【正文】 五部門部署開展國有土地使用權(quán)出讓專項(xiàng)清理工作2007/05/18國土資源部《中華人民共和國物權(quán)法》（2007/04/04國土資源部監(jiān)察部關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問題的通知2007/03/29八部委關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知2007/03/12國土資源部監(jiān)察部印發(fā)《查處土地違法行為立案標(biāo)準(zhǔn)》的通知2007/08/31國務(wù)院國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知（表6：近一年出臺的系列土地政策一覽表）小結(jié)：土地政策不斷緊縮是以后市場發(fā)展的必然，對開發(fā)商而言：優(yōu)勝劣汰將成為必然。房地產(chǎn)政策時(shí)間發(fā)文部門內(nèi)容2006/12/28國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知2006/05/18八部委促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施　審議2005/05/28七部委關(guān)于貫徹〈國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知〉的通知2007/09/28國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（表5：近幾年出臺的系列房地產(chǎn)政策一覽）小結(jié)：2007年全國各地不斷出現(xiàn)新的“地王”，開發(fā)商為了獲取土地使出了渾身解術(shù)，對各種新政毫不關(guān)心。從近期中央的系列政策來看：2008年的金融政策仍然是從緊，這個(gè)大的趨勢在未來一、兩年內(nèi)不會發(fā)生改變。2007年出現(xiàn)了6次發(fā)行定向票據(jù)，由此可以看出監(jiān)管部門對控制流動性過剩的決心。對開發(fā)商而言：將面臨融資成本的不斷上升、融資難度不斷加大，勢必影響開發(fā)商的利潤率，同時(shí)對開發(fā)商的自有資金要求更高，對消費(fèi)者而言，不斷上漲的利率，意味著還貸壓力的增大，出現(xiàn)爛帳的幾率明顯加大。暫定的調(diào)研內(nèi)容如下：高端別墅商業(yè)發(fā)展環(huán)境度假型公寓旅游市場及旅游配套商業(yè)會議、會務(wù)度假項(xiàng)目發(fā)展趨勢酒店行業(yè)目 錄第一部分 宏觀環(huán)境分析 6一、政策環(huán)境分析 6稅收政策 6金融政策 6環(huán)保、節(jié)能政策 8房地產(chǎn)政策 8土地政策 9住房保障政策 10外資限入政策 10政策發(fā)展趨勢 11小 結(jié) 11二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 12經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況 12都江堰經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 13三、青城山的地理區(qū)位 17青城山概況 17都江堰－青城山城市規(guī)劃 18第二部分 別墅市場研究 22一、成都別墅市場分析 22成都別墅市場開發(fā)投資情況 22成都別墅市場發(fā)展的5個(gè)階段 22別墅發(fā)展重點(diǎn)片區(qū)分析 24成都別墅現(xiàn)狀 25供給分析 26需求分析 26二、都江堰－青城山別墅市場分析 27區(qū)域房地產(chǎn)整體開發(fā)情況 27都江堰－青城山住宅供應(yīng)市場現(xiàn)狀 27青城山目前別墅市場發(fā)展的主要特點(diǎn) 29青城山片區(qū)別墅市場分析 31青城山典型別墅開發(fā)板塊分析 32三、典型可類比項(xiàng)目分析 34競爭項(xiàng)目區(qū)域分類 34競爭項(xiàng)目分析 34可類比項(xiàng)目個(gè)案分析 36青城山片區(qū)項(xiàng)目綜合分析 45客群分析 46四、總 結(jié) 48第三部分 商業(yè)地產(chǎn)分析 49一、成都市商業(yè)概況分析 49成都市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)情況 49成都市商業(yè)地產(chǎn)供需情況 50近幾年成都市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展簡析 51代表性商圈—鹽市口商業(yè)中心 53成都市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃 