【正文】 幾個重要炒作節(jié)點(diǎn)主要包括：■某驚現(xiàn)純獨(dú)棟別墅區(qū)。鑒于客戶的量有限，市區(qū)接待中心不需太大面積，重點(diǎn)最為環(huán)境、產(chǎn)品展示之場所?！?網(wǎng)站的廣告，以深入采訪突出產(chǎn)品、小編看房（視頻、照片）的形式經(jīng)行宣傳，重點(diǎn)突出產(chǎn)品細(xì)節(jié)，以較低成本在業(yè)內(nèi)形成口碑，已達(dá)到通過業(yè)內(nèi)專業(yè)人士之口碑傳播項(xiàng)目的目的。限量贈送白金卡關(guān)系客戶，啟動前期市場策略 利用***的關(guān)系資源，啟動高端關(guān)系客戶營銷，在項(xiàng)目內(nèi)部認(rèn)購期內(nèi)總送白金卡： 白金卡價值10萬元人民幣，可以房款； 白金卡具有時效性； 白金卡限量發(fā)售，實(shí)名登記； 白金卡可轉(zhuǎn)讓； 注：具體細(xì)則根據(jù)首批退貨情況制定。別墅客戶十分重視社區(qū)的景觀綠化！ 再有，樣板展示區(qū)（主入口、重點(diǎn)景觀如岸碼頭與棧道等）亮點(diǎn)是必須要提前打造、精雕細(xì)琢。建議貴公司在展開推廣前在較好的寫字樓租用辦公室。體現(xiàn)項(xiàng)目檔次。目標(biāo)客戶對項(xiàng)目可能的抗性就目前現(xiàn)狀而言，消費(fèi)群對本項(xiàng)目的心理抗性主要體現(xiàn)在如下方面：■開發(fā)商、設(shè)計公司不知名。擁有私家車或公務(wù)。 在露臺的設(shè)計上建議采用弧形欄桿等。二、 產(chǎn)品建筑風(fēng)格建議目前全國別墅市場，多以中式風(fēng)格、英倫風(fēng)格、美式風(fēng)格、西班牙風(fēng)格最為流行，某市場新項(xiàng)目以西班牙風(fēng)格較為突出。 機(jī)會： ■某景區(qū)配套的完善與成熟，如高爾夫、水上運(yùn)動設(shè)施、酒店等。 ■背靠1800畝的雪夜湖。某景區(qū)規(guī)劃有五星級酒店、高爾夫、水上運(yùn)動、民俗文化長廊、生態(tài)示范觀光農(nóng)業(yè)等等。某為某50公里圈內(nèi)最大的水面，湖面面積12平方公里，湖面開闊，岸線曲折，四周群山環(huán)抱，森林蒼郁，集太湖煙波浩渺之勢，西湖淡妝濃抹之美，進(jìn)入景區(qū)給人以回歸大自然的感覺。如果大膽預(yù)言，中國豪宅會因?yàn)檫@些活躍長者有以下中長期的發(fā)展趨勢：休閑度假地區(qū)隨著交通、通訊和配套的完善，將會逐漸有著長達(dá)二十年的繁榮景象.城市核心區(qū)的公寓將兩極分化，良好管理和周邊環(huán)境成為最重要的得分因素.城市周邊，具有天然資源，低密度和良好休閑配套的物業(yè)將最先受益.圈層營銷和活躍長者細(xì)分營銷將成為豪宅主流營銷手段.豪宅的戶型結(jié)構(gòu)和面積不斷放大的趨勢將停止。他們是改革開放的主要受益者，在此之前，“老三屆”經(jīng)歷過上山下鄉(xiāng)，大多數(shù)人沒有機(jī)會讀大學(xué)，在此之后，是“70年代”，生活雖然順利，但沒有“先人一步”的機(jī)遇。隨著樓市轉(zhuǎn)暖，端物業(yè)作為規(guī)避通貨膨脹預(yù)期的避風(fēng)港，受到特性消費(fèi)群體的青睞，加之市場供應(yīng)量不大，價格比較平穩(wěn)，但品牌開發(fā)商的銷售明顯好于普通開發(fā)商的項(xiàng)目。是由魯商置業(yè)開發(fā)的高檔別墅區(qū)，它提出的原創(chuàng)別墅四組院別墅在山東尚屬首例。獨(dú)棟別墅比例較少，將是未來高端物業(yè)的稀缺產(chǎn)品。目前市場上高檔別墅并不多見，獨(dú)門獨(dú)院獨(dú)棟別墅更是屈指可數(shù)，多數(shù)都是雙拼、聯(lián)排、疊拼別墅等類別墅類產(chǎn)品，像國科國際高爾夫別墅這種主打獨(dú)棟別墅的項(xiàng)目已很少見。 但別墅畢竟有別墅無可取代的優(yōu)勢，而且由于資源的稀缺性，其投資價值也日益彰顯。而某城區(qū)的類別墅項(xiàng)目，價格多在800015000元每平方米?！銎渌谑垌?xiàng)目概況序號名稱區(qū)位物業(yè)類型規(guī)模萬㎡主力戶型均價1彩石山莊東部雙拼、聯(lián)排、洋房280340㎡目前在售聯(lián)排、雙拼別墅，按套賣，155300萬/套2御景山墅東部聯(lián)排、疊加一期約40戶，剩余幾套2 萬175—240㎡聯(lián)排均價：11000—14000疊加：8000—110003蟠龍山水東部獨(dú)棟、雙拼2 萬275399㎡180280萬獨(dú)棟均價65007000元/平米，TOWNHOUSE均價5000元/平米。優(yōu)勢：價位較為合理劣勢：位置較偏、周邊配套匱乏■中國產(chǎn)品類型豐富，其中四組院產(chǎn)品為省內(nèi)首創(chuàng)。二期推出房源■銀豐花園 銀豐山莊的升級版，舜耕路上的高檔社區(qū)，4棟花園洋房位于小區(qū)最佳位置，因而備受推崇，花園洋房提升了整個小區(qū)的居住品質(zhì)。