【正文】 2022 年 6 月） ，全面建設(shè)階段（2022 年7 月～2022 年 6 月） ，以及完善運行階段（2022 年 7 月～2022 年奧運會開幕） 。目前正處在第二個階段，奧運場館建設(shè)和其它相關(guān)設(shè)施建設(shè)全面展開。到 2022 年 6 月，基本完成奧運場館及設(shè)施的工程建設(shè)；各項準(zhǔn)備工作基本就緒。本階段具體建設(shè)內(nèi)容：奧運會比賽計劃使用場館 37 個，其中北京地區(qū)32 個，京外地區(qū) 5 個（包括青島國際帆船中心、天津體育場、秦皇島體育場為新建項目；沈陽五里河體育場、上海體育場為改造項目） 。在北京 32 個比賽場館中，新建 19 個(含 6 個臨時賽場)，改擴(kuò)建 13 個。此外，還要改造 59 個訓(xùn)練場館及配套建設(shè)殘奧會專用設(shè)施。 北京奧運的布局方案為一個主中心加三個區(qū)域的分布格局。奧林匹克公園是舉辦奧運會的主中心區(qū)，內(nèi)有 13 個場館。奧林匹克公園地處城市中軸線北端，面積 1135 公頃，包括 680 公頃的森林公園，405 公頃奧運中心區(qū)。奧林匹克公園依托亞運會場館和各項配套設(shè)10 / 134施，交通便捷，人口集中，市政基礎(chǔ)條件較好，商業(yè)、文化等配套服務(wù)設(shè)施齊備。奧林匹克公園的規(guī)劃將著眼于城市的長遠(yuǎn)發(fā)展和市民物質(zhì)文化生活的需要，使之成為一個集體育競賽、會議展覽、文化娛樂和休閑購物于一體，空間開敞、綠地環(huán)繞、環(huán)境優(yōu)美，能夠提供多功能服務(wù)的市民公共活動中心。奧林匹克公園內(nèi)具有代表性的新建場館有：國家體育場, 國家體育館,國家游泳中心 奧運村等。另外三個區(qū)域包括：西部社區(qū)，有 9 個場館，其中新建五棵松文化體育中心，賽后將成為市區(qū)西南部群眾文體活動場所。大學(xué)區(qū)，安排首都體育館等 4 個場館，賽后成為大學(xué)及社區(qū)文化體育活動的場所。北部風(fēng)景旅游區(qū)，安排北京鄉(xiāng)村賽馬場等 2 個場館，便于賽后發(fā)展郊區(qū)旅游業(yè)。此外，在其他地區(qū)，改擴(kuò)建工人體育場等 4 個場館，為相鄰地區(qū)群眾開展文化體育活動創(chuàng)造條件。 對北京地產(chǎn)的影響舉辦奧運會已成為推動主辦國和主辦城市發(fā)展的一個有力手段,而房地產(chǎn)業(yè)又是舉辦奧運會、發(fā)展奧運經(jīng)濟(jì)直接受益的產(chǎn)業(yè)之一。奧運對北京房地產(chǎn)市場的影響是深刻、深遠(yuǎn)、全面的。在未來幾年中，北京市將創(chuàng)記錄地對城市基礎(chǔ)建設(shè)投入 1800 億元人民幣，重點建設(shè) 142 個項目,以全力縮短與國外同等地位大城市的差距。 一個新城市中心的出現(xiàn)北京未來的發(fā)展正在從單一中心向多中心的過渡與轉(zhuǎn)變，2022 年奧運會對北京房地產(chǎn)市場最大的影響在于對北京城市總體規(guī)劃布局的改變。隨著奧林匹克公園的建設(shè)，北京將在市區(qū)北部將形成一個集體育、文化、會展、休閑于一體的全新的城市功能區(qū)，并將在城市結(jié)構(gòu)上形成新的以奧林匹克公園、中關(guān)村科技園區(qū)、ＣＢＤ商務(wù)中心區(qū)三大城市功能區(qū)為主的布局結(jié)構(gòu)，這種城市布局將改變整個北京原有城市布局，目前，ＣＢＤ和中關(guān)村已初具雛形，建設(shè)正如火如荼地進(jìn)行。ＣＢＤ以11 / 134商務(wù)為主，中關(guān)村以高科技為主，而奧林匹克公園中心區(qū)則是集體育、文化、會展、休閑等為一體。奧林匹克公園中心區(qū)位于中軸線北端、ＣＢＤ商務(wù)區(qū)和中關(guān)村科技園區(qū)之間，大規(guī)模建設(shè)剛剛開始，可規(guī)劃空間大、可塑性良好，成長空間巨大。亞北地區(qū)將由原來的城市邊緣集團(tuán)轉(zhuǎn)換定位為城市中心區(qū)——奧林匹克公園中心區(qū)。整個區(qū)域發(fā)展、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)環(huán)境及房地產(chǎn)市場都將徹底升級。 