55小結(jié) 57二、都江堰市消費(fèi)市場分析 57人口狀況 57居民收入水平分析 57居民消費(fèi)水平及特點(diǎn)分析 58消費(fèi)指標(biāo)走勢分析 58都江堰商品零售總額 59結(jié)論 59三、都江堰及青城山商業(yè)市場分析 59都江堰市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 59青城山山門附近商業(yè)狀況 61清幽街商業(yè)狀況 62青城山鎮(zhèn)的商業(yè)狀況 65青城山開發(fā)物業(yè)商業(yè)發(fā)展態(tài)勢分析 66都江堰及青城山商業(yè)市場結(jié)論 68四、總 結(jié) 70第四部分 都江堰旅游及酒店分析 72一、都江堰旅游市場 72都江堰市旅游市場概況 72都江堰－青城山旅游市場發(fā)展情況 74城市規(guī)劃打造中國最佳休閑度假旅游區(qū) 75青城山目前旅游市場開發(fā)的局限性與尷尬現(xiàn)狀 78二、都江堰酒店調(diào)查 79都江堰－青城山典型賓館個(gè)案調(diào)查 80農(nóng)家樂 83三、都江堰－青城山規(guī)劃中的五星級酒店 83美侖集團(tuán)都江堰5年投資戰(zhàn)略 84攀煤賓館 86經(jīng)都五星級酒店 86藍(lán)光五星級酒店 87豪森五星級酒店 87四、5+2模式及酒店式公寓調(diào)研 87成都酒店式公寓發(fā)展簡析 87成都酒店式公寓市場前景及面臨風(fēng)險(xiǎn) 88青城山片區(qū)酒店式公寓及相應(yīng)情況 89青城山片區(qū)酒店式公寓發(fā)展前景預(yù)判 89第五部分 國際性商務(wù)、會務(wù)分析 91一、國際性商務(wù)、會務(wù)釋義 91二、國際會議（會展產(chǎn)業(yè)）市場發(fā)展動向 91世界商務(wù)、會務(wù)、會議市場發(fā)展現(xiàn)狀 91我國商務(wù)、會務(wù)、會議旅游市場的現(xiàn)狀和問題 91國際會議的內(nèi)涵要求和選址條件 92三、成都商務(wù)、會務(wù)、會議產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 92四、四川典型類比項(xiàng)目分析 93世紀(jì)城 93成都沙灣國際會展中心 98九寨天堂 101五、小 結(jié) 103第六部分 可類比項(xiàng)目分析 104一、世紀(jì)城 104項(xiàng)目概況 104經(jīng)營理念 106項(xiàng)目Swot分析 107二、國色天鄉(xiāng) 108項(xiàng)目概況 108旅游與地產(chǎn)相結(jié)合 108三、黃龍溪 109項(xiàng)目概況： 109項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃 110項(xiàng)目SWOT分析 113四、成都極地海洋公園 114項(xiàng)目概況 114項(xiàng)目定位 115項(xiàng)目SWOT分析 117第七部分 項(xiàng)目地塊分析 118一、都江堰區(qū)位 118都江堰城市性質(zhì) 118都江堰功能定位 118都江堰規(guī)劃 118二、項(xiàng)目區(qū)位 119三、地塊地形地貌 119四、宗地現(xiàn)狀 120五、地塊四至 121六、項(xiàng)目用地及各用地區(qū)塊分析 121金石橋區(qū)塊 121上元中段區(qū)塊 123上元西段區(qū)塊 124五顯崗段區(qū)塊 125三溪段區(qū)塊 126七、地塊SWOT分析 127八、結(jié) 論 130第八部分 結(jié)語 131第一部分 宏觀環(huán)境分析一、政策環(huán)境分析稅收政策時(shí)間發(fā)文部門政策2005/05/30建設(shè)部關(guān)于《加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》2005/10/11國務(wù)院二手房交易必須交納個(gè)人所得稅2006/05/31國稅局《加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》2006/07/26國稅局《住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》2006/10/10國土資源局城鎮(zhèn)土地使用稅提高2倍2006/11/07財(cái)政部、國土資源部 、中國人民銀行《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》2007/01/16國稅局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（表1：20052007年房地產(chǎn)稅收政策一覽表）房地產(chǎn)稅作為國家稅務(wù)體系的重要組成部分，近幾年隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)稅收收入占地方財(cái)政收入的比重越來越大，如：2006年成都房地產(chǎn)稅收占全年稅收的4成，如果加上其它的費(fèi)用，其比例更高。