別墅項(xiàng)目產(chǎn)品策劃與營(yíng)銷策略方案-文庫(kù)吧
2025-04-13 03:52 本頁面
【正文】 的大學(xué)運(yùn)動(dòng)會(huì)所，2000平米的大學(xué)圖書館、大學(xué)咖啡館，、。地址：位于歷城區(qū)經(jīng)十東路總建筑面積：項(xiàng)目占地1037畝，69萬平米，地上建筑面積83萬平方米結(jié)構(gòu)面積：聚合Townhouse、退臺(tái)花園洋房、點(diǎn)式景觀洋房、疊墅洋房等豐富空間主張，面積區(qū)間82平米239平米。容積率：開盤：待定。優(yōu)勢(shì)：自身配套齊全。配套設(shè)施有總面積4萬平方米的中央園林、5000平方米的運(yùn)動(dòng)會(huì)所和文化會(huì)所，配有雙語幼兒園和六年一貫制學(xué)校。劣勢(shì)：偏遠(yuǎn)，交通收費(fèi)?！銎渌谑垌?xiàng)目概況序號(hào)名稱區(qū)位物業(yè)類型規(guī)模萬㎡主力戶型均價(jià)1彩石山莊東部雙拼、聯(lián)排、洋房280340㎡目前在售聯(lián)排、雙拼別墅，按套賣，155300萬/套2御景山墅東部聯(lián)排、疊加一期約40戶，剩余幾套2 萬175—240㎡聯(lián)排均價(jià)：11000—14000疊加：8000—110003蟠龍山水東部獨(dú)棟、雙拼2 萬275399㎡180280萬獨(dú)棟均價(jià)65007000元/平米，TOWNHOUSE均價(jià)5000元/平米。4瑞境皇冠水岸東部獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼別墅在售約5萬多177500㎡5200元/㎡5國(guó)華東方美郡南部聯(lián)排為主（一期剩5套聯(lián)排）10 萬（200套）在售面積240㎡、280㎡、350㎡1300014000元/㎡總價(jià)310萬、370萬、480萬6蝶泉山莊南部聯(lián)排在售約4萬250350㎡均價(jià)9000—120007崮云湖高爾夫別墅西部獨(dú)棟、雙拼6萬平米獨(dú)棟304487雙拼2342627500元/平米二、某別墅以及高端物業(yè)市場(chǎng)特征分布四處開花，沒有形成版塊在售及潛在項(xiàng)目分布地域廣闊，涉及某市區(qū)、郊區(qū)、下屬縣市,市區(qū)樓盤集中在南部、東部1) 東部：瑞境皇冠水岸、齊魯澗橋、蟠龍山水、諾貝爾城、華創(chuàng)、紫御東郡、海爾綠城全運(yùn)村、燕子山莊、原山9號(hào)、黃金9中齊未來城、東山墅、彩虹水岸2) 南部：金宮山莊、魯能領(lǐng)秀城、中齊他山、外海蝶泉山莊、銀豐花園、舜耕名筑、峰景尚院、天泰太陽樹、九如山莊3) 。4) 西部：魯商御龍灣、康橋圣菲、中建怡水和苑、名門世家、黃金崮云湖高爾夫別墅、海那城5) （4）北部：國(guó)科高爾夫別墅、齊魯溫泉水郡、翡翠郡價(jià)格差異較大高端物業(yè)售價(jià)因地域、建筑形態(tài)不同而差別較大（1）疊加：4000元——10000元（2）聯(lián)排：6000元——13000元（3）獨(dú)棟：5000元——8000元（4）洋房：5000元——98000元面積單純求大某的別墅項(xiàng)目面積從200400平方米不等，240平方米以下的戶型少之又少，總價(jià)格高得到了200多萬每套，而200平方米以下的別墅卻是悉數(shù)家珍，戶型配比不夠合理。而一線城市的別墅項(xiàng)目200平方米左右的也比較多見，能基本滿足購(gòu)墅者的居住需求，他們對(duì)于品位的定義更在于生活方式與環(huán)境的打造。低密度住宅也叫別墅目前，某市場(chǎng)上的別墅大概分為純別墅和類別墅兩種。所謂純別墅是指有山有水，或者有高爾夫、溫泉等稀缺資源，密度小，環(huán)境優(yōu)美的物業(yè)項(xiàng)目；而類別墅就是所謂的低密度住宅。市場(chǎng)上供應(yīng)的類別墅產(chǎn)品，密度比住宅低，多為疊加、聯(lián)排、或者是花園洋房，人工造景的成本很高，并不具備別墅的生態(tài)、自然的概念，但是有距離城市近、工作生活方便的特點(diǎn)，所以有些低密度住宅也被美其名曰“別墅”。類別墅價(jià)格遠(yuǎn)超純別墅某存在的純別墅項(xiàng)目如國(guó)科國(guó)際高爾夫別墅、蟠龍山水等，他們的價(jià)格一般在4500元8000元每平方米之間，這些項(xiàng)目大都有豐富的自然資源和山水景觀是純粹意義上的別墅。而某城區(qū)的類別墅項(xiàng)目，價(jià)格多在800015000元每平方米。而在一線城市的純別墅項(xiàng)目是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過類別墅的。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這和某人的別墅消費(fèi)習(xí)慣有很大關(guān)系，很多人依然把別墅定義為日常居住，由于資源稀缺和地塊本身的價(jià)值決定了類別墅不菲的價(jià)格。高尚住宅分流別墅購(gòu)買人群別墅的消費(fèi)群體處在經(jīng)濟(jì)收入的上層部分，這些人主要是私營(yíng)企業(yè)主、外企高管、ＩＴ精英、資深文秘、高級(jí)公務(wù)員、證券從業(yè)人員等等。30－45歲之間占的比例比較高，還有30歲以下的。