì)高檔物業(yè)而言是重要的一年，如此大的市場(chǎng)供應(yīng)量是否能被市場(chǎng)接受，尚需時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)。區(qū)域發(fā)展不平衡 鄭州樓市尤其是東部、北部市場(chǎng)表現(xiàn)特別活躍，新盤頻頻亮相、老盤加緊開(kāi)發(fā)，南部、西部的市場(chǎng)則顯得沉悶。2001批準(zhǔn)預(yù)售的139個(gè)項(xiàng)目中，位于東部、北部的金水區(qū)就占了70個(gè)，％，17個(gè)新批預(yù)售超過(guò)5萬(wàn)平方米的大盤中13個(gè)集中在該區(qū)域。南部住宅市場(chǎng)在年底前有所啟動(dòng)，而西部因區(qū)域經(jīng)濟(jì)相對(duì)滯后，開(kāi)發(fā)速度緩慢。同質(zhì)化現(xiàn)象突出 在樓市投放價(jià)位在2000元/％，這些樓盤中同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，缺乏個(gè)性的張揚(yáng)，模仿的多，創(chuàng)新的少，規(guī)劃設(shè)計(jì)無(wú)新意、戶型設(shè)計(jì)一味追風(fēng)、市場(chǎng)運(yùn)作模式無(wú)創(chuàng)新，2002年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將非常劇烈。廣告策劃手段單一 過(guò)分依賴于報(bào)紙廣告，其它如電視、廣播廣告相對(duì)于報(bào)紙廣告而言則顯得過(guò)于簡(jiǎn)單、呆板、生硬，一則廣告包羅萬(wàn)象，賣點(diǎn)模糊、重點(diǎn)不突出。廣告水平的提高應(yīng)是品位的提升。戶型設(shè)計(jì)求大 普通住宅戶型過(guò)大，造成總價(jià)過(guò)高，中低收入階層難以接受，是當(dāng)前多層住宅開(kāi)發(fā)中不可忽視的誤區(qū)。二、鄭州市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析（一）、競(jìng)爭(zhēng)樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)分析 注重營(yíng)造外部環(huán)境提升小區(qū)檔次與品位 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)逐步與世界接軌，不斷引進(jìn)國(guó)內(nèi)、國(guó)際一流規(guī)劃設(shè)計(jì)院精心規(guī)劃，營(yíng)造優(yōu)美居住環(huán)境 園林綠化豐富多彩，空間結(jié)構(gòu)寬敞通透 道路交通簡(jiǎn)潔、流暢（二）、戶型結(jié)構(gòu)特點(diǎn)分析 康居大戶住宅已成市場(chǎng)主流 內(nèi)部結(jié)構(gòu)趨向功能分區(qū)、實(shí)用性強(qiáng)、人性化設(shè)計(jì) 復(fù)式結(jié)構(gòu)市場(chǎng)反映良好（三）、業(yè)主特點(diǎn)分析 外地人成為鄭州樓市重要購(gòu)買力量 ?。?） 為了吸引更多的人來(lái)鄭州安家落戶，政府已采用多種措施放寬“入戶”的條件，“購(gòu)房入戶”政策更為外地購(gòu)房者注入了“強(qiáng)心劑”?！ 。?） 在不考慮供應(yīng)量的情況下，隨著城市人口的不斷增長(zhǎng)，市場(chǎng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的需求必然會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，顯然，積極的“入戶”政策對(duì)鄭州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是強(qiáng)有力的支撐?！ 。?） 鄭州目前暫住人口80萬(wàn)，平均每年約有11萬(wàn)人進(jìn)住鄭州。由于河南省內(nèi)除洛陽(yáng)外的其他城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與鄭州存在著較大的差距，可以預(yù)料，這種人口增長(zhǎng)以及外地人鄭州購(gòu)房的熱潮將會(huì)持續(xù)下去?！ 。?）外地人購(gòu)房比例在2001上半年已占總量的44%，較2000年增長(zhǎng)了近10個(gè)百分點(diǎn)?！ 。?）在鄭州市購(gòu)房的外地人，收入一般較高，住宅檔次要求較高，是鄭州樓市中高檔住宅的重要消費(fèi)群，置業(yè)傾向行政區(qū)和商貿(mào)區(qū)。本地購(gòu)房者多為二次置業(yè) 康居大戶型目前是市場(chǎng)主流，購(gòu)房者多為二次置業(yè)。