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收已經(jīng)成為地方稅務(wù)機(jī)關(guān)重點(diǎn)監(jiān)管對家。（2）、9次提高存款準(zhǔn)備金率 次數(shù)調(diào)整時(shí)間調(diào)整內(nèi)容92007/11/26%82007/10/25存款準(zhǔn)備金率調(diào)至13%72007/09/25%62007/08/15存款準(zhǔn)備金率調(diào)至12%52007/06/05%42007/05/15存款準(zhǔn)備金率調(diào)至11%32007/04/16%22007/02/25存款準(zhǔn)備金率調(diào)至10%12007/01/15%（表3：2007年央行9次提高金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率一臨覽表）自2000年以來總共進(jìn)行了14次提高存款準(zhǔn)備金率，但2007年就出現(xiàn)了9次，在世界各國都是少見的，這充分說明了監(jiān)管部門對防范金融風(fēng)險(xiǎn)的高度重視，提高準(zhǔn)備金率也意味著銀行可以放貸的規(guī)模變小了，開發(fā)商能夠貸到的錢更少了。小結(jié)：系列金融政策的不斷出臺，開發(fā)企業(yè)的入市門檻不斷提高，勢必會影響房地產(chǎn)行業(yè)的競爭格局，弱勢開發(fā)企業(yè)將不斷被淘汰出市場，市場的2：8效應(yīng)正在形成。如何在緊縮的政策下穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是政府、開發(fā)商共同面對的問題。隨著系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的新政不斷出臺和落實(shí)，開發(fā)商以前采用的“八個(gè)鍋蓋蓋十口鍋的現(xiàn)象”將難以出現(xiàn)。由于土地掌握在政府手里，開發(fā)商對土地的爭奪將會更加激烈，同時(shí)對開發(fā)高的要求也越來越高。這也加激了市場競爭。從日本、東南亞的金融危機(jī)來看，海外資本的豪賭是泡沫不斷吹大的幕后黑手，因此控制海外資本的涌入是控制金融風(fēng)險(xiǎn)的首要問題。二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況1）、區(qū)域市場運(yùn)行環(huán)境（1）成都市場運(yùn)行環(huán)境成都：西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)、西南地區(qū)重要中心城市、四川省省會城市、國家歷史文化名城、西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)、中國最佳旅游城市，具有強(qiáng)大匯聚能力。%，呈快速增長態(tài)勢。詳見下圖：從2006年各大城市GDP來看，成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平距發(fā)達(dá)城市還有一定差距。未來城市人口為8001000萬人?？臻g拓展方向近中期（2015年前）空間拓展以向東、向南方向?yàn)橹?，遠(yuǎn)期（2020年前）和遠(yuǎn)景（2020年后）以向南、北方向?yàn)橹?。作為國際旅游名城，都江堰市先后獲得“中國歷史文化名城”、“中國優(yōu)秀旅游城市”、“國家級生態(tài)示范區(qū)”、“中國人居環(huán)境范例獎”、“迪拜國際改善居住環(huán)境良好范例獎”、“長壽之鄉(xiāng)”等稱號，并于2000年11月在聯(lián)合國第24屆世界遺產(chǎn)大會上獲得“世界文化遺產(chǎn)”的殊榮。（3）城市性質(zhì)“文化之都、遺產(chǎn)之地、山水之城、長壽之鄉(xiāng)、養(yǎng)生之園”,國家歷史名城和國家優(yōu)秀旅游城市,是西南唯一獲得雙文化遺產(chǎn)的生態(tài)性文化名城），“國家園林城市”,“最佳中國魅力城市”,川西水利樞紐，成都西北部經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)”。2）、都江堰經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（1）GDP增長態(tài)勢　GDP（萬元）人均GDP(元)2001年617967103952002年698903117452003年801131134172004年931700155712005年840200130162006年96530015159（表10：近幾年都江堰GDP變化情況）除2005年外，每年GDP的增速都在13％以上。