【正文】 產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》2007/05/23商務(wù)部 國家外匯管理局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》（表8：近一年出臺(tái)的系列限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策一覽表）據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)：目前進(jìn)入中國進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和短期炒作的資金超過4000億美元。特別是隨著中國經(jīng)濟(jì)高速增長，進(jìn)、出口逆差不斷上升、人民幣升值預(yù)期不斷加大的前提下，還有更多的海外游資蠢蠢欲動(dòng)。從日本、東南亞的金融危機(jī)來看，海外資本的豪賭是泡沫不斷吹大的幕后黑手，因此控制海外資本的涌入是控制金融風(fēng)險(xiǎn)的首要問題。政策發(fā)展趨勢1）、貸幣緊縮的政策在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)生改變，而且近兩年還可能會(huì)更嚴(yán)格；2）、對(duì)高端、低密度、大套型物業(yè)征收保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅可能會(huì)在近兩年“空轉(zhuǎn)”落地；3）、加快中、小套型住宅的上市量和上市速度，保障中、低收入人群的利益；4）、進(jìn)一步規(guī)范土地市場、投資行為、銷售管理等；促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、健康的發(fā)展；5）、土地增值稅全面開始清算、控制價(jià)格過快上漲、增加地方稅收收入；6）、穩(wěn)定住房價(jià)格，合理控制土地上市速度及成交價(jià)格，對(duì)拍賣土地開發(fā)時(shí)間進(jìn)行嚴(yán)格的限制；7）、推進(jìn)個(gè)人住房需求，限制投資性住房的需求，從稅收、信貸等方面進(jìn)行監(jiān)管；小 結(jié)小結(jié)：近幾年出臺(tái)了系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的新政，涉及到金融、稅收、環(huán)保、國土、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)等領(lǐng)域，可謂五花八門；不管從數(shù)量上，還是從涉及范圍來看、都是近年來最嚴(yán)厲的一次?？v觀此輪的宏觀調(diào)控，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1）、控制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲；2）、控制低密度、大戶型物業(yè)的開發(fā)；3）、加快房屋供應(yīng)速度；4）、保障低收入人群的住房供應(yīng)；5）、限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；6）、對(duì)房地產(chǎn)的投資行業(yè)進(jìn)行打壓、規(guī)范房地產(chǎn)市場；7）、收縮“銀根”、加強(qiáng)貨幣、信貸監(jiān)管力度，促進(jìn)金融行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展；8）、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收（土地稅、營業(yè)稅、土地增值稅等）管理；從以上政策來看；根本點(diǎn)就是規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，抑制房價(jià)過快上漲，預(yù)防由開發(fā)投資過快增長、價(jià)格過快上漲引發(fā)的金額風(fēng)險(xiǎn)，從目前來看：針對(duì)高端物業(yè)開發(fā)的限制、加快中、小套型住房的供應(yīng)是一個(gè)長期的趨勢。對(duì)本項(xiàng)目而言：“青城山谷”定位于高端物業(yè)，相關(guān)宏觀調(diào)控對(duì)本項(xiàng)目的影響不大（特別是對(duì)消費(fèi)者的影響），由于土地政策的緊縮、低密度物業(yè)用的停止審批，對(duì)本項(xiàng)目來說是“利大于弊”，只是對(duì)開發(fā)商的融資要求更高。