房地產(chǎn)投資將高速增長2022 年至 2022 年，北京市奧運設(shè)施建設(shè)及相關(guān)投資將達(dá)到 2800 億元，受奧運會的影響，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展年均增速高于經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展速度。奧運經(jīng)濟(jì)是由注意力資源的相對集中給舉辦城市和國家?guī)淼囊环N階段性加速發(fā)展，大量的固定資產(chǎn)投資，同時業(yè)帶熱了房地產(chǎn)行業(yè)。 建設(shè)用地的增加為舉辦奧運，北京進(jìn)入了高速發(fā)展的階段。為迎接奧運，北京進(jìn)行了以危舊房改造為代表的大規(guī)模城市改造。這些改造每年為北京的房地產(chǎn)市場提供了大量的建設(shè)用地，為房地產(chǎn)行業(yè)提供了最為重要的生產(chǎn)資料——土地，在根本上促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。 交通環(huán)境的改善。奧運村區(qū)域道路的建設(shè)已經(jīng)全面啟動，立體交通網(wǎng)絡(luò)即將形成。奧林匹克公園內(nèi)將修建若干條道路，尤其是大屯路、辛店村路和五環(huán)路的修通，再加上四環(huán)、城市輕軌、地鐵五號線、奧運支線和機(jī)場輕軌的聯(lián)絡(luò)，各條道路縱橫交錯，共同構(gòu)成了未來奧運村里“棋盤狀”交通網(wǎng)，形成高效、便捷、通暢的立體交通網(wǎng)絡(luò)，極大地提升奧運會后亞北以及望京地區(qū)的交通狀況。到 2022 年，北京將基本建成城市快速路系統(tǒng)，完善主次干道和支路系統(tǒng)，城市道路密度達(dá)到 公里／平方公里，到 2022 年，新建和改建城市道路 318 公里，整個北京的交通狀況將得到有效改善。12 / 134 相關(guān)地區(qū)住宅供應(yīng)分析及區(qū)域市場特點 總體供應(yīng)情況據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計監(jiān)測結(jié)果顯示，2022 年 1 月至 2022 年 12 月，共有新盤 145 個，以初次報廣或本月開盤為統(tǒng)計口徑，并以有效供應(yīng)量為計算標(biāo)準(zhǔn)，共計供應(yīng)量為 萬平米。各 區(qū) 縣 供 應(yīng) 量 及 供 應(yīng) 個 數(shù)0100200300400500600700昌 平 朝 陽 崇 文 大 興 東 城 房 山 豐 臺 海 淀 密 云 石 景 山 順 義 通 州 西 城 宣 武0102030405060供 應(yīng) 量 供 應(yīng) 個 數(shù)從上表我們可以看出，2022 年全年，新增商品房供應(yīng)量最大的區(qū)縣是朝陽區(qū)，總供應(yīng)量為 萬平米；其次是通州，總供應(yīng)量為 萬平米；第三位是豐臺，總供應(yīng)量為 萬平米；第四位是海淀，總供應(yīng)量為 萬平米。從新盤個數(shù)來看，第一位是朝陽，共有 51 個新盤；第二位是豐臺，共有 18 個新盤；第三位是海淀，共計 18 個新盤；第四位是通州，共計 15 個新盤。由各區(qū)縣的供應(yīng)情況，我們可以看出以下幾點：第一，朝陽區(qū)依然是新增供應(yīng)量最多的大戶，這其中的主要原因是朝陽區(qū)本身所管轄的面積大，且位于房地產(chǎn)發(fā)展速度比較快的東部區(qū)域，而且很長時間以來朝陽區(qū)的供應(yīng)量都位居各區(qū)縣之首。第二，今年新增供應(yīng)不在僅僅是以朝陽和海淀為主，通州區(qū)和豐臺區(qū)的供應(yīng)量比前些年有較大幅度的提高，位居總供應(yīng)量的第二和第三位，通州和豐臺在地理位置及區(qū)域板塊上有一定的優(yōu)勢，購房需求旺盛，是這兩個區(qū)域供應(yīng)量大副增加的主要原因。