發(fā)展思路立足自身特色，積極主動務(wù)實(shí)地融入中心城市經(jīng)濟(jì)圈，構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的社會、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)系統(tǒng)，建設(shè)具有最佳人居環(huán)境和最佳創(chuàng)業(yè)環(huán)境的生態(tài)文化旅游名城。城市特色定位建設(shè)具有最佳人居環(huán)境和最佳創(chuàng)業(yè)環(huán)境的生態(tài)文化旅游名城。該市將成為成都平原2小時(shí)都市圈的核心組成部分，將發(fā)展成為以主城區(qū)——聚源新城為核心，紫坪鋪組團(tuán)、玉堂組團(tuán)、蒲陽組團(tuán)為支撐的組團(tuán)型大城市。4）、都江堰經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀（1）都江堰城市概況城市性質(zhì)——成都遠(yuǎn)郊特色旅游城市，是國家歷史名城和國家優(yōu)秀旅游城市,是西南唯一獲得雙文化遺產(chǎn)的生態(tài)性文化名城；城市區(qū)位——都江堰位于成都平原西北，距成都48公里，扼成都平原進(jìn)入川西北高原的交通要沖，是川西旅游環(huán)線上的黃金地段、成都平原經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分。即，除了外環(huán)路以內(nèi)的主城區(qū)外，成都周邊的如新津、新都、郫縣等縣、市將成為大成都的外圍功能片區(qū)。都江堰的旅游資源最為豐富。全市按常住人口計(jì)算的人均GDP達(dá)15159元（按現(xiàn)行匯率折算達(dá)1956美元）%。都江堰總體經(jīng)濟(jì)水平還有待提高。青城山，是我國著名的國家級風(fēng)景名勝旅游地。2000年11月澳大利亞凱恩斯(Cairns)舉行的聯(lián)合國教科文組織第二十四屆世界遺產(chǎn)委員會全會上，青城山作為世界文化遺產(chǎn)被列入了《世界遺產(chǎn)名錄》。快速通道對青城山來說具有兩大意義：一是有效地縮短了交通時(shí)間，青城山將從傳統(tǒng)的第二居所轉(zhuǎn)變?yōu)榈谝痪铀?；二是降低了出行成本（走成灌高速到青城山需?0元的過路費(fèi)，成－青快速通道是全免費(fèi)的），它的開通必然將帶來青城山地產(chǎn)開發(fā)的熱潮。三條縱向道路以及規(guī)劃中的輕軌交通建設(shè)，使青城山—都江堰與成都市區(qū)形成多通道的有機(jī)聯(lián)系；通過修建跨越岷江的4座（其中兩座于2007完工）橋梁，連通都江堰市域內(nèi)三條橫向道路，為旅游、居家提供良好的保障。重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域核心區(qū)：包括兩組團(tuán)一軸線，即都江堰組團(tuán)和青城山組團(tuán)，一軸線即省道106線(青城山大道)和環(huán)山健康通道特色景觀帶，總面積93平方公里。本次委托規(guī)劃用地范圍把前山門片區(qū)打造成為國際一流的集自然觀光、文化朝圣、生態(tài)康體、休閑娛樂、度假生活于一體的體驗(yàn)型旅游度假小鎮(zhèn)游憩中心區(qū)國際假日HOPSCA。按照青城山的控制性詳細(xì)規(guī)劃，青城山區(qū)域?qū)耐恋厥褂每刂?、地塊開發(fā)控制、配套設(shè)施規(guī)劃、綠地及空間景觀規(guī)劃控制、道路交通控制、生態(tài)環(huán)境保護(hù)等各個(gè)方面，使整個(gè)青城山在“二縱二橫”開闊生態(tài)廊道的覆蓋下，實(shí)現(xiàn)田園風(fēng)光、生態(tài)度假旅游區(qū)和青城山自然人文風(fēng)光的自然融合。按照青城山控制性詳規(guī)，將以保護(hù)青城山風(fēng)景名勝區(qū)和世界遺產(chǎn)為前提，在保護(hù)自然山水田園生態(tài)及獨(dú)特文化的基礎(chǔ)上，以“天人合一，生態(tài)營城”思想發(fā)展建設(shè)青城山。以青城鎮(zhèn)為例，控制性詳規(guī)明確規(guī)定其34%的比例將用于綠化用地，9%的比例用于道路建設(shè)，5%的比例用于旅游設(shè)施配套等，%左右。重要景觀廊道控制上：詳規(guī)確定了四橫四縱景觀廊道，橫向廊道是垂直于山體的重要觀山廊道，縱向廊道為健身景觀廊道。第二部分 別墅市場研究一、成都別墅市場分析成都別墅市場開發(fā)投資情況從2000年至2002年，成都市別墅的開發(fā)投資呈持續(xù)上升勢頭（如下圖11），2003年投資勢頭有所回落。成都別墅市場發(fā)展5個(gè)階