二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況1）、區(qū)域市場運(yùn)行環(huán)境（1）成都市場運(yùn)行環(huán)境成都：西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)、西南地區(qū)重要中心城市、四川省省會(huì)城市、國家歷史文化名城、西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)、中國最佳旅游城市，具有強(qiáng)大匯聚能力。近三年人口變動(dòng)情況 （數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局）年份年末總?cè)丝冢ㄈf人）總戶數(shù)（萬戶）機(jī)械增長人口（萬人）2003年10443362004年10603512005年10823672006年1103382（表9：近三年成都市人口變化情況）（2）成都經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況2006年，并且連年保持13%以上的增幅較快發(fā)展。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)比例逼近50%，第二產(chǎn)業(yè)比例約44%。農(nóng)業(yè)所占比例較小，三產(chǎn)結(jié)構(gòu)較為合理。，%，呈快速增長態(tài)勢。宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持持續(xù)、穩(wěn)健、較快發(fā)展態(tài)勢。同時(shí)良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行使居民收入快速提高，2006年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額達(dá)2411億元，%，城市居民人均可支配收入達(dá)12789元，%。人民生活水平快速提高。詳見下圖：從2006年各大城市GDP來看，成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平距發(fā)達(dá)城市還有一定差距。但GDP增長率處于較高水平。2）、成都城市規(guī)劃規(guī)劃方向：國際旅游樞紐城市、西部經(jīng)濟(jì)中心、現(xiàn)代特大中心城市、“一主六片”的大都市格局。成都市規(guī)劃發(fā)展定位為國際旅游樞紐城市、西部規(guī)模最大、最具活力、實(shí)力最強(qiáng)的城鎮(zhèn)群，創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市。未來城市人口為8001000萬人。經(jīng)濟(jì)方面規(guī)劃建設(shè)成為西部重要經(jīng)濟(jì)中心，重點(diǎn)建設(shè)一個(gè)基地（現(xiàn)代民用工業(yè)和國防工業(yè)基地）、二個(gè)樞紐（交通運(yùn)輸樞紐、郵政通訊樞紐）、三個(gè)中心（科教中心、商貿(mào)中心、金融中心）、四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)）、建設(shè)面向我國西部地區(qū)的中央商務(wù)區(qū)，形成西部地區(qū)最大規(guī)模的第三產(chǎn)業(yè)中心。區(qū)域空間布局：成都平原城市帶、成渝城市帶、城鎮(zhèn)密集區(qū)。按照《成都市城市總體規(guī)劃》，成都發(fā)展格局將呈現(xiàn)“一主六組團(tuán)”的局面，即繞城以內(nèi)的主城區(qū)和新都——青白江、龍泉、雙流（東升）、華陽、溫江、郫縣六個(gè)組團(tuán)?？臻g拓展方向近中期（2015年前）空間拓展以向東、向南方向?yàn)橹?，遠(yuǎn)期（2020年前）和遠(yuǎn)景（2020年后）以向南、北方向?yàn)橹?。都江堰?jīng)濟(jì)運(yùn)行情況1）、都江堰概況（1）地理、交通概況都江堰市位于成都平原西北，緊鄰西部特大城市成都，扼成都平原進(jìn)入川西北高原的交通要沖，是川西旅游環(huán)線上的黃金地段、成都平原經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分。距成都56公里，經(jīng)高速路25分鐘可到達(dá)成都。