【正文】 成青大道通車，交通情況變好。主要媒體種類DM單/樓書/道旗主要訴求重點水景/環(huán)境主要暢銷原因總價/面積/區(qū)域主要滯銷原因無銷 售 率推出房源100%（表20：新麗江項目概況）5）、天下青城美墅半島開盤日期07年上半年交房日期——價位分析總價范圍188萬260萬項目位置都江堰區(qū)青城山大觀鎮(zhèn)兩河風(fēng)景區(qū)主力總價209萬開 發(fā) 商新世宇實業(yè)總建戶數(shù)三期82戶(住)單價62006800代理銷售禾瑞營銷可售戶數(shù)三期82戶(住)均價6500元/㎡物業(yè)管理世宇物管總銷金額約2億(商)價格無商業(yè)工程進(jìn)度外裝面積范圍車位96輛占地面積106畝容 積 率付款方式定 金——總建面積㎡綠 化 率42%付款方式一次性優(yōu)惠2%建筑形態(tài)雙拼別墅車位比1：1優(yōu)惠幅度一次性/按揭樓層規(guī)劃3F，有地下層電 話02886926611物 管 費㎡.月產(chǎn)品規(guī)劃戶 型面 積套數(shù)比例訴求客源區(qū)域成都較多，省外53722%類型度假/養(yǎng)老/投資63834%年齡中年，老年較多，也有年輕人位老人購買7396%特征成都客戶較多，省外也有一定部分。季節(jié)性居住很明顯，冬季人很少。221630%222552%24338%34315115914%本項目綜合分析項目一期于06年11月18日發(fā)售一批次，二批次于07年1月1日發(fā)售，預(yù)計10月份推出一期最后一個批次。度假，養(yǎng)老為主要類型，由于升值潛力大，也有投資客戶。項目臨近東軟學(xué)院/青霞學(xué)校/青城山九年制學(xué)校，教育配套較好。42316720本項目綜合分析項目于8月3號開盤，當(dāng)天2個半小時完成銷售，去化很快。東軟板塊青城皓庭川西民居風(fēng)格聯(lián)排、雙拼、獨幢別墅聯(lián)排103㎡、雙拼138㎡、獨幢280㎡置信芙蓉青城中式民居風(fēng)格獨院聯(lián)排別墅90180㎡聯(lián)排別墅上善棲川西民居風(fēng)格雙拼、疊拼、低層別墅90㎡洋房高爾夫板塊高山流水北美風(fēng)格獨棟別墅一期380800㎡，二期1600㎡高爾國際北美鄉(xiāng)村別墅風(fēng)格聯(lián)排、雙拼、獨幢別墅86122㎡聯(lián)排別墅青城神韻川西民居風(fēng)格多層小戶洋房 聯(lián)排別墅6070 ㎡小戶洋房新麗江川西民居風(fēng)格多層小戶洋房 雙拼別墅??㏒???琰茞??220。代表項目：上善棲、。到青城山度假的游客中，休閑度假住宅為他們提供的除了能充分地享受青城的山水外，還擁有一份家的感覺。3）、休閑度假住宅從目前青山的整體規(guī)劃來看：景區(qū)保護(hù)與房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)被放在重要位置，在“合理、適度、有序”的發(fā)展指導(dǎo)思想下，擴(kuò)展生態(tài)居家、度假住宅和旅游新村。因此這也造就了大量以滿足暑假、度假為主的季節(jié)性物業(yè)需求，大量小面積的投資型物業(yè)運營而生，這也是為什么青城山最近兩年供應(yīng)了大量小面積的別墅物業(yè)，如青城翠朗園2期、高爾國際、新麗江二期、青城雅舍、青城神韻等項目都推出大量70200㎡的小聯(lián)排、小獨棟戶型?？蛻魳?gòu)成主要以成都以及省外區(qū)域客戶為主。（2）青城路觀景路都江堰景區(qū)岷江干流 核心城區(qū)，以多層開發(fā)為主，新開發(fā)樓盤量少、總體開發(fā)規(guī)模偏小， 中大規(guī)模項目開發(fā)呈現(xiàn)明顯的外移趨勢，開發(fā)地塊具備較好的環(huán)境，如臨河、周邊環(huán)境成熟、距離新城區(qū)距離近等先天優(yōu)勢等； 依托城市核心區(qū)的商業(yè)、教育、醫(yī)院等公共配套，以及優(yōu)越的自然環(huán)境資源，并加強(qiáng)了項目自身的社區(qū)性商業(yè)配套，綜合性較完善； 建筑特征通常以坡屋頂為川西民居風(fēng)格的符號特征（3）青城山片區(qū) 該區(qū)域住宅的建筑形態(tài)主要是別墅，包括獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼、合院等，新近開發(fā)項目中的低層合院產(chǎn)品及mini別墅得到市場的肯定。