第三，新增供應(yīng)較少的區(qū)域為東城區(qū)和西城區(qū)，由于這兩個城區(qū)都屬于13 / 134城市的中心地段，可開發(fā)的面積越來越少，因而這兩個區(qū)域的總體供應(yīng)量也是最少的。 區(qū)域市場特點2022 年,北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一下一些熱點區(qū)域: 朝陽公園區(qū)域 “北京上東區(qū)” 、 “北京富人區(qū)” 、公園地產(chǎn)等話題是 2022 年媒體關(guān)注的焦點，眾多高檔項目的出現(xiàn)和熱銷使朝陽公園區(qū)域成為 2022 年北京樓市的熱點區(qū)域。朝陽公園以西新項目有北京 GOLF 公寓以及 9 號公寓。朝陽公園以南棕櫚泉國際公寓和公園大道都在 2022 年進(jìn)入高峰銷售期。棕櫚泉銷售良好,公園大道也靜悄悄的以很快的速度銷售著。朝陽公園以東四環(huán)逐漸開始放量。從北往南有首創(chuàng)陽光總建筑面積70 萬平方米的高檔公寓陽光上東，太合地產(chǎn)的東山墅，以及國興觀湖國際。 西山區(qū)域西部的別墅集群源于對“獨占稀缺資源”別墅居住理念的普及。西山的土地資源十分稀缺，使得可開發(fā)的土地少。隨著“北京別墅用地叫停” ，香山地區(qū)在建在售的項目就顯得尤為珍貴，升值潛力也驟然凸顯。停止土地供應(yīng)意味著本區(qū)域別墅市場會形成一個斷檔，而且在建項目也變得稀缺。西山地區(qū)共有別墅項目 10 多個，分布在香山地區(qū)，大部分項目依山而建，形成獨有的山地別墅群。作為豪宅板塊之首的西山板塊，隨著西山美墅館、檀香山等高端項目的相繼推出，而備受業(yè)內(nèi)人士和購房者關(guān)注。西山腳下目前大約有 200 萬平方米的豪宅項目進(jìn)入市場，目前在售的別墅項目有西山美墅館、御墅臨楓、湯泉藝墅、西山美廬、香山甲第等，這些別墅項目的集中放量，共同掀起了西山“城市別墅”的市場熱潮。14 / 134 玉泉路區(qū)域包括目前正在運作的幾個大盤在內(nèi)，玉泉路兩側(cè)是目前北京大盤最集中的區(qū)域。該區(qū)域第一大盤是遠(yuǎn)洋山水，包括其東區(qū)在內(nèi)，預(yù)計整個項目總建筑面積接近 200 萬平方米，開發(fā)商計劃在 2022 年之前全部入市。第二大盤是上城，總建筑面積 160 萬平方米，開發(fā)商計劃在奧運會之前全部入市。第三大盤是下半年開盤的玉泉新城，該項目總建筑面積 105 萬平方米，開發(fā)商初步計劃是在未來 5 年左右全部入市。此外，該區(qū)域目前正在運作的中高檔項目紫金長安，總體量達(dá)到 60 萬平方米，也將在奧運會之前全部入市。除這些大盤外，玉泉路在售的一些中小型項目包括樂府江南、戀舍長安明珠、蘭德華庭、中國房子、永達(dá)逸家、水岸芳園等在內(nèi)，建筑面積之和接近 100 萬平方米。玉泉路一帶商品房集中放量，主要得益于附近“西奧運中心”規(guī)劃的實施。另外，交通等大市政的開工，也成了玉泉路住宅放量的原因之一，根據(jù)規(guī)劃，奧運會之前，玉泉路將擴(kuò)建成 60 米寬的城市主干道，延長至杏石口路和京石高速公路。 東二環(huán)區(qū)域東城區(qū)政府于 2022 年規(guī)劃了 “東二環(huán)交通商務(wù)帶” ，北起安定門東大街，南至建國門內(nèi)大街，西起東直門南北小街、朝陽門南北小街，東至二環(huán)外東城區(qū)界?？傉嫉孛娣e 平方公里，其中新建寫字樓面積約 200 萬平方米。2022 年，朝陽區(qū)東二環(huán)沿線也上演了寫字樓會戰(zhàn)，總面積約 20 平方米的朝陽廣場建起了圍檔，還有位于東四十條橋畔的新保利大廈、南新倉商務(wù)天地，不遠(yuǎn)處的東直門樞紐東華廣場等等，而周邊還有多個寫字樓項目正處于緊張施工狀態(tài)。未來，中國海洋石油總公司、中國移動通信公司、中國電信集團(tuán)公司、中國人民保險公司、中國青年旅行社、保利集團(tuán)等國企巨頭的總部大樓將矗立在有“新國企大道”之稱的東二環(huán)商務(wù)帶兩側(cè)。15 / 134 亦莊區(qū)域作為 CBD 后花園，亦莊長期以來是以低密度住宅區(qū)的面貌出現(xiàn)。但是在 2022 年，亦莊出現(xiàn)了向復(fù)合性、多元化發(fā)展的趨勢，一系列總部辦公及商業(yè)項目開盤。