全市幅員面積1208平方公里，人口約60萬，城市人口約20萬，建成區(qū)面積20平方公里。作為國際旅游名城，都江堰市先后獲得“中國歷史文化名城”、“中國優(yōu)秀旅游城市”、“國家級(jí)生態(tài)示范區(qū)”、“中國人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”、“迪拜國際改善居住環(huán)境良好范例獎(jiǎng)”、“長壽之鄉(xiāng)”等稱號(hào)，并于2000年11月在聯(lián)合國第24屆世界遺產(chǎn)大會(huì)上獲得“世界文化遺產(chǎn)”的殊榮。（2）環(huán)境、歷史概況都江堰市以世界著名的水利工程都江堰而得名，是一座歷史悠久自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越、旅游資源十分豐富的歷史文化名城、國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。這里環(huán)境優(yōu)美，水質(zhì)良好，％，℃，環(huán)境質(zhì)量達(dá)國家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，地表水質(zhì)居全省第一，是成都地區(qū)環(huán)境質(zhì)量最好的地區(qū)。旅游資源豐厚是都江堰市的特色，擁有都江堰、青城山、龍池──虹口國家級(jí)森林公園、靈巖觀音山等多處在國內(nèi)外具有較高知名度的景區(qū)。（3）城市性質(zhì)“文化之都、遺產(chǎn)之地、山水之城、長壽之鄉(xiāng)、養(yǎng)生之園”,國家歷史名城和國家優(yōu)秀旅游城市,是西南唯一獲得雙文化遺產(chǎn)的生態(tài)性文化名城），“國家園林城市”,“最佳中國魅力城市”,川西水利樞紐，成都西北部經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)”。（4）城市功能定位世界遺產(chǎn)為特色的風(fēng)景旅游城市。成都平原與川西北高原少數(shù)民族地區(qū)之間的經(jīng)貿(mào)集散地。成都平原經(jīng)濟(jì)圈生態(tài)保護(hù)屏障，休閑旅游、科研教育、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及居住副中心，成都中心城市衛(wèi)星城。2）、都江堰經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（1）GDP增長態(tài)勢　GDP（萬元）人均GDP(元)2001年617967103952002年698903117452003年801131134172004年931700155712005年840200130162006年96530015159（表10：近幾年都江堰GDP變化情況）除2005年外，每年GDP的增速都在13％以上。（2）消費(fèi)能力社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長較快。每年以10%以上的速度增長，居民的收入水平、銷售能力不斷增長。（3）未來發(fā)展目標(biāo)發(fā)展內(nèi)容達(dá)到目標(biāo)發(fā)展目標(biāo)2010年全市人均GDP達(dá)4500美元，產(chǎn)業(yè)比重調(diào)整為5:45:50，城市化水平達(dá)50％。發(fā)展思路立足自身特色，積極主動(dòng)務(wù)實(shí)地融入中心城市經(jīng)濟(jì)圈，構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)系統(tǒng)，建設(shè)具有最佳人居環(huán)境和最佳創(chuàng)業(yè)環(huán)境的生態(tài)文化旅游名城。 發(fā)展戰(zhàn)略定位主動(dòng)融入中心城市經(jīng)濟(jì)圈，當(dāng)好成都的服務(wù)配套區(qū)。城市體系架構(gòu)完善城市功能，增強(qiáng)城市環(huán)境競爭力，基本形成中等城市框架。 產(chǎn)業(yè)格局定位以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以機(jī)械制造業(yè)和醫(yī)藥、新型建材等基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)為支撐，以旅游產(chǎn)業(yè)為龍頭的服務(wù)業(yè)和綠色農(nóng)業(yè)全面發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。