銀行按揭手續(xù)的簡(jiǎn)化，使有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，收入較高，較穩(wěn)定，希望改善自己的生活的鄭州市民能夠從容不迫的選購(gòu)自己滿意的商品房，二次置業(yè)者大多文化程度較高，追求生活質(zhì)量，注重生活品位，通常選擇中高檔次的商品房住宅。他們對(duì)交通便利程度、規(guī)劃、配套設(shè)施、地段、環(huán)境（自然環(huán)境和人文環(huán)境）、物業(yè)管理較為注重。安居房還有一定的市場(chǎng) 收入不高、經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是太好、對(duì)住房要求迫切的工薪階層及工作時(shí)間較短的青年人首選的是安居房，時(shí)尚PARTY的走俏充分的體現(xiàn)了這部分人群對(duì)住房的需求，時(shí)尚PARTY依靠美侖美央的樣板房、高超的營(yíng)銷手段，一二期的銷售幾乎沒(méi)有太大阻力。裕利優(yōu)勝花園的60—80平米的安居房推出后，銷售良好，其戶型設(shè)計(jì)、房間位置都不太好。反映出購(gòu)買安居住宅的目的是為了解決居住的問(wèn)題，對(duì)環(huán)境、交通便利程度、價(jià)格較為注重，對(duì)規(guī)劃、戶型不是太看重。三、鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析 從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)講，影響消費(fèi)者對(duì)商品消費(fèi)的二大要素為購(gòu)買欲望、支付能力。而作為影響房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的基本因素?zé)o非是商品房的價(jià)格及購(gòu)買群體的可支配收入。我們通過(guò)對(duì)鄭州商品住宅市場(chǎng)目前在銷樓盤的調(diào)查研究結(jié)合住房需求市場(chǎng)的人群特點(diǎn)、需求特點(diǎn)、產(chǎn)品特點(diǎn)的分析，從而對(duì)鄭州市住房需求市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)致的研究。鄭州本地購(gòu)房人群（1）、普通工薪階層 購(gòu)房目的主要是解決基本居住需要，多為一次置業(yè)，也有為改善居住條件而進(jìn)行二次置業(yè)； 經(jīng)濟(jì)能力：收入不高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，愿意接受按揭的付款方式； 需求特點(diǎn)：能解決基本居住需要即可，要求工作與居住地點(diǎn)距離不太遠(yuǎn)， 產(chǎn)品特點(diǎn)：對(duì)環(huán)境、價(jià)格、配套設(shè)施較為注重，如果有面積較小、總價(jià)不高的中高檔商品房住宅也會(huì)考慮； 樓盤：開(kāi)元小區(qū)，錦隆陽(yáng)光都市、風(fēng)和日麗（2）工作時(shí)間較短的青年人 購(gòu)買目的：首次置業(yè)，想離開(kāi)父母，單獨(dú)生活； 經(jīng)濟(jì)能力：工作時(shí)間不長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱，多選擇按揭方式； 需求特點(diǎn)：過(guò)渡性購(gòu)房，中低檔次即可； 產(chǎn)品特點(diǎn)：注重環(huán)境、交通、規(guī)劃、地段、價(jià)格等因素，對(duì)戶型不是太看重； 樓盤：時(shí)尚PARTY，開(kāi)元小區(qū)、風(fēng)和日麗；（3）公務(wù)員、單位高層領(lǐng)導(dǎo)、企事業(yè)單位中層干部、各類專業(yè)人士，從事較高利潤(rùn)空間人士，實(shí)力中等的私營(yíng)業(yè)主，二次置業(yè) 購(gòu)房目的：追求生活質(zhì)量，注重生活品位，希望改善自己的生活條件，提高生活水平 經(jīng)濟(jì)能力：通常接受過(guò)較好的教育，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，收入高且穩(wěn)定； 需求特點(diǎn)：選擇中高檔次的商品房住宅，為了顯示自己的顯赫尊崇也會(huì)選擇高檔商品房或者別墅，對(duì)復(fù)式住宅較為偏好 產(chǎn)品特點(diǎn)：重視住宅居民的層次，對(duì)交通便利程度、規(guī)劃、配套設(shè)施、地段、環(huán)境（自然環(huán)境和人文環(huán)境）、物業(yè)管理較為注重；注重對(duì)子女的教
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