中產(chǎn)階級(jí)是別墅購(gòu)買的主力，他們家庭結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定，事業(yè)的成功使他們有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。但這些人群在某所占比重很小，再加上其中一部分人不愿意露富，所以不足于支撐起一個(gè)紅火的別墅市場(chǎng)。這部分人更多地選擇了高尚住宅區(qū)里的大戶型，像復(fù)式住宅，使用面積、豪華程度并不一定比別墅小。 但別墅畢竟有別墅無可取代的優(yōu)勢(shì)，而且由于資源的稀缺性，其投資價(jià)值也日益彰顯。越來越多的人開始關(guān)注別墅的投資屬性，將投資視野轉(zhuǎn)向了別墅項(xiàng)目。獨(dú)棟別墅成稀缺產(chǎn)品別墅因其產(chǎn)品的特殊性，別墅用地一直為業(yè)界所關(guān)注。從2003年國(guó)土資源部對(duì)別墅用地叫停后，有關(guān)別墅的限制政策一年緊似一年，一系列“組合拳”使別墅市場(chǎng)仿佛走到了十字路口，2006年“國(guó)六條”及“國(guó)六條細(xì)則”的出臺(tái)又給別墅市場(chǎng)帶來空前壓力。為調(diào)控住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，國(guó)土資源部要求進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理，各地已從2006年6月1日起停止審批別墅類供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)。2006年４月，國(guó)土資源部出臺(tái)“別墅”準(zhǔn)確界定：“獨(dú)門獨(dú)院”納入別墅范圍，現(xiàn)在的低密度住宅，要納入到高檔住宅或高檔公寓的范圍內(nèi)。別墅類供地停止審批，現(xiàn)有的獨(dú)棟別墅開始成為稀缺產(chǎn)品，越來越顯得奇貨可居。獨(dú)門獨(dú)院，即上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。目前市場(chǎng)上高檔別墅并不多見，獨(dú)門獨(dú)院獨(dú)棟別墅更是屈指可數(shù)，多數(shù)都是雙拼、聯(lián)排、疊拼別墅等類別墅類產(chǎn)品，像國(guó)科國(guó)際高爾夫別墅這種主打獨(dú)棟別墅的項(xiàng)目已很少見。國(guó)科國(guó)際高爾夫別墅坐落在某城北，別墅均為獨(dú)門獨(dú)院獨(dú)棟，是某真正意義上的別墅。項(xiàng)目2002年一期開盤時(shí)均價(jià)在2000元／平方米，現(xiàn)在為數(shù)不多的別墅均價(jià)已是5000元／平方米。有錢買不到“好”別墅隨著財(cái)富的積累和消費(fèi)水平的提高，一些企業(yè)的高層管理者和私營(yíng)業(yè)主以及文藝界名人都具備別墅消費(fèi)需求，但格外挑剔。目前某別墅正處于發(fā)展階段，在景觀設(shè)計(jì)、戶型創(chuàng)意、居住理念等方面尚不夠完美。記者時(shí)常聽到這種感嘆：“有錢買不到好別墅。”這意味著某別墅的項(xiàng)目開發(fā)商們還需要苦練內(nèi)功。二、 某別墅以及高端物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)市場(chǎng)供應(yīng)量在售項(xiàng)目供應(yīng)量相對(duì)較小，下半年到明年供應(yīng)量劇增（1）、主要在售項(xiàng)目供應(yīng)量項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)套數(shù)紫御東郡聯(lián)排20瑞景皇冠水岸聯(lián)排50疊加30齊魯澗橋聯(lián)排60東山墅花園洋房40外海蝶泉山莊疊加40聯(lián)排50海那城花園洋房50名門世家疊加60聯(lián)排29國(guó)科高爾夫獨(dú)棟30金宮山莊獨(dú)棟100翡翠郡疊加4聯(lián)排10獨(dú)棟共計(jì)：130套聯(lián)排共計(jì)：220套疊加共計(jì)：65套花園洋房：130套（2）、下半半年以及明年供應(yīng)量預(yù)估項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)套數(shù)華創(chuàng)聯(lián)排120諾貝爾城聯(lián)排60洋房300海爾綠城全運(yùn)村聯(lián)排150黃金99花園洋房180外海蝶泉山莊疊加40聯(lián)排60銀豐花園洋房32海那城花園洋房200名門世家疊加40聯(lián)排100魯商御龍灣獨(dú)棟20聯(lián)排80組院30中齊未來城聯(lián)排72中齊他山聯(lián)排24康橋圣菲聯(lián)排80原山9號(hào)聯(lián)排60彩虹水岸聯(lián)排100獨(dú)棟共計(jì)：20套聯(lián)排共計(jì)：780套疊加共計(jì)：160套花園洋房：780套組院：30套（3）、小結(jié)：聯(lián)排、洋房等類別墅的供應(yīng)占絕對(duì)比例。獨(dú)棟別墅比例較少，將是未來高端物業(yè)的稀缺產(chǎn)品。品牌與品質(zhì)在別墅市場(chǎng)上，品牌巨頭的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力，一直為別墅市場(chǎng)精良成熟的產(chǎn)品和
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