城市特色定位建設(shè)具有最佳人居環(huán)境和最佳創(chuàng)業(yè)環(huán)境的生態(tài)文化旅游名城。建成4個(gè)附中心建成成都市的游泳附中心、休閑附中心、會(huì)議附中心、高科技產(chǎn)業(yè)附中心。（表11：都江堰未來發(fā)展規(guī)劃）3)、城市發(fā)展及規(guī)劃根據(jù)《都江堰市土地利用總體規(guī)劃（2004—2020）》，未來都江堰該市將發(fā)展成為一個(gè)組團(tuán)型大城市，并承擔(dān)起成都市的部分功能。到2020年，都江堰市城市人口規(guī)模將達(dá)到43萬人，城市用地規(guī)模達(dá)到43平方公里。該市將成為成都平原2小時(shí)都市圈的核心組成部分，將發(fā)展成為以主城區(qū)——聚源新城為核心，紫坪鋪組團(tuán)、玉堂組團(tuán)、蒲陽組團(tuán)為支撐的組團(tuán)型大城市。青城山鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略為：以農(nóng)業(yè)為輔助，依托世界文化遺產(chǎn)青城山，大力發(fā)展以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)。按照“大產(chǎn)業(yè)、大市場、大旅游”的思路發(fā)展旅游。青城山鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局：全鎮(zhèn)分為西部、中部、東部三個(gè)經(jīng)濟(jì)綜合區(qū)，同時(shí)以青城山鎮(zhèn)區(qū)為中心，以川西旅游環(huán)線省道106（S106）、景區(qū)道路為軸線，形成“一核、二軸、三區(qū)”點(diǎn)、線、面結(jié)合的產(chǎn)業(yè)空間布局結(jié)構(gòu)。4）、都江堰經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀（1）都江堰城市概況城市性質(zhì)——成都遠(yuǎn)郊特色旅游城市，是國家歷史名城和國家優(yōu)秀旅游城市,是西南唯一獲得雙文化遺產(chǎn)的生態(tài)性文化名城；城市區(qū)位——都江堰位于成都平原西北，距成都48公里，扼成都平原進(jìn)入川西北高原的交通要沖，是川西旅游環(huán)線上的黃金地段、成都平原經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分。城市交通——都江堰城市交通便捷。城區(qū)由成灌高速直接與中心城市聯(lián)結(jié)，距成都車程約30分鐘。成都目前正在形成以成都中心城區(qū)為核心，周邊30分鐘車程為輻射半徑的“大成都”。即，除了外環(huán)路以內(nèi)的主城區(qū)外，成都周邊的如新津、新都、郫縣等縣、市將成為大成都的外圍功能片區(qū)。外圍功能片區(qū)接受中心城市輻射，同時(shí)根據(jù)自身特點(diǎn)及優(yōu)勢形成產(chǎn)業(yè)跟生活配套的格局。城市規(guī)模——都江堰市幅員面積1207平方公里，轄28個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和1個(gè)工業(yè)區(qū)，人口60萬，城市人口近20萬，建成面積約26平方公里。城市資源——都江堰市不僅有“六山一水三分田”的特色地貌，而且有從海拔500余米到4500余米的巨大高差，形成了多個(gè)垂直氣候帶，產(chǎn)生了生物物種的多樣性，被譽(yù)為“生物基因庫”；同時(shí)，還有極其豐富優(yōu)質(zhì)的水資源和農(nóng)產(chǎn)品資源，具有發(fā)展中藥材種植、開發(fā)、生物制藥和發(fā)展綠色食（飲）品、有機(jī)食（飲）品等產(chǎn)業(yè)的良好自然條件。都江堰的旅游資源最為豐富。全市擁有都江堰、青城山、龍池──虹口國家級(jí)森林公園、靈巖觀音山等多處在國內(nèi)外具有較高知名度的景區(qū)、景點(diǎn)，山景、水景、洞穴景觀、生物景觀、人文景觀特色突出。（2）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況近年來，都江堰市的國民經(jīng)濟(jì)保持較為快速的增長態(tài)勢。2006年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP），%。全市按常住人口計(jì)算的人均GDP達(dá)15159元（按現(xiàn)行匯率折算達(dá)1956美元）%。