此次推出別墅房源面積范圍255～387㎡，單價11000元/㎡, （含地下室）整套售價200～380萬元。項(xiàng)目區(qū)位涉及市區(qū)及東、西、南、北各個方位，呈現(xiàn)百花齊放的局面。之后南部山區(qū)的加州花園、北部的國科國際高爾夫別墅、西部的文昌山莊等別墅項(xiàng)目加入了別墅市場行列，使得某高端物業(yè)市場不斷升溫。“城市別墅專家”，提升某別墅品質(zhì)。購房者可享受以下3重優(yōu)惠：認(rèn)籌金10萬抵15萬；%，%。上下疊面積差15~25㎡，總價差在30~50萬之間。地址:旅游路與轉(zhuǎn)山西路交匯處總建面積：4萬㎡結(jié)構(gòu)面積： 4+1層、6+1層,三房、四房、復(fù)式120～280㎡ 開盤：2008年12月27日 售價：6900元/ ㎡優(yōu)勢：自然環(huán)境優(yōu)越、產(chǎn)品設(shè)計品質(zhì)感強(qiáng)劣勢：位置較偏、周邊配套匱乏■ 名門世家■位于西城臘山公園半坡的名門世家以新歐式風(fēng)格，開西部山水別墅之先河。優(yōu)勢：自身配套齊全。所謂純別墅是指有山有水，或者有高爾夫、溫泉等稀缺資源，密度小，環(huán)境優(yōu)美的物業(yè)項(xiàng)目；而類別墅就是所謂的低密度住宅。中產(chǎn)階級是別墅購買的主力，他們家庭結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定，事業(yè)的成功使他們有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。2006年４月，國土資源部出臺“別墅”準(zhǔn)確界定：“獨(dú)門獨(dú)院”納入別墅范圍，現(xiàn)在的低密度住宅，要納入到高檔住宅或高檔公寓的范圍內(nèi)。記者時常聽到這種感嘆：“有錢買不到好別墅。特色鮮明紫御東郡。是西城中心，唯一全山景原生態(tài)純別墅社區(qū)，門世家社區(qū)建筑風(fēng)格為新歐式自然主義建筑風(fēng)格，景觀設(shè)計充分汲取了江南園林的秀麗，并注入了中國傳統(tǒng)儒家文化的精義，不但賞心悅目，更為社區(qū)創(chuàng)造出了古典文化的氛圍。因此與發(fā)達(dá)城市的別墅市場迥然不同的顯現(xiàn)：城市類別墅價格明顯高于遠(yuǎn)郊存別墅。（三）、“活躍長者”與下一輪趨勢我們知道，美國戰(zhàn)后“嬰兒潮”，是前些年美國房地產(chǎn)高漲的主要推動因素之一。某景區(qū)控制面積130平方公里，核心景區(qū)規(guī)劃面積60平方公里。（5）、大環(huán)境小結(jié)某水面面積1800畝，是某50公里圈內(nèi)最大的的水面。l 回家之路l 項(xiàng)目前小湖與雪野大湖相連l 項(xiàng)目入口——私密，不乏景觀l 院內(nèi)芙蓉茂盛l 項(xiàng)目山下水域——淺灘、碼頭二、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢： ■地處風(fēng)景區(qū)內(nèi)，周邊風(fēng)景區(qū)眾多。 ■走高往返速需要40元過路費(fèi)。 第三部分：項(xiàng)目定位一、 產(chǎn)品類型定位綜合某高端市場狀況以及本項(xiàng)宗地情況、周邊環(huán)境、交通狀況，本著競爭差異化、可實(shí)現(xiàn)利潤最大化原則，***建議本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為：純獨(dú)棟高端別墅社區(qū)（地上三層為主、）■ 為營造高端項(xiàng)目形象、制造差異話，針對高端客群，建議定位為300平米以內(nèi)為主的純獨(dú)棟。 墻體、護(hù)欄、門窗框架，乃至屋頂上使用的筒瓦采用圓弧形結(jié)構(gòu)，讓外立面更富動感；216?！?產(chǎn)品類型與一般消費(fèi)特征產(chǎn)品類型消費(fèi)習(xí)慣獨(dú)棟別墅外資企業(yè)，上市公司，大公司的老總、上層管理人員級別實(shí)力較強(qiáng)的私營業(yè)主雙拼普通私營業(yè)主具有高薪收入的管理人才與技術(shù)人才聯(lián)體特征與雙拼較為接近經(jīng)濟(jì)實(shí)力稍微低一點(diǎn)疊加高級職員，改善生活空間，向往別墅生活，疊加但資金實(shí)力還不夠的人群（二）客戶特點(diǎn) 消費(fèi)者年齡分布情況消費(fèi)者職業(yè)分布情況 消費(fèi)者對媒體的接觸情況消費(fèi)者對別墅建筑形式傾向狀況的分析 客戶范疇廣泛40—50歲之間的男性消費(fèi)者為主體，以私營企業(yè)主、三資企業(yè)高級管理人員、股票證券高級職業(yè)經(jīng)理人為職業(yè)特點(diǎn)?！鰳O富震撼力的某水面。第四部分：項(xiàng)目營銷策略一、 案名與主題推廣語 主推案名某別院■ 某：體現(xiàn)地名與項(xiàng)目