同時一批高端住宅項目的開盤及熱銷也給亦莊發(fā)展 5 年后的居住升級提供了機(jī)會。BDA 國際企業(yè)大道是繼豐臺總部基地后又一個以總部辦公為定位的項目。該項目為花園式獨立企業(yè)建筑。其開盤打破了亦莊開發(fā)項目單一化的印象，也使亦莊高科技開發(fā)區(qū)的功能更加豐富。長期以來亦莊缺乏綜合辦公物業(yè)，圣福華國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心的破土動工，有助于改善亦莊缺乏商業(yè)配套的現(xiàn)狀。該項目由 5A 級商務(wù)大廈、國際標(biāo)準(zhǔn)星級酒店、大型高檔多功能會展中心、高檔公寓及原有的圣福華國際俱樂部共同構(gòu)成，集居住、消費、商務(wù)、休閑于一體。瀛海名居是今年亦莊項目中的一個代表作。該項目采用了具有異國情調(diào)的建筑風(fēng)格，而以瀛海名居為代表的項目的出現(xiàn)使亦莊二次置業(yè)者得到放量。 需求分析 需求情況從總體上說,北京房地產(chǎn)的快速發(fā)展還將保持一段時期，北京住宅建設(shè)仍有較大需求空間。從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析：按照北京市政府提出的目標(biāo)，2022 年，北京市城鎮(zhèn)居民的人均住房使用面積要達(dá)到 25 平方米，到 2022 年底，全市城鎮(zhèn)居民人均使用面積已經(jīng)達(dá)到 18．7 平方米，也就是說，在接下來的 5 年里，全市城鎮(zhèn)居民人均使用面積需要增加 6．3 平方米，平均每年增加1．26 平方米。按照 2022 年末全市戶籍人口 1148．8 萬人計算，再除以0．75 的平均使用率，折合成建筑面積，平均每年需新增商品住宅銷售面積 1930．0 萬平方米，如果按照每套住房 100 平米計算， 2022 年前北京市每年有 20 萬套住房需求。今后 510 年以至更長時間，北京經(jīng)濟(jì)保持一個較高增長速度是完全有條件和可能的。16 / 134從居民消費能力看，目前北京人均 GDP 已達(dá) 3800 美元，到 2022 年將有較大增長，這對于拉動房地產(chǎn)消費和投資會起到積極作用。在居民家庭消費性支出結(jié)構(gòu)中，北京市居民消費的恩格爾系數(shù)由十幾年的 50%左右下降到現(xiàn)在的 30%左右，這意味著老百姓將有更多資金用于投資消費，而改善居住條件的支出無疑將占消費的絕對比例。另外,作為國際化大都市的北京,也在吸引著越來越多的外埠人士創(chuàng)業(yè)、定居。他們對于房產(chǎn)的消費也在一定程度上支撐了北京整體的住宅市場需求。 需求特征根據(jù)市場的不斷細(xì)分，各個細(xì)分市場的需求特征也不盡相同，主要可以分為以下三類： 品質(zhì)追求型在購房時注重產(chǎn)品的檔次與品位，偏好環(huán)境高雅、設(shè)施高檔、小區(qū)綠化環(huán)境好的社區(qū)，對于價格有較大的承受能力。這一類型的消費者年齡偏低，擁有三種類型中最高的個人年收入和家庭年收入，也是擁有汽車比例最高的一類消費者。品質(zhì)追求型的購房者對住房的需求仍以普通商品房為主，兼顧別墅等其他類型，平均住房需求面積為 110 平方米，對總房價的需求從 50 萬元到 200 萬元不等，平均為 60 萬元，希望購買的戶型是 2—3 室 2 廳 2 衛(wèi)的戶型。購房的考慮因素以地理位置和交通為主，其次是價位和小區(qū)綠化環(huán)境狀況。 中間型中間型的潛在購房者各項指標(biāo)都位于中間，追求住房檔次與品質(zhì)，但在住房品質(zhì)提高的同時又不愿多付錢，相對來說較為挑剔。中間型購房者對住房需求的特點是以經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房為主，比例大致為 6：4。購房面積為 95 平方米左右，可接受的總房價平均為 40萬元，購房的考慮因素主要是位置和價位。17 / 134 基本改善型關(guān)注價格因素，在購房時更注重一些住房基本功能的實現(xiàn)，由于經(jīng)濟(jì)承受能力的限制，對于較奢侈的配置相對有所舍棄。這一類型的消費者平均年齡在三類人中是最高的，其個人年收入和家庭年收入較低，絕大