別墅功能主要用于居住、度假休閑，二、都江堰－青城山別墅市場分析區(qū)域房地產(chǎn)整體開發(fā)情況都江堰－青城山房地產(chǎn)分為都江堰片區(qū)和青城山片區(qū)。供給分析 截止到2007年，成都市共有21個在售別墅項目，其中郊區(qū)占到了19個之多，在售別墅的總體供應(yīng)量達(dá)到270萬㎡，別墅供應(yīng)戶數(shù)達(dá)到8268戶，其中郊區(qū)在售別墅的總供應(yīng)量為119萬㎡，別墅供應(yīng)戶數(shù)為7857戶。必須奢華的價值感和高貴的氣質(zhì),才能獲得消費者的認(rèn)同。援用較好的自然景觀、交通、人氣資源的都江堰、龍泉、華陽、雙流、溫江等地都成為開發(fā)的熱點區(qū)域。從此，郊縣別墅與城市的交鋒不再是“第一居所”與“第二居所”的爭奪，休閑、度假項目以“陽光、空氣、青山綠水”向渴望自然的都市人拋去了繡球，一時間成都人恍然大悟。隨后陸續(xù)出現(xiàn)我武侯庭院、武侯山莊、紅運花園、皇家花園、名流花園等項目。在那個時期，住宅體制正是進(jìn)行深化改革的時期，住房由傳統(tǒng)的公房向商品房進(jìn)行轉(zhuǎn)變，雖然在當(dāng)時錦繡花園第一個在成都推出別墅項目，它的出現(xiàn)價格雖然一開始就拉到七八千元、一萬多元的高位，卻因為市場無同類產(chǎn)品供應(yīng)，先富起來的人們又期待住進(jìn)別墅的大好環(huán)境下而迅速賣光。廊道兩側(cè)按綠化控制要求控制出綠帶。用地調(diào)整措施方面：第一是將加強(qiáng)旅游服務(wù)、文化娛樂、商業(yè)服務(wù)、停車設(shè)施及市政配套等公共設(shè)施設(shè)置；第二是調(diào)整現(xiàn)有部分用地為公園綠化用地，新增部分公園綠地，大力提高綠化用地比例，做到生態(tài)營城；第三是逐步改造工業(yè)用地為旅游服務(wù)用地。同時此次出臺的還有規(guī)劃面積200平方公里的控制性詳規(guī)，該規(guī)劃有意將青城山打造成中國西部中央旅游度假養(yǎng)生區(qū)規(guī)劃區(qū)。都江堰－青城山城市規(guī)劃根據(jù)《青城山—都江堰國際休閑度假旅游區(qū)概念規(guī)劃綱要》。2）、環(huán)境質(zhì)量都江堰市具備優(yōu)越的人居環(huán)境，背靠千里岷山，前擁萬頃平疇，風(fēng)光旖旎，氣候宜人，℃（如下表12：68月成都不同區(qū)域平均氣溫），空氣質(zhì)量和地表水質(zhì)常年保持在國家一級標(biāo)準(zhǔn)，%，%，是長江上游重要的生態(tài)屏障、國家首批生態(tài)示范區(qū)，被譽(yù)為“天然氧吧”。三、青城山的地理區(qū)位青城山概況1）、青城山簡介青城山位于成都平原西北部邊緣，都江堰風(fēng)景區(qū)內(nèi)，東距成都市區(qū)68公里，距都江堰僅10多公里。全市擁有都江堰、青城山、龍池──虹口國家級森林公園、靈巖觀音山等多處在國內(nèi)外具有較高知名度的景區(qū)、景點，山景、水景、洞穴景觀、生物景觀、人文景觀特色突出。城市交通——都江堰城市交通便捷。建成4個附中心建成成都市的游泳附中心、休閑附中心、會議附中心、高科技產(chǎn)業(yè)附中心。（2）消費能力社會消費品零售總額增長較快。（2）環(huán)境、歷史概況都江堰市以世界著名的水利工程都江堰而得名，是一座歷史悠久自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越、旅游資源十分豐富的歷史文化名城、國家級風(fēng)景名勝區(qū)。經(jīng)濟(jì)方面規(guī)劃建設(shè)成為西部重要經(jīng)濟(jì)中心，重點建設(shè)一個基地（現(xiàn)代民用工業(yè)和國防工業(yè)基地）、二個樞紐（交通運輸樞紐、郵政通訊樞紐）、三個中心（科教中心、商貿(mào)中心、金融中心）、四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)）、建設(shè)面向我國西部地區(qū)的中央商務(wù)區(qū)，形成西部地區(qū)最大規(guī)模的第三產(chǎn)業(yè)中心。宏觀經(jīng)濟(jì)運行保持持續(xù)、穩(wěn)健、較快發(fā)展態(tài)勢。