，%；，%，增長17%；，%?！。骸。骸５珡纳蠄D可以看出，都江堰的GDP低于雙流、郫縣、溫江等，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在成都地區(qū)處于中等地位。都江堰總體經(jīng)濟(jì)水平還有待提高。三、青城山的地理區(qū)位青城山概況1）、青城山簡介青城山位于成都平原西北部邊緣，都江堰風(fēng)景區(qū)內(nèi)，東距成都市區(qū)68公里，距都江堰僅10多公里。青城山背靠千里岷江，俯瞰成都平原，林木青翠，四季常青，諸峰環(huán)峙，狀若城廓，故名青城山，素有“青城天下幽”的美譽(yù)。青城山還是中國四大道教名山之一，被稱為第五洞天，道教創(chuàng)始人張道陵曾在此修煉并羽化；青城道家氣功聞名遐爾，是中國道教文化、養(yǎng)生文化的發(fā)源地。青城山，是我國著名的國家級(jí)風(fēng)景名勝旅游地。杜甫、陸游、張大千、馮玉祥等仁人志士曾在此駐足留連。青城山大觀鎮(zhèn)更享有“中國長壽之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。青城山具備人文、地理結(jié)合絕佳的“先天優(yōu)勢”。2000年11月澳大利亞凱恩斯(Cairns)舉行的聯(lián)合國教科文組織第二十四屆世界遺產(chǎn)委員會(huì)全會(huì)上，青城山作為世界文化遺產(chǎn)被列入了《世界遺產(chǎn)名錄》。2）、環(huán)境質(zhì)量都江堰市具備優(yōu)越的人居環(huán)境，背靠千里岷山，前擁萬頃平疇，風(fēng)光旖旎，氣候宜人，℃（如下表12：68月成都不同區(qū)域平均氣溫），空氣質(zhì)量和地表水質(zhì)常年保持在國家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，%，%，是長江上游重要的生態(tài)屏障、國家首批生態(tài)示范區(qū)，被譽(yù)為“天然氧吧”。由于夏季平均溫度遠(yuǎn)底于成都市區(qū)，近幾年青城山成為休閑、度假、避暑的上佳選擇。區(qū)域成都市區(qū)華陽都江堰市區(qū)青城山下青城山上6—8月平均氣溫35℃34℃32℃26℃20℃（表12：成都近郊6－8月平均氣溫對(duì)比）3）、交通情況（1）、成灌高速公路：通過對(duì)現(xiàn)有高速公路出口進(jìn)行改造，加快了車量通行速度；同時(shí)對(duì)沿線景觀進(jìn)行打造，增加了沿途風(fēng)景的觀賞性；（2）、成都—青城山旅游快速通道：2006年9月成都至青城山的旅游快速通道已經(jīng)開通，成都市區(qū)到青城山的車程由原來接近1個(gè)小時(shí)縮短為半個(gè)多小時(shí)?？焖偻ǖ缹?duì)青城山來說具有兩大意義：一是有效地縮短了交通時(shí)間，青城山將從傳統(tǒng)的第二居所轉(zhuǎn)變?yōu)榈谝痪铀?；二是降低了出行成本（走成灌高速到青城山需?0元的過路費(fèi)，成－青快速通道是全免費(fèi)的），它的開通必然將帶來青城山地產(chǎn)開發(fā)的熱潮。同時(shí)區(qū)域內(nèi)的競爭格局將發(fā)生根本性的改變。（3）、沙西線延伸段的修建。將成都沙西線延伸至天馬。三條縱向道路以及規(guī)劃中的輕軌交通建設(shè)，使青城山—都江堰與成都市區(qū)形成多通道的有機(jī)聯(lián)系；通過修建跨越岷江的4座（其中兩座于2007完工）橋梁，連通都江堰市域內(nèi)三條橫向道路，為旅游、居家提供良好的保障。都江堰－青城山城市規(guī)劃根據(jù)《青城山—都江堰國際休閑度假旅游區(qū)概念規(guī)劃綱要》。都江堰的目標(biāo)是通過1—2年的努力，使青城山—都江堰成為在亞洲地區(qū)具有一定國際競爭力的中國最佳休閑度假旅游區(qū)。規(guī)劃中提到，打造休閑度假區(qū)時(shí)將建設(shè)相應(yīng)的輕軌，為游客提供更良好的交通條件（如：圖9）。重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域核心區(qū)：包括兩組團(tuán)一軸線，即都江堰組團(tuán)和青城山組團(tuán)，一軸線即省道106線(青城山大道)和環(huán)山健康通道特色景觀帶，總面積93平方公里。拓展區(qū)：包括虹口、龍池和柳街青城湖三大運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)功能區(qū)。保護(hù)區(qū)：包括紫坪埔?guī)靺^(qū)、青城山大熊貓棲息地(邛崍山系)、龍溪—虹口自然保護(hù)區(qū)和大熊