政策發(fā)展趨勢1）、貸幣緊縮的政策在短時間內(nèi)不會發(fā)生改變，而且近兩年還可能會更嚴(yán)格；2）、對高端、低密度、大套型物業(yè)征收保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅可能會在近兩年“空轉(zhuǎn)”落地；3）、加快中、小套型住宅的上市量和上市速度，保障中、低收入人群的利益；4）、進(jìn)一步規(guī)范土地市場、投資行為、銷售管理等；促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、健康的發(fā)展；5）、土地增值稅全面開始清算、控制價格過快上漲、增加地方稅收收入；6）、穩(wěn)定住房價格，合理控制土地上市速度及成交價格，對拍賣土地開發(fā)時間進(jìn)行嚴(yán)格的限制；7）、推進(jìn)個人住房需求，限制投資性住房的需求，從稅收、信貸等方面進(jìn)行監(jiān)管；小 結(jié)小結(jié)：近幾年出臺了系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的新政，涉及到金融、稅收、環(huán)保、國土、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)等領(lǐng)域，可謂五花八門；不管從數(shù)量上，還是從涉及范圍來看、都是近年來最嚴(yán)厲的一次。融資手段、經(jīng)營模式成為開發(fā)商生存的主要法寶?！扒喑巧焦取表椖课挥谇喑巧桨鎵K，高端的項目定位，系列金融政策其目標(biāo)消費人群的影響不會太大。為了保證資金的安全，銀行更愿意將資金貸給信譽(yù)好、品牌價值高、實力強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)，開發(fā)商的融資難度變大了?！扒喑巧焦取表椖空w市場研究報告2008年2月18日前 序通過對項目區(qū)位、規(guī)模、規(guī)劃指標(biāo)及宏觀市場等綜合因素的分析，我們初步判斷該地塊應(yīng)該開發(fā)為“復(fù)合型度假地產(chǎn)項目”，有了這個基調(diào)后，我們在進(jìn)行市場研究過程中就可以抓住重點，通過對各種可能規(guī)劃的物業(yè)形態(tài)進(jìn)行分析，確定可以與本項目結(jié)合的相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)，并且為項目將來的規(guī)劃、營銷、運營提供有效的市場支撐。（3）、央行發(fā)行定向票據(jù)發(fā)行日期名稱發(fā)行量（億元）期限（年）票面利率（%）調(diào)控時間2007/10/112007年第108期央行票據(jù)15003年%10/132007/09/072007年第100期央行票據(jù)15103年%9/142007/08/172007年第90期央行票據(jù)10103年%8/222007/07/132007年第74期央行票據(jù)10103年%7/212007/05/112007年第46期央行票據(jù)10103年%6/52007/03/092007年第21期央行票據(jù)10103年%3/18（表4：2007年央行發(fā)行定向央行票據(jù)情況一覽）2007年的金融政策除了加息、提高資金準(zhǔn)備率頻率高外，另一個新高就是定向發(fā)行央行票據(jù)，回收現(xiàn)金的頻率非常高。環(huán)保、節(jié)能政策頒布《住宅節(jié)能建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》，引導(dǎo)住宅行業(yè)向環(huán)保、節(jié)能方向發(fā)展。2007年3月國土資源部正式啟動國土監(jiān)查制度（必要時可以啟動問責(zé)制），在實行土地垂直監(jiān)管體系中成都成為五個大區(qū)域中心之一?？v觀此輪的宏觀調(diào)控，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1）、控制房地產(chǎn)價格過快上漲；2）、控制低密度、大戶型物業(yè)的開發(fā)；3）、加快房屋供應(yīng)速度；4）、保障低收入人群的住房供應(yīng)；5）、限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；6）、對房地產(chǎn)的投資行業(yè)進(jìn)行打壓、規(guī)范房地產(chǎn)市場；7）、收縮“銀根”、加強(qiáng)貨幣、信貸監(jiān)管力度，促進(jìn)金融行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展；8）、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收（土地稅、營業(yè)稅、土地增值稅等）管理；從以上政策來看；根本點就是規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，抑制房價過快上漲，預(yù)防由開發(fā)投資過快增長、價格過快上漲引發(fā)的金額風(fēng)險，從目前來看：針對高端物業(yè)開發(fā)的限制、加快中、小套型住房的供應(yīng)是一個長期的趨勢。同時良好的經(jīng)濟(jì)運行使居民收入快速提高，2006年城鄉(xiāng)居民儲蓄余額達(dá)2411億元，%，城市居民人均可支配收入達(dá)12789元，%。區(qū)域空間布局：成都平原城市帶、成渝城市帶、城鎮(zhèn)密集區(qū)。這里環(huán)境優(yōu)美，水質(zhì)良好，％，℃，環(huán)境質(zhì)量達(dá)國家一級標(biāo)準(zhǔn)，地表水質(zhì)居全省第一，是成都地區(qū)環(huán)境質(zhì)量最好的地區(qū)。每年以10%以上的速度增長，居民的收入水平、銷售能力不斷增長。（表11：都江堰未來發(fā)展規(guī)劃）3)、城市發(fā)展及規(guī)劃根據(jù)《都江堰市土地利用總體規(guī)劃（2004—2020）》，未來都江堰該市將發(fā)展成為一個組團(tuán)型大城市，并承擔(dān)起成都市的部分功能。城區(qū)由成灌高速直接與中心城市聯(lián)結(jié)，距成都車程約30分鐘。（2）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況近年來，都江堰市的國民經(jīng)濟(jì)保持較為快速的增長態(tài)勢。青城山背靠千里岷江，俯瞰成都平原，林木青翠，四季常青，諸峰環(huán)峙，狀若城廓，故名青城山，素有“青城天下幽”的美譽(yù)。由于夏季平均溫度遠(yuǎn)底于成都市區(qū)，近幾年青城山成為休閑、度假、避暑的上佳選擇。都江堰的目標(biāo)是通過1—2年的努力，使青城山—都江堰成為在亞洲地區(qū)具有一定國際競爭力的中國最佳休閑度假旅游區(qū)。該詳規(guī)將以保護(hù)青城山風(fēng)景名勝區(qū)和世界遺產(chǎn)為前提，以“天人合一，生態(tài)營城”的思想，將青城山建設(shè)成為中國西部的中央旅游度假養(yǎng)生區(qū)。用地發(fā)展方向上將引導(dǎo)向東遠(yuǎn)離景區(qū)發(fā)展：利于在保護(hù)景區(qū)前提下的城鎮(zhèn)持續(xù)發(fā)展。綠帶內(nèi)為游憩休閑步道。天府花園隨之出擊，六七千元/㎡的別墅銷售也還不錯。此部分項目最大的特點是處于城市的近郊區(qū)（距二環(huán)路僅35公里的距離），此部分項目的戶型基本上在從170㎡到250多㎡這個時期的別墅大部分環(huán)境十分糟糕，很多項目混雜于低價房小區(qū)中，滿足了不夠錢買錦繡等高價別墅，又看不上公寓房的中產(chǎn)階級的夢想，所以五大花園類型的別墅走勢仍然不錯。中國青城舉起青城大旗，青城白鷺洲的運動休閑公園、青城高爾夫的高爾夫山莊、假日青城的百姓度假小屋一大批度假別墅產(chǎn)品涌現(xiàn)和熱銷，讓人意識到旅游地產(chǎn)的蓬勃生機(jī)。同時這個時期的別墅在創(chuàng)新上也下足了功夫，不同建筑風(fēng)格的項目層出不窮、別墅的形態(tài)也更趨于豐富，如三環(huán)路以內(nèi)以聯(lián)排、疊拼、錯疊拼別墅為主，近郊區(qū)（離成都20公里以內(nèi)的區(qū)域）則以聯(lián)排、獨棟別墅為主，遠(yuǎn)郊區(qū)（離成都20公里以上的區(qū)域）則以聯(lián)排、獨棟別墅、度假、商務(wù)別墅為主。因此，別墅的做工、用料上十分考究。由此可看出，成都市郊區(qū)別墅為別墅規(guī)劃主流。都江堰片區(qū)中老城區(qū)開發(fā)已接近尾聲，目前已無太多的土地儲備，整體開發(fā)物業(yè)形態(tài)多為多層以及低密度產(chǎn)品，多層均價在30003500元/㎡左右，低層均價多在40006000元/㎡；新的開發(fā)主要集中在三大片區(qū)；幸福大道、迎賓大道向東，青城路觀景路都江堰景區(qū)岷江干流以及蒲